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ホームページをリニューアルしました!

今月2日に到着したホームページビルダー20を使って弊社ホームページをリニューアル致しました。今までと操作が随分異なっているため悪戦苦闘中です。とりあえず主要なページだけリニューアルしましたのでアップ致しました。かなり変わったのでご覧いただいている皆様も気づかれた事でしょう。
マンション特集など膨大なページが残っているので、これはもう日々少しずつ更新していくしかありませんね。今朝は朝4時起きでさっそく更新作業を開始しております!

 

 

2015年10月12日

立ち合いお疲れ様でした!

昨日は武蔵村山市大南の新築一戸建てについて引き渡し前の立ち合いが行われました。売主様、買主様、そして不動産業者(私松井)の三者で現地に集まり、一部屋ずつチェックして回り、傷などがあればそれを引渡しまでに補修します。

買主のT様も丹念にチェックをしながら、売主側担当者様に質問をされつつ約一時間あっという間に過ぎてしまいました。残金決済までもうあといくらもありませんので、タイトなスケジュールとなりますが、どうぞあともうひと踏ん張りよろしくお願いいたします。

住宅エコポイントが使える物件ですが、締め切りが迫って参りました。お忙しいところ恐縮ですが、そちらの手続きもよろしくお願いいたします。駆け込みで、締め切りまでに予算が尽きてしまうかもしれません。30万円分・・・網戸やエアコンなど色々交換できます。是非是非ご活用くださいね!

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2015年10月12日

コインパーキングで車が出せない・・・

コインパーキングって千円札しか使えませんよね。お財布の中に万券あるいは五千円札しかない時にほとほと困り果てます。今日まさにそんな状況でした。環八沿いのコインパーキング。終日最大1200円。私のお財布には千円札が一枚しかありません。小銭入れには・・・50円玉二枚。あと100円足らんのです。大きいお札をどこかでくずさなければ車が出せません。付近にコンビニはありません。視界に入らないところまで歩いていくほかないのです。車ならば何てことはありませんが、その車が使えないもどかしさ。

環八沿いをとぼとぼ歩いてみるも、一向に現れません。そこで藁をもつかむ気持ちでガソリンスタンドに入ってみたのです。

結果的にそこで両替してもらえたので無事車を出す事ができたのですが、ちょっと考えてみて下さい。

歩いてガソリンスタンドに入っていく決まりの悪さを。

普通は車なりバイクなりで入ってくるはずのところに、てくてく歩いて入っていくのはなんとも恥ずかしいものです。店員さんも「なんだこの人は?」みたいな顔して私ちらと見ます。

そんな視線を交わしつつ、スタンドの奥にある店舗内の自動ドアをくぐると、女性の店員さんに、

「すみません、両替していただきたいのですが・・・」と声をかけてみました。

すると、思いがけない愛想のよさで、「かしこまりました」とおっしゃるのです。

あぁ、日本のサービス業は客でもない人間に対しても親切なんだなぁと一瞬感動したのですが、よくよく考えるとまさか徒歩で入店してきた客ならぬ客だと気付かなかった可能性に気づきました。

それでも、こうした気持ちのいい対応は嬉しいものですね。私もくずしてもらった五千円でお茶を二本買って、店を後にしました。はい、お客さんとしてお店を出たのであります(笑)

 

それでもまぁ、車に乗り込まず、徒歩で敷地内を立ち去る私の姿をどう眺めてたのかなぁと気になるところではあります。

コインパーキングを利用する時はその前にしっかりとお財布の中身を確認しよう!

私は一歩前進したのであります。

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2015年10月14日

柏町住宅雑排水交換工事

立川市柏町にある公団団地「柏町住宅」におきまして、ただ今大規模修繕が行われています。老朽化した給水・排水管のメンテナンスをするためです。

老朽化した給排水管からの漏水リスク

昭和40年代に建てられた公団団地やマンションなどで今老朽化した給排水管からの漏水事故などが起こり、そのメンテナンスが全国各地で行われています。築年数の古い団地やマンションではかつて鉄管が用いられていました。鉄はいずれ錆びてしまうため、その錆によって穴が空き漏水してしまうケースが増えました。そうした漏水への対応の為修繕が必要なのです。

どのようなメンテナンスか?

柏町住宅でもそうなのですが、上記のような団地・マンションでは最上階から一階にかけて排水立管が通っています。洗面台の横などに排水管が露出していて、それが上から下までつながっています。床・天井を通り抜けているため、それを交換するとなると大工事です。床を剥がし、排水管周りを壊して撤去しなければなりません。当然その間は水の使用は厳禁です。それでも交換できる立管ならいいのですが、露出せず壁内部を通っていたり、立管からトイレや浴室に繋がる管などについては、交換ができないか、交換にものすごコストがかかるかしてしまいます。

排水管の中に管を作る

そこで考えられたのが、特殊な機械と材料によって管の中をコーティングして言わば「管の中に管を作る」という工事です。これなら管自体を取り外さなくても、設置したまま施工できます。そのため、そうした技術を用いた修繕が全国的に認められ、採用されるようになったのです。

床その他の補修

とは言え排水管だけでなく給水管のメンテナンスも必要となる場合には各戸ごとに床を剥がしたりしなければならないケースが出てきます。床を剥がし床下に通る給水管・排水管などをメンテナンスし、再び床を張るのですから、一日や二日では終わりません。しかも、1階から最上階まですべての部屋を同時期に工事しなければならないため、綿密に計画を立て、各戸住人さん全員の協力が不可欠となります。

工事期間中に例えば3階の住人さんだけが留守で、その階だけ工事できなかった・・・という事はありえないですし、起こりえません。先述の排水立管は上から下までつながっているのですから、途中だけ省く事ができようはずがありません。また、給水管を新設するにせよ、漏水のリスクは全戸共通のものですから、一部でも交換できないという事はその号棟全体の不利益となるからです。

かくして柏町住宅の大規模修繕が行われ・・・

こうした理由で柏町住宅では昨年の外壁等の大規模修繕に続き、二年連続で大規模修繕が行われる事になったようです。各住人さんは大変でしょうが、建物の事、住環境の事を考えればいずれは通らなければならない道です。ですから、ここでこの修繕をしておくことで、将来の憂いが払しょくできるわけですから、よい事なのだと思います。ただし、不動産及びリフォーム業者である株式会社いずみホームとしては、この期間中、賃貸・売買ともに動きがまったく止まってしまい、リフォーム案件も完全ストップになっておりまして、案外痛いのですが・・・この工事が終われば一気にまた動き出すのだろうと、工事終了を心待ちにしている状況なのです。

まだしばらく続く打合せ

昨日弊社管理の空き室一部屋について上記工事が完了しました。その間工事業者さんとの打ち合わせで何度となく現地に足を運びました。仕事の一環と言いますか、延長線と言いますか・・・そうした打合せ自体私の直接の仕事ではありませんが、オーナー様の代理として業者さんと話をつけなければなりません。

今やっと一つ終わり、残り3部屋・・・。案外大変なんですが、しっかりと対応したいと思います。

 

 

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2015年10月15日

ご来店の際はご予約をいただけると助かります

株式会社いずみホームではご来店の際にご予約をいただけますよう皆様にお願い申し上げます。

というのも少数にて営業致しておりますため、突然のご来訪に対応できない事が多々ございますためです。せっかくお越しいただいたのに一旦お帰り頂き、後日改めて来店いただくケースもございます。

住宅ローンのご相談にいらしても、担当が外出中であったり、リフォームのご相談に見えても、同じく担当が席を外していたりで、次回ご来店の予約をしていただいて、その場はお引き取りをいただくのはこちらとしても大変申し訳ない気持ちでいっぱいになります。

是非ご来店予約のフォームあるいはメール、お電話にてご予約を頂けますようお願い申し上げます。

 

大きな会社ですといつも店内に複数のスタッフがいらっしゃって、いつにても対応できるのでしょうが、当社では全員が出払ってしまう事も珍しくはありません。その点どうぞご理解を賜りますよう重ねてお願い申し上げます。

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2015年10月16日

マンション特集を更新して思う事

マンション特集更新作業が続きます。基本的に単純作業の繰り返しなので、ただ注意力を働かせるくらいで、あれこれと思考を巡らせる必要はありません。
とは言え、半ば無意識に考えたり感じたりする事はあります。
例えば、マンション特集で用いる画像についてです。
マンション特集は今までに撮りためてきた画像を使っていて、古いものでは5年以上前の物もあります。
本来なら常に最新の物を用いるべきなのですが、マンションの数もかなりのものになりますし、
マンション特集のためだけに全て撮りなおす事はできません。
そうした中、画像の新旧が一目でわかる時に、「このマンション撮りなおさないとなぁ」と感じるのは確かです。

画像鮮明度

何が違うかと言えば、画像の鮮明度です。今はスマフォで撮影する事も多いのですが、それだってかなりの画素数です。デジカメも日進月歩でかなり性能が向上しました。古い画像はどうしてもぼやけて見え、いかにも古ぼけて見えます。

視界の広さ

次に、視界の広さというか横幅です。

かつてはデジカメに収まる幅がとても小さかったので、マンションの全体が移らない事がしばしばありました。途中でちょんぎれた残念な画像を目にすると、かつて建物の前で、なんとか見栄えの良い全体の写った画像が欲しくて、何枚も撮りなおした記憶がよみがえりました。

マンションそのものの違い

時代の変化と共にマンションの外観も変わります。劣化によるものや、大規模修繕で逆にキレイになったりするからです。それと、マンションに入っている店舗が変わり、看板・テントが変化していたりします。「あっ、昔こんな店あったな」なんて事を思い出しながら、単純作業を続けました。

街並みの違い

マンションそのものの変化とともに、それと一緒に写る周囲の景色と言うか景観の違いにも気づきます。あるマンションの横に空き地が写っていて、その空き地には今たくさんの家が建っている。そうかこの時のこの空き地がその後開発され分譲されたんだなぁと、その後の出来事と結びつくのです。街並みは建物の消滅や出現によって時々刻々とその姿を変えます。私たちの仕事は、その一瞬一瞬ではどんな変化であったのか気づかないのですが、時を経て振り返った時にふとその変化を感知します。いえ、これはその街に住むすべての人にとっても同じなのかもしれません。変化はたとえ気づいてもすぐそれに慣れてしまいます。慣れてしまえば変化した事を忘れ、いま目にしているものが当然のものだったと思うのです。その中でもふとしたきっかけで、変化を思い出して懐かしい気持ちになる。そのきっかけはそれぞれで、あるいは写真であったり、匂いであったり、出来事であったりします。記憶の底に沈んでいる出来事と結びつく何かによって引き上げられたものは、懐かしくもあり、意外でもあります。変化と順応、あらためて考えるものがありました。

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2015年10月18日

マンション傾斜どうして起こったのか?

今話題になっているマンションの傾斜問題について連日報道が行われています。日々明らかにされる不正・手抜き工事などを大手企業が行ったというインパクトは計り知れません。居住者の方々が日々不安な日々を過ごされていることを気の毒に思うと同時に、建築に対する信頼が大きく損なわれたこの事態をとても残念に思います。建築業界では何年かおきにこうした不正が明るみに出ます。原因を一つに特定する事はできないにしても、何故このように繰り返し起こってしまうのか少し考えてみます。

構造上の問題

昨日のニュースでは「建築業界特有の構造に問題」があるとコメントしていました。いわゆる親・子・孫というような請負制度です。例えば同じブランドのマンションについて、企画販売をする有名企業がA,Bという二つのマンションを建てたとします。同規模の隣接するマンション、同じグレード、仕様によって建てられたとしても、それぞれを手掛けるのは異なる下請け会社。A,Bの強度、性能はこれら下請け会社の技量・企業倫理によって全く異なるものになってしまう事があるという説明です。

元請と下請け

建築業界では自らの名前において施工をする会社を元請、元請から依頼を受け実際に施工を行う会社を下請けと呼びます。元請は設計・企画・施工管理そしてエンドユーザーへの対応と言った大枠の仕事を行い、その監督・指示の元に下請け会社が施工するという構造が現に存在し認められています。下請けというくくりはさらに、子、孫、ひ孫と枝分かれしていき、一つの工事に膨大な数の会社(個人企業含)が関わる事になるのです。そうなるとそれぞれ方針・技量の異なる幾つもの会社の中に、悪質な業者が混じってしまえば全体として品質の劣る工事が行われてしまいます。

下請け会社は選べない

C会社施工と言っても実際にC会社が施工するわけではないとすると、何を見て選択をすればいいのでしょうか。Cという会社の下請け会社は恐らく一つではないでしょう。そして、その下請け会社全てを公にする事はまずありません。公開するとしても一次下請けだけです。あくまでCという会社が陣頭指揮をしてできあがる建物を信頼して、そのC会社を選ぶしかないのですから、構造的に問題があると言われても仕方のない部分があります。

チェック機能

結局は元請の管理・チェック機能が十分に働くかどうかに建物の良し悪しがかかっていると言わざるを得ません。監督官庁、その他関連機関による監視・チェック体制がどんなに整えられようと、全ての工程を隅々まで検査する事は不可能ですから、自ずと限界があります。こうした問題が起こるたびに、再発防止に向けた法制度が整えられるのですが、根本的な解決には至っていません。

過当競争

建築コストは一頃に比べると随分安くなりました。こんな価格で販売するんだ・・・と思うような設定が今は当然の事となっています。これはひとえに過当競争の結果なのではないかと私は思います。市場経済では競争は当然ですから、消費者にとっては喜ばしい事です。ですが、ここが他の業界と異なる問題を引き起こします。

請負契約は代金後払い

建築における請負契約と言うのは他の契約と決定的に異なる性質を持っています。通常の取引では商品と代金の支払いは同時に行われます。対して、請負契約では先に工事を行い終了後に後払いとして報酬を受け取ります。商品の製造・販売にいくらかかるか、その経費に利益を載せて販売すれば、理論的には赤字になりません。ところが、請負では最初に請負代金を決め、その後どれだけ経費がかかろうが赤字になろうが、基本的には当初の金額以上のものは支払われません。

赤字決定その時に

請け負ったはいいが、工事を進めるうちに思わぬ出費がかさみ、このままでは大きな損失を受ける。そうなるとどうなるでしょうか?途中話し合いを持って追加料金をもらえるならば問題ありませんが、世の中そう甘くありません。追加がもらえないか、もらえても損失を補てんできないならば、それをどこかで補わなければならなくなります。ある時は他の現場での利益でまかない、またある時は銀行から資金を借り入れその状況を乗り切ります。でも、どうにも手がないとしたら、ひょっとしたら手抜き工事をして切り抜けるかもしれません。

過当競争の果てに・・・

デフレは他の業界同様、建築業界にも平等に行き渡りました。過当競争とまで言わなくとも、相当な競争が行われ、建築費用はかつてと比べ物にならないほど下がりました。それは恩恵だけでなく不利益ももたらしてしまうという事をわかっていただきたいと思います。世の中にはきっと適正価格という物が存在します。適正であるがゆえに、安心して、長期に渡って利用できる。それを下回るとどこかにひずみが生まれてしまうのです。建築は時間差で問題が露出します。完成直後問題がないにしても、数年、数十年後に問題が起こり、しかも取り返しがつかないというものもあります。元請は絶対に損をしない構造になっていて、泣きを見るのは下請けです。その下請けが生き残るためにやってはいけない事に手を染めてしまうという事があるのです。多くの人は知らないだけで、わからないよう上手に手抜きをして、息も絶え絶えでもなんとか生き残っているというのが少なからぬ職人さんたちの現実なのかもしれません。

問題解決のために

ではこうした不正をどのようにしたら防げるのでしょうか。前述した建築業界特有の構造の問題は容易には解決しないでしょう。何故なら建築は専門性が高いため、一般の人がその良し悪しを判断しにくいからです。どの会社が優れているのか、どの会社が劣っているのか判断しようにも、施工事例や施工の様子を見てもわからないでしょう。知名度のある会社なら大丈夫と任せたら実際は下請け会社が施工する。ならば下請け業者を独自に見出せば大丈夫かと言えばそれも難しい。下請けが営業に力を入れたらそれはもう元請であって、いずれ自ら施工しなくなるかもしれない。「自社直接施工」を謳っているのに、裏に回ると協力業者を集めている裏事情を知る身としては、元請と下請けと言う業態はこれからも続くのだろうと思うのです。となると、こうした元請、下請けという構造のまま、いかにして優良な施工が行われかを考えねばなりません。逆に言うと、不良な施工が行われないためにどうすれば良いのかを考えなければならないという事です。これはチェック機能云々だけでは難しいと思われます。

生の声、現場の声

今のようにインターネットが普及すればもっと現場の声が聞こえてきても良さそうなものです。ところが、職人さんたちはアナログな人が大勢を占めます。未だに現場風景や施工内容を実況するようなサイトが少ないのがそれを物語っています。世間一般に実情が知られていけば、それを見る多くの人が建築についてもっと知る事ができるでしょう。「この人なら施工をお願いしたい」そう思える職人さんと出会えるかもしれません。そうすれば元請=施工業者という構図も徐々に成り立っていくのではないでしょうか。仕事をとるためには広告を出さなければならない。でも広告を出そうにもお金がないよ。そんなまじめで一生懸命な職人さん、中小企業がもっと積極的に情報を発信していけば、比較対象できるソースも増え、発注者、受注者双方にとってメリットがあると思います。今建築費用は徐々に上がり始めました。もうこんなに安くちゃ仕事できないよっていうくらい職人さんが追い込まれ、その数が減ったのも一因でしょう。こうしてだまっていてもバランスはとれるのでしょうし、今がその過渡期なのかもしれません。ただ、そうした自然調整にまかせるだけでは、根本的な解決にはなりません。単価が持ち直したから不正をせずに済むようになったというのでは甚だ心許ない。そうではなく、世間一般がわかり易い建築、透明性の高い建築を目指していかなければ、いたちごっこです。そのためにも、今のこのインターネットをもっと活用していけないものでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

2015年10月21日

1000番クロスと量産クロス

クロス貼り替工事では主にビニールクロスが用いられます。そのビニールクラスは大きく二つの種類に分かれます。すなわちそれが表題の1000番と量産です。一言で言えば1000番が高級(中級)クロス、量産が普及品(あるいはお手頃)クロスというくくりになります。1000番は種類が豊富でデザイン性に優れています。量産はお手頃ですが種類がそれほどありません。それぞれメリット・デメリットがありますので、以下で説明します。

1000番クロス

1000番クロスはカタログからして量産タイプよりゴージャスです。サンゲツ、リリカラ、トーリなど複数のメーカーのカタログを持つと女性では重くて運べないかもしれないほどの肉厚感があります。1000番は中・高級クロスとしてその豊富な種類が特徴です。

メリット

分厚いカタログをめくると、色彩・柄の異なる幾つものサンプルが貼ってあり、選ぶのも大変なほどなのですが、それはそれで夢の膨らむ楽しい作業と言えます。デザイン性に優れた豊富なラインナップから選べるというのがなんと言っても1000番クロスの魅力です。また、防カビ、表面強化など一般的な性能に加え、用いられる場所を想定した抗菌・消臭・汚れ防止などの機能を持つものが用意されています。

デメリット

種類が多くデザイン性に優れているのですがその多くが薄いため、リフォームに不向きです。リフォームでは既存のクロスを剥がしてから、新規に貼るわけで、剥がす際に生じた凹凸などの影響で、仕上がりが悪くなってしまいます。そうならないようにパテ処理を行うのですが、それで完全に下地の影響を受けないというわけではないのです。できれば分厚く凸凹しているものも方が仕上がりがキレイになります。リフォーム用の1000番クロスがあるのでそちらを用いれば上記デメリットはなくなります。ただし、カタログ自体が別物ですからきちんと「リフォーム用」から選ぶようにしましょう。

量産クロス

量産クロスは賃貸用のアパート・マンションなどで用いられることの多いものです。いわゆる普及品なので工事代金もリーズナブルです。

メリット

何と言っても低コスト。賃貸物件のように数年おきに貼り替える必要がある場合に適しています。それとリフォームに向いている事。凸凹のあるデザインが多く下地の影響を受けにくいです。低コストで建てた新築一戸建てなどにも用いられます。

デメリット

種類が少ない事。1000番と比べるとカタログからしてしょぼい感じです。また、同じようなデザインばかりなので、選択肢はさほどありません。デザイン性を求める方には向いていません。原状復旧のように、劣化したり、汚れてしまったものを新しく、見た目すっくりさせるために用いるイメージでしょうか。

在宅工事も承ります

クロス貼り替えなどは在宅でも施工可能です。ただし、クロス貼り替えの見積はあくまで貼り替えをするためにかかる代金であって、荷物移動や養生などは含まれません。クロス工事に限らず、建築費用はその多くが人件費となるわけで、施工自体行うために、他の作業が必要となれば、その分が工事代金に上乗せされてしまうので、経費を抑えたい場合には出来る限りご自分で荷物を移動される事をお勧めします。

一人では持ち運べない大きなタンスなどでも、中身を取り出して空にしておけば、一つや二つならあるいはサービスで運んでくれるでしょう。ただし、あれもこれも運ばなければならない、しかも中身がぎっしりと詰まっているとなれば移動・運搬費用もそれなりに請求されるでしょう。

見積無料ただし・・・

リフォームの見積もりは当然無料です。リフォームをお考えの方は是非お気軽にお問い合わせください。ただし、株式会社いずみホームでは少数で営業しております為、繁忙期にはお見積もりへの対応が遅くなる事があります。その点ご了承ください。

 

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2015年10月25日

旧知を温める

 

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

思わぬところで昔馴染みの人と再会する事があります。ついつい疎遠になってしまう人がいるものです。今どうしてるのかなぁ?時々思い出すものの、日々の忙しさでつい無沙汰をしてしまうのです。一昨日とあるお店に飲みに行ったのですが、まさにそれが久しぶりの再会がきっかけでした。

そして、そこからさらなる再会が待っていたのです。

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

現在、西武柳沢駅周辺のとあるマンションの大規模修繕を行っております。付き合いのある不動産仲間より依頼を受け、外壁塗装、屋上・ベランダ防水、下地補修などをしているのですが、その工事を行っているマンションのすぐ隣にあるお店にご挨拶にあがった時の事。ガラっとお店の引き戸を開け、工事のお知らせとタオルを持った私が店内に響くよう大きな声を出しながら入っていきました。「失礼します、株式会社いずみホームと申しますが・・・」と普段するように挨拶をしていると、その声を遮るように「お久しぶりです」という声が聞こえてくるのです。

おや?誰だろう?声の主をマジマジと眺めるうちに以前からの知り合いだった事に気が付きました。

「お~~~K君!!あれ、ここK君のお店なの?」私が尋ねると、「そうなんです、ひばりから移ってきまして・・・」と答えるのです。確かにひばりヶ丘駅周辺でお店を出したという話は聞いていました。なので今もそこで営業しているものだと思っていたのですが、なんと移転した先が、まさにこれから工事をさせて頂くマンションのお隣だったのです。ものすごい偶然ですよね。もう本当にびっくりしてしまいました。工事期間中に飲みに行くね!

