ブログ一覧

柏町住宅雑排水交換工事

立川市柏町にある公団団地「柏町住宅」におきまして、ただ今大規模修繕が行われています。老朽化した給水・排水管のメンテナンスをするためです。

老朽化した給排水管からの漏水リスク

昭和40年代に建てられた公団団地やマンションなどで今老朽化した給排水管からの漏水事故などが起こり、そのメンテナンスが全国各地で行われています。築年数の古い団地やマンションではかつて鉄管が用いられていました。鉄はいずれ錆びてしまうため、その錆によって穴が空き漏水してしまうケースが増えました。そうした漏水への対応の為修繕が必要なのです。

どのようなメンテナンスか?

柏町住宅でもそうなのですが、上記のような団地・マンションでは最上階から一階にかけて排水立管が通っています。洗面台の横などに排水管が露出していて、それが上から下までつながっています。床・天井を通り抜けているため、それを交換するとなると大工事です。床を剥がし、排水管周りを壊して撤去しなければなりません。当然その間は水の使用は厳禁です。それでも交換できる立管ならいいのですが、露出せず壁内部を通っていたり、立管からトイレや浴室に繋がる管などについては、交換ができないか、交換にものすごコストがかかるかしてしまいます。

排水管の中に管を作る

そこで考えられたのが、特殊な機械と材料によって管の中をコーティングして言わば「管の中に管を作る」という工事です。これなら管自体を取り外さなくても、設置したまま施工できます。そのため、そうした技術を用いた修繕が全国的に認められ、採用されるようになったのです。

床その他の補修

とは言え排水管だけでなく給水管のメンテナンスも必要となる場合には各戸ごとに床を剥がしたりしなければならないケースが出てきます。床を剥がし床下に通る給水管・排水管などをメンテナンスし、再び床を張るのですから、一日や二日では終わりません。しかも、1階から最上階まですべての部屋を同時期に工事しなければならないため、綿密に計画を立て、各戸住人さん全員の協力が不可欠となります。

工事期間中に例えば3階の住人さんだけが留守で、その階だけ工事できなかった・・・という事はありえないですし、起こりえません。先述の排水立管は上から下までつながっているのですから、途中だけ省く事ができようはずがありません。また、給水管を新設するにせよ、漏水のリスクは全戸共通のものですから、一部でも交換できないという事はその号棟全体の不利益となるからです。

かくして柏町住宅の大規模修繕が行われ・・・

こうした理由で柏町住宅では昨年の外壁等の大規模修繕に続き、二年連続で大規模修繕が行われる事になったようです。各住人さんは大変でしょうが、建物の事、住環境の事を考えればいずれは通らなければならない道です。ですから、ここでこの修繕をしておくことで、将来の憂いが払しょくできるわけですから、よい事なのだと思います。ただし、不動産及びリフォーム業者である株式会社いずみホームとしては、この期間中、賃貸・売買ともに動きがまったく止まってしまい、リフォーム案件も完全ストップになっておりまして、案外痛いのですが・・・この工事が終われば一気にまた動き出すのだろうと、工事終了を心待ちにしている状況なのです。

まだしばらく続く打合せ

昨日弊社管理の空き室一部屋について上記工事が完了しました。その間工事業者さんとの打ち合わせで何度となく現地に足を運びました。仕事の一環と言いますか、延長線と言いますか・・・そうした打合せ自体私の直接の仕事ではありませんが、オーナー様の代理として業者さんと話をつけなければなりません。

今やっと一つ終わり、残り3部屋・・・。案外大変なんですが、しっかりと対応したいと思います。

 

 

2015年10月15日

マンション特集を更新して思う事

マンション特集更新作業が続きます。基本的に単純作業の繰り返しなので、ただ注意力を働かせるくらいで、あれこれと思考を巡らせる必要はありません。
とは言え、半ば無意識に考えたり感じたりする事はあります。
例えば、マンション特集で用いる画像についてです。
マンション特集は今までに撮りためてきた画像を使っていて、古いものでは5年以上前の物もあります。
本来なら常に最新の物を用いるべきなのですが、マンションの数もかなりのものになりますし、
マンション特集のためだけに全て撮りなおす事はできません。
そうした中、画像の新旧が一目でわかる時に、「このマンション撮りなおさないとなぁ」と感じるのは確かです。

画像鮮明度

何が違うかと言えば、画像の鮮明度です。今はスマフォで撮影する事も多いのですが、それだってかなりの画素数です。デジカメも日進月歩でかなり性能が向上しました。古い画像はどうしてもぼやけて見え、いかにも古ぼけて見えます。

視界の広さ

次に、視界の広さというか横幅です。

かつてはデジカメに収まる幅がとても小さかったので、マンションの全体が移らない事がしばしばありました。途中でちょんぎれた残念な画像を目にすると、かつて建物の前で、なんとか見栄えの良い全体の写った画像が欲しくて、何枚も撮りなおした記憶がよみがえりました。

マンションそのものの違い

時代の変化と共にマンションの外観も変わります。劣化によるものや、大規模修繕で逆にキレイになったりするからです。それと、マンションに入っている店舗が変わり、看板・テントが変化していたりします。「あっ、昔こんな店あったな」なんて事を思い出しながら、単純作業を続けました。

街並みの違い

マンションそのものの変化とともに、それと一緒に写る周囲の景色と言うか景観の違いにも気づきます。あるマンションの横に空き地が写っていて、その空き地には今たくさんの家が建っている。そうかこの時のこの空き地がその後開発され分譲されたんだなぁと、その後の出来事と結びつくのです。街並みは建物の消滅や出現によって時々刻々とその姿を変えます。私たちの仕事は、その一瞬一瞬ではどんな変化であったのか気づかないのですが、時を経て振り返った時にふとその変化を感知します。いえ、これはその街に住むすべての人にとっても同じなのかもしれません。変化はたとえ気づいてもすぐそれに慣れてしまいます。慣れてしまえば変化した事を忘れ、いま目にしているものが当然のものだったと思うのです。その中でもふとしたきっかけで、変化を思い出して懐かしい気持ちになる。そのきっかけはそれぞれで、あるいは写真であったり、匂いであったり、出来事であったりします。記憶の底に沈んでいる出来事と結びつく何かによって引き上げられたものは、懐かしくもあり、意外でもあります。変化と順応、あらためて考えるものがありました。

2015年10月18日

マンション傾斜どうして起こったのか?

今話題になっているマンションの傾斜問題について連日報道が行われています。日々明らかにされる不正・手抜き工事などを大手企業が行ったというインパクトは計り知れません。居住者の方々が日々不安な日々を過ごされていることを気の毒に思うと同時に、建築に対する信頼が大きく損なわれたこの事態をとても残念に思います。建築業界では何年かおきにこうした不正が明るみに出ます。原因を一つに特定する事はできないにしても、何故このように繰り返し起こってしまうのか少し考えてみます。

構造上の問題

昨日のニュースでは「建築業界特有の構造に問題」があるとコメントしていました。いわゆる親・子・孫というような請負制度です。例えば同じブランドのマンションについて、企画販売をする有名企業がA,Bという二つのマンションを建てたとします。同規模の隣接するマンション、同じグレード、仕様によって建てられたとしても、それぞれを手掛けるのは異なる下請け会社。A,Bの強度、性能はこれら下請け会社の技量・企業倫理によって全く異なるものになってしまう事があるという説明です。

元請と下請け

建築業界では自らの名前において施工をする会社を元請、元請から依頼を受け実際に施工を行う会社を下請けと呼びます。元請は設計・企画・施工管理そしてエンドユーザーへの対応と言った大枠の仕事を行い、その監督・指示の元に下請け会社が施工するという構造が現に存在し認められています。下請けというくくりはさらに、子、孫、ひ孫と枝分かれしていき、一つの工事に膨大な数の会社(個人企業含)が関わる事になるのです。そうなるとそれぞれ方針・技量の異なる幾つもの会社の中に、悪質な業者が混じってしまえば全体として品質の劣る工事が行われてしまいます。

下請け会社は選べない

C会社施工と言っても実際にC会社が施工するわけではないとすると、何を見て選択をすればいいのでしょうか。Cという会社の下請け会社は恐らく一つではないでしょう。そして、その下請け会社全てを公にする事はまずありません。公開するとしても一次下請けだけです。あくまでCという会社が陣頭指揮をしてできあがる建物を信頼して、そのC会社を選ぶしかないのですから、構造的に問題があると言われても仕方のない部分があります。

チェック機能

結局は元請の管理・チェック機能が十分に働くかどうかに建物の良し悪しがかかっていると言わざるを得ません。監督官庁、その他関連機関による監視・チェック体制がどんなに整えられようと、全ての工程を隅々まで検査する事は不可能ですから、自ずと限界があります。こうした問題が起こるたびに、再発防止に向けた法制度が整えられるのですが、根本的な解決には至っていません。

過当競争

建築コストは一頃に比べると随分安くなりました。こんな価格で販売するんだ・・・と思うような設定が今は当然の事となっています。これはひとえに過当競争の結果なのではないかと私は思います。市場経済では競争は当然ですから、消費者にとっては喜ばしい事です。ですが、ここが他の業界と異なる問題を引き起こします。

請負契約は代金後払い

建築における請負契約と言うのは他の契約と決定的に異なる性質を持っています。通常の取引では商品と代金の支払いは同時に行われます。対して、請負契約では先に工事を行い終了後に後払いとして報酬を受け取ります。商品の製造・販売にいくらかかるか、その経費に利益を載せて販売すれば、理論的には赤字になりません。ところが、請負では最初に請負代金を決め、その後どれだけ経費がかかろうが赤字になろうが、基本的には当初の金額以上のものは支払われません。

赤字決定その時に

請け負ったはいいが、工事を進めるうちに思わぬ出費がかさみ、このままでは大きな損失を受ける。そうなるとどうなるでしょうか?途中話し合いを持って追加料金をもらえるならば問題ありませんが、世の中そう甘くありません。追加がもらえないか、もらえても損失を補てんできないならば、それをどこかで補わなければならなくなります。ある時は他の現場での利益でまかない、またある時は銀行から資金を借り入れその状況を乗り切ります。でも、どうにも手がないとしたら、ひょっとしたら手抜き工事をして切り抜けるかもしれません。

過当競争の果てに・・・

デフレは他の業界同様、建築業界にも平等に行き渡りました。過当競争とまで言わなくとも、相当な競争が行われ、建築費用はかつてと比べ物にならないほど下がりました。それは恩恵だけでなく不利益ももたらしてしまうという事をわかっていただきたいと思います。世の中にはきっと適正価格という物が存在します。適正であるがゆえに、安心して、長期に渡って利用できる。それを下回るとどこかにひずみが生まれてしまうのです。建築は時間差で問題が露出します。完成直後問題がないにしても、数年、数十年後に問題が起こり、しかも取り返しがつかないというものもあります。元請は絶対に損をしない構造になっていて、泣きを見るのは下請けです。その下請けが生き残るためにやってはいけない事に手を染めてしまうという事があるのです。多くの人は知らないだけで、わからないよう上手に手抜きをして、息も絶え絶えでもなんとか生き残っているというのが少なからぬ職人さんたちの現実なのかもしれません。

問題解決のために

ではこうした不正をどのようにしたら防げるのでしょうか。前述した建築業界特有の構造の問題は容易には解決しないでしょう。何故なら建築は専門性が高いため、一般の人がその良し悪しを判断しにくいからです。どの会社が優れているのか、どの会社が劣っているのか判断しようにも、施工事例や施工の様子を見てもわからないでしょう。知名度のある会社なら大丈夫と任せたら実際は下請け会社が施工する。ならば下請け業者を独自に見出せば大丈夫かと言えばそれも難しい。下請けが営業に力を入れたらそれはもう元請であって、いずれ自ら施工しなくなるかもしれない。「自社直接施工」を謳っているのに、裏に回ると協力業者を集めている裏事情を知る身としては、元請と下請けと言う業態はこれからも続くのだろうと思うのです。となると、こうした元請、下請けという構造のまま、いかにして優良な施工が行われかを考えねばなりません。逆に言うと、不良な施工が行われないためにどうすれば良いのかを考えなければならないという事です。これはチェック機能云々だけでは難しいと思われます。

生の声、現場の声

今のようにインターネットが普及すればもっと現場の声が聞こえてきても良さそうなものです。ところが、職人さんたちはアナログな人が大勢を占めます。未だに現場風景や施工内容を実況するようなサイトが少ないのがそれを物語っています。世間一般に実情が知られていけば、それを見る多くの人が建築についてもっと知る事ができるでしょう。「この人なら施工をお願いしたい」そう思える職人さんと出会えるかもしれません。そうすれば元請=施工業者という構図も徐々に成り立っていくのではないでしょうか。仕事をとるためには広告を出さなければならない。でも広告を出そうにもお金がないよ。そんなまじめで一生懸命な職人さん、中小企業がもっと積極的に情報を発信していけば、比較対象できるソースも増え、発注者、受注者双方にとってメリットがあると思います。今建築費用は徐々に上がり始めました。もうこんなに安くちゃ仕事できないよっていうくらい職人さんが追い込まれ、その数が減ったのも一因でしょう。こうしてだまっていてもバランスはとれるのでしょうし、今がその過渡期なのかもしれません。ただ、そうした自然調整にまかせるだけでは、根本的な解決にはなりません。単価が持ち直したから不正をせずに済むようになったというのでは甚だ心許ない。そうではなく、世間一般がわかり易い建築、透明性の高い建築を目指していかなければ、いたちごっこです。そのためにも、今のこのインターネットをもっと活用していけないものでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

2015年10月21日

1000番クロスと量産クロス

クロス貼り替工事では主にビニールクロスが用いられます。そのビニールクラスは大きく二つの種類に分かれます。すなわちそれが表題の1000番と量産です。一言で言えば1000番が高級(中級)クロス、量産が普及品(あるいはお手頃)クロスというくくりになります。1000番は種類が豊富でデザイン性に優れています。量産はお手頃ですが種類がそれほどありません。それぞれメリット・デメリットがありますので、以下で説明します。

1000番クロス

1000番クロスはカタログからして量産タイプよりゴージャスです。サンゲツ、リリカラ、トーリなど複数のメーカーのカタログを持つと女性では重くて運べないかもしれないほどの肉厚感があります。1000番は中・高級クロスとしてその豊富な種類が特徴です。

メリット

分厚いカタログをめくると、色彩・柄の異なる幾つものサンプルが貼ってあり、選ぶのも大変なほどなのですが、それはそれで夢の膨らむ楽しい作業と言えます。デザイン性に優れた豊富なラインナップから選べるというのがなんと言っても1000番クロスの魅力です。また、防カビ、表面強化など一般的な性能に加え、用いられる場所を想定した抗菌・消臭・汚れ防止などの機能を持つものが用意されています。

デメリット

種類が多くデザイン性に優れているのですがその多くが薄いため、リフォームに不向きです。リフォームでは既存のクロスを剥がしてから、新規に貼るわけで、剥がす際に生じた凹凸などの影響で、仕上がりが悪くなってしまいます。そうならないようにパテ処理を行うのですが、それで完全に下地の影響を受けないというわけではないのです。できれば分厚く凸凹しているものも方が仕上がりがキレイになります。リフォーム用の1000番クロスがあるのでそちらを用いれば上記デメリットはなくなります。ただし、カタログ自体が別物ですからきちんと「リフォーム用」から選ぶようにしましょう。

量産クロス

量産クロスは賃貸用のアパート・マンションなどで用いられることの多いものです。いわゆる普及品なので工事代金もリーズナブルです。

メリット

何と言っても低コスト。賃貸物件のように数年おきに貼り替える必要がある場合に適しています。それとリフォームに向いている事。凸凹のあるデザインが多く下地の影響を受けにくいです。低コストで建てた新築一戸建てなどにも用いられます。

デメリット

種類が少ない事。1000番と比べるとカタログからしてしょぼい感じです。また、同じようなデザインばかりなので、選択肢はさほどありません。デザイン性を求める方には向いていません。原状復旧のように、劣化したり、汚れてしまったものを新しく、見た目すっくりさせるために用いるイメージでしょうか。

在宅工事も承ります

クロス貼り替えなどは在宅でも施工可能です。ただし、クロス貼り替えの見積はあくまで貼り替えをするためにかかる代金であって、荷物移動や養生などは含まれません。クロス工事に限らず、建築費用はその多くが人件費となるわけで、施工自体行うために、他の作業が必要となれば、その分が工事代金に上乗せされてしまうので、経費を抑えたい場合には出来る限りご自分で荷物を移動される事をお勧めします。

一人では持ち運べない大きなタンスなどでも、中身を取り出して空にしておけば、一つや二つならあるいはサービスで運んでくれるでしょう。ただし、あれもこれも運ばなければならない、しかも中身がぎっしりと詰まっているとなれば移動・運搬費用もそれなりに請求されるでしょう。

見積無料ただし・・・

リフォームの見積もりは当然無料です。リフォームをお考えの方は是非お気軽にお問い合わせください。ただし、株式会社いずみホームでは少数で営業しております為、繁忙期にはお見積もりへの対応が遅くなる事があります。その点ご了承ください。

 

2015年10月25日

旧知を温める

 

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

思わぬところで昔馴染みの人と再会する事があります。ついつい疎遠になってしまう人がいるものです。今どうしてるのかなぁ?時々思い出すものの、日々の忙しさでつい無沙汰をしてしまうのです。一昨日とあるお店に飲みに行ったのですが、まさにそれが久しぶりの再会がきっかけでした。

そして、そこからさらなる再会が待っていたのです。

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

現在、西武柳沢駅周辺のとあるマンションの大規模修繕を行っております。付き合いのある不動産仲間より依頼を受け、外壁塗装、屋上・ベランダ防水、下地補修などをしているのですが、その工事を行っているマンションのすぐ隣にあるお店にご挨拶にあがった時の事。ガラっとお店の引き戸を開け、工事のお知らせとタオルを持った私が店内に響くよう大きな声を出しながら入っていきました。「失礼します、株式会社いずみホームと申しますが・・・」と普段するように挨拶をしていると、その声を遮るように「お久しぶりです」という声が聞こえてくるのです。

おや?誰だろう?声の主をマジマジと眺めるうちに以前からの知り合いだった事に気が付きました。

「お~~~K君!!あれ、ここK君のお店なの?」私が尋ねると、「そうなんです、ひばりから移ってきまして・・・」と答えるのです。確かにひばりヶ丘駅周辺でお店を出したという話は聞いていました。なので今もそこで営業しているものだと思っていたのですが、なんと移転した先が、まさにこれから工事をさせて頂くマンションのお隣だったのです。ものすごい偶然ですよね。もう本当にびっくりしてしまいました。工事期間中に飲みに行くね!

工事の内容、期間などを告げ、一通り挨拶の口上を述べた後、開店準備中で忙しい彼に、「工事期間中に飲みに来るね!」そう言って店を後にしました。そして、バタバタと時間が過ぎ、なかなか約束を果たせないまま約2か月ほどがあっという間に経過していました。工事も佳境に入りあとわずかで完了という段になってようやく時間を作る事ができたので、そのお店に飲みに行ったのが一昨日だったのです。

さらに懐かしい顔が

一日の作業を終え、日の落ちかけた現場の横ではK君のお店の提灯が赤々と灯っていました。店に入るとカウンター席に先客がいます。積もる話もしたいので、店の一番奥のカウンター席に腰を下ろし、とりあえず生ビールを頼みました。汗をかいた後の一杯がなんと美味しい事か。一気に飲み干した私は、珍しく二杯目の生ビールを注文しました。普段は最初の一杯だけがビール、その後は焼酎に切り替える私なのです。彼のお店の生ビールはお世辞抜きに美味しくて、つい二杯目も頼んだのでした。つまみを注文し、お酒を飲み進めるうちに、常連客が一人、二人と入ってきて、カウンター席特有の客同士の会話も徐々に盛り上がっていきました。さて、そうしているうちにさらにもう一人お客さんが入ってきて、店の入り口付近に腰を下ろしました。私の席からはそのお客さんの顔は見えません。それからしばらく経った頃、店主のK君が私に話しかけてきました。松井さん、あそこのお客さんお知り合いじゃないですか?あの方は松井さんの事ご存知みたいですけど・・・と言うのです。えっ誰だろう?そう思って立上ってその人のそばに歩み寄ると、蘇ってきます、確かに面識のある人の顔です。この店の店主が以前共同経営者として参画していたお店でちょくちょくご一緒させていただいた方だったのです。すぐにその方の横の席に移動し、弾む会話をつまみに、とても楽しい時間が過ごせたのでした。その後その人の馴染みの店に招待していただき、連絡先も交換する事ができました。こうした縁という物はなんと不思議で素晴らしいものなのでしょうか。

 

 

2015年10月28日

秩父のパワーをもらいましょ

今日は朝から秩父へ出かけてきました。私は月に一度秩父神社にお参りに行くのですが、ここ二ヶ月ほど行けずにおりました。仕事が重なった為休みが取れない期間とちょうど重なります。299号線は山あいを秩父へ方面に抜ける国道で、清流と山の木々を眺めながらドライブでき、車を走らせるだけでもリフレッシュできるのです。そして、秩父神社でパワーをもらい、時間があれば周辺の札所などを巡るというのが月に一度の楽しみとなっております。

 

朝もやに煙る株式会社いずみホーム事務所前

朝6時半に出発し、秩父へ向かいました。早朝の立川市は朝もやで視界はとても悪かったです。

早朝に出かけるのは渋滞に巻き込まれたくないからでした。普段は8時以降に出発するため、到着には2時間強かかります。ただ、今日は文化の日。遅い時間に出発したらどうなるかは明白。やっととれた休日でしたが早起きして、出かける事にしたのです。

 

逆三ざる

朝8時、秩父神社の駐車場に到着しました。所要時間1時間半。思った以上に早く着くことができました。

駐車場から神社へと向かう道で逆三ざるの撮りました。秩父ではこうした小さい像があちらこちらで散見されます。秩父に縁のあるものが「どこいくべぇ」という開運の像として市内に100ヵ所設置されています。

秩父神社境内の木

乳分神社境内にある木もほのかに紅葉しておりました。

参道わきに菊の花が展示されていました。

何やら賞をとった菊の様です。華やかで美しいですね。

いつものようにお参りを済ませると、秩父神社を後にしました。

その後訪れたのは札所17番定林寺

ここは最近ドラマ化されたのでご存知の方もあるかもしれませんが、「あの日見た花の名前を僕達はまだ知らない。」というアニメ(通称「あの花」)の舞台となった場所です。実はこの定林寺のすぐそばに同じくあの花の舞台となった公園があったのでそちらにも寄ってみました。それについては「立川・国立ぶらり散歩」の方で記事にしたいと思います。

さて、秩父についてから2時間弱、帰りがけに一カ所寄ろうと思っていたところがあるので、そろそろ秩父を離れます。

御嶽山もみじまつり

そう、299号線を走行中に目に入った「もみじまつり」の旗が気になっていたのでした。何度も通り過ぎてはいても、未だ立ち寄った事がなかったのでこれを機会に訪れてみたのです。帰りがけにちょっと立ち寄る。そんな安易な考えが、甘いも甘い「おおあま」だったのを知るのはこのすぐ直後の事です。

すぐに目に入ったのが階段。境内のマップを見ると結構な段数の様です。

御嶽山というからにはそれは山なのでしょうが、マップを見ると本殿までは20分かかるとあります。

20分階段を上るいう事で一瞬躊躇したのですが、まぁなんとかなるか、そう思い直して階段を上り始めました。

東郷平八郎元帥銅像

少し上ると銅像が見えてきました。表札には東郷平八郎元帥銅像とありました。

この銅像の前を進みいよいよ本殿への最終関門が現れました。

まっすぐに伸びる急階段。案内板を見ると「ここより直進して368段」登ると本殿に着くとあります。

ここに至るまでにもわりと登ってきましたところ、まさに最後の難関と言ったところです。

実際に私は一気に登りきる事はできませんでした。200段を過ぎたあたりで息があがり、足も上がらなくなってきました。踊り場で少し休む事にして周りを見渡すと、この階段を取り巻くように緩やかな登り道があるではありませんか!なんだ、しんどい人はこっちを進めばいいのね・・・半ば以上登ったところで気づいたのがラッキーだったのか、アンラッキーだったのかは置いておいて、これで断然楽に登れたことは言うまでもありません。普段体を動かさない人はこちらを進むのが無難でしょうね。

御嶽神社本殿

頂上から見る景色。スカイツリーも見えます!

ようやく山頂に辿り着きました。けれども、息が上がって少し休憩です。見晴らしの良い場所にベンチがあったので、そこに腰を下ろして下界を眺めます。天気の良い日にはスカイツリーが見えるようで、今日はうっすらとですが確認する事ができました。

すっかりリフレッシュした私は早くも家路に着くことに。まだ10時半でしたが、とにかく人混みや渋滞が嫌いなので、早く行って早く帰るというのがいいのです。案の定渋滞している秩父方面の対向車線を横目に、すいすい進む所沢方面の斜線を軽快に走行し、12時前には戻ってくる事ができました。
さ~て、ブログも書いたことですし、ぶらりをちょちょいと更新したら、一杯やりますかね^^

 

 

2015年11月03日

室内リフォームの手順

今日の午前中は柏町住宅の室内リフォーム現場にいて、細かい作業をしていました。こちらは私自らが塗装を行ったので、全体の仕上がりの確認、タッチアップ作業などを行い、最後にネタ場の片付けを行いました。

室内リフォームの流れ

室内リフォームには流れがあります。手順と言うか順番と言うか、そうした物が判然と存在しています。リフォームを円滑に進め、より効率的に終了させるために経験則に従って生まれたものと言っていいでしょう。リフォームのそれぞれの工程は時に干渉しあい、同時には行えない事が多いものです。あるいは、先にやっておけば何てことない作業が、後先順番が逆だったせいで骨の折れる作業となる事があります。そうした事の無いように考えてリフォームを進めていきます。

リフォームの順番

リフォームの順番は効率的に進めるために経験則に従って生まれたものです。断固としてあるものではなくて、それぞれの会社や、職人、現場管理者によって多少異なるでしょう。ただし、よく言われる事、先達から受け継がれたものに影響を受けているのですから、共通点は多いはずです。

工程組み

まず最初にどのように工事を進めていくのか工程を組みます。大きな工事では工程表を作って周知する必要が出てきますが、小規模な場合には頭の中で工程を組めば足ります。どんな時に工程表を作るのかと言えば、周囲に影響与える時、規則で決まっている時、そして契約上必要な時となります。例えば集合住宅である一室をリフォームする場合には他の住戸に少なからず迷惑をかけます。騒音や資材の運搬、水周り工事では上下階の断水などが必要となりますので、近隣挨拶とともに協力のお願いが必要です。ただお願いするだけでは片手落ちですから、どのような手順・日程で工事を進めるのかを掲示しなければなりません。そうでなければ近隣公園住人の方も協力のしようがありませんからね。また、管理規約で管理組合等への申請が必要な場合にも工程表作成が当然の事となります。管理規約に従って仕様書その他の書類とともに提出します。また、他の会社が受注した工事を請け負った場合に、元請会社からの要請があれば工程表その他の書類を作成・提出します。

発注

工程を組んだら、資材を発注し、工程に沿って職人さんに施工依頼をします。工程を組み、発注をした時点で工事の8割方が終わると言っても過言ではありません。これこそが現場管理者の腕の見せ所です。工事で使う資材を一気に発注してしまうと、現場が商品や資材だらけになってしまいます。進行に合わせて適宜発注するのが肝要です。発注が遅れれば職人さんが現場に来ても作業ができなくなります。資材で溢れればこれまた作業が進みません。工程を頭に入れ、その時々で必要となるものをタイミングよく発注する計画性が求められのですね。いわゆる段取りというやつです。段取りが悪いと無駄な作業が増えたり、スムーズに工事が進まなくなってしまいます。職人さんの手配しかり。これもも適宜行わなければなりません。一時に複数の職人さんを現場に入れてしまうと、現場は混乱し作業効率が低下します。また、本来なら終わらせておかねばならない工程の前に次の工程で求められる職人さんを手配してしまうと、後先逆の工事になってしまい、時間や経費のロスとなります。

内装工事の順番

室内塗装、クロス貼り替え、畳表替え、襖貼り替え、キッチン交換というケースで順番を見てみます。

1、解体・撤去

まず最初に行うのは解体や撤去作業です。このケースでは既存のキッチンを解体・撤去します。

2、設備工事

次に行うのは設備工事。設備工事には水道設備工事と電気設備工事があります。キッチン交換では取り外した後、給水管・排水管の切り回しを行います。切り回しと言うのは、新規設置するキッチンの水栓の位置や排水口の位置に給排水管を伸ばし少し立ち上げておくことです。図面に従って行います。また、新規取付予定の電気器のために電気の配線を行っておきます。配線は出来るなら露出しないようにするのがベターです。予め配線しておかなかった場合には露出配線しなければならなくなります。露出配線はどうしてもそれしか方法がない場合に選択するのが基本です。設備工事は場合によっては1、解体・撤去に先行あるいは同時に行う事もあります。キッチン交換などでは設備屋さんが解体作業をする事もあり、そうした場合には解体・撤去及び設備工事を同時に行っていきます。

3、畳、襖の撤去

今の畳、襖リフォームでは一旦現地から引き上げて、工場で施工を行い、施工後現地に収めるというやり方が普及しました。こうする事でコストが下げられるからです。初期の段階で畳・襖を撤去しておけば塗装などの工程でペンキが付いたりする事もなく、他の作業による傷が付く事もありません。着工当初に撤去、それ以外の全ての工程終了後に収めるというのが効率的です。

4、クロス剥がし(クロス一部剥がし)

木枠・窓枠などの塗装を行う前に周辺のクロスを剥がしておきます。クロスの貼り替えでは既存のクロスを剥がさなければなりませんので、クロスを全部剥がせるならそうしておきます。ただし、これは現場監督などが時間に余裕があればの話で、本来的には塗装屋さんが枠廻りのクロスを剥がすものです。その場合には枠の周りにカッターを入れえて必要最低限のクロスを剥がします。クロスは枠などに被せてありますので、被った所は塗装できません。枠全てに塗装するために必要な工程です。

5、塗装

室内の塗装を行います。塗装をしてからクロスというのがポイントです。もしも先にクロスを仕上げてしまうと、塗装がクロスに滲んでしまいます。淡色系の塗料ならば多少滲んでも目立たないのですが、黒やこげ茶など濃い塗料が滲んでしまうとかなり目立ちます。クロスは白っぽいものが多いですからね。塗料は液体ですから、どんなに腕のある職人さんでも滲まずに塗る事は難しいです。吸い込みのある新規の木材なら塗料を吸い込むので、クロスへの影響は少ないかもしれませんが、塗り替えだとほぼ無理でしょう。また、クロスを気にして作業をすれば、作業効率は極端に落ちます。

6、クロス貼り替え

塗装が終わればクロス貼りです。クロス職人さん「がクロスを貼ります。CFを貼る場合にもクロス職人さんが行います。キッチンを撤去した部分にもCFを張っておきます。新規キッチンを設置した後に張る場合にはキッチンの下には当然張れないわけで、キッチンにつきつけて張るほかなくなってしまいます。

7、新規キッチン取付・給排水管結び

最初に撤去していたキッチンの取付をいよいよ行います。撤去後すぐに設置しなかったのは前述のCF張りのようにキッチンの下にもしっかり施工するためです。また、キッチン裏の壁にも新規クロスを貼っておく事が後々大切になります。もしキッチンがなんらかの理由で数年後に交換が必要となった場合に、今のキッチンより小さいものを設置すると、裏側の古いクロスが露出してしまうからです。塗装やクロス貼りでは施工前に設備機器を取り外すようにします。そうしておけば設備機器の設置してあった箇所も施工を行え、後々それぞぞれの設備機器を交換する場合に、既存の物より小さいものを取り付けても安心です。

7、施工後クリーニング

工事による埃などで室内が汚れるので、最後に清掃を行います。

8、収め

畳や襖は最後の最後に収めます。業者さんには収めるまで保管してもらい、工事が完了する日以降に現地に運び入れ、元の場所に設置してもらいます。畳はそれぞれ位置が決まっていますので、素人ではなかなかうまい事元に戻す事は難しいものです。実際建築業界にいる私もできません。畳の裏側にはそれぞれの場所を示す書き込みがしてあります。暗号のような書き込みをもとにそれぞれの定位置に戻さないと、一枚だけ畳が入らくなる・・という事態になってしまいます。

 

 

2015年11月11日

柏町住宅(柏町団地)クロス貼り替え風景

柏町住宅(柏町団地)の給排水管大規模修繕も終盤を迎え、すでに大部分の号棟で工事を終えております。それとあいまって、ここしばらく動きの鈍かった柏町住宅の賃貸、売買、リフォームに動きが出ております。今日は2号棟のクロスの貼り替えを行いました。今週頭から始まり、本日無事全室終了したので、あとはルームクリーニングを残すのみです。

クロス工事で用いる道具・機械

クロスの工事は案外たくさんの道具を使うものです。一部屋だけでも、一戸建ての全居室貼り替える場合でも一通り用意しなければならないため、現場管理をする私も時々道具おろしを手伝います。バケツや、脚立、ヘラなど車から何往復かして、現場に運ぶのはなかなかに大変です。その中でも、クロスに糊を付ける「糊付機」は、これがなければ仕事できないというほど重要なものです。