工事の内容、期間などを告げ、一通り挨拶の口上を述べた後、開店準備中で忙しい彼に、「工事期間中に飲みに来るね!」そう言って店を後にしました。そして、バタバタと時間が過ぎ、なかなか約束を果たせないまま約2か月ほどがあっという間に経過していました。工事も佳境に入りあとわずかで完了という段になってようやく時間を作る事ができたので、そのお店に飲みに行ったのが一昨日だったのです。

さらに懐かしい顔が

一日の作業を終え、日の落ちかけた現場の横ではK君のお店の提灯が赤々と灯っていました。店に入るとカウンター席に先客がいます。積もる話もしたいので、店の一番奥のカウンター席に腰を下ろし、とりあえず生ビールを頼みました。汗をかいた後の一杯がなんと美味しい事か。一気に飲み干した私は、珍しく二杯目の生ビールを注文しました。普段は最初の一杯だけがビール、その後は焼酎に切り替える私なのです。彼のお店の生ビールはお世辞抜きに美味しくて、つい二杯目も頼んだのでした。つまみを注文し、お酒を飲み進めるうちに、常連客が一人、二人と入ってきて、カウンター席特有の客同士の会話も徐々に盛り上がっていきました。さて、そうしているうちにさらにもう一人お客さんが入ってきて、店の入り口付近に腰を下ろしました。私の席からはそのお客さんの顔は見えません。それからしばらく経った頃、店主のK君が私に話しかけてきました。松井さん、あそこのお客さんお知り合いじゃないですか?あの方は松井さんの事ご存知みたいですけど・・・と言うのです。えっ誰だろう?そう思って立上ってその人のそばに歩み寄ると、蘇ってきます、確かに面識のある人の顔です。この店の店主が以前共同経営者として参画していたお店でちょくちょくご一緒させていただいた方だったのです。すぐにその方の横の席に移動し、弾む会話をつまみに、とても楽しい時間が過ごせたのでした。その後その人の馴染みの店に招待していただき、連絡先も交換する事ができました。こうした縁という物はなんと不思議で素晴らしいものなのでしょうか。

 

 

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2015年10月28日

秩父のパワーをもらいましょ

今日は朝から秩父へ出かけてきました。私は月に一度秩父神社にお参りに行くのですが、ここ二ヶ月ほど行けずにおりました。仕事が重なった為休みが取れない期間とちょうど重なります。299号線は山あいを秩父へ方面に抜ける国道で、清流と山の木々を眺めながらドライブでき、車を走らせるだけでもリフレッシュできるのです。そして、秩父神社でパワーをもらい、時間があれば周辺の札所などを巡るというのが月に一度の楽しみとなっております。

 

朝もやに煙る株式会社いずみホーム事務所前

朝6時半に出発し、秩父へ向かいました。早朝の立川市は朝もやで視界はとても悪かったです。

早朝に出かけるのは渋滞に巻き込まれたくないからでした。普段は8時以降に出発するため、到着には2時間強かかります。ただ、今日は文化の日。遅い時間に出発したらどうなるかは明白。やっととれた休日でしたが早起きして、出かける事にしたのです。

 

逆三ざる

朝8時、秩父神社の駐車場に到着しました。所要時間1時間半。思った以上に早く着くことができました。

駐車場から神社へと向かう道で逆三ざるの撮りました。秩父ではこうした小さい像があちらこちらで散見されます。秩父に縁のあるものが「どこいくべぇ」という開運の像として市内に100ヵ所設置されています。

秩父神社境内の木

乳分神社境内にある木もほのかに紅葉しておりました。

参道わきに菊の花が展示されていました。

何やら賞をとった菊の様です。華やかで美しいですね。

いつものようにお参りを済ませると、秩父神社を後にしました。

その後訪れたのは札所17番定林寺

ここは最近ドラマ化されたのでご存知の方もあるかもしれませんが、「あの日見た花の名前を僕達はまだ知らない。」というアニメ(通称「あの花」)の舞台となった場所です。実はこの定林寺のすぐそばに同じくあの花の舞台となった公園があったのでそちらにも寄ってみました。それについては「立川・国立ぶらり散歩」の方で記事にしたいと思います。

さて、秩父についてから2時間弱、帰りがけに一カ所寄ろうと思っていたところがあるので、そろそろ秩父を離れます。

御嶽山もみじまつり

そう、299号線を走行中に目に入った「もみじまつり」の旗が気になっていたのでした。何度も通り過ぎてはいても、未だ立ち寄った事がなかったのでこれを機会に訪れてみたのです。帰りがけにちょっと立ち寄る。そんな安易な考えが、甘いも甘い「おおあま」だったのを知るのはこのすぐ直後の事です。

すぐに目に入ったのが階段。境内のマップを見ると結構な段数の様です。

御嶽山というからにはそれは山なのでしょうが、マップを見ると本殿までは20分かかるとあります。

20分階段を上るいう事で一瞬躊躇したのですが、まぁなんとかなるか、そう思い直して階段を上り始めました。

東郷平八郎元帥銅像

少し上ると銅像が見えてきました。表札には東郷平八郎元帥銅像とありました。

この銅像の前を進みいよいよ本殿への最終関門が現れました。

まっすぐに伸びる急階段。案内板を見ると「ここより直進して368段」登ると本殿に着くとあります。

ここに至るまでにもわりと登ってきましたところ、まさに最後の難関と言ったところです。

実際に私は一気に登りきる事はできませんでした。200段を過ぎたあたりで息があがり、足も上がらなくなってきました。踊り場で少し休む事にして周りを見渡すと、この階段を取り巻くように緩やかな登り道があるではありませんか!なんだ、しんどい人はこっちを進めばいいのね・・・半ば以上登ったところで気づいたのがラッキーだったのか、アンラッキーだったのかは置いておいて、これで断然楽に登れたことは言うまでもありません。普段体を動かさない人はこちらを進むのが無難でしょうね。

御嶽神社本殿

頂上から見る景色。スカイツリーも見えます!

ようやく山頂に辿り着きました。けれども、息が上がって少し休憩です。見晴らしの良い場所にベンチがあったので、そこに腰を下ろして下界を眺めます。天気の良い日にはスカイツリーが見えるようで、今日はうっすらとですが確認する事ができました。

すっかりリフレッシュした私は早くも家路に着くことに。まだ10時半でしたが、とにかく人混みや渋滞が嫌いなので、早く行って早く帰るというのがいいのです。案の定渋滞している秩父方面の対向車線を横目に、すいすい進む所沢方面の斜線を軽快に走行し、12時前には戻ってくる事ができました。
さ~て、ブログも書いたことですし、ぶらりをちょちょいと更新したら、一杯やりますかね^^

 

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2015年11月03日

室内リフォームの手順

今日の午前中は柏町住宅の室内リフォーム現場にいて、細かい作業をしていました。こちらは私自らが塗装を行ったので、全体の仕上がりの確認、タッチアップ作業などを行い、最後にネタ場の片付けを行いました。

室内リフォームの流れ

室内リフォームには流れがあります。手順と言うか順番と言うか、そうした物が判然と存在しています。リフォームを円滑に進め、より効率的に終了させるために経験則に従って生まれたものと言っていいでしょう。リフォームのそれぞれの工程は時に干渉しあい、同時には行えない事が多いものです。あるいは、先にやっておけば何てことない作業が、後先順番が逆だったせいで骨の折れる作業となる事があります。そうした事の無いように考えてリフォームを進めていきます。

リフォームの順番

リフォームの順番は効率的に進めるために経験則に従って生まれたものです。断固としてあるものではなくて、それぞれの会社や、職人、現場管理者によって多少異なるでしょう。ただし、よく言われる事、先達から受け継がれたものに影響を受けているのですから、共通点は多いはずです。

工程組み

まず最初にどのように工事を進めていくのか工程を組みます。大きな工事では工程表を作って周知する必要が出てきますが、小規模な場合には頭の中で工程を組めば足ります。どんな時に工程表を作るのかと言えば、周囲に影響与える時、規則で決まっている時、そして契約上必要な時となります。例えば集合住宅である一室をリフォームする場合には他の住戸に少なからず迷惑をかけます。騒音や資材の運搬、水周り工事では上下階の断水などが必要となりますので、近隣挨拶とともに協力のお願いが必要です。ただお願いするだけでは片手落ちですから、どのような手順・日程で工事を進めるのかを掲示しなければなりません。そうでなければ近隣公園住人の方も協力のしようがありませんからね。また、管理規約で管理組合等への申請が必要な場合にも工程表作成が当然の事となります。管理規約に従って仕様書その他の書類とともに提出します。また、他の会社が受注した工事を請け負った場合に、元請会社からの要請があれば工程表その他の書類を作成・提出します。

発注

工程を組んだら、資材を発注し、工程に沿って職人さんに施工依頼をします。工程を組み、発注をした時点で工事の8割方が終わると言っても過言ではありません。これこそが現場管理者の腕の見せ所です。工事で使う資材を一気に発注してしまうと、現場が商品や資材だらけになってしまいます。進行に合わせて適宜発注するのが肝要です。発注が遅れれば職人さんが現場に来ても作業ができなくなります。資材で溢れればこれまた作業が進みません。工程を頭に入れ、その時々で必要となるものをタイミングよく発注する計画性が求められのですね。いわゆる段取りというやつです。段取りが悪いと無駄な作業が増えたり、スムーズに工事が進まなくなってしまいます。職人さんの手配しかり。これもも適宜行わなければなりません。一時に複数の職人さんを現場に入れてしまうと、現場は混乱し作業効率が低下します。また、本来なら終わらせておかねばならない工程の前に次の工程で求められる職人さんを手配してしまうと、後先逆の工事になってしまい、時間や経費のロスとなります。

内装工事の順番

室内塗装、クロス貼り替え、畳表替え、襖貼り替え、キッチン交換というケースで順番を見てみます。

1、解体・撤去

まず最初に行うのは解体や撤去作業です。このケースでは既存のキッチンを解体・撤去します。

2、設備工事

次に行うのは設備工事。設備工事には水道設備工事と電気設備工事があります。キッチン交換では取り外した後、給水管・排水管の切り回しを行います。切り回しと言うのは、新規設置するキッチンの水栓の位置や排水口の位置に給排水管を伸ばし少し立ち上げておくことです。図面に従って行います。また、新規取付予定の電気器のために電気の配線を行っておきます。配線は出来るなら露出しないようにするのがベターです。予め配線しておかなかった場合には露出配線しなければならなくなります。露出配線はどうしてもそれしか方法がない場合に選択するのが基本です。設備工事は場合によっては1、解体・撤去に先行あるいは同時に行う事もあります。キッチン交換などでは設備屋さんが解体作業をする事もあり、そうした場合には解体・撤去及び設備工事を同時に行っていきます。

3、畳、襖の撤去

今の畳、襖リフォームでは一旦現地から引き上げて、工場で施工を行い、施工後現地に収めるというやり方が普及しました。こうする事でコストが下げられるからです。初期の段階で畳・襖を撤去しておけば塗装などの工程でペンキが付いたりする事もなく、他の作業による傷が付く事もありません。着工当初に撤去、それ以外の全ての工程終了後に収めるというのが効率的です。

4、クロス剥がし(クロス一部剥がし)

木枠・窓枠などの塗装を行う前に周辺のクロスを剥がしておきます。クロスの貼り替えでは既存のクロスを剥がさなければなりませんので、クロスを全部剥がせるならそうしておきます。ただし、これは現場監督などが時間に余裕があればの話で、本来的には塗装屋さんが枠廻りのクロスを剥がすものです。その場合には枠の周りにカッターを入れえて必要最低限のクロスを剥がします。クロスは枠などに被せてありますので、被った所は塗装できません。枠全てに塗装するために必要な工程です。

5、塗装

室内の塗装を行います。塗装をしてからクロスというのがポイントです。もしも先にクロスを仕上げてしまうと、塗装がクロスに滲んでしまいます。淡色系の塗料ならば多少滲んでも目立たないのですが、黒やこげ茶など濃い塗料が滲んでしまうとかなり目立ちます。クロスは白っぽいものが多いですからね。塗料は液体ですから、どんなに腕のある職人さんでも滲まずに塗る事は難しいです。吸い込みのある新規の木材なら塗料を吸い込むので、クロスへの影響は少ないかもしれませんが、塗り替えだとほぼ無理でしょう。また、クロスを気にして作業をすれば、作業効率は極端に落ちます。

6、クロス貼り替え

塗装が終わればクロス貼りです。クロス職人さん「がクロスを貼ります。CFを貼る場合にもクロス職人さんが行います。キッチンを撤去した部分にもCFを張っておきます。新規キッチンを設置した後に張る場合にはキッチンの下には当然張れないわけで、キッチンにつきつけて張るほかなくなってしまいます。

7、新規キッチン取付・給排水管結び

最初に撤去していたキッチンの取付をいよいよ行います。撤去後すぐに設置しなかったのは前述のCF張りのようにキッチンの下にもしっかり施工するためです。また、キッチン裏の壁にも新規クロスを貼っておく事が後々大切になります。もしキッチンがなんらかの理由で数年後に交換が必要となった場合に、今のキッチンより小さいものを設置すると、裏側の古いクロスが露出してしまうからです。塗装やクロス貼りでは施工前に設備機器を取り外すようにします。そうしておけば設備機器の設置してあった箇所も施工を行え、後々それぞぞれの設備機器を交換する場合に、既存の物より小さいものを取り付けても安心です。

7、施工後クリーニング

工事による埃などで室内が汚れるので、最後に清掃を行います。

8、収め

畳や襖は最後の最後に収めます。業者さんには収めるまで保管してもらい、工事が完了する日以降に現地に運び入れ、元の場所に設置してもらいます。畳はそれぞれ位置が決まっていますので、素人ではなかなかうまい事元に戻す事は難しいものです。実際建築業界にいる私もできません。畳の裏側にはそれぞれの場所を示す書き込みがしてあります。暗号のような書き込みをもとにそれぞれの定位置に戻さないと、一枚だけ畳が入らくなる・・という事態になってしまいます。

 

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2015年11月11日

柏町住宅(柏町団地)クロス貼り替え風景

柏町住宅(柏町団地)の給排水管大規模修繕も終盤を迎え、すでに大部分の号棟で工事を終えております。それとあいまって、ここしばらく動きの鈍かった柏町住宅の賃貸、売買、リフォームに動きが出ております。今日は2号棟のクロスの貼り替えを行いました。今週頭から始まり、本日無事全室終了したので、あとはルームクリーニングを残すのみです。

クロス工事で用いる道具・機械

クロスの工事は案外たくさんの道具を使うものです。一部屋だけでも、一戸建ての全居室貼り替える場合でも一通り用意しなければならないため、現場管理をする私も時々道具おろしを手伝います。バケツや、脚立、ヘラなど車から何往復かして、現場に運ぶのはなかなかに大変です。その中でも、クロスに糊を付ける「糊付機」は、これがなければ仕事できないというほど重要なものです。

糊付機

クロスに糊を付ける機械で、施工場所のある程度広い場所に置かせていただきます。

糊付機

これがその糊付機です。

こうして糊を流します

これから用いるクロスを設置

それぞれの場所ごとに長さが違いますから、ここで長さを設定します

クロスの裏面に糊がついた状態で出てくるので、それを畳んでいきます

畳んだ糊付クロスを袋にしまい、これから施工する部屋に運びます

クロス貼り

一般的なクロスの巾は91cmであとは貼る箇所ごとに長さを切り分けます。床から天井までならだいたい2.3m、扉やまどの上、下なら50cm前後、そうした長さの違う糊付クロスを貼っていくのです。

下にブレーカーがあるので、クロスをカッターで切っています

何もなければすんなり貼れますが、入り組んだ箇所や、下に何かがあると案外手間がかかりますね。

クロス屋さんの作業を横目に、私は現場を後にしたのでした。

柏町住宅新規ユニットバス設置等リフォームの様子はこちら

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2015年11月12日

柏町住宅(柏町団地)浴室防水

柏町住宅(柏町団地)ではしばしば浴室からの漏水で階下に迷惑をかけてしまった・・・という事で浴室の防水工事を行わせていただいております。浴室からの漏水を解消する方法として以下の方法があります。

1、浴室防水工事洗い場ノンスリップシート張り

2、浴室防水工事プラス壁浴室パネル工事

3、浴室防水工事プラスユニットバス工事

上記三つのうち一番安心で長期に渡って防水効果があるのは3になりますが、予算との兼ね合いで1または2、を選ばれる事も多いです。

浴室防水工事

単体として行う浴室防水工事は浴室からの漏水で緊急に水を止めたい場合に行います。浴室は防水工事を行うのにあまり適した環境ではないので、浴室の防水をした上でユニットバスを設置したり、壁に浴室パネルを貼る方法をお勧めします。

浴室防水工事とは

防水工事は土間(浴室の洗い場、浴槽設置床部分)を防水層で覆い、モルタル部分から階下に水漏れしないようにする事です。防水工事では平面だけに防水層を形成しても効果は不十分です。平面と併せて立上り(床から壁が立上っている部分)15~30cmほどの高さまで防水処置をします。床と壁の接点即ち入隅は漏水しやすい箇所であるため、その部分をしっかり防水するためにそのようにするのです。

端末処理

防水工事として発達した技術は主に屋外に対して行うものです。立上りの処置について15cm~30cmほどの高さと表記したのは屋上などでは立上りの高さがその程度だからです。防水で用いられる素材は平面に対して行う事を想定していて、垂直面に対して行うのには適していません。ウレタン塗膜防水では「立上り材」という専用塗材があるのですが、それを用いたとしても平面ほど厚みを付ける事は難しいです。さらに言うと、屋上などをご覧いただくとわかるのですが、多くは立上りが笠木になっていて、防水層は平面で終わるか、少し下った垂直面で終わります。浴室の壁は2m前後高さがあります。そうなると立上りの端部が垂直面で終了します。防水層の端部が垂直だとそこの処置が難しくなります。垂直面から水が入り込んだり、防水層の端部がめくれてくると一気に防水効果は失われていきます。それゆえ、防水層の端部を覆う事が防水機能を持続させる有効な手段となります。ユニットや浴室パネルで壁を覆うメリットはまさにここです。防水工事単体で終了する場合には端末をどのように処理するのか選択肢が少ないので、シーリングなどをおこなっても耐久性については保証できません。

浴室防水の種類

防水工事では大きくウレタン塗膜防水、シート防水、FRP防水の三種類があります。このうち浴室防水で採用できるのはFRP防水一択ではないでしょうか。浴室の床部分は凹凸が多い為、シートには不向きです。本来ならウレタンのような下地追従性に優れた素材を使うところなのですが、ウレタンは熱に弱い為、浴室防水には不向きです。そうなると耐熱性・耐水性・耐久性に優れたFRP防水を選択する事になります。

FRP防水施工手順

では実際にどのような工程を経て工事を行うのでしょうか。これが案外多くの工程を経る事になるのです。

1、既存浴槽取り外し

まず初めに浴槽を取り外します。防水は床、立上り隈なく施工しなければ意味を成しません。防水工事を行う準備の第一として浴槽を取り外します。

2、配管処理

浴槽の下には数種類の管が横たわっているものです。そうしたものを一次撤去したり、管を少し浮かせたりする処置が必要となります。既存の管を撤去して、再度それを使用するのはリスクがあります。今まで問題のなかったものでも、知らぬ間に劣化していて、それを再利用すると、その後不具合を起こす可能性があります。防水工事後再度配管工事を行う場合でも新しいものに変えるべきです。

3、下地処理

防水工事を行う前に、カチヨンなどで下地処理を行います。要は防水材が密着する素地を作ります。

4、FRP防水

ガラス繊維でできたガラスマット等を用いてFRP防水を行います。

5、端末処理

立上り部分から水が浸入しないようにシーリングを行います。

6、洗い場処置

洗い場は素足で乗る場所です。ここには一工夫必要となります。株式会社いずみホームではノンスリップシートを張って、素足で歩行しやすいようにします。

7、端末処理

ノンスリップシートの端部処理として再びシーリングを行います。

8、浴槽等復旧

浴槽を復旧します。同時に配管工事も行います。これで防水工事は終了です。

浴室パネル施工

浴室パネルは上記工事6、洗い場処置が終わった段階で行います。前述したように垂直面で終わる防水層の弱点を補う意味と、見栄えを良くし、壁に断熱効果を持たせる意味などがあります。

端部保護

防水層の端部を覆う事で、例え、垂直面の防水層が剥がれたり、隙間ができたりしても、そこから水が入り込みません。防水層に水が入り込むと、防水層はあっという間に崩壊します。それを防ぐ有効な手段として壁パネルの施工があります。

見た目良し

タイル張りの浴室は、いかにも年季が入っています。清潔感のあるパネルを貼るば、見た目的にも良くなります。また、パネルを貼る事で浴室の壁にある程度の防水機能を持たせる事ができます。

断熱効果

浴室パネルには断熱効果もあります。タイルは冬場とてもひんやりしています。壁パネルを貼る事で、浴室内の断熱性能を多少向上させます。

ユニットバス設置

ユニットバスの設置も浴室パネル同様、防水工事が終わってから行います。ユニット自体に優れた防水効果があるため、ここまですれば安心です。断熱効果にも優れているため、快適な湯あみが楽しめる事でしょう。

ユニットバス設置のメリット

ユニットバスはそれ自体防水機能にすぐれているため、以後漏水の心配はほぼいらないでしょう。断熱効果も期待できますので、冬場の浴室環境が改善される事でしょう。さらに、機能面でもプラスアルファが期待でき、見た目も良くなります。

ユニットバス設置のデメリット

高コスト。これに尽きます。柏町住宅では寸法的な問題の為、一般的な規格が収まりません。特注する他ありませんので、商品だけで3割前後高くなってしまいます。また、浴室の壁を壊す事ができないため、浴室内部で各ユニットを少しずつ組み上げていく事になり、組立て期間でおよそ二倍、設置費用としても一般的なユニット組立てより高くなります。さらに、ユニット設置のための準備もそこそこ大変ですから、それら諸々含めると、通常のユニットバス工事の2倍くらいの費用がかかってしまいます。それと、あともう一つ、大きなデメリットがあります。それは、納期が長い事です。注文後、納品されるまでに一か月ではききません。一か月半くらいは覚悟しておかないといけません。しかも、発注後行われる、現場調査で、施工不能と判断される事もあります。この調査を発注前には行ってくれないため、施工側としては相当なリスクとなります。大抵の世帯では施工可能ですが、時々どうしても施工が出来ない場合がある。しかもそれは注文後しばらくしてから、調査して初めてわかる事であり、その調査の時にはキャンセルできないという・・・なんとも恐ろしい面があるわけですね。どうしてそのような事になってしまうのかと言うと、浴室の窓の位置や、排気口の位置が、各戸で違うのです。柏町団地では他の箇所でもこうした事は散見されます。寸法については各戸しっかりと測っておかないと、微妙なずれで慌ててしまう事もあります。弊社施工時にも一度危うく設置不可能と判断されそうになりました。結果としてなんとか施工できましたが、窓枠がスムーズに収まらず。窓が半分しか開かなくなってしまう・・という残念な結果となりました。もしユニットバスの設置をお考えの方は頭の片隅に覚えておいてください。

 

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2015年11月19日

大型マンションと小規模マンションのメリット、デメリット

世帯数100戸を超えるような大型マンションと世帯数10とか20くらいの小型マンション。

どちらにどのようなメリット、デメリットがあるのかを考えてみます。

施設の充実度

単純に比較はできないのですが、大規模なマンションの方が共用施設が充実している事が多いです。そもそも小規模マンションではゲストルームやキッズルーム、シアタールームなどの施設を設ける余裕はありません。そうしたスペースを作るくらいなら一部屋でも多く作らなければ販売業者も投資した資金を回収できないので現実的ではありません。ある一定の規模ならば投下資金を回収しやすく、特に高級マンションでは充実した設備が付加価値となってより募集がしやすくなります。施設の充実度としては大型マンションの方が一般的に充実している事が多いと言えるでしょう。

マンションの出入り

大規模なマンションでは住人だけでなく知人や宅配業者その他関連する人の出入りがかなりのものになります。住人同士でも顔見知りかどうか微妙ですから、出入りする人がマンションに関わりのある人かどうかは判然としません。その点小規模マンションでは世帯数が少ない為、ご近所づきあいが良好かどうかにかかわらず、最低顔見知りではあるでしょう。もしマンションに見知らぬ人が出入りしたとしても、すぐ気づくのではないでしょうか。この点では小規模マンションの方が安心ですね。また、住人同士見知った顔同士だからアットホームな雰囲気になりやすいです。

セキュリティー

では大規模マンションだと見知らぬ人が入り込んでもわかりにくいという事でセキュリティー面で心配かと言うと、これはそうとも限りません。防犯カメラの設置、有人管理人の存在、各種セキュリティーシステムの利用によって防犯は違ってきます。大規模マンションでは多くの住人がいるわけですから、管理費もかなり集まるわけで、それをそうした事柄に回しても一人あたりの負担は微々たるものです。反対に小規模マンションでは管理費の総額も知れていますから、一人あたりの負担は相対的に高くなります。あとは管理組合、管理会社がどのように防犯に努めるのかで変わってきますので、どちらかに軍配を上げるのは難しいかもしれません。

修繕費

マンションでは毎月管理費と共に修繕積立金を積立て、防水・塗装工事などの大規模修繕費用はこうした積立金で賄います。大規模修繕は一定期間ごとに行うわけですが、それ相応の金額となってしまいます。この場合に積立金の合計を越えてしまう事があって、そうなると各世帯で不足分を補わなければなりません。小規模マンションではしばしばこうした事が起こるわけで、しかも負担金額も相対的に大きくなります。大規模修繕費用の総額は面積が大きくなればその分膨らむわけですが、総額に対する各世帯の負担割り合いは小規模マンションで大きく、より大型になるほど小さくなるのが普通です。つまり、修繕費用の観点からは大型マンションの方がよいと言えます。

まとめ

小型マンションは世帯数が少ない為それぞれ顔の見える付き合いができ、何かを決定する際に意見をまとめるのが楽です(楽でない事も当然あるでしょうが)。アットホームな雰囲気で、雑多な雰囲気が嫌いな人向きなのではないでしょうか。難点は世帯が少ないがゆえに、いざ何かをしようと予算を組もうとしても中々予算が集まりづらく、断念せざるを得ない事も起こり得ます。また、大規模修繕の負担割合が高く、修繕積立金だけで賄えない場合の負担金額も大きくなります。大型マンションはその世帯数の大きさから施設が充実し、新たに施設を充実する際の予算も潤沢で、大規模修繕における負担割合も相対的に小さくなります。ただし、人数が多い為、出入りも多く、人数が多いゆえのトラブル発生のリスクも高くなります。また、意思決定には人数が多いだけの多少の苦労が伴うでしょう。

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2015年12月02日

2015年12月の住宅ローン金利

いよいよ今年も残り一か月弱となりました。本年度中のお引越しは時間的に難しくなってきましたね。もちろん現金一括払いで不動産を購入される方ならまだ間に合うのですが、住宅購入資金を借り入れる方はかなりしんどいと思います。住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、一般的には一か月ほどの期間が必要となるからです。詳しくは「新築一戸建て購入の流れ」をご参照ください。

12月の変動金利

都市銀行では前月と変わらず店頭で2.475%でした。この数字はここ何年も変わっていないのでご存知でしょう。優遇がついて0.97%とか0.77%だとかわずか1%にも満たない低金利が引き続き利用できます。景気が思ったように回復しない中、金利をあげるのはまだしばらく先になりそうですね。

12月の固定金利

変動金利同様固定金利についても依然として低い水準を維持しております。固定金利を11月の水準に据え置いたところが多いようです。20年、30年といった長期に渡る返済を続ける上で、購入者にとって有利な状況は続いています。

フラット35

返済期間:21年以上35年以下

9割以下:1.550%~2.100%

9割超:1.680%~2.230%

返済期間:20年以下

9割以下:1.280%~1.900%

9割超:1.410%~2.130%

民間各社

各社固定金利を前月の水準に据え置いたところが多いようです。最低水準に近い金利が続いています。10年固定もので1%を切るところもありますが、1%~2%くらいの低い水準です。

2015年12月06日

武蔵野台地とハケ

武蔵野台地は関東平野西部の荒川と多摩川に挟まれた地域に広がる面積700km²の台地の事を言うようです。多摩エリアにお住まいの方はご存知でしょうが、立川駅~国分寺駅にかけて駅の周辺に坂があります。それらは舗装されて坂になってるのであってもともとは崖だったものです。そうした崖は所々その姿を残していて、湧き水や天然林とともに豊かな自然を形成しています。

崖線(がいせん)

多摩エリアには随所に崖が見られ、そうした崖を地元では「ハケ」と呼んでいたようです。学術的には崖線と呼び、立川崖線、武蔵野崖線、府中崖線、国分寺崖線などエリアごとにその名称がつけられています。多摩エリアのこうした崖線は多摩川の流れによってできたそうで、悠久の歴史の中でその時々流域を変化させてきた証拠でもあるのですね。

崖線のある場所

立川駅南口を南下するといずれ下り坂になり、多摩川の低地へと辿り着きます。立川通りだと「錦町3丁目」の信号以南から下りはじめ、モノレール沿いを日野方面に伸びる都道149号線だと「柴崎町4丁目」の信号以南で下り坂となります。柴崎町4丁目の信号から西に伸びる奥多摩街道沿いはまさに崖になっているので立川崖線を目で確かめたい方は是非足を運んでみて下さい。立川市羽衣町と国立市青柳の境い目を通るときわ通りにも坂があります。途中矢川緑地という湿地帯があるのですが、そこがまさに崖です。崖があり、そこから水が湧き出る。それが源流となって矢川となります。面白いのが谷保天満宮の地形です。甲州街道沿いの入口は崖の上部で、鳥居をくぐると参道は徐々に下り始めしばらく行くと階段があります。その階段を下りたところに本殿があるのです。つまり本殿は崖下にあるという事ですね。崖と言えば湧き水、すなわち「常盤の清水」という湧水が境内にあります。詳細は「谷保天満宮」でご確認ください。

多摩エリアの崖線

多摩エリアの崖線は幾筋かに分かれていて、「丘の上に丘がある」あるいは「丘の下に丘がある」ような状態になっています。立川崖線のさらに低所に青柳崖線があり、立川崖線のさらに高所に国分寺崖線があるといった状態です。

立川駅周辺

立川駅南部には立川崖線があり、前述したように立川駅を南下する途中で下り坂となっています。住い探しの際にはその坂の上下で立川駅へのアクセスに違いが出てくる上、物件価格でも差が出てくるので注意しましょう。

国立駅周辺

立川市から続く国分寺崖線が南東方向に伸びそのまま国立駅を南東方向に縦断します。その為国立駅東側では駅の南北で坂が見られます。有名な多摩蘭坂がまさにそれです。国立駅南口あさひ通りを進み「東二丁目」の信号をほぼ真東に上る坂です。そのまま進むと府中市武蔵台に至るわけですが、その地名からも坂の上にある場所だという事がわかりますね。国立駅の北口では駅の北東部からすぐに上りはじめます。上り坂のあたりは国分寺市となり、坂道の北側が富士本、南側が日吉町となります。ざっくり言うと国立駅の北~北東エリアは高台、南西エリアは低地となります。

西国分寺駅周辺

西国分寺駅は府中街道にほぼ面していて、その府中街道を南下する途中で国分寺崖線を縦断します。武蔵国分寺史跡は国分寺崖線を観察するにはうってつけの場所です。崖から湧き出る水とその水が育む豊かな自然が残ります。

国分寺駅周辺

国分寺駅は南側で坂が多いです。ちょうど中央線に沿って国分寺崖線が東西に横たわっているため、南口は駅から少し南に進むと下り坂になります。

急傾斜地崩壊危険個所

各市町村のハザードマップでは「急傾斜地崩壊危険個所」が記されています。大雨によって地盤が緩むと崩れてしまう危険のある場所を示しているのですが、崖はまさにそうしたリスクのある場所でもあります。崖線すなわち崖崩れというわけではありませんが、ハザードマップ上でどのあたりが危険なのかは確認しておいた方がよいでしょう。

立川・国立・国分寺周辺の紹介ページ

2015年12月19日

中古マンション覚えておきたい4つの事柄

中古マンションを購入するにあたって是非とも覚えておいていただきたい事柄があります。各マンションの比較を始める前に是非知識として知っておいてください。

新耐震基準

1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法施行令改正によって定められた耐震基準を言います。それ以前を旧耐震基準と呼び、それぞれで違いが出ています。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視するこが要求されています。

大地震での比較

新旧耐震基準のもと建てられた建築物については阪神淡路大震災では大きな違いが出ました。

 

新旧耐震基準での建物被害比較

上図では昭和56年以前の建物では大破以上が30%近くありました。それに対して昭和57年以降では大破以上は10%に満たないのです。大地震での死者は建物の倒壊による事が多い為、どうにかして建物が倒れなければ命は救われただろうというのが耐震の基本なのです。

新耐震基準の開始について

1981年(昭和56年)6月1日の日付は当然覚えておいて欲しいのですが、6月1日以後建てられたマンション全てが新耐震基準を満たすわけではありません。改正日以後に建築確認を受けたものが新耐震基準による建物であって、それ以前に確認を受け改正日以降完成したものは旧耐震基準に基づいて確認を受けたのですから新耐震基準よる建物とは言えません。一戸建てだと建築確認の日付から早ければ2~3ヶ月後には竣工しますので、昭和57年以降の建物だと新耐震基準の可能性が高いです。どころが、マンションではその規模によって様々ですが通常数か月では竣工しません。大型マンションでは2年以上の建築期間となる事もあるので、昭和57年~58年建築とあるマンションでも旧耐震基準で建てられた可能性があります。

管理について

管理費

マンションでは管理体制の良し悪しが住みやすさのバロメーターになります。また、管理が行き届いていればマンションの好感度も上がり、マンション自体の価値も高まります。「マンションは管理を買え」というくらい管理体制は重要な事項です。マンション探しではできるだけ管理費が安い方が良いと考える方もいらっしゃるでしょう。ただし、管理費を低くするために管理が行き届かなければ、共用スペースがちらかってしまったりするなど弊害も出てきます。管理費の多寡はその規模によっても左右されるのですが、適正な金額を下回ればそれなりの管理しか行われません。マンションの住みごこちが悪ければ人の出入りも多くなるでしょうし、購入希望者にとって魅力的な物件とは映りません。

修繕積立金について

マンション管理においては建物の修繕計画が策定され、その計画に基づいて修繕工事が行われます。そのための費用を拠出するために修繕積立金があります。この修繕積立金についても管理費同様安ければそれで良いというものではありません。原資となる積立金が大規模修繕費用に満たなければ各世帯が負担しなければなりませんので、結局は帳尻があってしまいます。帳尻の合わせ方としては一時金として不足分を各世帯から追加調整する方法と積立金を上げて不足分を補う方法がありますが、修繕工事が差し迫ってれば一時金として徴収する方法を選ぶ事になるでしょう。日々きちんと積み立てておいて、いざ修繕する場合に負担がないかあっても少しで済む方を選ぶのか、低く設定された積立金で安心していたところ実は足りなくて急に割と大きな出費を強いられるのかどちらがいいのでしょうか?

規模について

一口にマンションと言ってもその規模はマチマチです。10戸に満たないものから100戸超えるものまで様々ですが、そうした規模によってもマンションの特色は変わります。この点については「大型マンションと小規模マンションのメリット、デメリット」に詳しく書いてあるのでそちらをご参照ください。中規模マンションについては特に記述はないのですが、大規模・小規模マンションそれぞれの中間的な特徴を持つという形でご理解ください。

低層マンションと高層マンション比較

低層マンションは用途地域によって高い建物が建てられないエリアでよく見かけます。第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街として住みやすい環境が整えられている反面高さ制限があります。駅周辺の一等地ではなく少し距離の離れた場所になりがちです。その分敷地の持ち分は相対的に高くなります。高層マンションは立地の良いエリアでよく見かけます。利便性が高く、人気が高いものが多い為資産価値も維持しやすいでしょう。高層階ではその眺望も価値の一つとなります。デメリットはその高さゆえの災害に対する不安でしょうか。また、敷地の持ち分も相対的に低くなります。災害に対しては低層住宅の方が安心です。火災が起こっても非難しやすいですし、地震の揺れに対しても強いですからね。

立地について

マンションは駅になるべく近い利便性の高いものを選ぶのが無難です。駅から徒歩20分を超えるようだとマンションのメリットは少なくなり、それならば一戸建てにした方がよいのではないか?と思ってしまいます。利便性の低いマンションだと、需要がさほどないため資産価値も下落しやすくなってしまいます。不動産は売る時の事も考えておくべきでしょう。いざ売却する時になかなか買い手が見つからないならば売れるまで販売価格を下げざるを得ません。価格が下落率も高い傾向があるため、資産価値の維持がなかなかに難しいです。もちろん好みの問題がありますので、駅から離れたマンションを否定するつもりは毛頭ございませんが、一般論として利便性の高さが重要だとしておきます。

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2015年12月22日

すごい雪でしたね

昨日は目覚めると一面銀世界でした。まさかあそこまで積もるとは思いませんでしたので、驚いてしまいました。鉄道のダイヤは乱れ、皆さん大変なおもいをしながら通勤・通学された事でしょう。本当にお疲れ様でした。

途中から雨に変わり、大分溶けたのでその後なんとか路面の状態は良くなりましたが、今朝はアイスバンが怖いですね。早朝出かける方は無理せずくれぐれも安全第一で参りましょう。私、松井は少し出発を遅らせて、10時頃車で出かける予定です。現場の様子を見て、必要であれば雪かきをしてこようかと思います。では今日も一日頑張りましょう!

2016年01月19日

十分な時間と予算

建築工事には工程という物があります。一戸建てなら設計、地盤調査、測量、基礎工事などそれぞれ順を追って進めていくわけですが、ここに十分な時間という概念が加わります。

十分な時間

乾燥時間

塗料などを塗った後乾燥するのに必要な時間です。これは用いる材料によって異なってくるため、用法に従ってしっかり乾燥時間を取る必要があります。

硬化時間

防水材やシール材など反応硬化する事によって機能を発揮するものは、硬化時間を十分にとります。完全硬化という概念のある建材については、表面的には固まって見えても、完全に硬化するまでにさらに数日必要となるため、そうした性質を十分加味して施工しなければなりません。

オープンタイム

糊や接着剤、ボンドなどでは塗ってから一定時間おいてから対象を接着しなければなりません。四季を通じて微妙に異なるため、用法に従って規定通りのオープンタイムをとります。

時間と予算

上記のように固まったり、乾燥したり、硬化したりするために一定の時間が必要となると、時間的ロスは大きくなります。また、作業を中断するためにその日の作業がなくなってしまう事で、人件費も嵩みます。十分な時間をとるというのはゆとりを持って工事を進める事でもあるわけですが、逆をかえせば、ロスを増やす事でもあるわけだからです。予算を絞るとどうしても作業時間を縮めなければならず、時間的ゆとりを犠牲にせざるをえなくなってしまうのです。

合理性と整合性

予算を削るためのノウハウや話題に事欠かない最近の建築現場では、予算が削られるとともに時間も削られるかもしれないという事を忘れてはなりません。建築費の内訳でその大半を占めると言っても良いのが人件費です。二時間で固まるというならば、本当は翌日に次の工程に進んだ方がよりいいとしても、同日に次の工程をすることになってしまうかもしれません。例えば15時くらいで職人全員を引き上げさせても17時までやったのと同じ手間(日当)がかかってしまいます。それが積もりれば利益どころか赤字にさえなってしまいます。合理性を求め予算を最小限に抑えたとしても、経費との整合性をとるために時間が削られるかもしれないという話です。

例えばこんな話

今日は天気予報で夜から雪が降るかもしれず、降水確率も50%というものでした。昨日は15時くらいで作業をやめ、全員帰宅しました。やれる事はありましたが、今作業を始めると明日いっぱいまでかかってしまい、万が一雪が降ってしまうとその水分ゆえにモルタルの成分が流れてしまうリスクがありました。そこで今日は現場作業をしない前提で、昨日も途中で作業を上がりました。経費はかかりますが、工事の進め方としては順当なものです。予算が潤沢というわけではありませんが、適度にありますので、性能を確保するために最善を尽くせる状況を維持できています。モルタルは種類も多く、それぞれ固まるまでの時間は様々です。それでも2時間もあれば表面的には固まっています。ところが内部では十分固まっていないため、直後に雨が降ったりすると成分が流れ落ちて周辺が白華してしまったりします。成分が抜けてしまえば本来の固さや機能は発揮されず、耐久性にも影響が出ます。

安かろう悪かろう

とどのつまりはそういう事です。かつてのように建築費が高すぎたのは問題でしたが、その後のディスカウントは行きすぎてしまいました。今は適正な価格に戻りつつありますが、それは工事の発注側にとっても受注側にとっても健全かつメリットの多い事です。極端に安い見積金額の中には、何かが抜け落ちているのだと考えられないでしょうか。営業努力の一言で片づけられない問題がそこにはないでしょうか。何年かおきに生じる不正や手抜き問題にその都度揺れてきた建築業界。その業界に身を置く者として、安かろう悪かろうという言葉を今一度見つめ直さなければと思っています。

>リフォームをお考えの方

2016年01月23日

耐震、制振、免震それぞれの特徴と違い

耐震、制振、免震というのはそれぞれ地震に対するものだというのはわかります。ではそれぞれがどのような意味を持ち、違いがあるのでしょうか。

耐震

耐震は「地震に耐える」事を言います。ここで言う「耐える」とは地震の揺れで倒壊しない事です。大地震によって建物が倒壊した場合、人命が失われる可能性が極めて高くなります。もちろん倒壊せずとも室内の天井が崩れたり、家具が転倒したりして命を落としたり、大けがする事はあるのですが、建物が倒壊しない限り人命が守られる事が多いものです。普段から建物のどの位置が安全なのかを確かめ、家具の転倒防止策を施したりするなどの準備をしておけば、自身及び家族の生命を守れる可能性が高まります。

制振

地震を制御するという意味合いでしょうか。地震の力を建物の構造によって分散し、建物の損傷を低減するものです。制振ダンバーを筋交いように斜めに取付けたり、部材の接続部に用いて、変形しようとするエネルギーを吸収します。

免震

免震は地震の揺れが建物そのものに伝わらないよう、あるいは伝わりにくいようにするものです。免震には「ゴム」「転がり支承」「すべり支承」大きく三つの形態があります。いずれの種類でも建物は免震装置の上にのっかる形て建てられ、地震が生じた場合でもそれらの免震装置が揺れを吸収し建物自体が揺れにくくなります。

耐震、制振、免震それぞれのデメリット

耐震は頑丈に作って地震の揺れに耐える事を目的としています。震度で言うと6程度のものが起こってもすぐに建物が倒壊しない強さを持ちます。ただし、震度6を超える大きな地震でも耐えられるくらいの耐震性があったとしても、それは無傷で済むという事ではありません。生命を守れるよう立ち続けるけれども、ある程度の損傷は受けてしまうかもしれません。また、地震のエネルギーはもろに受けるため、家具の転倒で被害を受けないよう備えておいた方がいいでしょう。制振構造のデメリットは耐震構造に比べて多少コストがかかるという事でしょうか。免震は地震に対して最も効果を発揮すると言われていますが、相当のコストがかかってしまうのがデメリットでしょうか。また、敷地に余裕がないと採用できない構造なので一戸建てだとなかなか難しい側面があります。

2016年01月24日

立川市の子育て支援

立川市では子育て世帯を支援するため様々な施策を行っています。ここではとどのような制度、施設等があるのかかいつまんでご紹介します。住いをお探しの方にとっては近隣住環境はもちろんの事、これから住む市町村にどのような施設があって、どのような支援が受けられるのかは重大な関心事です。

妊娠支援

産婦健康診査

お子さんの3・4か月児健康診査時に、お母さんの健診も合わせて行います。問診のほか、必要に応じて、尿検査・血圧測定を行います。妊娠中毒症や妊娠中の貧血の後遺症を早期に発見し、適切な指導・助言を行うことにより、不安になりやすい産婦の健康保持・増進を図ることを目的として、3・4か月児健康診査時に実施します。

通知

お子さまが3か月になる月に個別に通知

会場

健康会館

妊婦歯科健康診査

妊婦歯科健康診査が平成25年5月7日から個別健診になりました。妊娠するとホルモンバランスの変化やつわりによる歯みがき不足などが原因で、歯肉が腫れやすくなったり、虫歯になりやすい状態となります。健やかな妊娠・出産のため妊婦歯科健診の受診をお勧めします。市では、妊娠中の方を対象に、歯周病の早期発見と、歯の健康づくりを目的として、歯科医師による無料の歯科健康診査を行います。

対象

立川市内に住民登録がある妊婦の方

実施機関

市内41の歯科医療機関(平成27年4月時点)

健診内容

問診・口腔内診査・結果説明

受信方法

ご希望の歯科医療機関へ、受診日時を予約してください。

持ち物

・立川市妊婦歯科健康診査受診券 (母と子の保健バッグに同封)