糊付機

クロスに糊を付ける機械で、施工場所のある程度広い場所に置かせていただきます。

糊付機

これがその糊付機です。

こうして糊を流します

これから用いるクロスを設置

それぞれの場所ごとに長さが違いますから、ここで長さを設定します

クロスの裏面に糊がついた状態で出てくるので、それを畳んでいきます

畳んだ糊付クロスを袋にしまい、これから施工する部屋に運びます

クロス貼り

一般的なクロスの巾は91cmであとは貼る箇所ごとに長さを切り分けます。床から天井までならだいたい2.3m、扉やまどの上、下なら50cm前後、そうした長さの違う糊付クロスを貼っていくのです。

下にブレーカーがあるので、クロスをカッターで切っています

何もなければすんなり貼れますが、入り組んだ箇所や、下に何かがあると案外手間がかかりますね。

クロス屋さんの作業を横目に、私は現場を後にしたのでした。

柏町住宅新規ユニットバス設置等リフォームの様子はこちら

2015年11月12日

柏町住宅(柏町団地)浴室防水

柏町住宅(柏町団地)ではしばしば浴室からの漏水で階下に迷惑をかけてしまった・・・という事で浴室の防水工事を行わせていただいております。浴室からの漏水を解消する方法として以下の方法があります。

1、浴室防水工事洗い場ノンスリップシート張り

2、浴室防水工事プラス壁浴室パネル工事

3、浴室防水工事プラスユニットバス工事

上記三つのうち一番安心で長期に渡って防水効果があるのは3になりますが、予算との兼ね合いで1または2、を選ばれる事も多いです。

浴室防水工事

単体として行う浴室防水工事は浴室からの漏水で緊急に水を止めたい場合に行います。浴室は防水工事を行うのにあまり適した環境ではないので、浴室の防水をした上でユニットバスを設置したり、壁に浴室パネルを貼る方法をお勧めします。

浴室防水工事とは

防水工事は土間(浴室の洗い場、浴槽設置床部分)を防水層で覆い、モルタル部分から階下に水漏れしないようにする事です。防水工事では平面だけに防水層を形成しても効果は不十分です。平面と併せて立上り(床から壁が立上っている部分)15~30cmほどの高さまで防水処置をします。床と壁の接点即ち入隅は漏水しやすい箇所であるため、その部分をしっかり防水するためにそのようにするのです。

端末処理

防水工事として発達した技術は主に屋外に対して行うものです。立上りの処置について15cm~30cmほどの高さと表記したのは屋上などでは立上りの高さがその程度だからです。防水で用いられる素材は平面に対して行う事を想定していて、垂直面に対して行うのには適していません。ウレタン塗膜防水では「立上り材」という専用塗材があるのですが、それを用いたとしても平面ほど厚みを付ける事は難しいです。さらに言うと、屋上などをご覧いただくとわかるのですが、多くは立上りが笠木になっていて、防水層は平面で終わるか、少し下った垂直面で終わります。浴室の壁は2m前後高さがあります。そうなると立上りの端部が垂直面で終了します。防水層の端部が垂直だとそこの処置が難しくなります。垂直面から水が入り込んだり、防水層の端部がめくれてくると一気に防水効果は失われていきます。それゆえ、防水層の端部を覆う事が防水機能を持続させる有効な手段となります。ユニットや浴室パネルで壁を覆うメリットはまさにここです。防水工事単体で終了する場合には端末をどのように処理するのか選択肢が少ないので、シーリングなどをおこなっても耐久性については保証できません。

浴室防水の種類

防水工事では大きくウレタン塗膜防水、シート防水、FRP防水の三種類があります。このうち浴室防水で採用できるのはFRP防水一択ではないでしょうか。浴室の床部分は凹凸が多い為、シートには不向きです。本来ならウレタンのような下地追従性に優れた素材を使うところなのですが、ウレタンは熱に弱い為、浴室防水には不向きです。そうなると耐熱性・耐水性・耐久性に優れたFRP防水を選択する事になります。

FRP防水施工手順

では実際にどのような工程を経て工事を行うのでしょうか。これが案外多くの工程を経る事になるのです。

1、既存浴槽取り外し

まず初めに浴槽を取り外します。防水は床、立上り隈なく施工しなければ意味を成しません。防水工事を行う準備の第一として浴槽を取り外します。

2、配管処理

浴槽の下には数種類の管が横たわっているものです。そうしたものを一次撤去したり、管を少し浮かせたりする処置が必要となります。既存の管を撤去して、再度それを使用するのはリスクがあります。今まで問題のなかったものでも、知らぬ間に劣化していて、それを再利用すると、その後不具合を起こす可能性があります。防水工事後再度配管工事を行う場合でも新しいものに変えるべきです。

3、下地処理

防水工事を行う前に、カチヨンなどで下地処理を行います。要は防水材が密着する素地を作ります。

4、FRP防水

ガラス繊維でできたガラスマット等を用いてFRP防水を行います。

5、端末処理

立上り部分から水が浸入しないようにシーリングを行います。

6、洗い場処置

洗い場は素足で乗る場所です。ここには一工夫必要となります。株式会社いずみホームではノンスリップシートを張って、素足で歩行しやすいようにします。

7、端末処理

ノンスリップシートの端部処理として再びシーリングを行います。

8、浴槽等復旧

浴槽を復旧します。同時に配管工事も行います。これで防水工事は終了です。

浴室パネル施工

浴室パネルは上記工事6、洗い場処置が終わった段階で行います。前述したように垂直面で終わる防水層の弱点を補う意味と、見栄えを良くし、壁に断熱効果を持たせる意味などがあります。

端部保護

防水層の端部を覆う事で、例え、垂直面の防水層が剥がれたり、隙間ができたりしても、そこから水が入り込みません。防水層に水が入り込むと、防水層はあっという間に崩壊します。それを防ぐ有効な手段として壁パネルの施工があります。

見た目良し

タイル張りの浴室は、いかにも年季が入っています。清潔感のあるパネルを貼るば、見た目的にも良くなります。また、パネルを貼る事で浴室の壁にある程度の防水機能を持たせる事ができます。

断熱効果

浴室パネルには断熱効果もあります。タイルは冬場とてもひんやりしています。壁パネルを貼る事で、浴室内の断熱性能を多少向上させます。

ユニットバス設置

ユニットバスの設置も浴室パネル同様、防水工事が終わってから行います。ユニット自体に優れた防水効果があるため、ここまですれば安心です。断熱効果にも優れているため、快適な湯あみが楽しめる事でしょう。

ユニットバス設置のメリット

ユニットバスはそれ自体防水機能にすぐれているため、以後漏水の心配はほぼいらないでしょう。断熱効果も期待できますので、冬場の浴室環境が改善される事でしょう。さらに、機能面でもプラスアルファが期待でき、見た目も良くなります。

ユニットバス設置のデメリット

高コスト。これに尽きます。柏町住宅では寸法的な問題の為、一般的な規格が収まりません。特注する他ありませんので、商品だけで3割前後高くなってしまいます。また、浴室の壁を壊す事ができないため、浴室内部で各ユニットを少しずつ組み上げていく事になり、組立て期間でおよそ二倍、設置費用としても一般的なユニット組立てより高くなります。さらに、ユニット設置のための準備もそこそこ大変ですから、それら諸々含めると、通常のユニットバス工事の2倍くらいの費用がかかってしまいます。それと、あともう一つ、大きなデメリットがあります。それは、納期が長い事です。注文後、納品されるまでに一か月ではききません。一か月半くらいは覚悟しておかないといけません。しかも、発注後行われる、現場調査で、施工不能と判断される事もあります。この調査を発注前には行ってくれないため、施工側としては相当なリスクとなります。大抵の世帯では施工可能ですが、時々どうしても施工が出来ない場合がある。しかもそれは注文後しばらくしてから、調査して初めてわかる事であり、その調査の時にはキャンセルできないという・・・なんとも恐ろしい面があるわけですね。どうしてそのような事になってしまうのかと言うと、浴室の窓の位置や、排気口の位置が、各戸で違うのです。柏町団地では他の箇所でもこうした事は散見されます。寸法については各戸しっかりと測っておかないと、微妙なずれで慌ててしまう事もあります。弊社施工時にも一度危うく設置不可能と判断されそうになりました。結果としてなんとか施工できましたが、窓枠がスムーズに収まらず。窓が半分しか開かなくなってしまう・・という残念な結果となりました。もしユニットバスの設置をお考えの方は頭の片隅に覚えておいてください。

 

 

2015年11月19日

大型マンションと小規模マンションのメリット、デメリット

世帯数100戸を超えるような大型マンションと世帯数10とか20くらいの小型マンション。

どちらにどのようなメリット、デメリットがあるのかを考えてみます。

施設の充実度

単純に比較はできないのですが、大規模なマンションの方が共用施設が充実している事が多いです。そもそも小規模マンションではゲストルームやキッズルーム、シアタールームなどの施設を設ける余裕はありません。そうしたスペースを作るくらいなら一部屋でも多く作らなければ販売業者も投資した資金を回収できないので現実的ではありません。ある一定の規模ならば投下資金を回収しやすく、特に高級マンションでは充実した設備が付加価値となってより募集がしやすくなります。施設の充実度としては大型マンションの方が一般的に充実している事が多いと言えるでしょう。

マンションの出入り

大規模なマンションでは住人だけでなく知人や宅配業者その他関連する人の出入りがかなりのものになります。住人同士でも顔見知りかどうか微妙ですから、出入りする人がマンションに関わりのある人かどうかは判然としません。その点小規模マンションでは世帯数が少ない為、ご近所づきあいが良好かどうかにかかわらず、最低顔見知りではあるでしょう。もしマンションに見知らぬ人が出入りしたとしても、すぐ気づくのではないでしょうか。この点では小規模マンションの方が安心ですね。また、住人同士見知った顔同士だからアットホームな雰囲気になりやすいです。

セキュリティー

では大規模マンションだと見知らぬ人が入り込んでもわかりにくいという事でセキュリティー面で心配かと言うと、これはそうとも限りません。防犯カメラの設置、有人管理人の存在、各種セキュリティーシステムの利用によって防犯は違ってきます。大規模マンションでは多くの住人がいるわけですから、管理費もかなり集まるわけで、それをそうした事柄に回しても一人あたりの負担は微々たるものです。反対に小規模マンションでは管理費の総額も知れていますから、一人あたりの負担は相対的に高くなります。あとは管理組合、管理会社がどのように防犯に努めるのかで変わってきますので、どちらかに軍配を上げるのは難しいかもしれません。

修繕費

マンションでは毎月管理費と共に修繕積立金を積立て、防水・塗装工事などの大規模修繕費用はこうした積立金で賄います。大規模修繕は一定期間ごとに行うわけですが、それ相応の金額となってしまいます。この場合に積立金の合計を越えてしまう事があって、そうなると各世帯で不足分を補わなければなりません。小規模マンションではしばしばこうした事が起こるわけで、しかも負担金額も相対的に大きくなります。大規模修繕費用の総額は面積が大きくなればその分膨らむわけですが、総額に対する各世帯の負担割り合いは小規模マンションで大きく、より大型になるほど小さくなるのが普通です。つまり、修繕費用の観点からは大型マンションの方がよいと言えます。

まとめ

小型マンションは世帯数が少ない為それぞれ顔の見える付き合いができ、何かを決定する際に意見をまとめるのが楽です(楽でない事も当然あるでしょうが)。アットホームな雰囲気で、雑多な雰囲気が嫌いな人向きなのではないでしょうか。難点は世帯が少ないがゆえに、いざ何かをしようと予算を組もうとしても中々予算が集まりづらく、断念せざるを得ない事も起こり得ます。また、大規模修繕の負担割合が高く、修繕積立金だけで賄えない場合の負担金額も大きくなります。大型マンションはその世帯数の大きさから施設が充実し、新たに施設を充実する際の予算も潤沢で、大規模修繕における負担割合も相対的に小さくなります。ただし、人数が多い為、出入りも多く、人数が多いゆえのトラブル発生のリスクも高くなります。また、意思決定には人数が多いだけの多少の苦労が伴うでしょう。

2015年12月02日

武蔵野台地とハケ

武蔵野台地は関東平野西部の荒川と多摩川に挟まれた地域に広がる面積700km²の台地の事を言うようです。多摩エリアにお住まいの方はご存知でしょうが、立川駅~国分寺駅にかけて駅の周辺に坂があります。それらは舗装されて坂になってるのであってもともとは崖だったものです。そうした崖は所々その姿を残していて、湧き水や天然林とともに豊かな自然を形成しています。

崖線(がいせん)

多摩エリアには随所に崖が見られ、そうした崖を地元では「ハケ」と呼んでいたようです。学術的には崖線と呼び、立川崖線、武蔵野崖線、府中崖線、国分寺崖線などエリアごとにその名称がつけられています。多摩エリアのこうした崖線は多摩川の流れによってできたそうで、悠久の歴史の中でその時々流域を変化させてきた証拠でもあるのですね。

崖線のある場所

立川駅南口を南下するといずれ下り坂になり、多摩川の低地へと辿り着きます。立川通りだと「錦町3丁目」の信号以南から下りはじめ、モノレール沿いを日野方面に伸びる都道149号線だと「柴崎町4丁目」の信号以南で下り坂となります。柴崎町4丁目の信号から西に伸びる奥多摩街道沿いはまさに崖になっているので立川崖線を目で確かめたい方は是非足を運んでみて下さい。立川市羽衣町と国立市青柳の境い目を通るときわ通りにも坂があります。途中矢川緑地という湿地帯があるのですが、そこがまさに崖です。崖があり、そこから水が湧き出る。それが源流となって矢川となります。面白いのが谷保天満宮の地形です。甲州街道沿いの入口は崖の上部で、鳥居をくぐると参道は徐々に下り始めしばらく行くと階段があります。その階段を下りたところに本殿があるのです。つまり本殿は崖下にあるという事ですね。崖と言えば湧き水、すなわち「常盤の清水」という湧水が境内にあります。詳細は「谷保天満宮」でご確認ください。

多摩エリアの崖線

多摩エリアの崖線は幾筋かに分かれていて、「丘の上に丘がある」あるいは「丘の下に丘がある」ような状態になっています。立川崖線のさらに低所に青柳崖線があり、立川崖線のさらに高所に国分寺崖線があるといった状態です。

立川駅周辺

立川駅南部には立川崖線があり、前述したように立川駅を南下する途中で下り坂となっています。住い探しの際にはその坂の上下で立川駅へのアクセスに違いが出てくる上、物件価格でも差が出てくるので注意しましょう。

国立駅周辺

立川市から続く国分寺崖線が南東方向に伸びそのまま国立駅を南東方向に縦断します。その為国立駅東側では駅の南北で坂が見られます。有名な多摩蘭坂がまさにそれです。国立駅南口あさひ通りを進み「東二丁目」の信号をほぼ真東に上る坂です。そのまま進むと府中市武蔵台に至るわけですが、その地名からも坂の上にある場所だという事がわかりますね。国立駅の北口では駅の北東部からすぐに上りはじめます。上り坂のあたりは国分寺市となり、坂道の北側が富士本、南側が日吉町となります。ざっくり言うと国立駅の北~北東エリアは高台、南西エリアは低地となります。

西国分寺駅周辺

西国分寺駅は府中街道にほぼ面していて、その府中街道を南下する途中で国分寺崖線を縦断します。武蔵国分寺史跡は国分寺崖線を観察するにはうってつけの場所です。崖から湧き出る水とその水が育む豊かな自然が残ります。

国分寺駅周辺

国分寺駅は南側で坂が多いです。ちょうど中央線に沿って国分寺崖線が東西に横たわっているため、南口は駅から少し南に進むと下り坂になります。

急傾斜地崩壊危険個所

各市町村のハザードマップでは「急傾斜地崩壊危険個所」が記されています。大雨によって地盤が緩むと崩れてしまう危険のある場所を示しているのですが、崖はまさにそうしたリスクのある場所でもあります。崖線すなわち崖崩れというわけではありませんが、ハザードマップ上でどのあたりが危険なのかは確認しておいた方がよいでしょう。

立川・国立・国分寺周辺の紹介ページ

2015年12月19日

中古マンション覚えておきたい4つの事柄

中古マンションを購入するにあたって是非とも覚えておいていただきたい事柄があります。各マンションの比較を始める前に是非知識として知っておいてください。

新耐震基準

1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法施行令改正によって定められた耐震基準を言います。それ以前を旧耐震基準と呼び、それぞれで違いが出ています。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視するこが要求されています。