・ 母子健康手帳 (歯科医療機関で、健診結果等を記録します。)

受診回数

妊娠期間中に1回受診できます。(安定期の受診をお勧めします。)

健診費用

無料

妊婦健康診査

妊娠中の定期健診が14回、公費負担で受診できます。 また、35歳以上の方は超音波検査も1回、公費負担で受けられます。 受診票は、妊娠届提出時にお渡しした「母と子の保健バッグ」の中に入っています。 指定医療機関に持参のうえ、受診してください。 受診票は一定金額を上限として、助成するものです。病院や医院での指導内容や検査項目により自己負担額が発生しますので、ご了承ください。

1回目

(水色)健診の内容は、問診、体重測定、血圧測定、尿検査、血液検査(血液型、貧血、血糖、梅毒、HBs抗原、風疹抗体、)です。

2回目から14回目

(黄色)健診の内容は、問診、体重測定、血圧測定、尿検査です。その他に週数等に応じ選択制で各回1項目を選択し、検査が実施できます。

検査項目

  • クラミジア抗原検査
  • C型肝炎検査
  • 経膣超音波検査
  • 貧血、血糖
  • B群溶連菌
  • NST(ノン・ストレス・テスト)
  • HTLV-1抗体

※上記以外の検査を希望される場合は、別に料金がかかります。

出産支援

入院除算

出産に当たって、保健上必要であるにもかかわらず、経済的な理由で病院又は助産所に入院できない方に対し、児童福祉法による指定を受けた病院・助産所での出産費用を助成する制度。前年の所得税額が8,400円以下の世帯(ただし、市民税又は所得税課税世帯で、健康保険法等の出産育児一時金が404,000円以上の方を除きます)が対象。

こんにちは赤ちゃん事業

平成24年10月より赤ちゃんが生まれたすべてのご家庭を訪問する「こんにちは赤ちゃん事業」が始まりました。生後4か月を迎える日までの赤ちゃんのいるすべてのご家庭に、助産師・保健師がお伺いします。

母子栄養食品の支給

立川市は、経済的な理由で生活に困っている妊産婦及び乳児の健康保持と増進のため、必要な乳製品(粉ミルク)を無償で支給します。手続きは、健康推進課(健康会館)へ印鑑、必要書類をご持参のうえ、お申し込みください。

児童手当

児童手当は、家庭等における生活の安定に寄与するとともに、次代の社会を担う児童の健やかな成長に資することを目的としています。なお、子ども手当は平成24年4月から児童手当に変わりました。

対象

立川市に住所があり、中学校修了前(15歳になってから最初の3月31日まで)の児童を養育している方で、主たる生計の中心者(父母の場合、所得の高い方)が、手当の受給者となります。

  • 児童が原則として日本国内に住んでいることが要件となります。
  • 児童が3年以内の留学で、海外に居住している場合は、該当することがあります。その場合、留学以前に日本に3年以上居住していたことが要件になります。
  • 両親が離婚協議(調停)中で別居の場合は、児童と同居している方が優先されます。離婚を協議(調停)中であることがわかる書類が必要となります。詳しくはお問い合わせください。
  • 海外に父母が居住している場合は、指定者が受給可能となります。日本国内に住む児童を養育している指定者の方に、児童手当を支給します。
  • 未成年後見人の方に手当を支給します。児童を養育している未成年後見人の方に、児童手当を支給します。申請には、戸籍抄本等が必要になります。
  • 児童福祉施設の設置者・里親に支給します。児童が児童福祉施設に入所している場合や里親に委託されている場合は、原則として、その施設の設置者や里親等に児童手当を支給します。
  • 公務員の方は、勤務先から支給されますので、勤務先に申請する必要があります。また、出向等で公務員でなくなられた方、独立行政法人等にお勤めの方で、勤務先から支給されない場合は、立川市に申請してください。

※児童手当には所得制限があります。受取金額等詳細については「立川市の子育て支援及び保育施設」をご覧下さい。

児童扶養手当

死亡・離婚などにより、父または母がいない18歳に達した年度末までの児童(一定の障害がある場合は20歳未満の児童)を養育している方に手当を支給する制度です。

手当月額

手当の額は次のとおりです。所得制限があります。また、所得に応じて支給額が変わります。養育費は8割を所得として計算します。

全部支給

第1子42,000円

一部支給

第1子9,910円から41,990円

二人以上

第2子は5,000円、第3子以上は3,000円が上記に加算されます。

※対象、支給方法その他詳細は「立川市の子育て支援及び保育施設」をご参照ください。

特別児童扶養手当

20歳未満で身体障害者手帳1級から3級程度か、愛の手帳1度から2度程度の障害がある児童、長期間安静を要する症状または精神の障害により日常生活に著しい制限を受ける児童を養育している保護者に手当を支給する制度です。

手当月額

1級51,100円、 2級34,030円
手帳の等級とは異なる、手当の等級です。

※所得制限があります。

※対象、支給方法その他詳細は「立川市の子育て支援及び保育施設」をご参照ください。

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2016年01月31日

不動産購入、絶対に押えておきたい7つの年

不動産購入に当たっては是非チェックしてほしい年代があります。建築基準法その他住宅の建築・販売に関する制度・法律が変更した場合、その前後でかなりの差異が生じる事があるからです。以下の8つの項目を是非心に留めておいてください。

昭和56(1981)年6月1日:新耐震基準

昭和53(1978)年宮城県沖地震を受け、耐震についての基準が厳格化されました。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視する事が求められるようになりました。昭和56年6月1日以降に完成した建築物が全て新耐震基準を満たしているわけではありませんのでご注意ください。施行日となったこの日以降建築確認を受けたものが、新耐震基準を満たしたものと言えます。一戸建てだと建築に数か月程度かかるだけなので、昭和56年下半期に建てられたものでも新耐震基準を満たすものもありますが、より建築期間のかかるマンションだと少し厳しいかもしれません。

平成10(1998)年:建築基準法大改正

建築確認申請・検査の民営化が行われました。阪神・淡路大震災において建物の倒壊により多くの尊い命が失われたため、建築確認の検査を強化する必要性を痛感したからです。より厳格に検査するとなると行政機関だけでは手が回らないため、民間に開放する事で体制強化を図ったのです。この改正では構造強度、防火に関する構造や材料などの性能を規定しました。これによって、材料・後方・寸法などを具体的に定めた使用規定によらなくても、求められた性能を満たせば多様な材料・設備方法を採用できるようになりました。

平成12(2000)年4月:住宅の品質確保の促進等に関する法律施工

住宅の品質確保の促進等に関する法律は「品確法」と略されます。品確法は以下三つの柱で構成されます。

  • 1、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
  • 2、様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
  • 3、トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

そもそも宅建業者が売主の場合は「自ら売主」と呼ばれ一般の売主よりも重い「売主責任」を負っていました。それをさらに厳格化したのです。つまり、新築建物の基本構造部分(柱や梁の主要な部分など)に瑕疵があった場合、引渡し後10年間は瑕疵担保責任を負うというものです。それまで最低でも2年間の瑕疵担保責任を負ってたものが、10年に延長される事で、一般の購入者にとっては大きなメリットが生まれました。建物の瑕疵は住んですぐにわかるものばかりではありません。しかし、10年も住み続けていれば気付くのに十分な期間と言えるのではないでしょうか。一般に建築物に対してあまり知識のない購入者が思わぬ損害を被らないよう、取引の安全を確保するための制度改正でした。さらに購入者にとってわかりやすい判断基準を設けるために住宅性能表示制度を新設し、万が一紛争が起こった時の備えとして指定住宅紛争処理機関を整備したのです。瑕疵担保責任については「売主の瑕疵担保責任と宅建業者の瑕疵担保責任」をご参照ください。また、品確法については「住宅性能表示制度」をご覧ください。

平成12(2000)年6月:地盤調査義務化、接合金物等についての規定、耐力壁のバランス配置

基礎形状

地耐力に合わせた基礎の仕様が明記されました。そのために事前の地盤調査が事実上必須となりました。

接合金物等についての規定

大地震では建物の倒壊によって生命が脅かされます。木造建築物では建物の接続部分が抜けてしまう事で倒壊してしまいます。そこでそうした接続部分を金物で固定する事で倒壊を防ごうという事です。使用する止め金物の種類などが具体的に明記されました。接合金物については「耐震と耐震リフォーム」をご参照ください。

耐力壁のバランス配置

建物の耐震性を確保するためには、耐力壁の量の確保とともに壁をバランスよく配置することが大切で、この改正後は壁配置のバランス計算が必要となりました。

平成15(2003)年6月:シックハウス対策規制

シックハウスの原因となる化学物質の室内濃度を下げるために、建築物に使用する建材や換気設備を規制するというものです。シックハウスの原因物質としてはホルムアルデヒドが代表例です。その当時「低ホルム」という言葉があちこちで聞かれ、ついには「ノンホルム」の材料が普及するに至りました。換気設備と言うのは新築一戸建てでは今や当然のように記載される「24時間換気システム」などの事です。

平成19(2007)年6月:建築確認・検査の厳格化

2005年に発覚した構造計算偽装問題から、この年建築基準法および建築士法が改正されました。この事件は建築確認そのものの信頼性が揺らぎかねない事態でした。再発防止のため、建築確認・検査の厳格化民間検査機関に対する指導監督の強化、建築士に対する罰則の強化などが施行され、第三者機関の専門家による構造審査(ピアチェック)や特定の住宅に対する中間検査が義務付けられました。この時期建築確認所が下りるまでにかなりの時間がかかった事を覚えています。

平成21(2009)年6月:長期優良住宅の普及の促進に関する法律

長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について一定の基準を満たすと長期優良住宅と認定され、ローン減税やその他の税制優遇措置を受ける事ができます。また長期固定金利フラット35S金利Aプランにおける技術基準「耐久性・可変性」をクリアしているものとして、その利用が可能となります。100年の住宅、そんな言葉が世に流れた時代です。親・子・孫と引き継がれる家と共に、地球にやさしい社会で、豊かに暮らせる事を目指した施策です。

長期優良住宅についてさらに調べたい方は「長期優良住宅、100年の住宅を目指して」をご覧ください。

平成21(2009)年10月:住宅瑕疵担保履行法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき定められた売主の瑕疵担保責任を制度として確かなものにするためにできた法律です。売主である業者は瑕疵担保責任保険に加入するか、供託を行い、倒産などによって万が一瑕疵担保責任を履行できなくても、それに代わって補償する仕組みを作ったのです。

2016年02月06日

不動産売却時の優遇税制

土地や建物などの不動産を売却した場合に、利益が出た時は譲渡所得税がかかり、損失が出た場合は譲渡損失の繰越控除を利用する事ができます。

譲渡所得税

所得期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。ただし、譲渡所得金額の計算方法は同じなので以下でご確認ください。

課税譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費

土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額の事。建物の場合は、購入代金などの 合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。

また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。具体的には以下のようなものです。

  • 不動産取得時の各種税・・・登録免許税(登記費用含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税。ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

譲渡費用

土地や建物を売るために直接かかった費用の事。修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。具体的には以下のようなものです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

短期譲渡所得の税率

所有期間5年以下の場合国税で30%、住民税で9%

長期譲渡所得の税率

所有期間5年超の場合国税)15%、(住民税)5%

マイホームを売った場合の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
    なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ※注1
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※注1 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

  • その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
  • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

繰越控除

居住用の不動産売却によって損失が出た場合、特例により売った年の所得と損失を相殺(損益通算)できます。損失が大きく相殺しきれない場合は、さらに翌年以降の所得から最長3年間にわたって繰り越して相殺(繰越控除)が可能です。この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税については所定の書類を添付したうえで確定申告をしなければなりません。譲渡損失の繰越控除には自宅を買い替えた場合と、買い替えを伴わず住宅ローンの残っている自宅を売却した場合の2つタイプがあります。

買い替えの場合の適用要件

  • 自分が住んでいる住宅を売却すること。以前住んでいた住宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。国内にあり、2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供しているほうの住宅にかぎられます。また、店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、控除の対象が居住用部分の損失額にかぎられます。
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 売却の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること。災害により家屋が滅失した場合で、その家屋を引き続き所有していたなら5年を超えることになるときは、土地のみの所有期間が5年を超えていれば適用されます。ただし、家屋の滅失後3年目の年の12月31日までに譲渡しなければなりません。
  • 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50㎡以上の住宅を取得すること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 自分の配偶者(内縁関係を含む)、直系血族、生計を一にする親族など一定の特別関係者への譲渡でないこと

買い替えではない場合の適用要件

  • 譲渡した年の1月1日において土地も建物も所有期間5年超の居住用財産の譲渡であること
  • 譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高があること
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収が3,245万円)以下であること
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 一定の特別関係者への譲渡でないこと

繰越控除と住宅ローン控除の併用

なお、この制度は住宅ローン控除との併用が可能ですが、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されません。

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2016年02月07日

備えあれば憂いなし、住宅売却その前に!

住宅を売ろう。そう決意したらすぐにでも動きたくなるのが人情です。でもちょっと待って下さい。その前に準備しておいた方がよい事があります。いえ、不動産はいつか売るかもしれないものだと考えて、いざと言う時に困らないよう普段の備えが重要なのです。

住宅購入から現在までを振り返る

住宅購入後どのような事があったのか思い返してみましょう。マイホームを手に入れた契約と決済。その時手に入れた権利証をどこにしまおうか迷ったもんだけど、その後どうしただろうか?子供が生まれてからは、やれ障子や襖を破いたり、やれ背比べで柱にキズを付けたりして大変だった。ようやくにリフォームした時にはまるで新築時に戻ったみたいで嬉しかったよ。それにつけても、10年前の大雨では、近くの川が氾濫するんじゃないかと夜も眠れなかったし・・・そうした我が家の歴史を振り返ってみて下さい。そしてメモに書きだしておいてください。いざ売却する時にその記述が役に立ちます。

家をキレイに使いましょう!

普段から家を粗末に扱っていたり、掃除さえまともにしなかったとしたら、売却するに際してリフォームが必要となるかもしれません。普段から清潔な環境を保てば建物も傷みにくく、ほとんどリフォームしなくても売却できるかもしれません。よしんばリフォームが必要となるにしても、それは買主に任せれば良いのであって、あまりに見た目が悪いと、内覧者は買おうとすら思わないでしょう。清潔な環境で暮らせば気持ちもいいですし、売却する場合にも有利となります。

ご近所づきあいは大事です!

住宅を購入しようと考えている人は真剣そのものです。物件自体だけでなく周辺の環境もチェックします。一度でなく二度、三度足を運び、買うか買わないかを決めます。その際に近所の人と顔を合わせたらいろいろ質問する事もあるでしょう。そんな時、ギスギスした感じを受けたとしたらそれはマイナス評価ともなりかねません。逆に良好な近所づきあいがあれば、住みやすいとの印象を得るかもしれません。

売却に必要な書類を確認する

最初の項で触れましたが、過去をさかのぼって思い出した時に権利証その他の書類一式がどうなったのかも思い出しましたか?金庫の中ですか?それとも箪笥の奥ですか?権利証だけでなく、その時の契約書や測量図、確認済証、検査済証、設計図書など探してみて下さい。何よりもそうした重要な書類を大切に保管する事を心がけましょう!

権利証

これは正式には登記済証といいます。売却時の所有権移転登記で必要となる大切な書類です。現在は登記済証は発行されず代わりに「登記識別情報」が通知されるようになりました。通知書には肝心な部分に目隠しシールが貼ってあって、実際に売却するまではそれを剥がさずに保管する事となります。登記識別情報はIDまたは暗号のような意味を持ち、これを知る人が権利者であると認識されるわけです。

売買契約書

売買契約書が登記済証となっている事もありますが、それとは別に売買契約書と重要事項説明書がセットになって保管されていると思います。

公図・測量図

売却に際しては最新の公図・測量図を取る事になりますが、その前段階で売却を進める際に参考にします。

確認済証・検査済証

住宅ローンの必要書類の一つとなります。

設計図書

設計図、平面図、立面図、配管図など割としっかりと製本されたものが残っているはずです。これは途中リフォームを行うときにも恐らく必要でしょうから大切に保管しておきましょう。

図面・パンフレット

購入当時の販売図面等があれば売却ようの図面を書く際に参考になります。とりわけマンションでは当時のパンフレットに様々な特徴が記載されているので、是非とも保管しておきたいものです。

相場を把握する

同じ得るなら高く売りたい。売る側がそう考えるなら、買う側は「少しでも安く買いたい」と考えます。不動産取引はこうした場面で交渉という要素が入ってくるところが他の売買と異なる点です。「定価」という誰にでもすぐわかる目安がないので、一般の方だけでなくプロにとっても値決めは難しいと言えます。そこで参考となるのが相場価格です。直近の成約事例や現在売り出し中の物件を見比べるとご自宅がどれくらいで売れそうなのかがうっすらとわかってきます。購入希望者は今まさに比較検討しているのですから相場観が備わっていると言えます。対する売却希望者は購入時の金額が大前提としてあって、現状をあまり認知していないケースが見受けられます。今はもう買った時より高く売るのは難しくなりましたが、それでも少しでも価値が減少していないでほしいという願望が強ければ、相場とのズレが大きくなってしまうでしょう。結果、なかなか売却できないという事になってしまいます。相場観を養う事は売り手にとってもやっておくべき事です。

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン残高の確認は不可欠です。住宅ローンがまだたくさん残っている場合に、その残高より多い金額でないと売るに売れません。引き渡し決済時にローンを完済し、金融機関による抵当権を抹消しなければそもそも取引は成立しないからです。貯金があって、足りない分をそこから出せばいいんでしょ?・・・とはなりませんよね。その後の生活設計もしなくてはなりませんから。売却に至る事情はなんであれ、売却金額が住宅ローン残高を少しでも上回らないと、現実的には売却は難しいでしょう。

境界の確認と測量

隣地との境界はどうなっているでしょうか?境界があやふやだったり、杭が見当たらなかったりしないでしょうか。不動産の取引では公募売買と言って、登記上の数値を正しいものとして契約を結び、例え実際の面積が違っていてもそれについては文句言いっこなしという事になります。けれでも、違いが度を超えていればその後争いとなる事もありえます。境界確定測量は地境の地権者と境界を確認した上で実際の面積を測量するので、この点安心です。費用はかかりますが、検討してみて下さい。

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2016年02月08日

中古マンションの購入とリフォーム費用

中古マンションの購入にあたって頭に入れておかなければならないのがリフォームとその費用です。一口にリフォーム費用と言ってもやるべき内容によって予算は大きく変わります。購入後いざリフォームをしようと思っても、想像を超える見積金額に驚いてしまう事があるかもしれません。中古マンションの販売価格だけを見て「これは掘り出し物かも」と思っていたのに、リフォーム費用を合計したら逆に相場以上の出費となってしまう・・なんて事にならないよう十分に気を付けてほしいと思います。

不動産価格の妥当性

不動産は同じものがないと言われます。そのため、それぞれの不動産には定価がつけられません。立地、接道状況、向き、面積などなど、幾つもの要素と周辺不動産価格・販売事例との比較から査定を行い、およそいくらくらいになるのかを決めるのです。最終的には売り手と買い手が売買金額について合意する必要があって、結果として相場より高くなったり安くなったりします。定価と言う誰の目にも明らかな基準がないのですから、不動産価格の妥当性を判断するのはとても難しいのです。

相場観

売る側にとっても買う側にとっても相場観は必要です。不動産取引に従事している人たちでさえ、相場を正確に読みとることが難しいのですから、初めて不動産を購入される方にとっては尚更難しく感じられる事でしょう。

一般の人にとっては相場を養うための材料はそう多くありません。今現在売りに出されているものはインターネットで調べれば情報を集められます。エリアによってはある程度まとまった情報を入手できかもしれませんが、ほとんどのエリアでは不十分でしょう。その点不動産業者は過去の販売事例を参考にできるので、より正確な判断が下しやすいと言えます。とは言え、今現在売り出されている不動産を比較検討すれば、相場についてなにがしかのものは見えてくるでしょう。興味を持った不動産が高いのか安いのか、相場から判断できるようになるのが理想ではありますね。

室内の状態が重要

不動産情報をパソコンや紙面で見比べていくなかで、「これは相場より安いのでは?」と思うような物件も出てくるでしょう。でも、ここで飛びついてはいけません。現状がどうなっているのかで評価はひっくりかえるかもしれないからです。状態も良くほとんどリフォームしないでいいか、しても少額の出費で済みそうならば購入に向けて一歩を踏み出してもいいでしょう。ところが、売主の使い方が悪く、状態が悪かったならリフォームでいくらかかるかわかったものじゃありません。例えば売り出し価格が相場より200万円くらい安かったとしても、リフォームで500万円かかったとしたらどうでしょう。販売価格は確かに相場より安くても購入費用の総額ではその相場を上回ってしまう事になります。これでは却って損してしまいますよね。

中古マンションのリフォームについて

中古マンションを見て回る時にはただ漠然と室内を見て回るのではなく、どの箇所にリフォームが必要となるのかに特に注意して下さい。中でも水周りは要チェックです。室内リフォームの中でも費用が嵩むのがこの水周りだからです。間取りや陽当たりを確認しながらも、設備機器の傷み具合を一つ一つ確認しましょう。

リフォーム費用のざっくりとした目安

クロス貼り換え
クロスの貼り替えは平米単価で1000円前後。洋間4.5帖で2~4万、6帖で3~5万前後、8帖で4~6万前後が目安です。クロスが汚れていると見た目的にはマイナスに働くのですが、費用としては大したことはありません。間取り、動線、通風、採光その他の項目が高評価なら断念する理由にはならないでしょう。ただし、クロスが大きく剥がれていたり、何カ所もめくれているような場合は、下地の補修で余計に費用がかかる事があります。また、雨漏りが原因で剥がれる事もあるので、そうなれば事態は180度変わってしまいます。雨漏りで言えば天井のシミも注意して下さい。
室内塗装
柱や枠などを塗り替える程度なら大きな出費にはなりません。一般的には木部塗装で数万~10万、15万円程度で思っておけばいいのではないでしょうか。もちろん、物件それぞれで誤差は出るでしょう。築年数の古い物件では天井や壁を塗装で仕上げている事もあるので、その場合にはある程度まとまった費用がかかります。
和室リフォーム
和室をそのまま利用する場合には、襖の貼り替えや畳の表替えなどが考えられます。あるいは、柱のしみ抜きなど特殊な塗装処理が必要となる事もあります。襖の貼り替えでは一枚2,000~3000円程度(両面の場合その二倍)、畳の表替えでは一畳4,000~10,000円程度が目安です。畳に関しては、もし痛みがひどかったり(畳の上に乗ると沈む)、カビが生えている場合には畳を新規交換しなければなりませんので最低でも10,000円以上かかると思っていてください。その上で畳の種類・グレードによってプラスαがかかります。1Fのお部屋で畳が腐ったり、カビが生えている場合には床下の環境から整えなければならないケースもありますので、その点ご注意を。柱などのしみ抜きはアク洗いと言います。一部屋30,000円~40,000円前後を目安として下さい。
キッチン交換
水周りリフォームの一つで注意が必要です。システムキッチンの交換を行うなら最低でも20~30万円程度はかかってしまうでしょう。システムキッチンと言う商品はピンからキリまでありますので、100万円超となる事もあります。サイズによって前後するのですが、想定として50~100万程度かかるものとして予算に合うのかを判断してみましょう。賃貸アパートなどで付けるポン置きキッチンなら10万円以内で交換可能と考えてもいいのですが、分譲マンションではいささか物足りないでしょう。
ユニットバス交換
ユニットバスの傷みがひどい場合には黄色信号か赤信号だと思っていいでしょう。ユニットの交換は一筋縄でいかないケースがあります。一般的な規格ならば40万前後~交換可能です。一般の規格に合わなければ、特注という事になってしまい通常の3割増しかそれ以上かかります。特注の場合発注から納品まで一か月以上かかる事もあり、引越し時期の見直しを迫られる事もあります。何かと心配の種が尽きないのが浴室リフォームです。
便器交換
便器の交換は上記二つの水周りふりフォームに比べれば大した金額にはなりません。高機能タンクレストイレなどでは20万円を超えてくるケースもありますが、一般の便器なら10万以内、ウォシュレット(シャワートイレ)付でも10~15万円くらいが目安となります。交換に際しては上下階の住人さんに断水をお願いする事もあり、周囲の協力が必要になります。また、タンクレストイレではマンションの水圧の問題で取り付けられないケースもあります。最新の高機能タンクレストイレだと、理論上どのマンションでも付けられるようですが、業者と相談した方がいいかもしれまん。
洗面化粧台交換
これはわりと商品のラインナップが多い為、10万円以内に収まる事もあれば20万円を超える事もあります。三面鏡シャンプードレッサーのように収納力、デザイン性ともに申し分ないものだと結構な金額となります。
建具交換
建具を一カ所替える程度なら苦にはならないでしょう。ところが、やるとなったら全部買えないとちぐはぐになってしまい、見た目的にイマイチです。そうなると、かなりの金額となる事があります。建具一カ所2~5万程度が目安です。
床リフォーム
床のリフォームでは大きく三つの選択肢があります。フローリング、CF、絨毯(カーペット)です。今はフローリング貼りの床が主流となっており、水周りでCFが一般的です。絨毯はハウスダストなどの点でさほど採用されないようになりました。フローリングの貼り替えは遮音性能を確認した上で行わなければなりません。各マンションの管理規約に遮音性能LL40以上とあれば、それをクリアする建材を使用しなければなりません。LL45よりもLL40の方が遮音性能に優れ、材料単価も高くなります。フローリングの貼り替えでは下地の状態や工法でも費用が違ってきます。正直フローリングの傷みがひどい場合には少し注意した方がいいでしょう。床全面を貼り替えたら20万円くらいはすぐに飛びます。もちろん広さにもよるのですが、建具の交換と同じくらいの立ち位置にあります。CFは貼り替えだけならそう大きな費用はかかりません。傷んでいても購入を躊躇う必要はないでしょう。絨毯やカーペットはCFより多少費用が嵩みますが、これもそれほど大きな出費とはならないでしょう。
給湯器
給湯器はおよそ10年が交換の目安と言われます。給湯器に張ってあるシールなどで製造年月日が確認できれメモしておきます。スマフォでシールを写しておくと尚いいでしょう。品番から製造の年代がわかるからです。追い焚きなしの壁掛け一般タイプで工賃込みで10万円前後~が目安です。追い炊き機能付でプラス5万円~、床暖房機能付でプラス7万円~、省エネタイプでプラス10万円~くらいが目安です。
エアコン
家電量販店でも安く買えるくらいですから以前よりは負担も減りました。こうした設備機器はよく出るものほどよりお手頃になる傾向があるため、8帖以下のお部屋ではそれほど大きな出費にはならないでしょう。そうは言っても一台4~8万円前後はかかりますので、部屋数が多ければそれなりの出費となります。8帖を超えると相対的に価格が高くなります。エアコンの場合部屋の広さに応じた能力がありまして、部屋の大きさよりも能力の小さいエアコンを使用すると電気代が余計にかかってしまうようです。何帖用なのか確認した上で設置する必要があります。それと、ブレーカーも一応確認しておきます。特に100Vなのか、200Vなのかチェックしておきましょう。100Vのエアコン、200Vのエアコンがあるからです。

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リフォームをお考えの方

 

 

2016年02月23日

戦争の記憶

昨日はかつて外壁塗装をさせていただいたお客様より軒天補修と波板の交換工事の依頼を受け、お邪魔致しました。お見積書の内容をご説明し、美味しい和菓子をご馳走になりながら、1時間半くらいお話しを指せて頂きました。

とりとめのない世間話をしているうちにふと戦争時代の思い出話をしていただきました。お父様のお仕事の都合で大陸で戦時を過ごし、終戦間際帰国されたのです。

大阪の大空襲、そして疎開先でのご苦労などを語られるうちに、ある列車内の光景をお話し下さった時、思わず大粒の涙を流されたのです。頭から包帯を巻いた兵隊さん、腕を流した兵隊さん。その列車は怪我によって帰還された兵隊さんを移送するものだったそうです。

目を合わせられないような痛々しい兵隊さんの中で、それでも幼かったそのお客様にこう声をかけてくれたんだそうです。

「坊頑張って生きろよ」

傷だらけの兵隊さん達にも家族があって、そんな家族の事、今もなお戦地にいる戦友の事を思いつつ、幼い子供を励まそうとするその姿が忘れられない。そう語っておられました。

思わず涙腺がゆるみそうでしたが、仕事中ゆえ、なんとか涙をこらえる事ができたのですが、今こうしてその場面を思い出すと、目頭が熱くなってきます。

戦争を知る人達も一人また一人と鬼籍に入られ、もうあと十何年か経つとそうした記憶は風の中に消えていくのでしょうか。

私はこれまでにこうしてお客様より戦争の記憶をお聞かせいただいた事が何度かあります。その度に大変な事だったのだなぁと思うのです。時々その人達の顔を思い出したり、その時聞いた話を思い出したりする事くらいしかできないのですが、それでも忘れないでいようと思うのですよね。

2016年02月25日

登記申請自分でやってみました!

今日は朝からインターネットで調べ物をしながら登記申請書を作成しておりました。

登記は「不動産登記」と「商業登記」の二つに分類されます。それぞれ法務局に申請を行い不備がなければ登記が行われます。登記申請の専門家として「司法書士」さんにお願いする事も多いのですが、変更登記などの簡単な申請は自分でもやってやれない事もないのです。

不動産登記

不動産登記は不動産(土地及び建物)の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいいます。土地と建物それぞれに独立した登記簿が設けられ、表題部と権利部とで構成されます。

表題部

土地の表題部は「所在、地番、地目、地積」、建物の表題部は「土地、家屋番号、種類、構造、床面積」が表示されます。

権利部

甲区と乙区からなります。甲区は所有権に関する事項が記載され、乙区は所有権以外の権利に関する事項が記載されます。土地も建物も差異はありません。

甲区

所有権に関する事項が記載されます。不動産の売買を行った場合、売主から買主に所有権が移転した旨の申請がなされ、登記されます。不動産登記は対抗要件と呼ばれ、極めて重要な意味を持ちます。権利証を持っていればその人が権利者に違いないと思うかもしれませんが、登記されていなければそれは利害関係を持つ他人に権利を主張できません。どちらが本当の所有者なのかどうかは登記の有無によって決着されます。

乙区

所有権以外の権利に関する事項が記載されます。所有権以外の権利とは例えば抵当権などの担保権が代表的です。住宅ローンを組んで一戸建てを購入したとします。その際金融機関は融資対象不動産に抵当権を付けます。売買契約の流れの一つとして、残金決済時に所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行います。また、前所有者が抵当権を設定していた場合には「抵当権抹消→所有権移転→新規抵当権設定」の登記申請を行う事となります。

商業登記

商法などに規定された商人の一定の事項について商業登記簿に記載して公示するための登記を言います。会社は法人と呼ばれる存在ですが、自然人とは異なり法律上「人」として扱われるわけですから、取引の相手方が不足の損害を被る事のないよう一定の重要事項について公示する事となっています。勝手に会社を名乗っても、商業登記を行わなければ公には会社と認められません。そのため、会社を作った時にまず設立登記を行い、その後会社の本店が移転するなどの変更が生じると変更登記を行わなければなりません。

登記申請もネットで検索できる時代

登記申請は専門性の高い分野ですから、自ら行う事はなかなかに大変です。所有権移転登記などの高額財産の権利関係については登記申請期間中の不安定な権利関係を担保するためにも専門家である司法書士の立ち合いが必要でしょう。ただし、名義変更や抹消登記などについては権利関係に重大な変更はないので自分でもできるでしょう。商業登記も設立登記は添付書類も多く煩雑ですので自分で申請するのはかなり大変でしょうが、同じく変更登記なら自分でもできるでしょう。

変更の内容を入力して検索すればすぐに幾つかのフォーマットが出てきます。それを参考に登記申請書を作成して登記所に提出すれば登記できます。添付書類についてもフォーマットが用意されているので、少し知識があれば意外と簡単です。あとは登記申請時に受付の人に「自分で申請するので」と司法書士による申請じゃない旨を伝えれば、その場で申請書をチェックして不備があれば教えてくれます。

2016年02月26日

不動産都知事免許の更新

不動産業は免許が必要な職種です。その免許は5年ごとに更新され、その都度面倒くさい煩雑な申請を行わなければならないのです。申請書は行政書士さんなどが代書してくれますが、基本ほとんどの書類を自分で用意しなければならないので、わりと多くの不動産業者が自ら更新手続きを行います。

かくいう私も今月の半ば更新のための申請手続きを終えたばかりです。ま~骨の折れる事骨の折れる事・・・。申請書類及び添付書類でゆうに50枚は超えていました。役員変更届け出書の同時提出という事情があったにせよ、免許更新申請に関する書類だけでも相当なものです。

リフォームが忙しく、さらに不動産業も大わらわのこの時期、申請書等の作成に何日もかける余裕はありません。私が確保できる日数は3日。3日もあれば余裕でしょ?などと思われるかもしれませんが、私的にはこれでも足りないくらいでした。実際本当に滑り込みセーフで申請を受け付けてもらったくらいです。

申請書類等作成の手引きを見ながら申請書及び関係書類を作成していきます。会社の謄本や納税証明書などの書類を集めるのに一騒動。何せ普段見慣れない「身分証明書」だとか「登記されてない事の証明書」と言った書類も集めなければなりません。身分証明書と言うのは「禁治産・準禁治産宣告の通知、後見登記の通知、破産宣告・破産手続 開始決定の通知を受けていないことを証明する書類」で、本籍地の市区町村役場で発行してもらいます。立川在住でも地方出身でかつ本籍を写していない場合、申請書を郵送して発行してもらわなければならないので日数がかかります。

登記されてない事の証明書とは「成年被後見人,被保佐人等に該当しないことの証明」でこれは法務局で発行されます。立川市だと法務局の出張所があるのでそちらで取れるかと思いきや、本局でのみ発行されるため千代田区九段南まで足を運ばなければなりません。

これらの証明書は役員全員について用意しなければならないので、うちのような小さな会社でも最低4通は必要だという事です。取締役3名、監査役1名以上が株式会社の要件ですから(取締一人の会社は例外)。

役員全員からの委任状だとかそれぞれの申請書類を用意するだとかも合わせると小一日かかりますよね。

そんなこんなで東京都庁に申請書を出し行ったのは16時30分を過ぎていました。それから順番を待ちいよいよ受付番号が呼ばれて申請書を提出したのは17時直前でした。窓口で申請関係書類のチェックを受けて不備がなければそのまま受け付けてくれるのですが、今回は残念ながら不備がありました。ただし、後日郵送で修正すれば大丈夫な物だったのでそれは良かったです。全部の書類をチェックしていただき、窓口を離れた時には既に17時を回っていました。本当ぎりぎりセーフ。ここで受け付けてもらえるかどうかは雲泥の差ですからね。再度申請に訪れなければならないとしたらさらに半日がつぶれるところでした。

今回久しぶりに都庁に行って驚いたのが、展望台エレベーター前の大行列。「もしや」と思って耳を澄ますと中国語っぽい会話をしている人たちの集団でした。例の爆買いの人達だったのでしょうかね~

 

2016年03月26日

玉川上水駅のお散歩コース

玉川上水駅から西方へ、終点の拝島駅までは玉川上水と西武拝島線はほぼ並行しています。健康志向のシニアの方、ランニングで汗を流す方などたくさんの人が上水っぺりを行き交います。木々に囲まれた遊歩道はまさにお散歩コースにうってつけなのです。

玉川上水駅~拝島駅コース

玉川上水駅上水駅~武蔵砂川駅~西武立川駅~拝島駅のお散歩コース。前述したように西武拝島線が玉川上水に沿って敷設されているので、途中疲れたら電車で帰れるという体力的にも心理的にも優しいコースです。四季折々の花を楽しみながらウォーキングしてみてはいかがでしょうか。今の時期は新緑が眩しく、木々から発せられる生命力を全身で浴びれるような気持のよさです。武蔵砂川駅から西側では運が良ければ蛍が見られます。時期としては6月中旬から下旬にかけて。日が暮れてからなのでがっつりお散歩というわけにはいきませんが、楽しみ方の一つとして一度試してみて下さい。

清願院橋から撮影

玉川上水駅南口にかかる清願院橋から西に向かって撮影したものです。

玉川上水駅~武蔵砂川駅間の緑道

新緑の遊歩道。武蔵砂川駅方面を向いています。

玉川上水駅~鷹の台コース

玉川上水駅~東大和市駅~鷹の台駅のお散歩コース。玉川上水は玉川上水駅より東側では徐々に西武拝島線から離れていきます。それでも東大和市駅ならそれほど距離がないので、お散歩途中で離脱してもすぐに鉄道を利用できます。拝島駅~東大和市駅までを一つのコースとしても良いくらいですね。その後しばらくは手近に利用できる駅がなくなるため、このコースを選ぶならちょっと覚悟が要ります。それでも距離にして約4km程度なのでそれほど苦にはならないでしょう。徐々に玉川上水が深くなっていく様子が見れます。玉川上水駅~東大和市駅までの間の遊歩道では水面まで降りられる橋があるのでちょっと立ち寄ってみるのもいいでしょう。

玉川上水駅~東大和市駅間にある水面近くの橋と遊歩道

玉川上水駅から少し東に歩くと水面に下りれる遊歩道があります。

玉川上水の流れが間近に見れる場所

玉川上水で直接水に触れるのはここくらいでしょうか。

滝

ちょっとした滝があります。


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玉川上水駅南口の駐輪場

2016年04月21日

GW(ゴールデンウィーク)の営業について

ゴールデンウィークは期間中営業いたします。徐々にご案内の予定が入ってきておりますが、まだ余裕がございます。是非お気軽にお申し付けください。

本日はこれから立ち合いです

さて本日は先日契約した立川市砂川町4丁目の新築一戸建てについて、現地で立ち合いを行います。

これは引き渡し前に現地で室内を見て回り、傷などがないか、あった場合には補修してくれるのか等打合せします。クロスのめくれや床の凹みなど、直せるものと直せないものがあり、各ハウスメーカーでもその対応には差異がありますので、当日きちんと確認しておくことが重要です。立ち合い時に指摘がなかった項目については後日申し出ても対応してくれませんのでその点ご注意ください。立ち合いに際しては隣地との境界などを一緒に確認する事も多いです。

ご予約の方が優先となります

連休中に内覧をご希望される方は予めご予約いただけますようお願い申し上げます。弊社ではきめ細かいサービス提供の為、ご予約された方優先とさせていただいております。ご来店いただいても、先約がございます場合には、対応いたしかねる場合がございますので、その点ご承知おき下さいますようお願い申し上げます。是非お気軽に案内予約して下さい!!

2016年04月29日

柏町住宅(柏町団地)のお取引今月は2件です!

昨日は柏町住宅(柏町団地)のお申し込みをいただき、契約予定となりました。賃貸で出していたものをつい数日前に売買に切り替えるとの大家さんのお申し出があり、図面を作っている最中、柏町住宅ご購入希望のお客様がご来店下さり、今般の運びとなりました。スピーディーな展開に、嬉しい悲鳴が上がっております。おかげさまで今月は柏町住宅だけで2件目のお取引となります。

西武拝島線線・多摩モノレール「玉川上水」駅南口のマンションは希少です

玉川上水駅の北口にはたくさんのマンションがございまして、それこそ「よりどりみどり」です。ところが南口はどうかと申せば、分譲マンションは片手で数えるくらいしかありません。具体的には駅の真ん前、平成20年2月築と最も新しい「エルシオ玉川上水」、次に平成5年11月築で玉川上水駅徒歩1分の「ドウエル玉川上水」、そして昭和46年築「柏町住宅」が玉川上水駅周辺のマンションとなります。「ミリオンコート玉川上水」という単身者用のマンションが徒歩6分の距離にあるのですが、こちらは投資用のマンションですので、別枠で考えた方がいいでしょう。

柏町住宅

平成46(1971)年5月築、全660戸、RC(鉄筋コンクリート)造、1号棟~19号棟の日本住宅公団旧分譲の公団団地です。広い敷地は緑があふれ、住環境は良好です。平成26年には外装の大規模修繕工事、平成27年には給排水管の大規模修繕工事を実施済みです。公団団地にありがちなエレベーターのない物件ですので、1~2階が需要も多く人気があります。反対に4~5階は階段の上り下りが大変なため1,2階に比べると人気がありません。それは価格面にも表れていて、4~5階の販売価格は1~2階の販売価格に比べ100万円前後低くなっています。3階も割と人気があるのですが、シニア層にはイマイチと言えます。

高齢化社会での需要

かつては2階部分が最も人気がありました。しかし高齢化が進み、購入される方の平均年齢が上がるにつれ、1階にその人気が集中している感があります。3階部分もかつては「3階までで購入希望」というお客様が結構いらっしゃいましたが(賃貸でも3階まででお探しの方が多かったです)、現在では1階だけをお探しの方が増えています。身体機能の衰えた高齢者の方だと2階でもしんどいあるいは無理という事のようです。

各部屋の状態

柏町住宅は築45年にもなる団地ですから、各世帯でかなりの差異が生じています。現在に至るまで一度もリフォームしていないお部屋だと間取りは3DK。中に目を向けるとかなり年代を感じる造りです。6畳のDKと4.5畳の和室二部屋、6畳の和室一部屋というのが販売当初の姿でした。便所と浴室が向かい合わせでしかもその間の空間に小さな洗面台まで設置されているので、水周りがギュっと凝縮したような造りになっています。トイレ・洗面・浴室の入り口部分が一緒の為、同居される人たちが気を遣いながら利用しなければなりません。こうした初期の状態からどのように変化しているのかはどの程度リフォームしてきたかによります。間取りを変更して2LDKになっているところもあれば、さらにキッチンや浴室などを大幅に変更しているところもあります。

柏町住宅のリフォーム

賃貸に出しているお部屋では、大抵何度かリフォームしているので、快適に暮らせるような状態でしょう。では購入した場合にどうかというと、売買では「現況有姿」での取引になりますので、見たままの状態で引き渡しを受けます。現況有姿とは、内覧した時目にした状態のまま売買するという事ですから、、売主さんがどのように生活されてたのか、あるいはどの程度お金をかけてきたのかによってそれぞれの部屋の状態は異なっており、あとは購入された買主さんがリフォームするなりなんなりして居住します。柏町住宅では項目によって管理組合にリフォームの申請を行い、承認を受けなければなりません。どのような工事について申請が必要なのかは管理事務所で確認してみましょう。弊社で工事を行う場合にはそうした申請もこちらで行います(申請書等のご記入・押印はお願い致します)のでご安心ください。

2016年05月01日

防火地域・準防火地域・法22条区域の違い

かつて火事と喧嘩は江戸の華などと言われたようですが、現代の都市部で火災が起こったら大災害となってしまうかもしれません。そこで、住宅密集地やその周辺部などでは火災の拡大を防ぐために都市計画法で「防火地域」「準防火地域」が指定されています。また、こうした指定を受けない地域でも、市街化区域については「法22条区域」として屋根を不燃材で造るか、または不燃材でふくことを義務づけられています。

防火地域

住宅密集地や商業地などの市街地の中心部、その他、広域避難場所や災害地の避難路となる幹線道路沿いなど、多くの建物や商業施設が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域では、建物の構造が厳しく制限されています。

防火地域では、建物の構造に一定基準以上の制限が設けられており、防火地域で建物を建てる場合には、地階を含む階数が3以上、または延べ床面積が100平米を超える建物は鉄筋コンクリート造などの耐火建築物としなければなりません。

木造の建築物は小規模なものであっても、原則として建築することはできませんが、地階を含む階数が2以下でかつ、延べ面積が100㎡以下の建築物については「準耐火建築物」でもよいとされます。

  1階・2階
(地階を含む)
3階以上
(地階を含む)
延べ面積100㎡超 耐火建築物 耐火建築物
延べ面積100㎡以下 耐火または準耐火建築物 耐火建築物

耐火建築物または準耐火建築物としなくてもよい場合

  • 延べ面積が50㎡以内の平屋建ての付属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの
  • 高さ2m以下の門または塀
  • 高さ2mを超える門または塀で、不燃材料で造り、または覆われたもの

建築制限

屋根

建築物の屋根で耐火構造または準耐火構造でないものは不燃材料で造り、またはふかなければならない。

開口部

耐火建築物または準耐火建築物以外の建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければならない。

外壁

外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

準防火地域

準防火地域は防火地域の周辺地域に指定されることが多く、防火地域よりも制限は緩やかになっています。地階を除く階数が4以上、または延べ床面積が1500平米を超える建築物の場合は耐火建築物とし、地階を除く階数が3、または延べ床面積が500平米を超え1500平米以下の建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません(500平米以下の延べ床面積であって、防火上の技術的基準を満たしていれば木造でも可)。

  1階・2階
(地階を除く)
3階
(地階を除く)
4階以上
(地階を除く)
1,500㎡超 耐火建築物 耐火建築物 耐火建築物
500㎡超1,500㎡以下 耐火または準耐火建築物 耐火または準耐火建築物
または技術的基準適合建築物
耐火建築物
500㎡以下 規制なし 耐火または準耐火建築物
または技術的基準適合建築物
耐火建築物