大地震での比較

新旧耐震基準のもと建てられた建築物については阪神淡路大震災では大きな違いが出ました。

 

新旧耐震基準での建物被害比較

上図では昭和56年以前の建物では大破以上が30%近くありました。それに対して昭和57年以降では大破以上は10%に満たないのです。大地震での死者は建物の倒壊による事が多い為、どうにかして建物が倒れなければ命は救われただろうというのが耐震の基本なのです。

新耐震基準の開始について

1981年(昭和56年)6月1日の日付は当然覚えておいて欲しいのですが、6月1日以後建てられたマンション全てが新耐震基準を満たすわけではありません。改正日以後に建築確認を受けたものが新耐震基準による建物であって、それ以前に確認を受け改正日以降完成したものは旧耐震基準に基づいて確認を受けたのですから新耐震基準よる建物とは言えません。一戸建てだと建築確認の日付から早ければ2~3ヶ月後には竣工しますので、昭和57年以降の建物だと新耐震基準の可能性が高いです。どころが、マンションではその規模によって様々ですが通常数か月では竣工しません。大型マンションでは2年以上の建築期間となる事もあるので、昭和57年~58年建築とあるマンションでも旧耐震基準で建てられた可能性があります。

管理について

管理費

マンションでは管理体制の良し悪しが住みやすさのバロメーターになります。また、管理が行き届いていればマンションの好感度も上がり、マンション自体の価値も高まります。「マンションは管理を買え」というくらい管理体制は重要な事項です。マンション探しではできるだけ管理費が安い方が良いと考える方もいらっしゃるでしょう。ただし、管理費を低くするために管理が行き届かなければ、共用スペースがちらかってしまったりするなど弊害も出てきます。管理費の多寡はその規模によっても左右されるのですが、適正な金額を下回ればそれなりの管理しか行われません。マンションの住みごこちが悪ければ人の出入りも多くなるでしょうし、購入希望者にとって魅力的な物件とは映りません。

修繕積立金について

マンション管理においては建物の修繕計画が策定され、その計画に基づいて修繕工事が行われます。そのための費用を拠出するために修繕積立金があります。この修繕積立金についても管理費同様安ければそれで良いというものではありません。原資となる積立金が大規模修繕費用に満たなければ各世帯が負担しなければなりませんので、結局は帳尻があってしまいます。帳尻の合わせ方としては一時金として不足分を各世帯から追加調整する方法と積立金を上げて不足分を補う方法がありますが、修繕工事が差し迫ってれば一時金として徴収する方法を選ぶ事になるでしょう。日々きちんと積み立てておいて、いざ修繕する場合に負担がないかあっても少しで済む方を選ぶのか、低く設定された積立金で安心していたところ実は足りなくて急に割と大きな出費を強いられるのかどちらがいいのでしょうか?

規模について

一口にマンションと言ってもその規模はマチマチです。10戸に満たないものから100戸超えるものまで様々ですが、そうした規模によってもマンションの特色は変わります。この点については「大型マンションと小規模マンションのメリット、デメリット」に詳しく書いてあるのでそちらをご参照ください。中規模マンションについては特に記述はないのですが、大規模・小規模マンションそれぞれの中間的な特徴を持つという形でご理解ください。

低層マンションと高層マンション比較

低層マンションは用途地域によって高い建物が建てられないエリアでよく見かけます。第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街として住みやすい環境が整えられている反面高さ制限があります。駅周辺の一等地ではなく少し距離の離れた場所になりがちです。その分敷地の持ち分は相対的に高くなります。高層マンションは立地の良いエリアでよく見かけます。利便性が高く、人気が高いものが多い為資産価値も維持しやすいでしょう。高層階ではその眺望も価値の一つとなります。デメリットはその高さゆえの災害に対する不安でしょうか。また、敷地の持ち分も相対的に低くなります。災害に対しては低層住宅の方が安心です。火災が起こっても非難しやすいですし、地震の揺れに対しても強いですからね。

立地について

マンションは駅になるべく近い利便性の高いものを選ぶのが無難です。駅から徒歩20分を超えるようだとマンションのメリットは少なくなり、それならば一戸建てにした方がよいのではないか?と思ってしまいます。利便性の低いマンションだと、需要がさほどないため資産価値も下落しやすくなってしまいます。不動産は売る時の事も考えておくべきでしょう。いざ売却する時になかなか買い手が見つからないならば売れるまで販売価格を下げざるを得ません。価格が下落率も高い傾向があるため、資産価値の維持がなかなかに難しいです。もちろん好みの問題がありますので、駅から離れたマンションを否定するつもりは毛頭ございませんが、一般論として利便性の高さが重要だとしておきます。

>立川・国立・国分寺・小平・東大和市のマンションを調べる

2015年12月22日

十分な時間と予算

建築工事には工程という物があります。一戸建てなら設計、地盤調査、測量、基礎工事などそれぞれ順を追って進めていくわけですが、ここに十分な時間という概念が加わります。

十分な時間

乾燥時間

塗料などを塗った後乾燥するのに必要な時間です。これは用いる材料によって異なってくるため、用法に従ってしっかり乾燥時間を取る必要があります。

硬化時間

防水材やシール材など反応硬化する事によって機能を発揮するものは、硬化時間を十分にとります。完全硬化という概念のある建材については、表面的には固まって見えても、完全に硬化するまでにさらに数日必要となるため、そうした性質を十分加味して施工しなければなりません。

オープンタイム

糊や接着剤、ボンドなどでは塗ってから一定時間おいてから対象を接着しなければなりません。四季を通じて微妙に異なるため、用法に従って規定通りのオープンタイムをとります。

時間と予算

上記のように固まったり、乾燥したり、硬化したりするために一定の時間が必要となると、時間的ロスは大きくなります。また、作業を中断するためにその日の作業がなくなってしまう事で、人件費も嵩みます。十分な時間をとるというのはゆとりを持って工事を進める事でもあるわけですが、逆をかえせば、ロスを増やす事でもあるわけだからです。予算を絞るとどうしても作業時間を縮めなければならず、時間的ゆとりを犠牲にせざるをえなくなってしまうのです。

合理性と整合性

予算を削るためのノウハウや話題に事欠かない最近の建築現場では、予算が削られるとともに時間も削られるかもしれないという事を忘れてはなりません。建築費の内訳でその大半を占めると言っても良いのが人件費です。二時間で固まるというならば、本当は翌日に次の工程に進んだ方がよりいいとしても、同日に次の工程をすることになってしまうかもしれません。例えば15時くらいで職人全員を引き上げさせても17時までやったのと同じ手間(日当)がかかってしまいます。それが積もりれば利益どころか赤字にさえなってしまいます。合理性を求め予算を最小限に抑えたとしても、経費との整合性をとるために時間が削られるかもしれないという話です。

例えばこんな話

今日は天気予報で夜から雪が降るかもしれず、降水確率も50%というものでした。昨日は15時くらいで作業をやめ、全員帰宅しました。やれる事はありましたが、今作業を始めると明日いっぱいまでかかってしまい、万が一雪が降ってしまうとその水分ゆえにモルタルの成分が流れてしまうリスクがありました。そこで今日は現場作業をしない前提で、昨日も途中で作業を上がりました。経費はかかりますが、工事の進め方としては順当なものです。予算が潤沢というわけではありませんが、適度にありますので、性能を確保するために最善を尽くせる状況を維持できています。モルタルは種類も多く、それぞれ固まるまでの時間は様々です。それでも2時間もあれば表面的には固まっています。ところが内部では十分固まっていないため、直後に雨が降ったりすると成分が流れ落ちて周辺が白華してしまったりします。成分が抜けてしまえば本来の固さや機能は発揮されず、耐久性にも影響が出ます。

安かろう悪かろう

とどのつまりはそういう事です。かつてのように建築費が高すぎたのは問題でしたが、その後のディスカウントは行きすぎてしまいました。今は適正な価格に戻りつつありますが、それは工事の発注側にとっても受注側にとっても健全かつメリットの多い事です。極端に安い見積金額の中には、何かが抜け落ちているのだと考えられないでしょうか。営業努力の一言で片づけられない問題がそこにはないでしょうか。何年かおきに生じる不正や手抜き問題にその都度揺れてきた建築業界。その業界に身を置く者として、安かろう悪かろうという言葉を今一度見つめ直さなければと思っています。

>リフォームをお考えの方

2016年01月23日

耐震、制振、免震それぞれの特徴と違い

耐震、制振、免震というのはそれぞれ地震に対するものだというのはわかります。ではそれぞれがどのような意味を持ち、違いがあるのでしょうか。

耐震

耐震は「地震に耐える」事を言います。ここで言う「耐える」とは地震の揺れで倒壊しない事です。大地震によって建物が倒壊した場合、人命が失われる可能性が極めて高くなります。もちろん倒壊せずとも室内の天井が崩れたり、家具が転倒したりして命を落としたり、大けがする事はあるのですが、建物が倒壊しない限り人命が守られる事が多いものです。普段から建物のどの位置が安全なのかを確かめ、家具の転倒防止策を施したりするなどの準備をしておけば、自身及び家族の生命を守れる可能性が高まります。

現在は住宅性能表示制度によって耐震性能を等級で表すようになっております。もちろん住宅性能表示制度は任意なのでその制度を利用していない建物だとどれくらいの等級かはわかりません。けれども同制度を利用しているものについては等級が一つの判断基準となる事でしょう。耐震等級3が最高等級で1が最低となります。耐震等級1が建築基準法と同程度、等級2が等級1で想定する地震の1.25倍に耐えられるもの、等級3が等級1で想定する地震の1.5倍に耐えられるものとなります。

尚、建築基準法を満たす建物がどいうものなのかというと、 数百年に一度の大地震でも倒壊・崩壊しない程度とされます。東京を想定した場合、気象庁の震度階で震度6強から震度7程度という事です。さらに詳細を調べたい方は「住宅性能表示制度」をご参照ください。

制振

地震を制御するという意味合いでしょうか。地震の力を建物の構造によって分散し、建物の損傷を低減するものです。制振ダンバーを筋交いように斜めに取付けたり、部材の接続部に用いて、変形しようとするエネルギーを吸収します。最近では耐震プラス制振構造の建物も割とよく見られるようになりました。

免震

免震は地震の揺れが建物そのものに伝わらないよう、あるいは伝わりにくいようにするものです。免震には「ゴム」「転がり支承」「すべり支承」大きく三つの形態があります。いずれの種類でも建物は免震装置の上にのっかる形て建てられ、地震が生じた場合でもそれらの免震装置が揺れを吸収し建物自体が揺れにくくなります。

耐震、制振、免震それぞれのデメリット

耐震は頑丈に作って地震の揺れに耐える事を目的としています。震度で言うと6程度のものが起こってもすぐに建物が倒壊しない強さを持ちます。ただし、震度6を超える大きな地震でも耐えられるくらいの耐震性があったとしても、それは無傷で済むという事ではありません。生命を守れるよう立ち続けるけれども、ある程度の損傷は受けてしまうかもしれません。また、地震のエネルギーはもろに受けるため、家具の転倒で被害を受けないよう備えておいた方がいいでしょう。制振構造のデメリットは耐震構造に比べて多少コストがかかるという事でしょうか。免震は地震に対して最も効果を発揮すると言われていますが、相当のコストがかかってしまうのがデメリットでしょうか。また、敷地に余裕がないと採用できない構造なので一戸建てだとなかなか難しい側面があります。

2016年01月24日

立川市の子育て支援

立川市では子育て世帯を支援するため様々な施策を行っています。ここではとどのような制度、施設等があるのかかいつまんでご紹介します。住いをお探しの方にとっては近隣住環境はもちろんの事、これから住む市町村にどのような施設があって、どのような支援が受けられるのかは重大な関心事です。

妊娠支援

産婦健康診査

お子さんの3・4か月児健康診査時に、お母さんの健診も合わせて行います。問診のほか、必要に応じて、尿検査・血圧測定を行います。妊娠中毒症や妊娠中の貧血の後遺症を早期に発見し、適切な指導・助言を行うことにより、不安になりやすい産婦の健康保持・増進を図ることを目的として、3・4か月児健康診査時に実施します。

通知

お子さまが3か月になる月に個別に通知

会場

健康会館

妊婦歯科健康診査

妊婦歯科健康診査が平成25年5月7日から個別健診になりました。妊娠するとホルモンバランスの変化やつわりによる歯みがき不足などが原因で、歯肉が腫れやすくなったり、虫歯になりやすい状態となります。健やかな妊娠・出産のため妊婦歯科健診の受診をお勧めします。市では、妊娠中の方を対象に、歯周病の早期発見と、歯の健康づくりを目的として、歯科医師による無料の歯科健康診査を行います。

対象

立川市内に住民登録がある妊婦の方

実施機関

市内41の歯科医療機関(平成27年4月時点)

健診内容

問診・口腔内診査・結果説明

受信方法

ご希望の歯科医療機関へ、受診日時を予約してください。

持ち物

・立川市妊婦歯科健康診査受診券 (母と子の保健バッグに同封)

・ 母子健康手帳 (歯科医療機関で、健診結果等を記録します。)

受診回数

妊娠期間中に1回受診できます。(安定期の受診をお勧めします。)

健診費用

無料

妊婦健康診査

妊娠中の定期健診が14回、公費負担で受診できます。 また、35歳以上の方は超音波検査も1回、公費負担で受けられます。 受診票は、妊娠届提出時にお渡しした「母と子の保健バッグ」の中に入っています。 指定医療機関に持参のうえ、受診してください。 受診票は一定金額を上限として、助成するものです。病院や医院での指導内容や検査項目により自己負担額が発生しますので、ご了承ください。

1回目

(水色)健診の内容は、問診、体重測定、血圧測定、尿検査、血液検査(血液型、貧血、血糖、梅毒、HBs抗原、風疹抗体、)です。

2回目から14回目

(黄色)健診の内容は、問診、体重測定、血圧測定、尿検査です。その他に週数等に応じ選択制で各回1項目を選択し、検査が実施できます。

検査項目

  • クラミジア抗原検査
  • C型肝炎検査
  • 経膣超音波検査
  • 貧血、血糖
  • B群溶連菌
  • NST(ノン・ストレス・テスト)
  • HTLV-1抗体

※上記以外の検査を希望される場合は、別に料金がかかります。

出産支援

入院除算

出産に当たって、保健上必要であるにもかかわらず、経済的な理由で病院又は助産所に入院できない方に対し、児童福祉法による指定を受けた病院・助産所での出産費用を助成する制度。前年の所得税額が8,400円以下の世帯(ただし、市民税又は所得税課税世帯で、健康保険法等の出産育児一時金が404,000円以上の方を除きます)が対象。

こんにちは赤ちゃん事業

平成24年10月より赤ちゃんが生まれたすべてのご家庭を訪問する「こんにちは赤ちゃん事業」が始まりました。生後4か月を迎える日までの赤ちゃんのいるすべてのご家庭に、助産師・保健師がお伺いします。

母子栄養食品の支給

立川市は、経済的な理由で生活に困っている妊産婦及び乳児の健康保持と増進のため、必要な乳製品(粉ミルク)を無償で支給します。手続きは、健康推進課(健康会館)へ印鑑、必要書類をご持参のうえ、お申し込みください。

児童手当

児童手当は、家庭等における生活の安定に寄与するとともに、次代の社会を担う児童の健やかな成長に資することを目的としています。なお、子ども手当は平成24年4月から児童手当に変わりました。

対象

立川市に住所があり、中学校修了前(15歳になってから最初の3月31日まで)の児童を養育している方で、主たる生計の中心者(父母の場合、所得の高い方)が、手当の受給者となります。

  • 児童が原則として日本国内に住んでいることが要件となります。
  • 児童が3年以内の留学で、海外に居住している場合は、該当することがあります。その場合、留学以前に日本に3年以上居住していたことが要件になります。
  • 両親が離婚協議(調停)中で別居の場合は、児童と同居している方が優先されます。離婚を協議(調停)中であることがわかる書類が必要となります。詳しくはお問い合わせください。
  • 海外に父母が居住している場合は、指定者が受給可能となります。日本国内に住む児童を養育している指定者の方に、児童手当を支給します。
  • 未成年後見人の方に手当を支給します。児童を養育している未成年後見人の方に、児童手当を支給します。申請には、戸籍抄本等が必要になります。
  • 児童福祉施設の設置者・里親に支給します。児童が児童福祉施設に入所している場合や里親に委託されている場合は、原則として、その施設の設置者や里親等に児童手当を支給します。
  • 公務員の方は、勤務先から支給されますので、勤務先に申請する必要があります。また、出向等で公務員でなくなられた方、独立行政法人等にお勤めの方で、勤務先から支給されない場合は、立川市に申請してください。