建築制限

屋根

建築物の屋根で耐火構造または準耐火構造でないものは不燃材料で造り、またはふかなければならない。

開口部

耐火建築物または準耐火建築物以外の建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければならない。

外壁

外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

外壁や軒裏

準耐火建築物を除く準防火地域内の木造建築物で、延焼のおそれのある部分の外壁や軒裏は、防火構造としなければならない。

 

法22条区域

防火地域・準防火地域以外の地域で、特定行政庁が指定する「屋根不燃区域」においては、屋根を不燃材料の瓦、彩色セメント系スレート板(カラーベストコロニアル)などとするか、または不燃材料で葺く事が義務付けられています。(建築基準法22条)

建築物が異なる地域にまたがる場合

建築物が、防火地域・準防火地域・法22条区域・これらの地域の指定がない区域にまたがる場合には、建築物全部は防火上の制限がもっとも厳しい地域の規制が適用されます。ただし、制限の緩やかな地域に属する部分に防火壁を設けた場合は、厳しい地域の規制は適用されません。

耐火建築物

耐火建築物とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)が耐火構造(鉄筋コンクリート造、れんが造等)であるもの又は耐火性能検証法等により火災が終了するまで耐えられることが確認されたもので、外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に規定の構造の防火戸その他の防火設備を有するものをいいます。

耐火構造

 耐火構造とは、壁、柱、床、その他の建築物の構造のうち、耐火性能の基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めたもの(平12 建告1399)又は国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
 耐火性能とは、通常の火災が終了するまで倒壊、延焼を防止するために必要とされる性能のことで、火熱が右表に示された時間加えられた場合でも構造耐力上支障のないものをいいます。

準耐火建築物

耐火建築物以外の建築物で、主要構造部が準耐火構造(法2 条9 号の3 イ)又はそれと同等の準耐火性能を有するもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有する建築物のことをいいます。

準耐火構造

準耐火構造とは、壁、床、柱等の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能の基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めたもの(平12 建告1358)又は国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
 準耐火性能とは、通常の火災による延焼を抑制するために必要とされる性能で、火熱が加えられた場合に、加熱開始後、右表に示された時間において構造耐力上支障のないものをいいます。

2016年05月07日

マンションのトイレリフォーム

マンションなど集合住宅のリフォームをする際には周辺へのご挨拶の他、工程表の掲示や、工事内容に応じたチラシ作成が大切です。中でもトイレのリフォームをする場合には、場合によっては断水のお願いをしなければならなかったり、上下・左右の居住者の方の協力を仰ぐ場合もあります。

申請

集合住宅のリフォームでは、関わりを持つ人が多いことから、リフォーム前に事前準備が必要です。この場合に、賃貸物件ならばオーナー様の依頼を受ければあとは各戸の住人さんへのアナウンスやご挨拶などに進めばいいのですが、分譲マンションだとその前段階として管理組合への申請が必要となります。分譲マンションでは管理規約(生活細則)等が定められ、その規定に従って生活します。リフォームをする場合にもそうした規約に従う必要があり、どのような工事を、どういった仕様で、どのように工事を進めるのかを申請し、リフォームの許可を得なければなりません。

申請手続き

リフォーム工事の申請は基本業者が行います。申請書へのサイン等は依頼者であるお客様が行うのですが、その申請書に添付する書面の作成、提出は業者側で行うのが一般的です。申請書は各マンションごとに異なるので、管理人さんがいるならリフォームする旨お伝えし、申請用紙及び申請マニュアル等をもらいます。いない場合には、施主さんを通してリフォームの手順を確認し、様式に則って申請を行うのです。よくあるのは平面図、仕様書、設計図、工程表と言った建築書面です。管理規約で定められた性能をクリアしているか、禁止事項を犯していないかなどを管理組合(理事・理事長さん)が審査し、許可します。

近隣挨拶

申請が下りたら工程表に従い、着工前5日前後の日にご挨拶回りをします。お留守の場合にはご挨拶用のチラシとタオルなどを郵便受けに残しておきます。マンションでは上下、左右四世帯には必ず挨拶しなければならないなど、これまた規約に従って行います。ただし、工事中ご迷惑をおかけするのは必ずしも上下左右だけではありませんので、お施主さんの住戸の周りをある程度広くご挨拶回りしておきます。その他、公団団地では同じ階段を利用する各世帯など、その状況に応じて柔軟に対応します。

ご挨拶時にお留守の場合チラシとタオルでお伝えする事もあると述べましたが、どうしてもお目にかかってご挨拶しなければならない場合もあります。それは、工事をお知らせするだけでは済まず、お願い事までしなければならない時です。

断水のお願い

トイレのリフォームをする場合、便器を交換する際に公団団地などでは上下階(通常は上階)の各世帯に断水のお願いをする事があります。築年数の古い公団団地では排水管が最上階から階下に向かって部屋内を通っているからです。便器を取り外している間に、階上の世帯で汚物等を流してしまうと、それらが飛び散ってしまい大変な事になります。ご理解を頂き、交換している時間中、トイレを使用しないようお願いしなければなりません。これをお留守だからと言ってまさかチラシでお願いするわけにはいきません。

トイレリフォームで注意すべき事

トイレについては壁排水なのか、床排水なのか確認しておかなければなりません。当然それぞれ用いる便器のタイプが違うのですが、そもそも壁排水には対応していないシリーズなどもあり、施工の段階でこれは無理って事にならないようにしなければなりません。

次にタンクレス便器を設置する場合、マンション自体の水圧によっては取付不可能なものもあります。今は大分性能がよくなったのですが、水圧の如何では取り付けられないケースがまだあります。

一戸建てでは2階にもトイレを付けたいという場合にそもそも出来るのかという事と、やれるけどいくらコストがかかるんだ?というケースがあります。今の築一戸建てでは1階,2階ウォシュレットというのが当たり前の様ですが、まったくの新設という場合には思わぬ費用がかかる事があるのです。

社会構造の変化と共に、車イスでも利用できるような便所を整備しようにも、もともと限られたスペースしかないトイレをどうしたらいいのか・・なんて事もありえます。トイレのリフォームもなかなかに大変なんですよね。

>リフォームをお考えの方はこちらから

2016年05月09日

中古物件のご案内とリフォーム相談

中古物件を購入しようとしている方にとって、現状がどうなっているのかが気になるところです。内見の時に「1、そのままの状態で住める」「2、少し手直しすれば住める」「3、大きく手を加えないと住めない」程度の事は確認する事でしょう。今日の午前中に提出したお見積書は、ご案内の際にお聞きしたリフォーム希望ヵ所についてのものです。

中古物件の価格

不動産購入希望の方にとっては価格は大きな関心事です。不動産を探しているうちにだんだんと相場がわかってくると、ややもすると数字だけで物件の良し悪しを判断するようになってしまうかもしれません。でもちょっとお待ちください。新築物件ならまだしも、中古物件では現状がどういう状態なのかが極めて重要となります。何故なら前述したようにリフォームが必要となればその分の費用が必要となるわけで、上記3、の大きく手を加えないと住めない・・状態だと、リフォーム金額も数百万円にも膨らみます。

中古物件の価格については「リフォーム費用」を加味して考えなければならないので、額面上高いのか低いのかだけでは本来なら判断がつかないのです。やはり現地を見て、状態を確認して始めてその物件が相場より高いのか低いのか判断できます。

現況有姿での取引

中古物件は現況有姿での取引が基本です。つまり、実際に見たままの状態で売り買いします。となると、リフォームするならばその費用は当然買主さん持ちです。物件を買うとして、諸費用の他にあとどれくらい必要なのかという事がある程度分かっていないと怖いものがあります。

案内と一緒にリフォームのご相談承ります

弊社ではご案内の際に併せてリフォームのご相談も承ります。その場でどこをどうリフォームしたらおおよそいくらくらいかかるのかをお教えします。もちろん、弊社でリフォームするしないは問いませんのでご安心ください。主眼としているのは不動産価格以外の費用がどれくらいかかるのか購入希望者にわかっていただく事です。その場で、詳細なお見積もりはさすがに無理ですので、私の経験からおおよそどれくらいかかるのかをお伝えする事になります。これは不動産のご売却をお考えの場合にも同様です。査定の際にリフォームのご相談を頂ければ、ご助言申し上げます。売主様の場合だと売り出すまでお時間がいただければ正式なお見積り書も提出させていただいております。

2016年05月12日

預手による決済

昨日の夕方残金決済が行われました。住宅ローンを組む場合には金融機関の営業時間でなければ決済は行えません。ローンの実行は買主様の口座に対して行われるもので、それをすぐに買主様に振り込む形で残金の支払いをするからです。

これに対して現金による残金の支払いは何も営業時間中でなくても大丈夫です。

買主が売主に現金を渡す。売主は残金を受け取り、登記済証(いわゆる権利証)などの必要書類をを司法書士に渡し、きちんと所有権移転登記ができるよう準備を整える。そして、翌日早々に司法書士が登記申請を行う、という一連の流れで完結するからです。

現金の代わりに預金小切手を利用する

現金による不動産の売買では、しばしば預金小切手が用いられます。これは正式には自己宛小切手というのですが、預金小切手と言う通称を縮めて「預手(よて)」と呼び、業者間では「残金は預手で行います」などと話したりします。預手は現金と同様に扱われるとされ、振出人または持参人に額面を支払う旨が記載されています。これはつまり、持ってきた人には小切手に書かれた金額を支払うという事です。通常の小切手と異なり不渡りのリスクがありません。

現金同様と言えど現金ではない

前述したように預金小切手は現金同様に扱われるとは言え、やはり現金ではありません。何故なら預手は持っていけば必ずしもすぐ現金になるわけではないからです。振り出す(その預手を発行する)金融機関によって異なる様ですが、自己所有の口座に入金して中2日~4日くらいで現金化できます。即日現金化できる事もあるのですが、それは振り出した銀行だとか、特定の店舗だとか、これまた金融機関ごとに異なります。現金に近い信用を持ち、大金を持ち歩かなくていいという素晴らしいメリットを持ちつつも、やはり現金そのものよりも制約をうけます。

急がなければ最寄りの銀行で入金

預手による支払いを受けた場合に、急ぎでなければ口座を持つ最寄りの銀行に行って、入金すればしばらくすると現金化できます。急いでいる時には、どの金融機関が発行したのかによってかなり状況が変わります。ある金融機関だと築地近くのただ一店舗のみで即時現金化でくるので、片道2時間以上かけて足を運んだこともあります。一言に預金小切手と言っても、利便性についてはかなりの差異があるんだなぁと感じた事を覚えています。

2016年05月13日

寿命の尽きたマンションはどうなるのか?

マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。結論から言えばまだなんとも言えそうにありません。海外ならともかく歴史の浅い日本では50年以上経過しているマンションはそれほどないので、これからまさにそうした問題と直面する事になりそうなのです。

コンクリートの寿命についてさえ、40年と言う人もあれば、100年はもつという人もあります。あとは施工時の状況や建築後のメンテナンスによって各マンションごとに事情は異なるでしょう。そこで疑問に思うのが、「寿命の尽きたマンションはどうなるのか?」という事です。

マンションの建て替え

寿命が尽きたからと言ってすぐに取り壊してしまっては元も子もありません。マンションは建物がなくなったら資産的価値はゼロとまで言えなくても相当目減りしてしまいます。敷地使用権は残るにせよ、もう一回同規模の建物を建てない限り、そこに暮らしていた人は住み続けられません。ましてや、敷地使用権が借地権だった場合、その使用権自体もいずれはなくなります。マンションは現存してこそ不動産価値があるため、老朽化してしまった場合建て替えを模索する事となります。そこで行われるのが「等価交換方式」による建て替えです。

等価交換方式

居住者が所有している土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設、建物完成後に、居住者と不動産会社それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するという物です。「なるほど、それならマンションが老朽化しても大丈夫じゃん」と思われるかもしれませんが、これには前提となる条件が必要です。建物は敷地にめいいっぱい、高さも好き放題建てられるわけではありません。建ぺい率や容積率によって敷地の利用や建物の高さが制限されているため、建て替えを考えているマンションがそれ以上大きな建物を建てられないのならこの方式は利用できません。5階建てのマンションが10階建てになるのなら、建て替えによって増えた戸数の販売による利益によってマンション建設費用が賄えるか、自己負担分があっても、収益分で圧縮されます。現実には自己負担がない場合でないとマンションの建て替えは難しいのです。等価交換方式の条件を以下に列挙します。

  • 容積率に余裕がある・・・容積率400%のエリアで200%分しか建物が建ってない
  • 好立地・・・これまでのところ建て替えが行われたのは基本的に自己負担の無い場合です。売却部分の収益が建築費を賄うためには、駅から近い等好立地な場所である必要があります。
  • 厳しい決議要件を満たす・・・区分所有法では、5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能だということになっています。つまり全世帯の80%が賛成しなければ建て替えができないという事で、厳しい要件になっています。

マンション建て替えをめぐる動き

マンション建て替えのハードルが高いことがわかりました。ではこのままの状態を放置しておくのかと言うと、それはそれで社会的には問題が残ります。そこで安倍政権下でもこうした問題に取り組んでいて、数年後には制度的に建て替えを後押しするような流れになっています。建て替えを阻む要因の一つに高齢化があります。私も何度か耳にしましたが「もうすぐお迎えが来るのに引っ越しなんて・・」とおっしゃられる高齢者が案外おられます。引っ越しには相当のエネルギーが必要ですからお気持ちもわかります。法律や制度として建て替えを後押しするだけでなく、こうした心情的な障壁をどのように取り除いていくのかも大事な事です。

2016年05月29日

カビ対策

梅雨入りすると気になるのがカビ。うっかり放置しておいた食料品に気づいたらカビが生えていたりすると嫌な気分になってしまいます。押入の中、部屋の片隅など、どのようにしてカビを防いだらいいでしょうか。

カビの発生・繁殖条件を知る

カビの発生は空中を漂う胞子が繁殖する事で起こります。普段目に見えない小さな胞子が繁殖するためには幾つかの条件があります。

適度な温度

カビが発生しやすいのは20~30℃とされます。とりわけ25℃前後で活発に発生すると言われます。梅雨の平均気温は20℃強。まさに、カビが発生しやすい環境にあるというわけです。但し30℃以上になると発生は衰え始め36℃以上では発生が殆ど止まるようです。

適度な湿度

カビには水分が必要で、湿度60%以上で繁殖しますが、80%ではより一層活発に繁殖します。

養分

カビが繁殖するには、栄養が必要で、ホコリ、汚れも栄養源となります。光合成を行わないカビは、有機物質を必要とします。

酸素

カビが発育するためには酸素を必要とします。

カビの種類

カビの種類は何万種類にも及ぶと言われます。その中で私たちの身近にある幾つかのカビをご紹介します。

青カビ

青カビは「ペニシリウム」と呼ばれます。ペニシリンという抗生物質が作られます。ブルーチーズのように無害なものもありますが、有害な物や肝臓に悪影響を及ぼすものもあるので注意が必要です。

黒カビ

家の中の浴室、壁などによく見られるカビで、湿気の多い浴室・洗面所の壁、結露の発生する窓のサッシ・壁・床、台所の流し、エアコンなどに繁殖します。

低温・乾燥に強いとされる黒カビはぜんそく、アレルギーの原因となるので、アルコールなどの消毒剤を使ってこまめに掃除する必要があります。

麹カビ

コウジカビは味噌、醤油、お酒などに使われますが、アフラトキシンというカビ毒を作り、肝臓ガンの原因にもなるので注意が必要です。

ススカビ

シャワーカーテン、ビニールクロス、エアコンの内部、すのこの裏などに見られる灰黒色のものです。農作物に被害をもたらしたり、プラスティックを腐らせたり、ぜんそくを引き起こしたりします。

カビ対策

カビの発生条件を頭に入れて、まずは繁殖しにくい環境を作る事が重要です。

一日数回の室内換気

カビはよどんだ空気の中で繁殖します。窓を開け、換気扇を回すなどして室内の通気を良くします。押入や家具の裏側などはうちわや扇風機で通気します。湿度が高く、繁殖しやすい気温でも通気が行われればカビの繁殖はある程度抑えられます。

水周りの水分除去

浴室を使用した後は水をためっぱなしにしてはいけません。高湿度を維持しようとするも同然です。使用後は湯を流し、浴室換気扇を回す。換気扇がなければ窓を開けておく。そして、浴室内の壁についた水滴などを雑巾で拭き取っておきます。

掃除

カビの養分となる汚れなどを掃除しておけばカビの繁殖の予防となります。

調湿効果のある建材を利用する

珪藻土やエコカラットなどの調湿効果の高い建材を室内に利用すると、カビの発生を抑制する効果があるでしょう。同様に結露防止にも効果的です。本来日本の家屋は調湿効果のある土壁、障子、襖、畳などが用いられ、高温多湿の風土に合った住環境で暮らす事ができていました。それが西洋建築の影響で徐々に調湿効果のある建材が使われなくなったという事で、意識的に調湿効果を持たせるような工夫をします。

 

2016年06月06日

バリアフリー住宅について

バリアフリーとは高齢者や障害者が社会生活を送る上で障壁となるようなものを取り除く事を言います。住宅では段差を取り除いたり、扉を引き戸にしたりして、身体機能の衰えた方でも暮らしやすいようにします。新築だとバリアフリー設計されたものが多くなりましたが、中古だとまだまだです。購入後リフォームするならばどこをどの程度すべきなのか、予算がどれくらいかかるのか見極めたいものです。

バリアフリーとユニバーサルデザイン

バリアフリーに似た言葉で「ユニバーサルデザイン」というものもがあります。結果として同じような造りになるため混同されがちですがそのそもの発想は違います。障壁を除去し身体機能が衰えたり、まだ未発達な人がより安全かつ暮らしやすいようにするのがバリアフリー、そもそもあらゆる人が使いやすいように設計するのがユニバーサルデザインです。ユニバーサルデザインを定義するなら「年齢、性別、人種といった差異を想定し、全ての人が使用できるよう予め設計する事」と言えるでしょう。

バリアフリー住宅

バリアフリーという発想は高齢化が進む日本社会で急速に広まっていきました。そうした中、介護や介助を必要とする人たちのために手すりを設置したり、段差を解消するなどして日常生活動作を向上させるような工夫が求められるようになりました。新規に造られる住宅では最初からこうした工夫が見られるようになったわけです。今は大丈夫でも数年後、数十年後には必要になるかもしれないし、それを見越した住環境づくりが意識されるようになりました。

手摺り

玄関の上り框やトイレ、浴室、階段などに手摺を取り付けます。手すりは付ける場所によって形状や設置方法が異なります。形状としてはI型、L字型、波型のものがあります。I型だと床に対して垂直もしくは平行に取付けます。どのような動作を補助するのかによって縦にするのか横にするのかを決めるわけです。例えば玄関を上がる時には手で引っ張る力が必要です。そうなると水平に付けるよりは垂直に付けた方がいいわけです。逆に玄関の框を下りる時には水平方向の手すりで体重を支えるような形になります。上り下りそれぞれの動作に必要な方向、高さを考慮して設置します。この場合にI型を縦横二つ付ける事もできますが、L字型なら一つですみます。階段だと斜めに取付けたりするわけです。「誰がどのような動作を行うために必要なのか」を考慮する事が重要という事です。

段差解消

歩行困難な方だとほんの少しの段差でも大変です。家電のコンセントで転倒してしまう事もあるそうです。室内にある段差をなくしたり、最初から段差の無いように設計します。床を平らにするためにスロープを設置したりします。また、敷居部分を平らにするため「吊り戸」を採用する事もあります。

扉と言うとすぐ思い描くのは玄関扉のような開き戸ではないでしょうか。開き戸は開閉のために一定の空間が必要となり、バリアフリーの観点からは好ましくない特徴があります。例えば車イスの場合、手前に引くタイプの扉だと開閉が困難となります。また、浴室内で倒れた場合に内開き戸だと開かなくなってしまい、救出が困難となる事があります。引き戸や折れ戸ならそうした場合でも開閉ができるため、大事故を防ぐ効果があります。前述したように天井などに吊るタイプの引き戸など、用途に応じて使い分けたいものです。

間口の広さ

従来の日本の家屋では間口の広さが内寸で80cmくらいのものが多く、介助をしながら室内を移動するには間口が狭い傾向がありました。また、車イスで生活するにも各部屋の間口が狭くて、出入りができなかったり、そもそも廊下が狭くて通れないようなケースもありました。動線を考え、ゆとりのある通路や間口の確保が必要となります。建築時に適度なスペースを確保した場合ならまだしも、リフォームで間口を広げたり、通路を広げるのはなかなかに難しいもの。また、今大丈夫でもこれから先はどうなるのかも考えなくてはなりません。バリアフリー住宅を実現するには場合によってかなりのコストが必要となりますし、物理的に難しい場面も出てきます。今住んでいる住宅をどのように改善するかは、自然限界も出てきます。しかし、これから中古住宅を購入するような場合には、そうした観点でも物件を見極める必要がありそうですね。

トイレ

体の不自由な人がトイレで用を足すのは大変です。介助を必要とするならば、十分な広さがなければ介助者は中に入れません。自立している場合でもそれぞれの動作を補助できる設備が必要となります。腰を下ろし、腰を上げる際には手すりが必要となり、例えば補高便座などで起き上がる際の負荷を軽減するなどの工夫が求められます。起き上がる際、膝の角度が浅いほど小さい力ですみます。便座を高くすればそれだけ利用者の負担は減ります。また、オート開閉、自動洗浄などの機能が付いていれば、より少ない動作で用を足す事ができます。

浴室

浴室では特に転倒事故防止を心がけなければなりません。浴室内の出入口付近から浴槽に至るまでの動作を考え、適宜手すりを設置します。浴槽については出入りのしやすいものを選びます。低い浴槽だとまたぎやすいですし、一旦浴槽に腰を掛けそれから中に入ればより安全に移動できます。

また、洗い場についてもかつて見られたタイル張りよりは、温かみのある滑りにくい素材を選ぶようにします。冬場は急激な温度変化によってヒートショックが起こりやすい為、浴室内で用いる素材についても気を付けなければなりません。

浴室換気乾燥暖房機やミストサウナを設置すれば、入浴前に予め温度を上げておくことでヒートショックによる事故を防げます。

2016年06月09日

登記簿は誰でも見る事ができます

不動産登記簿は当事者だけでなく無関係の人でもどなたでも見る事ができます。かつては閲覧という形態もあったのですが、登記簿のコンピューター化が進んだ今は登記事項証明書などの各書類を法務局で発行してもらって内容を確認するようになりました。誰がどこの不動産を持っているのかが書かれているという一見個人情報とも思える情報ですが、実はどなたでも見る事ができるというのは意外かもしれませんね。けれども、登記簿が持つ役割がわかると、こうした公開性も納得できると思います。

不動産登記と商業登記

登記には大きく分けて「不動産登記」と「商業登記」があります。さらに不動産登記には「表示登記」と「権利の登記」があります。

不動産登記

土地や建物といった不動産の所在、地番、家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態と、その不動産についての権利の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、その不動産を安全かつ円滑に取引できるようにするものです。

所在、地番、面積などの物理的状態を「表題部」に、所有権・抵当権などを「権利部」に記載します。権利部はさらに「甲区」「乙区」にわかれ、所有権が甲区、所有権以外の権利が乙区に記載されます。

普通の買い物では代金の支払いと同時に購入物を手に入れる事ができるため、購入したものの所有権は通常それを現に持っている人にあるとされます。法律的に言うと動産は「引渡し」によって所有権が移転します。ところが不動産の場合気軽に手渡しできるものではありませんから、所有権移転に対する考え方が動産と異なってきます。

民法では所有権を誰に対しても主張できる状態を「対抗できる」と表現します。もし誰かと所有権を巡って争いになった際に、「対抗要件」を備えている人が裁判で勝利します。動産で言うとそれが「引渡し」であり、対象物を所持し続けている事で所有権を誰にでも主張できるのです。では不動産の対抗要件は何かと言うとそれが登記という事になります。

不動産購入者はその物件の引き渡しを受けて住み始めても、それだけでは十分ではありません。もし仮に第三者が「自分の物だ」と主張して争いになったら、決着は登記簿の記載如何に委ねられます。すなわち、登記簿に「所有者」として記載されている人こそが所有者であり、万一購入者以外の人が記載されていれば法律上所有者と認められません。

ですから不動産売買では引渡しと登記手続きがセットとなっていて、登記申請手続き中の未記載の期間を担保するために、法律家である司法書士の立ち合いの元、残金決済後速やかに登記手続きに移るという流れとなります。不動産は誰が持っているのかを知る事は不動産取引で相当に重要な事ですから、必要があれば誰でもその情報を入手できるようになっているのです。

商業登記

会社は法人と言ういわば仮想の人格を与えられた存在です。生身の人間ではありませんが、人間のように経済活動を行う事ができるのです。ただ、そうは言ってもある日突然、何の根拠もなく「会社作ったからさ」と預金通帳を作りに行ってもまったく相手にされません。個人事業主として、社長の名前で作る事はできても、会社名のみで通帳を作る事はできません。法務局で商業登記申請を行い、商業登記簿に登記して初めて法人として認められます。一定の様式を備えた申請書と商業登記法で定められた添付書類を提出しなければなりませんし、代表者は代表印を登録しなければなりません。契約をする際に、個人ならば社長の実印と印鑑証明書をが必要な場合に、会社なら法務局に登録した「届出印」と「届出印証」が必要となります。

2016年06月26日

自然災害への備え

自然災害はいつやってくるかわかりません。最近だと熊本地震による大災害で大きな被害が出ました。それから間もなく起こった大雨による土砂災害が追い打ちをかけ現地の人達をさらに苦しめる事となったのです。こうした痛ましい災害はテレビに映る遠い世界の事でなく、私たちの住む町でもいつでも起こりうることなのです。自然災害の多い日本で生きる私たちは、いざと言う時のために、そして自らの命を守るため、知っておかなければならない事があります。

事前の準備が大事

大きな地震が起こった時、どこに逃げればいいのでしょうか?そして、どのように家族と連絡を取り合い、どこで合流するのでしょうか?災害時の緊急を要する場面では「知っているのかそうでないのか」で大きな違いが出る事があります。「備えあれば憂いなし」とは言い切れない自然災害ですが、紙一重の所で命を救うのが事前の準備です。

住いは大丈夫?