※児童手当には所得制限があります。受取金額等詳細については「立川市の子育て支援及び保育施設」をご覧下さい。

児童扶養手当

死亡・離婚などにより、父または母がいない18歳に達した年度末までの児童(一定の障害がある場合は20歳未満の児童)を養育している方に手当を支給する制度です。

手当月額

手当の額は次のとおりです。所得制限があります。また、所得に応じて支給額が変わります。養育費は8割を所得として計算します。

全部支給

第1子42,000円

一部支給

第1子9,910円から41,990円

二人以上

第2子は5,000円、第3子以上は3,000円が上記に加算されます。

※対象、支給方法その他詳細は「立川市の子育て支援及び保育施設」をご参照ください。

特別児童扶養手当

20歳未満で身体障害者手帳1級から3級程度か、愛の手帳1度から2度程度の障害がある児童、長期間安静を要する症状または精神の障害により日常生活に著しい制限を受ける児童を養育している保護者に手当を支給する制度です。

手当月額

1級51,100円、 2級34,030円
手帳の等級とは異なる、手当の等級です。

※所得制限があります。

※対象、支給方法その他詳細は「立川市の子育て支援及び保育施設」をご参照ください。

関連ページ

立川駅北口マンション特集」「立川駅南口マンション特集」「立川市の築一戸建て

2016年01月31日

不動産購入、絶対に押えておきたい7つの年

不動産購入に当たっては是非チェックしてほしい年代があります。建築基準法その他住宅の建築・販売に関する制度・法律が変更した場合、その前後でかなりの差異が生じる事があるからです。以下の8つの項目を是非心に留めておいてください。

昭和56(1981)年6月1日:新耐震基準

昭和53(1978)年宮城県沖地震を受け、耐震についての基準が厳格化されました。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視する事が求められるようになりました。昭和56年6月1日以降に完成した建築物が全て新耐震基準を満たしているわけではありませんのでご注意ください。施行日となったこの日以降建築確認を受けたものが、新耐震基準を満たしたものと言えます。一戸建てだと建築に数か月程度かかるだけなので、昭和56年下半期に建てられたものでも新耐震基準を満たすものもありますが、より建築期間のかかるマンションだと少し厳しいかもしれません。

平成10(1998)年:建築基準法大改正

建築確認申請・検査の民営化が行われました。阪神・淡路大震災において建物の倒壊により多くの尊い命が失われたため、建築確認の検査を強化する必要性を痛感したからです。より厳格に検査するとなると行政機関だけでは手が回らないため、民間に開放する事で体制強化を図ったのです。この改正では構造強度、防火に関する構造や材料などの性能を規定しました。これによって、材料・後方・寸法などを具体的に定めた使用規定によらなくても、求められた性能を満たせば多様な材料・設備方法を採用できるようになりました。

平成12(2000)年4月:住宅の品質確保の促進等に関する法律施工

住宅の品質確保の促進等に関する法律は「品確法」と略されます。品確法は以下三つの柱で構成されます。

  • 1、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
  • 2、様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
  • 3、トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

そもそも宅建業者が売主の場合は「自ら売主」と呼ばれ一般の売主よりも重い「売主責任」を負っていました。それをさらに厳格化したのです。つまり、新築建物の基本構造部分(柱や梁の主要な部分など)に瑕疵があった場合、引渡し後10年間は瑕疵担保責任を負うというものです。それまで最低でも2年間の瑕疵担保責任を負ってたものが、10年に延長される事で、一般の購入者にとっては大きなメリットが生まれました。建物の瑕疵は住んですぐにわかるものばかりではありません。しかし、10年も住み続けていれば気付くのに十分な期間と言えるのではないでしょうか。一般に建築物に対してあまり知識のない購入者が思わぬ損害を被らないよう、取引の安全を確保するための制度改正でした。さらに購入者にとってわかりやすい判断基準を設けるために住宅性能表示制度を新設し、万が一紛争が起こった時の備えとして指定住宅紛争処理機関を整備したのです。瑕疵担保責任については「売主の瑕疵担保責任と宅建業者の瑕疵担保責任」をご参照ください。また、品確法については「住宅性能表示制度」をご覧ください。

平成12(2000)年6月:地盤調査義務化、接合金物等についての規定、耐力壁のバランス配置

基礎形状

地耐力に合わせた基礎の仕様が明記されました。そのために事前の地盤調査が事実上必須となりました。

接合金物等についての規定

大地震では建物の倒壊によって生命が脅かされます。木造建築物では建物の接続部分が抜けてしまう事で倒壊してしまいます。そこでそうした接続部分を金物で固定する事で倒壊を防ごうという事です。使用する止め金物の種類などが具体的に明記されました。接合金物については「耐震と耐震リフォーム」をご参照ください。

耐力壁のバランス配置

建物の耐震性を確保するためには、耐力壁の量の確保とともに壁をバランスよく配置することが大切で、この改正後は壁配置のバランス計算が必要となりました。

平成15(2003)年6月:シックハウス対策規制

シックハウスの原因となる化学物質の室内濃度を下げるために、建築物に使用する建材や換気設備を規制するというものです。シックハウスの原因物質としてはホルムアルデヒドが代表例です。その当時「低ホルム」という言葉があちこちで聞かれ、ついには「ノンホルム」の材料が普及するに至りました。換気設備と言うのは新築一戸建てでは今や当然のように記載される「24時間換気システム」などの事です。

平成19(2007)年6月:建築確認・検査の厳格化

2005年に発覚した構造計算偽装問題から、この年建築基準法および建築士法が改正されました。この事件は建築確認そのものの信頼性が揺らぎかねない事態でした。再発防止のため、建築確認・検査の厳格化民間検査機関に対する指導監督の強化、建築士に対する罰則の強化などが施行され、第三者機関の専門家による構造審査(ピアチェック)や特定の住宅に対する中間検査が義務付けられました。この時期建築確認所が下りるまでにかなりの時間がかかった事を覚えています。

平成21(2009)年6月:長期優良住宅の普及の促進に関する法律

長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について一定の基準を満たすと長期優良住宅と認定され、ローン減税やその他の税制優遇措置を受ける事ができます。また長期固定金利フラット35S金利Aプランにおける技術基準「耐久性・可変性」をクリアしているものとして、その利用が可能となります。100年の住宅、そんな言葉が世に流れた時代です。親・子・孫と引き継がれる家と共に、地球にやさしい社会で、豊かに暮らせる事を目指した施策です。

長期優良住宅についてさらに調べたい方は「長期優良住宅、100年の住宅を目指して」をご覧ください。

平成21(2009)年10月:住宅瑕疵担保履行法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき定められた売主の瑕疵担保責任を制度として確かなものにするためにできた法律です。売主である業者は瑕疵担保責任保険に加入するか、供託を行い、倒産などによって万が一瑕疵担保責任を履行できなくても、それに代わって補償する仕組みを作ったのです。

2016年02月06日

不動産売却時の優遇税制

土地や建物などの不動産を売却した場合に、利益が出た時は譲渡所得税がかかり、損失が出た場合は譲渡損失の繰越控除を利用する事ができます。

譲渡所得税

所得期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。ただし、譲渡所得金額の計算方法は同じなので以下でご確認ください。

課税譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費

土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額の事。建物の場合は、購入代金などの 合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。

また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。具体的には以下のようなものです。

  • 不動産取得時の各種税・・・登録免許税(登記費用含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税。ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

譲渡費用

土地や建物を売るために直接かかった費用の事。修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。具体的には以下のようなものです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

短期譲渡所得の税率

所有期間5年以下の場合国税で30%、住民税で9%

長期譲渡所得の税率

所有期間5年超の場合国税)15%、(住民税)5%

マイホームを売った場合の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
    なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ※注1
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※注1 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

  • その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
  • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

繰越控除

居住用の不動産売却によって損失が出た場合、特例により売った年の所得と損失を相殺(損益通算)できます。損失が大きく相殺しきれない場合は、さらに翌年以降の所得から最長3年間にわたって繰り越して相殺(繰越控除)が可能です。この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税については所定の書類を添付したうえで確定申告をしなければなりません。譲渡損失の繰越控除には自宅を買い替えた場合と、買い替えを伴わず住宅ローンの残っている自宅を売却した場合の2つタイプがあります。

買い替えの場合の適用要件

  • 自分が住んでいる住宅を売却すること。以前住んでいた住宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。国内にあり、2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供しているほうの住宅にかぎられます。また、店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、控除の対象が居住用部分の損失額にかぎられます。
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 売却の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること。災害により家屋が滅失した場合で、その家屋を引き続き所有していたなら5年を超えることになるときは、土地のみの所有期間が5年を超えていれば適用されます。ただし、家屋の滅失後3年目の年の12月31日までに譲渡しなければなりません。
  • 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50㎡以上の住宅を取得すること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 自分の配偶者(内縁関係を含む)、直系血族、生計を一にする親族など一定の特別関係者への譲渡でないこと

買い替えではない場合の適用要件

  • 譲渡した年の1月1日において土地も建物も所有期間5年超の居住用財産の譲渡であること
  • 譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高があること
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収が3,245万円)以下であること
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 一定の特別関係者への譲渡でないこと

繰越控除と住宅ローン控除の併用

なお、この制度は住宅ローン控除との併用が可能ですが、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されません。

不動産売却・査定はこちらから

2016年02月07日

備えあれば憂いなし、住宅売却その前に!

住宅を売ろう。そう決意したらすぐにでも動きたくなるのが人情です。でもちょっと待って下さい。その前に準備しておいた方がよい事があります。いえ、不動産はいつか売るかもしれないものだと考えて、いざと言う時に困らないよう普段の備えが重要なのです。

住宅購入から現在までを振り返る

住宅購入後どのような事があったのか思い返してみましょう。マイホームを手に入れた契約と決済。その時手に入れた権利証をどこにしまおうか迷ったもんだけど、その後どうしただろうか?子供が生まれてからは、やれ障子や襖を破いたり、やれ背比べで柱にキズを付けたりして大変だった。ようやくにリフォームした時にはまるで新築時に戻ったみたいで嬉しかったよ。それにつけても、10年前の大雨では、近くの川が氾濫するんじゃないかと夜も眠れなかったし・・・そうした我が家の歴史を振り返ってみて下さい。そしてメモに書きだしておいてください。いざ売却する時にその記述が役に立ちます。

家をキレイに使いましょう!

普段から家を粗末に扱っていたり、掃除さえまともにしなかったとしたら、売却するに際してリフォームが必要となるかもしれません。普段から清潔な環境を保てば建物も傷みにくく、ほとんどリフォームしなくても売却できるかもしれません。よしんばリフォームが必要となるにしても、それは買主に任せれば良いのであって、あまりに見た目が悪いと、内覧者は買おうとすら思わないでしょう。清潔な環境で暮らせば気持ちもいいですし、売却する場合にも有利となります。

ご近所づきあいは大事です!

住宅を購入しようと考えている人は真剣そのものです。物件自体だけでなく周辺の環境もチェックします。一度でなく二度、三度足を運び、買うか買わないかを決めます。その際に近所の人と顔を合わせたらいろいろ質問する事もあるでしょう。そんな時、ギスギスした感じを受けたとしたらそれはマイナス評価ともなりかねません。逆に良好な近所づきあいがあれば、住みやすいとの印象を得るかもしれません。

売却に必要な書類を確認する

最初の項で触れましたが、過去をさかのぼって思い出した時に権利証その他の書類一式がどうなったのかも思い出しましたか?金庫の中ですか?それとも箪笥の奥ですか?権利証だけでなく、その時の契約書や測量図、確認済証、検査済証、設計図書など探してみて下さい。何よりもそうした重要な書類を大切に保管する事を心がけましょう!

権利証

これは正式には登記済証といいます。売却時の所有権移転登記で必要となる大切な書類です。現在は登記済証は発行されず代わりに「登記識別情報」が通知されるようになりました。通知書には肝心な部分に目隠しシールが貼ってあって、実際に売却するまではそれを剥がさずに保管する事となります。登記識別情報はIDまたは暗号のような意味を持ち、これを知る人が権利者であると認識されるわけです。

売買契約書

売買契約書が登記済証となっている事もありますが、それとは別に売買契約書と重要事項説明書がセットになって保管されていると思います。

公図・測量図

売却に際しては最新の公図・測量図を取る事になりますが、その前段階で売却を進める際に参考にします。

確認済証・検査済証

住宅ローンの必要書類の一つとなります。

設計図書

設計図、平面図、立面図、配管図など割としっかりと製本されたものが残っているはずです。これは途中リフォームを行うときにも恐らく必要でしょうから大切に保管しておきましょう。

図面・パンフレット

購入当時の販売図面等があれば売却ようの図面を書く際に参考になります。とりわけマンションでは当時のパンフレットに様々な特徴が記載されているので、是非とも保管しておきたいものです。

相場を把握する

同じ得るなら高く売りたい。売る側がそう考えるなら、買う側は「少しでも安く買いたい」と考えます。不動産取引はこうした場面で交渉という要素が入ってくるところが他の売買と異なる点です。「定価」という誰にでもすぐわかる目安がないので、一般の方だけでなくプロにとっても値決めは難しいと言えます。そこで参考となるのが相場価格です。直近の成約事例や現在売り出し中の物件を見比べるとご自宅がどれくらいで売れそうなのかがうっすらとわかってきます。購入希望者は今まさに比較検討しているのですから相場観が備わっていると言えます。対する売却希望者は購入時の金額が大前提としてあって、現状をあまり認知していないケースが見受けられます。今はもう買った時より高く売るのは難しくなりましたが、それでも少しでも価値が減少していないでほしいという願望が強ければ、相場とのズレが大きくなってしまうでしょう。結果、なかなか売却できないという事になってしまいます。相場観を養う事は売り手にとってもやっておくべき事です。

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン残高の確認は不可欠です。住宅ローンがまだたくさん残っている場合に、その残高より多い金額でないと売るに売れません。引き渡し決済時にローンを完済し、金融機関による抵当権を抹消しなければそもそも取引は成立しないからです。貯金があって、足りない分をそこから出せばいいんでしょ?・・・とはなりませんよね。その後の生活設計もしなくてはなりませんから。売却に至る事情はなんであれ、売却金額が住宅ローン残高を少しでも上回らないと、現実的には売却は難しいでしょう。

境界の確認と測量

隣地との境界はどうなっているでしょうか?境界があやふやだったり、杭が見当たらなかったりしないでしょうか。不動産の取引では公募売買と言って、登記上の数値を正しいものとして契約を結び、例え実際の面積が違っていてもそれについては文句言いっこなしという事になります。けれでも、違いが度を超えていればその後争いとなる事もありえます。境界確定測量は地境の地権者と境界を確認した上で実際の面積を測量するので、この点安心です。費用はかかりますが、検討してみて下さい。

>不動産売却・査定ページ

2016年02月08日

中古マンションの購入とリフォーム費用

中古マンションの購入にあたって頭に入れておかなければならないのがリフォームとその費用です。一口にリフォーム費用と言ってもやるべき内容によって予算は大きく変わります。購入後いざリフォームをしようと思っても、想像を超える見積金額に驚いてしまう事があるかもしれません。中古マンションの販売価格だけを見て「これは掘り出し物かも」と思っていたのに、リフォーム費用を合計したら逆に相場以上の出費となってしまう・・なんて事にならないよう十分に気を付けてほしいと思います。

不動産価格の妥当性

不動産は同じものがないと言われます。そのため、それぞれの不動産には定価がつけられません。立地、接道状況、向き、面積などなど、幾つもの要素と周辺不動産価格・販売事例との比較から査定を行い、およそいくらくらいになるのかを決めるのです。最終的には売り手と買い手が売買金額について合意する必要があって、結果として相場より高くなったり安くなったりします。定価と言う誰の目にも明らかな基準がないのですから、不動産価格の妥当性を判断するのはとても難しいのです。

相場観

売る側にとっても買う側にとっても相場観は必要です。不動産取引に従事している人たちでさえ、相場を正確に読みとることが難しいのですから、初めて不動産を購入される方にとっては尚更難しく感じられる事でしょう。

一般の人にとっては相場を養うための材料はそう多くありません。今現在売りに出されているものはインターネットで調べれば情報を集められます。エリアによってはある程度まとまった情報を入手できかもしれませんが、ほとんどのエリアでは不十分でしょう。その点不動産業者は過去の販売事例を参考にできるので、より正確な判断が下しやすいと言えます。とは言え、今現在売り出されている不動産を比較検討すれば、相場についてなにがしかのものは見えてくるでしょう。興味を持った不動産が高いのか安いのか、相場から判断できるようになるのが理想ではありますね。