住いの安全と言うと耐震や制振という家のスペックを思い浮かべると思います。これについては各自治体で耐震診断に対する助成を行うなどして、安全な住いを確保する手助けをしています。

お住まいの市区町村でどのような補助が受けられるのか、例えば「○○市 助成金」などと検索してみてはいかがでしょうか。あるいは、各自治体のホームページを丁寧に探せばきっと耐震診断や耐震工事に対する助成金について、何かしら説明がしてあると思います。大きな地震が発生しても家屋が倒壊しなければ命は守られます。筋交い、耐震金物など、いわゆる耐震工事をする事で住いの安全を確保しましょう。弊社新築一戸建て特設サイトのコラム「地震に強い家作り、知っておくと便利な用語」をご参照ください。

家の中は大丈夫?

大地震では室内でも危険が生じます。家具の転倒や割れたガラスの破片によって怪我をする事もあります。室内のどこに危険が潜んでいるのか、身を守るのに適した場所はどこなのか、チェックする事が大切です。

家具の向き

家具の転倒は地震発生時の最たる危険の一つです。大けがをしたり、挟まって動けなくなったりしては大変です。まずは万が一倒れても危険を軽減できるような配置を心がけましょう。

長方形の部屋ならば幅が短い方の壁を背にして家具を設置します。こうしておけば倒れかかった家具が反対側の壁につっかえて、床まで倒れ込まずに済むかもしれません。わずかな空間が命を救うかもしれないのです。

家具の転倒防止策

そもそも家具が転倒しなければ危険ではありません。家具の転倒防止方法は幾つかあります。器具で固定するなり、家具の足の部分に転倒防止グッズを挟むなりして対策を講じましょう。

ただし、こうした対策も万全ではありません。大きな揺れで器具が外れてしまう事だってあります。ですから、まずは家具の向きを整え、次に転倒防止策を施します。

地震が起きたらまず何をする?

関東大震災では火災による被害が大きかったと聞きます。グラっときたらまず火を止める。慌てて逃げ出す前に、とっさに火を消すという心構えをしておきましょう。そして、消火を確認したのち室内の安全な場所で地震が収まるのをを待ちます。火元付近に消火器を用意しておくのも忘れずに。

どこに避難する?

自然災害が発生し、危急を脱するため避難をする場合、どこに向かえばいいのでしょうか?各自治体では「避難所」や「避難場所」を指定しています。お住まいの自治体のハザードマップで最寄りの避難先を確認しておきましょう。そしてここが大切な所なのですが、災害時にどのように行動するべきか家族でしっかりと話し合う必要があります。それぞれ違う場所に避難してしまえば、お互いの安否を確認する事も容易ではありません。大地震が起こったら「〇〇小学校に避難する」など、家族のルールを定めておきます。

避難時に何を持っていく?

緊急時、何を持ち出せばいいでしょう。あれもこれも持ち出す事はできません。手早く必要最低限の物をその場で選ぶ事は大変困難です。そこで「非常用持ち出し品」を日ごろから用意しておくようにします。リュックも併せて用意しておけば避難時に両手が使えます。

非常用持ち出し品

  • 貴重品・・・現金、預金通帳、印鑑、免許証、保険証その他
  • 情報収集用品・・・携帯電話、携帯ラジオ、筆記用具、住所録、家族の写真等
  • 食料など・・・非常食、飲料水、簡易食器、ラップ
  • 便利品など・・・防災ズキン、ヘルメット、懐中電灯、予備電池、雨具、万能ナイフ、ライター・ローソク、使い捨てカイロ、携帯トイレなど
  • 衛生・健康用具・・・タオル、ティッシュペーパー、歯磨き用具、マスク、救急箱、トイレットペイパー、着替えなど
  • その他・・・紙おむつ、生理用品、粉ミルクその他それぞれに欠かせないもの

災害時の連絡方法は?

大きな災害が起こると携帯電話も繋がりにくくなります。そうした時にどのようにして家族と連絡を取ればいいのでしょうか。何も話し合っていないと、お互いに連絡の取れない時間がどれほど長く感じられる事でしょう。「災害用伝言ダイヤル」は震度6弱以上の地震や大規模な風水害などの災害が発生した場合に被災地とその他の地域の方々との間で安否情報などの確認ができるNTTが提供するシステムです。災害用伝言ダイヤル「171」と覚えておいてください。その他にも各携帯電話会社でも災害時用のサービスが用意されていますので、確認してみましょう。災害用伝言ダイヤルの利用方法については弊社コラム「東大和市防災マップ」に詳しく書いてあります。

避難所、避難場所、広域避難場所の違い

ハザードマップには普段耳慣れない言葉が並びます。その中でもここでは避難所、避難場所、広域避難場所について説明します。

避難所

地震などにより家屋の倒壊や焼失などで被害を受けた方、または現に被害を受ける恐れがある方が、一定の期間避難生活をする場所です。ここでは、飲料水やトイレなどを備えていて、一次避難所とも言います。具体的には、小中学校や公民館などの公共施設が指定されています。「寝泊りができる」というのが何よりの特徴です。

避難場所

地震などによる火災が発生し、地域全体が危険になったときに避難する場所で、火災がおさまるまで一時的に待つ場所です。基本的に食料や水の備えはありません。具体的には、大規模な公園や緑地、大学などが指定されています。避難場所で防災情報を聞きながら次の行動を判断します。寝泊りする事はできません

広域避難場所

大地震などにより発生した火災が延焼拡大し、地域全体が危険になったときに避難する場所のことです。その大きさは火災の 輻射熱(ふくしゃねつ)から身体を守るために、概ね 10ヘクタール(東京ドーム約2個分)以上が必要だとされています。具体的には大規模な公園や団地、大学などが指定されており、通常町会・自治会などの単 位で地区割当があるのが一般的です。近隣を見渡してかなり広大な領域を必要とします。

立川市の広域避難場所

  • 国営昭和記念公園・・・立川市緑町、泉町地内及び昭島市郷地町、福島町地内
  • 二中一帯・・・立川市曙町3丁目、国立市北(都立立川国際中等教育学校周辺)
  • 多摩川河川敷・・・立川市富士見町6.7丁目地先、柴崎町5.6丁目地先、錦町5.6丁目地先

>参照「 立川市防災マップ詳細

国立市の広域避難場所

  • 都立立川国際中等教育学校周辺(立川二中一帯)
  • 一橋大学構内・・・東京都国立市中2-1
  • 中央郵政研修センター・・・東京都国立市西2-18-4
  • 谷保第三公園周辺・・・東京都国立市富士見台2-34他
  • 東京女子体育大学構内・・・東京都国立市富士見台4-30-1
  • 多摩川河川敷公園・・・東京都国立市谷保9544先

>参照「国立市防災マップ詳細

国分寺市の広域避難場所

  • 情報通信研究機構・東京学芸大学一帯・・・小平市上水南町4-1・2・7、小金井市貫井北町4-2
  • 小平市中央公園(小平市)・・・小平市津田町1-1
  • 史跡武蔵国分寺僧寺跡一帯・・・国分寺市西元町2-1~2
  • 都立武蔵国分寺公園・・・国分寺市泉町2丁目、西元町1丁目
  • けやき公園・小平南高校一帯(小平市)・・・小平市上水本町6-21-22他

>参照「国分寺市防災・ハザードマップ詳細

東大和市の広域避難場所

  • 上仲原公園・・・東大和市向原1-1
  • 桜が丘市民広場・・・東大和市桜が丘2-142-2
  • 都立東大和南公園・・・東大和市桜が丘2-106-2

>参照「東大和市防災マップ

府中市の広域避難場所

  • 武蔵台緑地・武蔵台少年野球場
  • 市民球場・市民陸上競技場・都立農業高等学校
  • 多摩川緑地、住吉地区
  • 郷土の森サッカー場・郷土の森第2野球場
  • 都立多磨霊園・都立武蔵野公園
  • 都立府中の森公園
  • 都立武蔵野の森公園・朝日サッカー場
  • 多摩川緑地、是政・小柳町地区
  • 多摩川緑地、押立地区

>参照「 府中市地震防災マップ詳細

災害対策本部

災害時、市役所は対策本部となり陣頭指揮に当たります。市役所からの情報をもとに次のどのように行動すべきか判断する事になります。ここ最近で言うと東京都知事が毎週のように温泉地に向かい、危機管理に対する意識を問われる場面がありました。その後諸々の疑惑によってついには辞任に追い込まれたわけですが、災害時に各自治体首長が果たす役割は決して小さくないという認識を私達も持たなければならないという一例でした。災害時に被害を最小限に食い止めるよう八方手を尽くすべきなのが彼らだからです。それと同時に私達も防災に対する意識を高め、地域社会とともに、自己・家族の身を守れるような社会づくりをしていかなければならないのです。

2016年07月01日

管理組合への申請

マンションのリフォームをする場合には予め管理組合などにリフォームの申請を行わなければなりません。それぞれの管理組合で定める申請様式に則って、計画的に行わないと工程通り工事を進められない場合があります。

管理人さんにご挨拶

リフォームを行う前にまず最初に行うのは管理人さんへのご挨拶です。その際リフォームを行いたい旨伝えると、リフォームについての注意事項等教えてくれます。注意事項を書いた用紙をもらえることもあり、何はともあれまず最初に行うべき事となります。もちろん前提として見積もり書を提出し、工事の依頼をいただいていなければいけませんが。管理人が置かれていない場合には管理会社等に連絡してリフォームについての注意事項を聞きます。

管理規約・生活細則等調べる

マンションにはそれぞれ管理規約が定められています。その他に生活細則等、管理規約を補完する決め事があればそれも調べます。管理人さんや管理会社からリフォームについてのルールを教えてもらった場合にはここまでする必要もないのですが、ルールがあいまいな場合には事前にしっかり調べておかないと工事中に思わぬ事態に遭遇してしまう事もあるので、慌てずしっかりと準備する事が重要です。

申請書類の作成

リフォームの申請では申請書に記入する以外にも仕様書や図面など関連書類も併せて提出する場合があります。必要な書類を作成し、管理組合等に提出したらあとはその審査を待ちます。途中問題があれば連絡があり、適宜修正を迫られる事もありますが、最初に調査をしておけば概ねそのまま申請が認められます。ここで注意したいのが、申請から認可までの期間が各マンションごとに異なるという事です。申請後翌日に認可される事もあれば、2週間前後かそれ以上かかる事もあります。これはもう「郷に入れては郷に従う」以外ありませんので、そうした事を想定して工程を組まなければなりません。

注意すべきは

マンションのような集合住宅では特に音と作業時間、そして共用部の養生について注意しなければなりません。こうした事は管理規約等にリフォームについての決まりごとが記載されているので、それをしっかりと確認しておくのが基本です。作業時間を勝手に8時から19時までなどと定めて工程表を組もうものなら、そもそも申請は下りませんし、申請書類に反して時間外作業をすればクレームの元となります。リフォームではどうしても音が出てしまいます。それでも規定時間ならばと周囲も我慢して下さっているのですから、ルールをしっかり守るのは当然と言えば当然なのですからね。そして、工事の性質上どうしても出てしまう音であっても出来る限り騒音を軽減する努力は必要です。作業に関わる者全体の意識を高める企業努力も求められるわけです。

音について

作業中の音意外にも気を付けないといけないのが遮音性能です。フローリングを張り替えたり、間取り変更によって新規にフローリングを張る場合には、これまたルールに則って用いる建材を選定しなければなりません。多くのマンションでは遮音等級についての規則があるので、一定以上の性能を持つフローリングを選定します。よく見られるのは「遮音等級LL45以上」という規定です。LL40、LL35と数字が低くなるにつれて、遮音性能が優れます。当然性能が高い分、費用も上がると思っていただいていいでしょう。

作業時間について

作業時間については定められたものを当然守ります。開始が何時からなのか、終了が何時までなのかが我々業者にとっては切実な問題となります。厳しい所だと9:00~17:00までの実質7時間しか作業ができない事があり、より長い期間が必要となるばかりでなく、人件費も嵩んでしまうというなんとも業者泣かせのマンションもあります。また、日・祭日に作業できないのは仕方ないにしても、土曜日まで作業できないマンションもあります。リノベーションのように長期に渡る工事では、週5日しか作業できないとかなりの長期となる可能性があります。

共用部の養生について

リフォームでは解体によって出た廃材の搬出、建材や住宅設備機器等の搬入などを行います。その際に共用廊下やエレベーター、階段を使用する事になるのですから、そうした共用部の養生を行います。運搬中にエレベーターを傷つけたりしないよう、エレベーター内をプラベニや青ベニなどで養生します。共用廊下はシートなどで覆い、毎日作業終了後に簡易清掃をします。

ご近所回り・工程の周知

工事開始前には近隣公園住人の皆様にご挨拶回りをします。工事のお知らせをタオルなどと一緒に配布して、工事期間中のご協力をお願いするのです。そして、共用部の掲示板等目立つところに工程表を掲示し、工事の進捗に合わせて適宜お知らせを配布・掲示します。ご挨拶回りについて、業者のみならず施主さんも行った方がいいのかというご質問をよく受けます。これについては、「業者だけでも大丈夫ですが、施主さんもなさった方がより丁寧です」とお答えしています。工事中のクレーム等は基本業者にくるものですが、施主さんに直接来ることもあります。中には「本人が挨拶に来もしないで・・・」と文句を言うご近所さんがいらっしゃいますので、できれば施主さんもご挨拶回りされた方が無難は無難です。

2016年07月27日

東村山市ベランダ交換、漏水解消工事請負顛末

きっかけはキッチンの床がブカブカしてきた事でした。床下で異常が起こっているという事で施主さんが他社さんに見積もりを依頼したそうです。その後もう一社相見積をとったところで、値段的に高額であるとの事で、私共にご相談がありました。一旦は多忙を理由にお断りしたのですが、わざわざ事務所までお越しいただいたためよくお話を聞くと、前二社の出した見積もりがてんで見当はずれであると私は感じたので、そのようにお話ししたのです。
床下までもぐって写真つきの報告書までこさえて、それらの業者さんはきちっとした報告書を提出していたのですが、それを私も見せて頂くと、確かに土台と柱が腐食しています。その原因を流し台の排水が逆流したためという判断の元、見積書を作成していたわけです。床をめくり土台や柱を補修し、流し台を交換し・・・というまったくの内装工事です。

でも私の経験則からは、漏水の原因はその大部分が外部からの水の浸入であって、配管が原因となるのはむしろまれです。
腐食している柱の外部がどうなっているのかをお尋ねすると、ちょうどベランダの下に当たるというのです。
そうなるとベランダあるいはそちら側の壁に問題がある可能性が高いと考えるのが普通ですし、一度ベランダを見たいと申し上げました。

数日後現地に赴きベランダを拝見する事になったのですが、案の定、鉄骨部分が朽ち果て水が内部に入り込んでいる形跡がありました。つまり、ベランダから入り込んだ水が柱を伝って土台付近を腐食させたのでしょう。
1階に下り、庭から外にでて外壁を確認すると、土台の外側にシミがあり、水が回っているのを証明していました。
施主さんに、そもそも内部の床や土台の工事をする前に、ベランダ回りを撤去してそこを処置しないと原因を放置したままになるのですからいずれまた同じように床が腐ってきますよ!と申し上げました。
他社さんより安く工事できないかというそもそものご依頼がありましたが、「すみません、見るべきところを見過ごしているので、うちでリフォームしたら別工事のしかも結構な大事が加わるので、かえって高くなってしまいますけど・・・」と正直にお話ししました。

施主さんにしても私が申し上げている事が理解できるため、それは仕方ないという事となり、私共に任せていただける事となりました。

ベランダ工事の為足場を建て、昨日ベランダの解体が終わったので、朝様子を見に行くと、柱がとんでもないことになっていました。土台付近の柱が傷んでいると思っていましたが、1階の天井近くまで柱が虫食いだらけでした。もはや柱としての用をなさず、壁で何とか崩れずにいたという有様でした。

今朝施主さんにもご確認いただくと、旦那さんも驚いておられました。


柱が腐り、シロアリが二回まで食い進んでいます。

 

一回天井部分の柱。もはや柱に見えないほど朽ち果ててます。

これはしっかりと柱を補強しないといけないですね・・・。

2016年07月30日

多摩都市モノレールの延伸

多摩都市モノレールは平成10年11月27日に「立川北~上北台」間、次いで平成12年1月10日に「多摩センター~立川北」間が開通し現在に至ります。地元では多摩モノレールと略される事が多く、お客様よりどっちが本当なの?と質問される事があります。多摩エリアを南北に縦断する貴重な路線として、ターミナル駅への連絡などに利用されされます。

延伸計画

多摩都市モノレールについては以下の三つの延伸計画があります。

上北台-箱根ヶ崎

この区間については既に計画が進められていて、新青梅街道沿いの店舗などが徐々に閉まり、用地確保が進んでいます。一期~三期までに分けて順次着工していくようです。

多摩センター-八王子

多摩センターから西進し、唐木田・南大沢・京王片倉を経て八王子までの路線については、
運輸政策審議会答申第18号では「今後整備について検討すべき路線」とされており、導入空間の用地確保が進んでいる。

多摩センター-町田

多摩センターから南進して町田までの路線についても、
運輸政策審議会答申第18号では「今後整備について検討すべき路線」とされており、
すでに多摩市内の全区間と町田市の一部区間で導入空間が確保されている。
町田市では延伸の機運を高めるため、2013年2月に多摩都市モノレール町田方面延伸協議会が設立された。

武蔵村山市に念願の鉄道が!

ご存知の通り武蔵村山市内には鉄道が通っておりません。つまり、上北台から箱根ヶ崎まで多摩モノレールが延伸すると念願の鉄道が通るという事でもあります。多摩モノレールは10分おきに運行し、遅延もほとんどありません。通勤・通学で西武線や中央線に出たい人にとってはとても便利になる事でしょう。用地確保は大変ですからまだまだ時間はかかるでしょうが、一日も早い開通を願うばかりです。

2016年08月18日

トトロの森狭山丘陵

狭山丘陵は東京都と埼玉県の都県境にあり、東京都側は東から「東村山市」「東大和市」「武蔵村山市」「瑞穂町」の4市町村に跨る東西に長い丘陵地です。山口貯水池(狭山湖)、村山貯水池(多摩湖)という人造湖があり、周辺の自然環境とともに保全されています。

映画トトロで有名に

狭山丘陵はスタジオジブリの映画「トトロ」の舞台となった事から全国的にも知られるようになりました。狭山丘陵は開発によって徐々に自然が失われていく状況でしたが、この映画トトロに出てくるような里山を守りたいという機運が高まり、トトロの森を守ろうという運動に繋がったのです。

トトロの風景が残るのは主に東京都側

開発によって木は伐り倒され、山は削られ、丘陵の中に道が通り、そして大きな住宅地が生まれました。このままではトトロがいるようなノスタルジックな里山が消えてしまう。そんな危機感を感じた人たちが募金を集め、少しずつ地権者から土地を買い取り保護したと聞いています。豊かな自然が残っているのは実は東京都側です。埼玉県側は開発によってその大部分が失われてしまいました。

山口貯水池と村山貯水池

山口貯水池、村山貯水池は都民にとっての貴重な水がめとして大切な役割を担います。山口貯水池は狭山湖、村山貯水池は多摩湖とそれぞれ呼ばれていて、地元の人達にはどちらかと言えばその通称の方が馴染み深いでしょう。東村山市には多摩湖町と言う住所もあります。この人口湖があった事が東京都側の自然保護に寄与したと私は思っています。トトロの森の愛称で親しまれるようになると、行政も積極的にこうした自然を保護するようになったように思います。

狭山丘陵の都立公園

狭山公園にある都立公園マップ

狭山丘陵には幾つかの都立自然公園があります。東から都立八国山緑地(はちこくやまりょくち)、都立狭山公園、都立東大和公園、都立野山北・六道山公園の4つです。丘陵地の水が育む豊かな自然を楽しめる環境が整えられています。

都立八国山緑地(はちこくやまりょくち)

八国山緑地マップ

狭山丘陵の東端に位置します。トトロの舞台となったのはこの一帯だと言われていますが、都県境を挟み東京都側は緑地ですが、埼玉県側は住宅地です。東村山市にあります。

八国山緑地の名は、上野、下野、常陸、安房、相模、駿河、信濃、甲斐の八カ国の山々が眺望できたことに由来すると言われています。また、このあたりは、鎌倉時代の古戦場といわれ、山頂には、源氏の武将・新田義貞の武蔵野征討を偲ぶ将軍塚が建立されています。

アクセス

この公園には駐車場がないため、西武園線西武園駅から徒歩という事になります。

東村山駅から西武園駅までの間では、車窓から都立八国緑地が見えているので、位置の確認をしておけるでしょう。西武園駅北東にある「西入口広場」まで徒歩5分です。。

都立狭山公園

都立狭山公園と都立東大和公園マップ

都立八国公園の南西に位置し、多摩湖の堤防と一体となっています。堤防は一見すると湖にかかる橋の様で、西に目をやれば多摩湖が、東に目をやれば狭山公園として保全される里山の風景が望めます。

都立狭山公園は南北に長く、西武多摩湖線武蔵大和駅から西武遊園地駅までの区間がすっぽり入ってしまうほどの長さです。ほぼ中央付近の雑木林の中に宅部(たっちゃん)池があり、丘陵から湧き出す水が流れ込んでいます。

アクセス

  • 西武多摩湖線「西武遊園地」駅徒歩5分
  • 駐車場45台分 利用料は無料です! 利用時間 9:00〜17:00

都立東大和公園

都立狭山公園と都立東大和公園マップ

東大和公園は、多摩湖の南にあり、狭山丘陵では最も美しい雑木林の残る場所です。昭和40年代後半に団地開発が計画された際に、多くの市民が東大和市とともにこの里山の自然を守りたいと東京都に働きかけ、都立最初の丘陵地公園として開園しました。それ以来、市民団体が長年、自然観察や植生の調査を行い、公園管理者と意見交換しながら雑木林の手入れに取り組むなど、多くの人の里山への思いによって守られています。 駐車場がないため公共交通機関を利用してアクセスしましょう。

アクセス

  • 西武多摩湖線「武蔵大和」駅徒歩15分
  • 立川駅からバス 『塩釜神社』停歩10分
  • 東大和市コミュニティバス「ちょこバス」内回り 東大和公園入口停歩0分

都立野山北・六道山公園

都立野山北・六道山公園マップ

都立狭山自然公園の西端にあり、武蔵村山市と瑞穂町にまたがる都内最大級の都立公園です。雑木林と谷戸(丘陵に切れ込んだ谷間)の組合せによって、豊かな自然が残されています。都立野山北・六道山公園の一角には武蔵村山市の市立野山北公園と、瑞穂町の町立六道山公園があります。

広大なこの公園は一日ではとても回りきれません。ウォーキンを楽しむにしても何回かに分けた方が無理なく楽しめます。幾つかのブロックで考えてみましょう。

市立野山北公園エリア

市立野山北公園エリア

東端に位置し、付近には「歴史民俗資料館」「かたくりの湯」「アスレチック」「野山北公園プール」などの施設が集まっています。歴史民俗資料館・かたくりの湯には駐車場があり、その他はグランド横に大きな駐車場があるのでそこを利用すればいいでしょう。市立野山北公園は入口部には市民プールがあり、西に向かって広がっています。釣りのできる池など幾つかの池を通り抜けると、里山体験エリアとなり、水田などが見られます。また、かたくりの群生地として知られ、見ごろになるとカメラを持った見物客が数多く訪れます。グランドの横にトイレがあります。駐車場はいずれも無料。

村山市総合体育館・総合運動場第一運動場エリア

村山市総合体育館・総合運動場第一運動場エリア

武蔵村山市の体育・運動施設のあるエリアで、赤坂駐車場(普通車34台駐車可・身障者4台)を利用できます。駐車場は無料。目の前にトイレがあります。湿地帯がすぐ目の前で、丘陵地から流れてくる水が流れ込んできています。四季折々の動植物を楽しめます。

里山民家エリア

里山民家エリア

かつて日本中によく見られた里山を復元した里山民家周辺のエリア。無料駐車場有(普通車40台・身障者2台)。里山に溶け込んだ茅葺き屋根の古民家から田んぼや果樹園などがボランティアの協力の元形成されています。そのまま狭山丘陵の森の中に入っていき、ウォーキングできます。

町立六道山公園エリア

町立六道山公園エリア

西端に位置するエリア。駐車場もいくつかあるのでそのどれかに車を停めてトトロの森に分け入るといいでしょう。石畑駐車場(普通車23台・身障者1台)、天王山東駐車場(普通車19台)、夕日台駐車場(普通車2台・身障者2台)、天王山遊歩道駐車場(普通車23台・身障者2)、峰田駐車場(普通車16台)、西口駐車場(普通車27台・身障者1台)

2016年10月30日

自然豊かな根川緑道

立川市の南部には「根川緑道」と言う遊歩道があります。その名の通り「根川」に沿って整備された細長く伸びる公園です。。残堀川遊歩道から分岐するようにスタートしているので、残堀川の水を引いているように見えますが、実は違います。スタート地点からコンコンと湧き出す湧水によってできた小川なのです。地形上立川崖線から湧き出したのかな?と考え調べてみるとそれも違いました。立川市内にある下水処理場で浄化した水を湧水として流しているのだそうです。

根川緑道は東西1.3キロの細長い公園

根川緑道は湧水口からほぼ南東に伸びる全長約1.3キロの小川に沿った緑道です。全体を「生物」「遊び」「休息」「散策」の4つのゾーンに分け、それぞれのテーマごとに景観作りがなされています。

根川緑道

 

A・Bゾーン

水生生物や水鳥などを間近で見られる「生物」とのふれあいが楽しめます。湧水口からモノレールが通る都道149号線までがAゾーン。この149号線の向う側(東側)から新奥多摩街道あたりまでがBゾーンとなります。

根川緑道の開始地点

残堀川遊歩道からの分岐点。左手に根川緑道が伸びています。

湧水口

根川の起点。湧水口より水が湧き出して根川の流れとなります。

Aゾーン

Aゾーンは新奥多摩街道からすぐアクセスできる場所で、人が多く集まるエリアです。

芝崎橋の東側がB

柴崎橋から東側がBゾーンです。柴崎体育館があるエリアです。

立川市柴崎体育館

柴崎体育館

新奥多摩街道をくぐるとCゾーンへ

Bゾーンはここまで。新奥多摩街道をくぐるとCゾーンへ。

細くなった根川

BゾーンからCゾーンへの区間は根川も細い水路みたいになります。鯉がぎっちぎち状態です。

Cゾーン

根川緑道が新奥多摩街道と交差する根川橋をくぐると、水辺より遊歩道の敷地が広く取られた「休息」エリアのCゾーンに入ります。

大池

Cゾーンにある大池。ここは「カワセミ」の撮影スポットです。この時も三脚を立てたカメラ愛好家が6人ほどいました。

甲州街道をくぐるとDゾーンへ

甲州街道と交差する地点。日野橋の直前にある「よしみ橋」をくぐるとDゾーンです。

Dゾーン

甲州街道と交差するよしみ橋下のトンネルをくぐり抜けると、水辺の景色はがらりと変わります。水路は昔の姿を留めた根川の風景となり、岸辺に生えている古木の桜が川面の上に枝葉をのびのびと広げている。遊歩道は川沿いの一本道となり、その南側には野球場と陸上競技場が建ち、歩く人もまばらな静かな遊歩道を自転車なども走り抜けていきます。この「散策」エリアのDゾーンは、東京都が計画した「武蔵野の路」是島・昭島コースの一部でもあり、サイクリングも楽しめます。

Dゾーン開始地点

Dゾーンの開始地点です

右手(南側)に立川市営の野球場と陸上競技場

Dゾーンでは川幅も広がり雰囲気が変わります。南側には野球場と陸上競技場があります。

貝殻坂橋

貝殻坂橋

貝殻坂

貝殻坂。ここを下った河原にかつて舟の渡し場があったそうです。

多摩川に合流

多摩川に合流しました。

多摩川から望む富士山

多摩川から望む富士山

根川緑道の変遷

  • かつ根川は、立川段丘の崖線からしみ出る湧水を水源として多摩川に注ぐ小川だったそうです。最初に私が予想したのもまんざら見当外れではなかったようですね。崖のあるところ水が湧き、その湧き水が小川を作るという地形は立川・国立・国分寺の各所で見られる風景ですから。
  • 当時は水田を潤し、水車を回し、河畔にはアユの料亭もあった。
  • その後、残堀川との合流、多摩川への流路変更、井戸水供給による水路の整備などが行われた。
  • 1992(平成4)年-93年に改修され、立川市錦町下水処理場で浄化した水を流した。
  • 水生生物や植物、清流魚が生息できるほどの水質を維持。
  • 流れは細くなったり、広くなったり、池をつくったりと変化に富む今の姿となった。

根川緑道の鳥達

根川緑道には鴨やサギなどたくさんの鳥が集います。中でも渓流の宝石と呼ばれるカワセミは美しくかわいらしいので運が良ければ見れるかもしれませんよ!。

根川緑道の鴨

すぐ手が届きそうなところに鴨がいます。静かに眺めていれば、飛び去ってしまう事もありません。

美しいカワセミは小さいけれど優秀や飛行者です。ヘリコプターのように水上でホバリングして獲物をゲットします!不似合なくちばしがかわいい(^_^;)

四季折々の自然

緑道沿い植えられた多種多様な植物が一年を通して楽しめます。春の桜、秋の紅葉。何度言っても楽しい所です。

秋の紅葉

 

2016年12月14日

完成前の物件が気になる時は

お探しのエリアに新着物件が出てきた場合、多くの場合完成までにはまだしばらくかかります。更地の状態で公開される事もありますが、まだ敷地の上に古い建物が建っている時もあります。解体、造成が必要となると期間も半年程度かそれ以上かかってしまいます。住宅購入は一生に一度の高い買い物です。もちろん住み替えなどでさらに何度か不動産を売買するかもしれませんが、いずれにせよかなりの金額となるのですからしっかり検討してから買いたいものです。

ところが、完成まで待っていたら、完成を待たずに一つまた一つと終了していくという事も考えられます。希望のエリアにせっかく出てきたのに・・・様子を見ているうちに終わってしまった。次またいつ同じエリアに物件が出てくるのでしょう?すぐに出てくるかもしれませんが、出てこない可能性もあります。不動産はどのタイミングで売れてしまうのかは予想不可能です。一言で言えばタイミングの良し悪しです。そのエリア・価格帯でお探しの方が多ければ、完成前でも売れてしまいますし、少なければ完成後しばらく売れず、結果価格が下がったり・他の物件と十分に比較検討する時間が持てます。

近隣の完成物件を見て想像する

不動産は縁ものとは申しますが、同時に同じ物件は二つとありません。縁がなかったと諦めるのか、諦められないのかは購入後希望者様しだいという事になります。完全無欠の不動産はまずないでしょう。安くて、設備が充実していて、エリアも申し分ない!なんて物件があったならいいのですが、どこか希望に及ばないものの、総合的に見てメリットの方がデメリットより大きいから購入を決める事も多いはずです。

それは完成した現物を見て購入を決めるに越したことはありません。でも、これぞと思った時には幾つか方法がございます。その一つがその物件の売主さんが近隣で売り出している完成物件を内覧する事です。

もちろん、建築中の気になる物件と同じ仕様の物を見る必要があります。間取りや広さは違っても、室内がどのような内装なのかを見てある程度のイメージはできるでしょう。

ハウスメーカーのプレゼンを受ける

建築中の住宅には設計図や仕様書など「どのような家を建てるのか」についての指針があります。ハウスメーカーさんに申し込めば建物についてのプレゼンを受ける事ができます。プレゼンを受けたからと言って買う必要はもちろんありません。説明を受け、検討する材料にしていただくためのものです。建築中の物件ではどの段階にあるのかによって違いますが、用いる建材の色などを選ぶ事ができる場合もあります。

まずは一歩踏み出してみましょう

今はインターネットで物件をお探しになる方が本当に多くなりました。不動産業者と接触せずに自由に探せるのが何よりのメリットですし、わずらわしい営業もかけられなくてすみます。ただ、不動産は全てが一般に公開されるわけではありませんので、少なくとも1社くらいとはメールのやりとりでもいいので連絡をとりあった方がいいと思います。例えば弊社では非公開物件をご覧いただくには希望条件登録(会員登録)をしていただかなければなりません。

これは何ももったいぶっているわけではなくてですね、売主様の側から広告やWEBサイトへの掲載を禁止されているからなのです。そうした物件を見れないとすると、物件探しは相当不利になります。ですから、情報が過不足なく入ってくる状況だけは作っておいてください。

そして、気になる物件が出てきたら是非足をお運びください。物件案内してもらったからと言ってその物件を買わなきゃいけないわけでは決してありません。躊躇している間に終了してしまうとそれこそ逃がした魚は大きいと思っちゃうわけです。見て、判断材料を増やしたうえで「買わない」と決めたなら後悔しません。どうしようかなと迷っているうちに、終わるからこそなんかもやもやしてしまうのだと思います。是非一歩踏み出してみて下さい!素敵な住いとめぐり会えるよう、応援させていただきます!

2017年01月06日

富士山がキレイに見える場所

多摩エリアでは冬になると富士山がとても綺麗に見えます。地名に富士山を冠したところも多く「富士見町」「富士見台」「富士本」「富士町」とざっと数えただけで4つあります。さらに、富士見町は立川と東村山どちらにもある町名ですので、私がすぐ思いつくだけでも5ヵ所ある事になります。もちろん町名の由来をきちんと調べた訳ではないのですが、なんらかの因果関係があるのではないでしょうか。

立川崖線

多摩川によってできた立川市内の崖です。多摩川周辺の低地から坂を上った当りから富士山が望めます。

青柳崖線

国立市青柳のあたりにも崖があり、見晴らしの良いところから富士山が見えます。

国分寺崖線

立川崖線・青柳崖線比べずっと長く伸びる崖線です。武蔵村山市緑が丘に始まり立川市、国分寺市、小金井市、三鷹市と南東方向に縦断していきます。有名な世田谷区「等々力渓谷」もこの国分寺崖線の一部となります。大田区の田園調布あたりが南端となります。多摩エリアはもちろんのこと23区内でもこの国分寺崖線に沿って富士山が見える場所があるようです。

多摩川の橋

多摩川の橋からも富士山が見えます。私が確認しているのは日野橋と立日橋ですが、他の橋からでも見えるところがあるでしょう。

多摩モノレール

多摩モノレールの車窓からも富士山が望めます。

狭山丘陵

狭山丘陵は小高い丘となっているので幾つかのポイントで富士山を眺望できます。おススメは狭山公園内にある多摩湖の堰堤と瑞穂町の六道山公園内の展望台です。他にも見晴らしのいい場所があるか、鋭意捜索中です^^

2017年01月07日

多摩地区の梅の名所案内

立川・国立・国分寺近辺の多摩地区ではちらほら梅が咲き出しました。一足早く春を感じるには梅の花を見るのが一番です!そこで今日は多摩地区の梅の名所についてご紹介致します。

国立市谷保天満宮

国立市谷保天満宮谷保天満宮梅園
  • 住所:東京都国立市谷保5209
  • 見ごろ:1月中旬~3月上旬
  • アクセス:南武線「谷保」駅徒歩3分
  • 本数:約350本
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料駐車場あり

>>国立市谷保天満宮の梅園で詳しく見る

神代植物公園

  • 住所:調布市深大寺元町5-31-10
  • 見ごろ:1月下旬~3月下旬
  • アクセス:京王線「調布駅」北口から京王バス深大寺行きで18分、終点またはバス停「神代植物公園正門前」で下車して徒歩すぐ JR「三鷹駅」・「吉祥寺駅」から小田急バス調布行きで20分、バス停「神代植物公園前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約214本(72品種)
  • 料金:大人500円、65歳以上250円、中学生200円(都内在住、在学の中学生は無料)、小学生以下無料
  • 時間:9時30分~17時(入園は~16時)
  • 駐車場:常設 228台(うち身障者用3台) 普通車1時間まで300円 以後30分毎に100円 バス2時間まで2,000円 以後30分毎に500円

府中市郷土の森博物館

府中市郷土の森博物館府中市郷土の森博物館梅園
  • 住所:府中市南町6-32
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線・JR「分倍河原駅」より郷土の森総合体育館行きのバスで6分、「郷土の森正門前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約1100本(60種)
  • 料金:大人200円、中学生以下100円、4歳未満無料
  • 時間:9~17時(入館は~16時)
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

>>府中市郷土の森博物館の梅園で詳しく見る

小金井公園

  • 住所:小金井市関野町1-31-1
  • 見ごろ:見頃は2月中旬~3月上旬
  • アクセス: JR中央線「武蔵小金井」から西武バス「小金井公園西口」下車、関東バス「江戸東京たてもの園前」・「小金井公園前」・「スポーツセンター前」下車
  • 本数:約100本(24品種)
  • 料金:無料 
  • 時間:常時開放(施設は17時まで)
  • 駐車場: 454台 普通車1時間まで300円 以後30分毎に100円  2時間まで2,000円 以後30分毎に500円

京王百草園

  • 住所:日野市百草560
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線「百草園駅」より徒歩10分、京王線「聖蹟桜ケ丘駅」・「高幡不動駅」より車で10分
  • 本数:約800本(80種)
  • 料金:大人300円、小人100円
  • 時間:9~17時
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

東京都立小峰公園(小峰ふれあい自然郷)

  • 住所:あきる野市留原284-1
  • 見ごろ:2月上旬~3月上旬
  • アクセス: JR五日市線「武蔵五日市」下車
    (1)徒歩約25分
    (2)駅前バス停「武蔵五日市駅」から京王八王子(川口経由)行き「小峰公園」下車(ただし、1時間に1~2本)
  • 本数:約90本(紅梅・白梅)
  • 料金:無料
  • 時間:常時開園
  • 駐車場:なし

高尾梅郷

  • 住所:八王子市裏高尾町・西浅川町
  • 見ごろ:2月中旬~3月下旬
  • アクセス:JR「高尾駅」または、京王高尾線「高尾山口駅」より徒歩15分
  • 本数:約1万本(紅梅・白梅)
  • 料金:無料
  • 時間:入園自由 ※木下沢梅林は3月12~27日まで(開園時間は10~16時)
2017年02月04日

国立市谷保天満宮の梅園

国立市にある谷保天満宮、通称「やぼてん」の梅園が見ごろを迎えています。今週末も好天に恵まれたくさんの参拝客の目を楽しませている事でしょう。

今日はそんな谷保天満宮で撮った写真をご覧いただきます。

谷保天満宮

谷保天満宮は菅原道真の第三子道武が父への思慕の情から父を祀る廟を建てたことが起りとされます。交通安全発祥・学問の神として地域の人達に親しまれてきました。東日本最古の天満宮であり、亀戸天神社・湯島天満宮と合わせて関東三大天神と呼ばれます。多摩川の河岸段丘(立川崖線)にあり、甲州街道の入口が崖の上となり、境内を進むと階段があり、崖下の本殿へと至ります。多摩エリア随所に見られる崖線は「ハケ」と呼ばれ湧水が小川となりかつての集落を支えてきました。谷保天満宮の境内にはかつて幾つもの湧水があったとされ、今も「常磐の清水」という湧水があります。境内にある弁天池はこうした湧水をあつめたものだそうで、中島には弁財天が祀られています。

谷保天満宮についてのインフォ

  • 住所:東京都国立市谷保5209
  • 見ごろ:1月中旬~3月上旬
  • アクセス:南武線「谷保」駅徒歩3分
  • 本数:約350本
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料駐車場あり

谷保天満宮の駐車場

谷保天満宮は甲州街道(国道20号)沿いにあります。車でアクセスする場合には八王子・立川方面から向かうと反対車線にあるので、新宿・府中方面から下ると入りやすいです。案外広いので20台以上は停められると思います。

谷保天満宮の白梅

谷保天満宮の梅園は駐車場から本殿に向かう途中にあります。

預保天満宮の紅梅

白梅だけでなく紅梅もあります

青空と紅梅

紅梅が青空に映えますね

白梅とメジロ

白梅の甘い香りに誘われてメジロが寄ってきます

蜜を吸うメジロ

一心に蜜を吸う姿が愛らしいですね

 

2017年02月12日

府中市郷土の森博物館の梅園

府中市南町にある府中市郷土の森博物館は常設展示室やプラネタリウムを持つ博物館本館、復元建築物、梅園や水遊びの池などがあり、府中の歴史・文化・自然が学習できるフィールドミュージアムです。

2月に入ると梅が見ごろを迎え、たくさんの人達が訪れます。広い梅園をゆっくり歩きながら綺麗な梅の花を楽しめます。園内随所にベンチがあり、甘い香りの漂う園内で休憩するといいでしょう。

府中市郷土の森博物館についてのインフォ

府中市郷土の森博物館
  • 住所:府中市南町6-32
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線・JR「分倍河原駅」より郷土の森総合体育館行きのバスで6分、「郷土の森正門前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約1100本(60種)
  • 料金:大人200円、中学生以下100円、4歳未満無料
  • 時間:9~17時(入館は~16時)
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

府中市郷土の森博物館の駐車場

府中市郷土の森博物館へ車でアクセスする場合は国道20号線から東京都道18号府中町田線(とうきょうとどう18ごう ふちゅうまちだせん)通称「鎌倉街道」を南進し、関戸橋すぐ手前(関戸橋北の信号)左折、多摩川べりの道路を東に進むと府中市郷土博物館が見えてきます。駐車場へ誘導する標識に従って進めば博物館内へと進めます。

府中市郷土の森博物館梅園

府中市郷土の森博物館

大宰府天満宮の梅「鹿児島紅梅」

大宰府天満宮の梅「大和牡丹」

大宰府天満宮の梅「大和牡丹」

メジロと白梅

白梅の甘い香りに誘われてメジロが群れでやってきます。メジロちゃんその蜜は甘いかい?

ロウバイの小路

ロウバイの小路にて。ロウバイ特有の香りが鼻腔ををくすぎります。

2017年02月16日