室内の状態が重要

不動産情報をパソコンや紙面で見比べていくなかで、「これは相場より安いのでは?」と思うような物件も出てくるでしょう。でも、ここで飛びついてはいけません。現状がどうなっているのかで評価はひっくりかえるかもしれないからです。状態も良くほとんどリフォームしないでいいか、しても少額の出費で済みそうならば購入に向けて一歩を踏み出してもいいでしょう。ところが、売主の使い方が悪く、状態が悪かったならリフォームでいくらかかるかわかったものじゃありません。例えば売り出し価格が相場より200万円くらい安かったとしても、リフォームで500万円かかったとしたらどうでしょう。販売価格は確かに相場より安くても購入費用の総額ではその相場を上回ってしまう事になります。これでは却って損してしまいますよね。

中古マンションのリフォームについて

中古マンションを見て回る時にはただ漠然と室内を見て回るのではなく、どの箇所にリフォームが必要となるのかに特に注意して下さい。中でも水周りは要チェックです。室内リフォームの中でも費用が嵩むのがこの水周りだからです。間取りや陽当たりを確認しながらも、設備機器の傷み具合を一つ一つ確認しましょう。

リフォーム費用のざっくりとした目安

クロス貼り換え
クロスの貼り替えは平米単価で1000円前後。洋間4.5帖で2~4万、6帖で3~5万前後、8帖で4~6万前後が目安です。クロスが汚れていると見た目的にはマイナスに働くのですが、費用としては大したことはありません。間取り、動線、通風、採光その他の項目が高評価なら断念する理由にはならないでしょう。ただし、クロスが大きく剥がれていたり、何カ所もめくれているような場合は、下地の補修で余計に費用がかかる事があります。また、雨漏りが原因で剥がれる事もあるので、そうなれば事態は180度変わってしまいます。雨漏りで言えば天井のシミも注意して下さい。
室内塗装
柱や枠などを塗り替える程度なら大きな出費にはなりません。一般的には木部塗装で数万~10万、15万円程度で思っておけばいいのではないでしょうか。もちろん、物件それぞれで誤差は出るでしょう。築年数の古い物件では天井や壁を塗装で仕上げている事もあるので、その場合にはある程度まとまった費用がかかります。
和室リフォーム
和室をそのまま利用する場合には、襖の貼り替えや畳の表替えなどが考えられます。あるいは、柱のしみ抜きなど特殊な塗装処理が必要となる事もあります。襖の貼り替えでは一枚2,000~3000円程度(両面の場合その二倍)、畳の表替えでは一畳4,000~10,000円程度が目安です。畳に関しては、もし痛みがひどかったり(畳の上に乗ると沈む)、カビが生えている場合には畳を新規交換しなければなりませんので最低でも10,000円以上かかると思っていてください。その上で畳の種類・グレードによってプラスαがかかります。1Fのお部屋で畳が腐ったり、カビが生えている場合には床下の環境から整えなければならないケースもありますので、その点ご注意を。柱などのしみ抜きはアク洗いと言います。一部屋30,000円~40,000円前後を目安として下さい。
キッチン交換
水周りリフォームの一つで注意が必要です。システムキッチンの交換を行うなら最低でも20~30万円程度はかかってしまうでしょう。システムキッチンと言う商品はピンからキリまでありますので、100万円超となる事もあります。サイズによって前後するのですが、想定として50~100万程度かかるものとして予算に合うのかを判断してみましょう。賃貸アパートなどで付けるポン置きキッチンなら10万円以内で交換可能と考えてもいいのですが、分譲マンションではいささか物足りないでしょう。
ユニットバス交換
ユニットバスの傷みがひどい場合には黄色信号か赤信号だと思っていいでしょう。ユニットの交換は一筋縄でいかないケースがあります。一般的な規格ならば40万前後~交換可能です。一般の規格に合わなければ、特注という事になってしまい通常の3割増しかそれ以上かかります。特注の場合発注から納品まで一か月以上かかる事もあり、引越し時期の見直しを迫られる事もあります。何かと心配の種が尽きないのが浴室リフォームです。
便器交換
便器の交換は上記二つの水周りふりフォームに比べれば大した金額にはなりません。高機能タンクレストイレなどでは20万円を超えてくるケースもありますが、一般の便器なら10万以内、ウォシュレット(シャワートイレ)付でも10~15万円くらいが目安となります。交換に際しては上下階の住人さんに断水をお願いする事もあり、周囲の協力が必要になります。また、タンクレストイレではマンションの水圧の問題で取り付けられないケースもあります。最新の高機能タンクレストイレだと、理論上どのマンションでも付けられるようですが、業者と相談した方がいいかもしれまん。
洗面化粧台交換
これはわりと商品のラインナップが多い為、10万円以内に収まる事もあれば20万円を超える事もあります。三面鏡シャンプードレッサーのように収納力、デザイン性ともに申し分ないものだと結構な金額となります。
建具交換
建具を一カ所替える程度なら苦にはならないでしょう。ところが、やるとなったら全部買えないとちぐはぐになってしまい、見た目的にイマイチです。そうなると、かなりの金額となる事があります。建具一カ所2~5万程度が目安です。
床リフォーム
床のリフォームでは大きく三つの選択肢があります。フローリング、CF、絨毯(カーペット)です。今はフローリング貼りの床が主流となっており、水周りでCFが一般的です。絨毯はハウスダストなどの点でさほど採用されないようになりました。フローリングの貼り替えは遮音性能を確認した上で行わなければなりません。各マンションの管理規約に遮音性能LL40以上とあれば、それをクリアする建材を使用しなければなりません。LL45よりもLL40の方が遮音性能に優れ、材料単価も高くなります。フローリングの貼り替えでは下地の状態や工法でも費用が違ってきます。正直フローリングの傷みがひどい場合には少し注意した方がいいでしょう。床全面を貼り替えたら20万円くらいはすぐに飛びます。もちろん広さにもよるのですが、建具の交換と同じくらいの立ち位置にあります。CFは貼り替えだけならそう大きな費用はかかりません。傷んでいても購入を躊躇う必要はないでしょう。絨毯やカーペットはCFより多少費用が嵩みますが、これもそれほど大きな出費とはならないでしょう。
給湯器
給湯器はおよそ10年が交換の目安と言われます。給湯器に張ってあるシールなどで製造年月日が確認できれメモしておきます。スマフォでシールを写しておくと尚いいでしょう。品番から製造の年代がわかるからです。追い焚きなしの壁掛け一般タイプで工賃込みで10万円前後~が目安です。追い炊き機能付でプラス5万円~、床暖房機能付でプラス7万円~、省エネタイプでプラス10万円~くらいが目安です。
エアコン
家電量販店でも安く買えるくらいですから以前よりは負担も減りました。こうした設備機器はよく出るものほどよりお手頃になる傾向があるため、8帖以下のお部屋ではそれほど大きな出費にはならないでしょう。そうは言っても一台4~8万円前後はかかりますので、部屋数が多ければそれなりの出費となります。8帖を超えると相対的に価格が高くなります。エアコンの場合部屋の広さに応じた能力がありまして、部屋の大きさよりも能力の小さいエアコンを使用すると電気代が余計にかかってしまうようです。何帖用なのか確認した上で設置する必要があります。それと、ブレーカーも一応確認しておきます。特に100Vなのか、200Vなのかチェックしておきましょう。100Vのエアコン、200Vのエアコンがあるからです。

関連ページ

リフォームをお考えの方

 

 

2016年02月23日

戦争の記憶

昨日はかつて外壁塗装をさせていただいたお客様より軒天補修と波板の交換工事の依頼を受け、お邪魔致しました。お見積書の内容をご説明し、美味しい和菓子をご馳走になりながら、1時間半くらいお話しを指せて頂きました。

とりとめのない世間話をしているうちにふと戦争時代の思い出話をしていただきました。お父様のお仕事の都合で大陸で戦時を過ごし、終戦間際帰国されたのです。

大阪の大空襲、そして疎開先でのご苦労などを語られるうちに、ある列車内の光景をお話し下さった時、思わず大粒の涙を流されたのです。頭から包帯を巻いた兵隊さん、腕を流した兵隊さん。その列車は怪我によって帰還された兵隊さんを移送するものだったそうです。

目を合わせられないような痛々しい兵隊さんの中で、それでも幼かったそのお客様にこう声をかけてくれたんだそうです。

「坊頑張って生きろよ」

傷だらけの兵隊さん達にも家族があって、そんな家族の事、今もなお戦地にいる戦友の事を思いつつ、幼い子供を励まそうとするその姿が忘れられない。そう語っておられました。

思わず涙腺がゆるみそうでしたが、仕事中ゆえ、なんとか涙をこらえる事ができたのですが、今こうしてその場面を思い出すと、目頭が熱くなってきます。

戦争を知る人達も一人また一人と鬼籍に入られ、もうあと十何年か経つとそうした記憶は風の中に消えていくのでしょうか。

私はこれまでにこうしてお客様より戦争の記憶をお聞かせいただいた事が何度かあります。その度に大変な事だったのだなぁと思うのです。時々その人達の顔を思い出したり、その時聞いた話を思い出したりする事くらいしかできないのですが、それでも忘れないでいようと思うのですよね。

2016年02月25日

登記申請自分でやってみました!

今日は朝からインターネットで調べ物をしながら登記申請書を作成しておりました。

登記は「不動産登記」と「商業登記」の二つに分類されます。それぞれ法務局に申請を行い不備がなければ登記が行われます。登記申請の専門家として「司法書士」さんにお願いする事も多いのですが、変更登記などの簡単な申請は自分でもやってやれない事もないのです。

不動産登記

不動産登記は不動産(土地及び建物)の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいいます。土地と建物それぞれに独立した登記簿が設けられ、表題部と権利部とで構成されます。

表題部

土地の表題部は「所在、地番、地目、地積」、建物の表題部は「土地、家屋番号、種類、構造、床面積」が表示されます。

権利部

甲区と乙区からなります。甲区は所有権に関する事項が記載され、乙区は所有権以外の権利に関する事項が記載されます。土地も建物も差異はありません。

甲区

所有権に関する事項が記載されます。不動産の売買を行った場合、売主から買主に所有権が移転した旨の申請がなされ、登記されます。不動産登記は対抗要件と呼ばれ、極めて重要な意味を持ちます。権利証を持っていればその人が権利者に違いないと思うかもしれませんが、登記されていなければそれは利害関係を持つ他人に権利を主張できません。どちらが本当の所有者なのかどうかは登記の有無によって決着されます。

乙区

所有権以外の権利に関する事項が記載されます。所有権以外の権利とは例えば抵当権などの担保権が代表的です。住宅ローンを組んで一戸建てを購入したとします。その際金融機関は融資対象不動産に抵当権を付けます。売買契約の流れの一つとして、残金決済時に所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行います。また、前所有者が抵当権を設定していた場合には「抵当権抹消→所有権移転→新規抵当権設定」の登記申請を行う事となります。

商業登記

商法などに規定された商人の一定の事項について商業登記簿に記載して公示するための登記を言います。会社は法人と呼ばれる存在ですが、自然人とは異なり法律上「人」として扱われるわけですから、取引の相手方が不足の損害を被る事のないよう一定の重要事項について公示する事となっています。勝手に会社を名乗っても、商業登記を行わなければ公には会社と認められません。そのため、会社を作った時にまず設立登記を行い、その後会社の本店が移転するなどの変更が生じると変更登記を行わなければなりません。

登記申請もネットで検索できる時代

登記申請は専門性の高い分野ですから、自ら行う事はなかなかに大変です。所有権移転登記などの高額財産の権利関係については登記申請期間中の不安定な権利関係を担保するためにも専門家である司法書士の立ち合いが必要でしょう。ただし、名義変更や抹消登記などについては権利関係に重大な変更はないので自分でもできるでしょう。商業登記も設立登記は添付書類も多く煩雑ですので自分で申請するのはかなり大変でしょうが、同じく変更登記なら自分でもできるでしょう。

変更の内容を入力して検索すればすぐに幾つかのフォーマットが出てきます。それを参考に登記申請書を作成して登記所に提出すれば登記できます。添付書類についてもフォーマットが用意されているので、少し知識があれば意外と簡単です。あとは登記申請時に受付の人に「自分で申請するので」と司法書士による申請じゃない旨を伝えれば、その場で申請書をチェックして不備があれば教えてくれます。

2016年02月26日

不動産都知事免許の更新

不動産業は免許が必要な職種です。その免許は5年ごとに更新され、その都度面倒くさい煩雑な申請を行わなければならないのです。申請書は行政書士さんなどが代書してくれますが、基本ほとんどの書類を自分で用意しなければならないので、わりと多くの不動産業者が自ら更新手続きを行います。

かくいう私も今月の半ば更新のための申請手続きを終えたばかりです。ま~骨の折れる事骨の折れる事・・・。申請書類及び添付書類でゆうに50枚は超えていました。役員変更届け出書の同時提出という事情があったにせよ、免許更新申請に関する書類だけでも相当なものです。

リフォームが忙しく、さらに不動産業も大わらわのこの時期、申請書等の作成に何日もかける余裕はありません。私が確保できる日数は3日。3日もあれば余裕でしょ?などと思われるかもしれませんが、私的にはこれでも足りないくらいでした。実際本当に滑り込みセーフで申請を受け付けてもらったくらいです。

申請書類等作成の手引きを見ながら申請書及び関係書類を作成していきます。会社の謄本や納税証明書などの書類を集めるのに一騒動。何せ普段見慣れない「身分証明書」だとか「登記されてない事の証明書」と言った書類も集めなければなりません。身分証明書と言うのは「禁治産・準禁治産宣告の通知、後見登記の通知、破産宣告・破産手続 開始決定の通知を受けていないことを証明する書類」で、本籍地の市区町村役場で発行してもらいます。立川在住でも地方出身でかつ本籍を写していない場合、申請書を郵送して発行してもらわなければならないので日数がかかります。

登記されてない事の証明書とは「成年被後見人,被保佐人等に該当しないことの証明」でこれは法務局で発行されます。立川市だと法務局の出張所があるのでそちらで取れるかと思いきや、本局でのみ発行されるため千代田区九段南まで足を運ばなければなりません。

これらの証明書は役員全員について用意しなければならないので、うちのような小さな会社でも最低4通は必要だという事です。取締役3名、監査役1名以上が株式会社の要件ですから(取締一人の会社は例外)。

役員全員からの委任状だとかそれぞれの申請書類を用意するだとかも合わせると小一日かかりますよね。

そんなこんなで東京都庁に申請書を出し行ったのは16時30分を過ぎていました。それから順番を待ちいよいよ受付番号が呼ばれて申請書を提出したのは17時直前でした。窓口で申請関係書類のチェックを受けて不備がなければそのまま受け付けてくれるのですが、今回は残念ながら不備がありました。ただし、後日郵送で修正すれば大丈夫な物だったのでそれは良かったです。全部の書類をチェックしていただき、窓口を離れた時には既に17時を回っていました。本当ぎりぎりセーフ。ここで受け付けてもらえるかどうかは雲泥の差ですからね。再度申請に訪れなければならないとしたらさらに半日がつぶれるところでした。

今回久しぶりに都庁に行って驚いたのが、展望台エレベーター前の大行列。「もしや」と思って耳を澄ますと中国語っぽい会話をしている人たちの集団でした。例の爆買いの人達だったのでしょうかね~

 

2016年03月26日

玉川上水駅のお散歩コース

玉川上水駅から西方へ、終点の拝島駅までは玉川上水と西武拝島線はほぼ並行しています。健康志向のシニアの方、ランニングで汗を流す方などたくさんの人が上水っぺりを行き交います。木々に囲まれた遊歩道はまさにお散歩コースにうってつけなのです。

玉川上水駅~拝島駅コース

玉川上水駅上水駅~武蔵砂川駅~西武立川駅~拝島駅のお散歩コース。前述したように西武拝島線が玉川上水に沿って敷設されているので、途中疲れたら電車で帰れるという体力的にも心理的にも優しいコースです。四季折々の花を楽しみながらウォーキングしてみてはいかがでしょうか。今の時期は新緑が眩しく、木々から発せられる生命力を全身で浴びれるような気持のよさです。武蔵砂川駅から西側では運が良ければ蛍が見られます。時期としては6月中旬から下旬にかけて。日が暮れてからなのでがっつりお散歩というわけにはいきませんが、楽しみ方の一つとして一度試してみて下さい。

清願院橋から撮影

玉川上水駅南口にかかる清願院橋から西に向かって撮影したものです。

玉川上水駅~武蔵砂川駅間の緑道

新緑の遊歩道。武蔵砂川駅方面を向いています。

玉川上水駅~鷹の台コース

玉川上水駅~東大和市駅~鷹の台駅のお散歩コース。玉川上水は玉川上水駅より東側では徐々に西武拝島線から離れていきます。それでも東大和市駅ならそれほど距離がないので、お散歩途中で離脱してもすぐに鉄道を利用できます。拝島駅~東大和市駅までを一つのコースとしても良いくらいですね。その後しばらくは手近に利用できる駅がなくなるため、このコースを選ぶならちょっと覚悟が要ります。それでも距離にして約4km程度なのでそれほど苦にはならないでしょう。徐々に玉川上水が深くなっていく様子が見れます。玉川上水駅~東大和市駅までの間の遊歩道では水面まで降りられる橋があるのでちょっと立ち寄ってみるのもいいでしょう。

玉川上水駅~東大和市駅間にある水面近くの橋と遊歩道

玉川上水駅から少し東に歩くと水面に下りれる遊歩道があります。

玉川上水の流れが間近に見れる場所

玉川上水で直接水に触れるのはここくらいでしょうか。

滝

ちょっとした滝があります。


関連記事

玉川上水駅南口の駐輪場」「玉川上水駅北口の駐車場」「玉川上水」「立川市砂川町の砂川用水

2016年04月21日

柏町住宅(柏町団地)のお取引今月は2件です!

昨日は柏町住宅(柏町団地)のお申し込みをいただき、契約予定となりました。賃貸で出していたものをつい数日前に売買に切り替えるとの大家さんのお申し出があり、図面を作っている最中、柏町住宅ご購入希望のお客様がご来店下さり、今般の運びとなりました。スピーディーな展開に、嬉しい悲鳴が上がっております。おかげさまで今月は柏町住宅だけで2件目のお取引となります。

西武拝島線線・多摩モノレール「玉川上水」駅南口のマンションは希少です

玉川上水駅の北口にはたくさんのマンションがございまして、それこそ「よりどりみどり」です。ところが南口はどうかと申せば、分譲マンションは片手で数えるくらいしかありません。具体的には駅の真ん前、平成20年2月築と最も新しい「エルシオ玉川上水」、次に平成5年11月築で玉川上水駅徒歩1分の「ドウエル玉川上水」、そして昭和46年築「柏町住宅」が玉川上水駅周辺のマンションとなります。「ミリオンコート玉川上水」という単身者用のマンションが徒歩6分の距離にあるのですが、こちらは投資用のマンションですので、別枠で考えた方がいいでしょう。

柏町住宅

平成46(1971)年5月築、全660戸、RC(鉄筋コンクリート)造、1号棟~19号棟の日本住宅公団旧分譲の公団団地です。広い敷地は緑があふれ、住環境は良好です。平成26年には外装の大規模修繕工事、平成27年には給排水管の大規模修繕工事を実施済みです。公団団地にありがちなエレベーターのない物件ですので、1~2階が需要も多く人気があります。反対に4~5階は階段の上り下りが大変なため1,2階に比べると人気がありません。それは価格面にも表れていて、4~5階の販売価格は1~2階の販売価格に比べ100万円前後低くなっています。3階も割と人気があるのですが、シニア層にはイマイチと言えます。

高齢化社会での需要

かつては2階部分が最も人気がありました。しかし高齢化が進み、購入される方の平均年齢が上がるにつれ、1階にその人気が集中している感があります。3階部分もかつては「3階までで購入希望」というお客様が結構いらっしゃいましたが(賃貸でも3階まででお探しの方が多かったです)、現在では1階だけをお探しの方が増えています。身体機能の衰えた高齢者の方だと2階でもしんどいあるいは無理という事のようです。

各部屋の状態

柏町住宅は築45年にもなる団地ですから、各世帯でかなりの差異が生じています。現在に至るまで一度もリフォームしていないお部屋だと間取りは3DK。中に目を向けるとかなり年代を感じる造りです。6畳のDKと4.5畳の和室二部屋、6畳の和室一部屋というのが販売当初の姿でした。便所と浴室が向かい合わせでしかもその間の空間に小さな洗面台まで設置されているので、水周りがギュっと凝縮したような造りになっています。トイレ・洗面・浴室の入り口部分が一緒の為、同居される人たちが気を遣いながら利用しなければなりません。こうした初期の状態からどのように変化しているのかはどの程度リフォームしてきたかによります。間取りを変更して2LDKになっているところもあれば、さらにキッチンや浴室などを大幅に変更しているところもあります。

柏町住宅のリフォーム

賃貸に出しているお部屋では、大抵何度かリフォームしているので、快適に暮らせるような状態でしょう。では購入した場合にどうかというと、売買では「現況有姿」での取引になりますので、見たままの状態で引き渡しを受けます。現況有姿とは、内覧した時目にした状態のまま売買するという事ですから、、売主さんがどのように生活されてたのか、あるいはどの程度お金をかけてきたのかによってそれぞれの部屋の状態は異なっており、あとは購入された買主さんがリフォームするなりなんなりして居住します。柏町住宅では項目によって管理組合にリフォームの申請を行い、承認を受けなければなりません。どのような工事について申請が必要なのかは管理事務所で確認してみましょう。弊社で工事を行う場合にはそうした申請もこちらで行います(申請書等のご記入・押印はお願い致します)のでご安心ください。

2016年05月01日

防火地域・準防火地域・法22条区域の違い

かつて火事と喧嘩は江戸の華などと言われたようですが、現代の都市部で火災が起こったら大災害となってしまうかもしれません。そこで、住宅密集地やその周辺部などでは火災の拡大を防ぐために都市計画法で「防火地域」「準防火地域」が指定されています。また、こうした指定を受けない地域でも、市街化区域については「法22条区域」として屋根を不燃材で造るか、または不燃材でふくことを義務づけられています。

防火地域

住宅密集地や商業地などの市街地の中心部、その他、広域避難場所や災害地の避難路となる幹線道路沿いなど、多くの建物や商業施設が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域では、建物の構造が厳しく制限されています。

防火地域では、建物の構造に一定基準以上の制限が設けられており、防火地域で建物を建てる場合には、地階を含む階数が3以上、または延べ床面積が100平米を超える建物は鉄筋コンクリート造などの耐火建築物としなければなりません。

木造の建築物は小規模なものであっても、原則として建築することはできませんが、地階を含む階数が2以下でかつ、延べ面積が100㎡以下の建築物については「準耐火建築物」でもよいとされます。

  1階・2階
(地階を含む)
3階以上
(地階を含む)
延べ面積100㎡超 耐火建築物 耐火建築物
延べ面積100㎡以下 耐火または準耐火建築物 耐火建築物

耐火建築物または準耐火建築物としなくてもよい場合

  • 延べ面積が50㎡以内の平屋建ての付属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの
  • 高さ2m以下の門または塀
  • 高さ2mを超える門または塀で、不燃材料で造り、または覆われたもの

建築制限

屋根

建築物の屋根で耐火構造または準耐火構造でないものは不燃材料で造り、またはふかなければならない。

開口部

耐火建築物または準耐火建築物以外の建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければならない。

外壁

外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

準防火地域

準防火地域は防火地域の周辺地域に指定されることが多く、防火地域よりも制限は緩やかになっています。地階を除く階数が4以上、または延べ床面積が1500平米を超える建築物の場合は耐火建築物とし、地階を除く階数が3、または延べ床面積が500平米を超え1500平米以下の建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません(500平米以下の延べ床面積であって、防火上の技術的基準を満たしていれば木造でも可)。

  1階・2階
(地階を除く)
3階
(地階を除く)
4階以上
(地階を除く)
1,500㎡超 耐火建築物 耐火建築物 耐火建築物
500㎡超1,500㎡以下 耐火または準耐火建築物 耐火または準耐火建築物
耐火建築物
500㎡以下 規制なし 耐火または準耐火建築物
または技術的基準適合建築物
耐火建築物

建築制限

屋根

建築物の屋根で耐火構造または準耐火構造でないものは不燃材料で造り、またはふかなければならない。

開口部

耐火建築物または準耐火建築物以外の建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸その他の防火設備を設けなければならない。

外壁

外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

外壁や軒裏

準耐火建築物を除く準防火地域内の木造建築物で、延焼のおそれのある部分の外壁や軒裏は、防火構造としなければならない。

 

法22条区域

防火地域・準防火地域以外の地域で、特定行政庁が指定する「屋根不燃区域」においては、屋根を不燃材料の瓦、彩色セメント系スレート板(カラーベストコロニアル)などとするか、または不燃材料で葺く事が義務付けられています。(建築基準法22条)

建築物が異なる地域にまたがる場合

建築物が、防火地域・準防火地域・法22条区域・これらの地域の指定がない区域にまたがる場合には、建築物全部は防火上の制限がもっとも厳しい地域の規制が適用されます。ただし、制限の緩やかな地域に属する部分に防火壁を設けた場合は、厳しい地域の規制は適用されません。

耐火建築物

耐火建築物とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)が耐火構造(鉄筋コンクリート造、れんが造等)であるもの又は耐火性能検証法等により火災が終了するまで耐えられることが確認されたもので、外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に規定の構造の防火戸その他の防火設備を有するものをいいます。

耐火構造

 耐火構造とは、壁、柱、床、その他の建築物の構造のうち、耐火性能の基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めたもの(平12 建告1399)又は国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
 耐火性能とは、通常の火災が終了するまで倒壊、延焼を防止するために必要とされる性能のことで、火熱が右表に示された時間加えられた場合でも構造耐力上支障のないものをいいます。

準耐火建築物

耐火建築物以外の建築物で、主要構造部が準耐火構造(法2 条9 号の3 イ)又はそれと同等の準耐火性能を有するもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有する建築物のことをいいます。

準耐火構造

準耐火構造とは、壁、床、柱等の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能の基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めたもの(平12 建告1358)又は国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
 準耐火性能とは、通常の火災による延焼を抑制するために必要とされる性能で、火熱が加えられた場合に、加熱開始後、右表に示された時間において構造耐力上支障のないものをいいます。

2016年05月07日

マンションのトイレリフォーム

マンションなど集合住宅のリフォームをする際には周辺へのご挨拶の他、工程表の掲示や、工事内容に応じたチラシ作成が大切です。中でもトイレのリフォームをする場合には、場合によっては断水のお願いをしなければならなかったり、上下・左右の居住者の方の協力を仰ぐ場合もあります。

申請

集合住宅のリフォームでは、関わりを持つ人が多いことから、リフォーム前に事前準備が必要です。この場合に、賃貸物件ならばオーナー様の依頼を受ければあとは各戸の住人さんへのアナウンスやご挨拶などに進めばいいのですが、分譲マンションだとその前段階として管理組合への申請が必要となります。分譲マンションでは管理規約(生活細則)等が定められ、その規定に従って生活します。リフォームをする場合にもそうした規約に従う必要があり、どのような工事を、どういった仕様で、どのように工事を進めるのかを申請し、リフォームの許可を得なければなりません。

申請手続き

リフォーム工事の申請は基本業者が行います。申請書へのサイン等は依頼者であるお客様が行うのですが、その申請書に添付する書面の作成、提出は業者側で行うのが一般的です。申請書は各マンションごとに異なるので、管理人さんがいるならリフォームする旨お伝えし、申請用紙及び申請マニュアル等をもらいます。いない場合には、施主さんを通してリフォームの手順を確認し、様式に則って申請を行うのです。よくあるのは平面図、仕様書、設計図、工程表と言った建築書面です。管理規約で定められた性能をクリアしているか、禁止事項を犯していないかなどを管理組合(理事・理事長さん)が審査し、許可します。

近隣挨拶

申請が下りたら工程表に従い、着工前5日前後の日にご挨拶回りをします。お留守の場合にはご挨拶用のチラシとタオルなどを郵便受けに残しておきます。マンションでは上下、左右四世帯には必ず挨拶しなければならないなど、これまた規約に従って行います。ただし、工事中ご迷惑をおかけするのは必ずしも上下左右だけではありませんので、お施主さんの住戸の周りをある程度広くご挨拶回りしておきます。その他、公団団地では同じ階段を利用する各世帯など、その状況に応じて柔軟に対応します。

ご挨拶時にお留守の場合チラシとタオルでお伝えする事もあると述べましたが、どうしてもお目にかかってご挨拶しなければならない場合もあります。それは、工事をお知らせするだけでは済まず、お願い事までしなければならない時です。

断水のお願い

トイレのリフォームをする場合、便器を交換する際に公団団地などでは上下階(通常は上階)の各世帯に断水のお願いをする事があります。築年数の古い公団団地では排水管が最上階から階下に向かって部屋内を通っているからです。便器を取り外している間に、階上の世帯で汚物等を流してしまうと、それらが飛び散ってしまい大変な事になります。ご理解を頂き、交換している時間中、トイレを使用しないようお願いしなければなりません。これをお留守だからと言ってまさかチラシでお願いするわけにはいきません。

トイレリフォームで注意すべき事

トイレについては壁排水なのか、床排水なのか確認しておかなければなりません。当然それぞれ用いる便器のタイプが違うのですが、そもそも壁排水には対応していないシリーズなどもあり、施工の段階でこれは無理って事にならないようにしなければなりません。

次にタンクレス便器を設置する場合、マンション自体の水圧によっては取付不可能なものもあります。今は大分性能がよくなったのですが、水圧の如何では取り付けられないケースがまだあります。

一戸建てでは2階にもトイレを付けたいという場合にそもそも出来るのかという事と、やれるけどいくらコストがかかるんだ?というケースがあります。今の築一戸建てでは1階,2階ウォシュレットというのが当たり前の様ですが、まったくの新設という場合には思わぬ費用がかかる事があるのです。

社会構造の変化と共に、車イスでも利用できるような便所を整備しようにも、もともと限られたスペースしかないトイレをどうしたらいいのか・・なんて事もありえます。トイレのリフォームもなかなかに大変なんですよね。

>リフォームをお考えの方はこちらから

2016年05月09日

中古物件のご案内とリフォーム相談

中古物件を購入しようとしている方にとって、現状がどうなっているのかが気になるところです。内見の時に「1、そのままの状態で住める」「2、少し手直しすれば住める」「3、大きく手を加えないと住めない」程度の事は確認する事でしょう。今日の午前中に提出したお見積書は、ご案内の際にお聞きしたリフォーム希望ヵ所についてのものです。

中古物件の価格

不動産購入希望の方にとっては価格は大きな関心事です。不動産を探しているうちにだんだんと相場がわかってくると、ややもすると数字だけで物件の良し悪しを判断するようになってしまうかもしれません。でもちょっとお待ちください。新築物件ならまだしも、中古物件では現状がどういう状態なのかが極めて重要となります。何故なら前述したようにリフォームが必要となればその分の費用が必要となるわけで、上記3、の大きく手を加えないと住めない・・状態だと、リフォーム金額も数百万円にも膨らみます。

中古物件の価格については「リフォーム費用」を加味して考えなければならないので、額面上高いのか低いのかだけでは本来なら判断がつかないのです。やはり現地を見て、状態を確認して始めてその物件が相場より高いのか低いのか判断できます。

現況有姿での取引

中古物件は現況有姿での取引が基本です。つまり、実際に見たままの状態で売り買いします。となると、リフォームするならばその費用は当然買主さん持ちです。物件を買うとして、諸費用の他にあとどれくらい必要なのかという事がある程度分かっていないと怖いものがあります。

案内と一緒にリフォームのご相談承ります

弊社ではご案内の際に併せてリフォームのご相談も承ります。その場でどこをどうリフォームしたらおおよそいくらくらいかかるのかをお教えします。もちろん、弊社でリフォームするしないは問いませんのでご安心ください。主眼としているのは不動産価格以外の費用がどれくらいかかるのか購入希望者にわかっていただく事です。その場で、詳細なお見積もりはさすがに無理ですので、私の経験からおおよそどれくらいかかるのかをお伝えする事になります。これは不動産のご売却をお考えの場合にも同様です。査定の際にリフォームのご相談を頂ければ、ご助言申し上げます。売主様の場合だと売り出すまでお時間がいただければ正式なお見積り書も提出させていただいております。

2016年05月12日

預手による決済

昨日の夕方残金決済が行われました。住宅ローンを組む場合には金融機関の営業時間でなければ決済は行えません。ローンの実行は買主様の口座に対して行われるもので、それをすぐに買主様に振り込む形で残金の支払いをするからです。

これに対して現金による残金の支払いは何も営業時間中でなくても大丈夫です。

買主が売主に現金を渡す。売主は残金を受け取り、登記済証(いわゆる権利証)などの必要書類をを司法書士に渡し、きちんと所有権移転登記ができるよう準備を整える。そして、翌日早々に司法書士が登記申請を行う、という一連の流れで完結するからです。

現金の代わりに預金小切手を利用する

現金による不動産の売買では、しばしば預金小切手が用いられます。これは正式には自己宛小切手というのですが、預金小切手と言う通称を縮めて「預手(よて)」と呼び、業者間では「残金は預手で行います」などと話したりします。預手は現金と同様に扱われるとされ、振出人または持参人に額面を支払う旨が記載されています。これはつまり、持ってきた人には小切手に書かれた金額を支払うという事です。通常の小切手と異なり不渡りのリスクがありません。

現金同様と言えど現金ではない

前述したように預金小切手は現金同様に扱われるとは言え、やはり現金ではありません。何故なら預手は持っていけば必ずしもすぐ現金になるわけではないからです。振り出す(その預手を発行する)金融機関によって異なる様ですが、自己所有の口座に入金して中2日~4日くらいで現金化できます。即日現金化できる事もあるのですが、それは振り出した銀行だとか、特定の店舗だとか、これまた金融機関ごとに異なります。現金に近い信用を持ち、大金を持ち歩かなくていいという素晴らしいメリットを持ちつつも、やはり現金そのものよりも制約をうけます。

急がなければ最寄りの銀行で入金

預手による支払いを受けた場合に、急ぎでなければ口座を持つ最寄りの銀行に行って、入金すればしばらくすると現金化できます。急いでいる時には、どの金融機関が発行したのかによってかなり状況が変わります。ある金融機関だと築地近くのただ一店舗のみで即時現金化でくるので、片道2時間以上かけて足を運んだこともあります。一言に預金小切手と言っても、利便性についてはかなりの差異があるんだなぁと感じた事を覚えています。

2016年05月13日

寿命の尽きたマンションはどうなるのか?

マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。結論から言えばまだなんとも言えそうにありません。海外ならともかく歴史の浅い日本では50年以上経過しているマンションはそれほどないので、これからまさにそうした問題と直面する事になりそうなのです。

コンクリートの寿命についてさえ、40年と言う人もあれば、100年はもつという人もあります。あとは施工時の状況や建築後のメンテナンスによって各マンションごとに事情は異なるでしょう。そこで疑問に思うのが、「寿命の尽きたマンションはどうなるのか?」という事です。

マンションの建て替え

寿命が尽きたからと言ってすぐに取り壊してしまっては元も子もありません。マンションは建物がなくなったら資産的価値はゼロとまで言えなくても相当目減りしてしまいます。敷地使用権は残るにせよ、もう一回同規模の建物を建てない限り、そこに暮らしていた人は住み続けられません。ましてや、敷地使用権が借地権だった場合、その使用権自体もいずれはなくなります。マンションは現存してこそ不動産価値があるため、老朽化してしまった場合建て替えを模索する事となります。そこで行われるのが「等価交換方式」による建て替えです。

等価交換方式

居住者が所有している土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設、建物完成後に、居住者と不動産会社それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するという物です。「なるほど、それならマンションが老朽化しても大丈夫じゃん」と思われるかもしれませんが、これには前提となる条件が必要です。建物は敷地にめいいっぱい、高さも好き放題建てられるわけではありません。建ぺい率や容積率によって敷地の利用や建物の高さが制限されているため、建て替えを考えているマンションがそれ以上大きな建物を建てられないのならこの方式は利用できません。5階建てのマンションが10階建てになるのなら、建て替えによって増えた戸数の販売による利益によってマンション建設費用が賄えるか、自己負担分があっても、収益分で圧縮されます。現実には自己負担がない場合でないとマンションの建て替えは難しいのです。等価交換方式の条件を以下に列挙します。

  • 容積率に余裕がある・・・容積率400%のエリアで200%分しか建物が建ってない
  • 好立地・・・これまでのところ建て替えが行われたのは基本的に自己負担の無い場合です。売却部分の収益が建築費を賄うためには、駅から近い等好立地な場所である必要があります。
  • 厳しい決議要件を満たす・・・区分所有法では、5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能だということになっています。つまり全世帯の80%が賛成しなければ建て替えができないという事で、厳しい要件になっています。

マンション建て替えをめぐる動き

マンション建て替えのハードルが高いことがわかりました。ではこのままの状態を放置しておくのかと言うと、それはそれで社会的には問題が残ります。そこで安倍政権下でもこうした問題に取り組んでいて、数年後には制度的に建て替えを後押しするような流れになっています。建て替えを阻む要因の一つに高齢化があります。私も何度か耳にしましたが「もうすぐお迎えが来るのに引っ越しなんて・・」とおっしゃられる高齢者が案外おられます。引っ越しには相当のエネルギーが必要ですからお気持ちもわかります。法律や制度として建て替えを後押しするだけでなく、こうした心情的な障壁をどのように取り除いていくのかも大事な事です。

2016年05月29日

カビ対策

梅雨入りすると気になるのがカビ。うっかり放置しておいた食料品に気づいたらカビが生えていたりすると嫌な気分になってしまいます。押入の中、部屋の片隅など、どのようにしてカビを防いだらいいでしょうか。

カビの発生・繁殖条件を知る

カビの発生は空中を漂う胞子が繁殖する事で起こります。普段目に見えない小さな胞子が繁殖するためには幾つかの条件があります。

適度な温度

カビが発生しやすいのは20~30℃とされます。とりわけ25℃前後で活発に発生すると言われます。梅雨の平均気温は20℃強。まさに、カビが発生しやすい環境にあるというわけです。但し30℃以上になると発生は衰え始め36℃以上では発生が殆ど止まるようです。

適度な湿度

カビには水分が必要で、湿度60%以上で繁殖しますが、80%ではより一層活発に繁殖します。

養分

カビが繁殖するには、栄養が必要で、ホコリ、汚れも栄養源となります。光合成を行わないカビは、有機物質を必要とします。

酸素

カビが発育するためには酸素を必要とします。

カビの種類

カビの種類は何万種類にも及ぶと言われます。その中で私たちの身近にある幾つかのカビをご紹介します。

青カビ

青カビは「ペニシリウム」と呼ばれます。ペニシリンという抗生物質が作られます。ブルーチーズのように無害なものもありますが、有害な物や肝臓に悪影響を及ぼすものもあるので注意が必要です。

黒カビ

家の中の浴室、壁などによく見られるカビで、湿気の多い浴室・洗面所の壁、結露の発生する窓のサッシ・壁・床、台所の流し、エアコンなどに繁殖します。

低温・乾燥に強いとされる黒カビはぜんそく、アレルギーの原因となるので、アルコールなどの消毒剤を使ってこまめに掃除する必要があります。

麹カビ

コウジカビは味噌、醤油、お酒などに使われますが、アフラトキシンというカビ毒を作り、肝臓ガンの原因にもなるので注意が必要です。

ススカビ

シャワーカーテン、ビニールクロス、エアコンの内部、すのこの裏などに見られる灰黒色のものです。農作物に被害をもたらしたり、プラスティックを腐らせたり、ぜんそくを引き起こしたりします。

カビ対策

カビの発生条件を頭に入れて、まずは繁殖しにくい環境を作る事が重要です。

一日数回の室内換気

カビはよどんだ空気の中で繁殖します。窓を開け、換気扇を回すなどして室内の通気を良くします。押入や家具の裏側などはうちわや扇風機で通気します。湿度が高く、繁殖しやすい気温でも通気が行われればカビの繁殖はある程度抑えられます。

水周りの水分除去

浴室を使用した後は水をためっぱなしにしてはいけません。高湿度を維持しようとするも同然です。使用後は湯を流し、浴室換気扇を回す。換気扇がなければ窓を開けておく。そして、浴室内の壁についた水滴などを雑巾で拭き取っておきます。

掃除

カビの養分となる汚れなどを掃除しておけばカビの繁殖の予防となります。

調湿効果のある建材を利用する

珪藻土やエコカラットなどの調湿効果の高い建材を室内に利用すると、カビの発生を抑制する効果があるでしょう。同様に結露防止にも効果的です。本来日本の家屋は調湿効果のある土壁、障子、襖、畳などが用いられ、高温多湿の風土に合った住環境で暮らす事ができていました。それが西洋建築の影響で徐々に調湿効果のある建材が使われなくなったという事で、意識的に調湿効果を持たせるような工夫をします。

 

2016年06月06日

バリアフリー住宅について

バリアフリーとは高齢者や障害者が社会生活を送る上で障壁となるようなものを取り除く事を言います。住宅では段差を取り除いたり、扉を引き戸にしたりして、身体機能の衰えた方でも暮らしやすいようにします。新築だとバリアフリー設計されたものが多くなりましたが、中古だとまだまだです。購入後リフォームするならばどこをどの程度すべきなのか、予算がどれくらいかかるのか見極めたいものです。

バリアフリーとユニバーサルデザイン

バリアフリーに似た言葉で「ユニバーサルデザイン」というものもがあります。結果として同じような造りになるため混同されがちですがそのそもの発想は違います。障壁を除去し身体機能が衰えたり、まだ未発達な人がより安全かつ暮らしやすいようにするのがバリアフリー、そもそもあらゆる人が使いやすいように設計するのがユニバーサルデザインです。ユニバーサルデザインを定義するなら「年齢、性別、人種といった差異を想定し、全ての人が使用できるよう予め設計する事」と言えるでしょう。

バリアフリー住宅

バリアフリーという発想は高齢化が進む日本社会で急速に広まっていきました。そうした中、介護や介助を必要とする人たちのために手すりを設置したり、段差を解消するなどして日常生活動作を向上させるような工夫が求められるようになりました。新規に造られる住宅では最初からこうした工夫が見られるようになったわけです。今は大丈夫でも数年後、数十年後には必要になるかもしれないし、それを見越した住環境づくりが意識されるようになりました。

手摺り

玄関の上り框やトイレ、浴室、階段などに手摺を取り付けます。手すりは付ける場所によって形状や設置方法が異なります。形状としてはI型、L字型、波型のものがあります。I型だと床に対して垂直もしくは平行に取付けます。どのような動作を補助するのかによって縦にするのか横にするのかを決めるわけです。例えば玄関を上がる時には手で引っ張る力が必要です。そうなると水平に付けるよりは垂直に付けた方がいいわけです。逆に玄関の框を下りる時には水平方向の手すりで体重を支えるような形になります。上り下りそれぞれの動作に必要な方向、高さを考慮して設置します。この場合にI型を縦横二つ付ける事もできますが、L字型なら一つですみます。階段だと斜めに取付けたりするわけです。「誰がどのような動作を行うために必要なのか」を考慮する事が重要という事です。

段差解消

歩行困難な方だとほんの少しの段差でも大変です。家電のコンセントで転倒してしまう事もあるそうです。室内にある段差をなくしたり、最初から段差の無いように設計します。床を平らにするためにスロープを設置したりします。また、敷居部分を平らにするため「吊り戸」を採用する事もあります。

扉と言うとすぐ思い描くのは玄関扉のような開き戸ではないでしょうか。開き戸は開閉のために一定の空間が必要となり、バリアフリーの観点からは好ましくない特徴があります。例えば車イスの場合、手前に引くタイプの扉だと開閉が困難となります。また、浴室内で倒れた場合に内開き戸だと開かなくなってしまい、救出が困難となる事があります。引き戸や折れ戸ならそうした場合でも開閉ができるため、大事故を防ぐ効果があります。前述したように天井などに吊るタイプの引き戸など、用途に応じて使い分けたいものです。

間口の広さ

従来の日本の家屋では間口の広さが内寸で80cmくらいのものが多く、介助をしながら室内を移動するには間口が狭い傾向がありました。また、車イスで生活するにも各部屋の間口が狭くて、出入りができなかったり、そもそも廊下が狭くて通れないようなケースもありました。動線を考え、ゆとりのある通路や間口の確保が必要となります。建築時に適度なスペースを確保した場合ならまだしも、リフォームで間口を広げたり、通路を広げるのはなかなかに難しいもの。また、今大丈夫でもこれから先はどうなるのかも考えなくてはなりません。バリアフリー住宅を実現するには場合によってかなりのコストが必要となりますし、物理的に難しい場面も出てきます。今住んでいる住宅をどのように改善するかは、自然限界も出てきます。しかし、これから中古住宅を購入するような場合には、そうした観点でも物件を見極める必要がありそうですね。

トイレ

体の不自由な人がトイレで用を足すのは大変です。介助を必要とするならば、十分な広さがなければ介助者は中に入れません。自立している場合でもそれぞれの動作を補助できる設備が必要となります。腰を下ろし、腰を上げる際には手すりが必要となり、例えば補高便座などで起き上がる際の負荷を軽減するなどの工夫が求められます。起き上がる際、膝の角度が浅いほど小さい力ですみます。便座を高くすればそれだけ利用者の負担は減ります。また、オート開閉、自動洗浄などの機能が付いていれば、より少ない動作で用を足す事ができます。

浴室

浴室では特に転倒事故防止を心がけなければなりません。浴室内の出入口付近から浴槽に至るまでの動作を考え、適宜手すりを設置します。浴槽については出入りのしやすいものを選びます。低い浴槽だとまたぎやすいですし、一旦浴槽に腰を掛けそれから中に入ればより安全に移動できます。

また、洗い場についてもかつて見られたタイル張りよりは、温かみのある滑りにくい素材を選ぶようにします。冬場は急激な温度変化によってヒートショックが起こりやすい為、浴室内で用いる素材についても気を付けなければなりません。

浴室換気乾燥暖房機やミストサウナを設置すれば、入浴前に予め温度を上げておくことでヒートショックによる事故を防げます。

2016年06月09日

登記簿は誰でも見る事ができます

不動産登記簿は当事者だけでなく無関係の人でもどなたでも見る事ができます。かつては閲覧という形態もあったのですが、登記簿のコンピューター化が進んだ今は登記事項証明書などの各書類を法務局で発行してもらって内容を確認するようになりました。誰がどこの不動産を持っているのかが書かれているという一見個人情報とも思える情報ですが、実はどなたでも見る事ができるというのは意外かもしれませんね。けれども、登記簿が持つ役割がわかると、こうした公開性も納得できると思います。

不動産登記と商業登記

登記には大きく分けて「不動産登記」と「商業登記」があります。さらに不動産登記には「表示登記」と「権利の登記」があります。

不動産登記

土地や建物といった不動産の所在、地番、家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態と、その不動産についての権利の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、その不動産を安全かつ円滑に取引できるようにするものです。

所在、地番、面積などの物理的状態を「表題部」に、所有権・抵当権などを「権利部」に記載します。権利部はさらに「甲区」「乙区」にわかれ、所有権が甲区、所有権以外の権利が乙区に記載されます。

普通の買い物では代金の支払いと同時に購入物を手に入れる事ができるため、購入したものの所有権は通常それを現に持っている人にあるとされます。法律的に言うと動産は「引渡し」によって所有権が移転します。ところが不動産の場合気軽に手渡しできるものではありませんから、所有権移転に対する考え方が動産と異なってきます。

民法では所有権を誰に対しても主張できる状態を「対抗できる」と表現します。もし誰かと所有権を巡って争いになった際に、「対抗要件」を備えている人が裁判で勝利します。動産で言うとそれが「引渡し」であり、対象物を所持し続けている事で所有権を誰にでも主張できるのです。では不動産の対抗要件は何かと言うとそれが登記という事になります。

不動産購入者はその物件の引き渡しを受けて住み始めても、それだけでは十分ではありません。もし仮に第三者が「自分の物だ」と主張して争いになったら、決着は登記簿の記載如何に委ねられます。すなわち、登記簿に「所有者」として記載されている人こそが所有者であり、万一購入者以外の人が記載されていれば法律上所有者と認められません。

ですから不動産売買では引渡しと登記手続きがセットとなっていて、登記申請手続き中の未記載の期間を担保するために、法律家である司法書士の立ち合いの元、残金決済後速やかに登記手続きに移るという流れとなります。不動産は誰が持っているのかを知る事は不動産取引で相当に重要な事ですから、必要があれば誰でもその情報を入手できるようになっているのです。

商業登記

会社は法人と言ういわば仮想の人格を与えられた存在です。生身の人間ではありませんが、人間のように経済活動を行う事ができるのです。ただ、そうは言ってもある日突然、何の根拠もなく「会社作ったからさ」と預金通帳を作りに行ってもまったく相手にされません。個人事業主として、社長の名前で作る事はできても、会社名のみで通帳を作る事はできません。法務局で商業登記申請を行い、商業登記簿に登記して初めて法人として認められます。一定の様式を備えた申請書と商業登記法で定められた添付書類を提出しなければなりませんし、代表者は代表印を登録しなければなりません。契約をする際に、個人ならば社長の実印と印鑑証明書をが必要な場合に、会社なら法務局に登録した「届出印」と「届出印証」が必要となります。

2016年06月26日

自然災害への備え

自然災害はいつやってくるかわかりません。最近だと熊本地震による大災害で大きな被害が出ました。それから間もなく起こった大雨による土砂災害が追い打ちをかけ現地の人達をさらに苦しめる事となったのです。こうした痛ましい災害はテレビに映る遠い世界の事でなく、私たちの住む町でもいつでも起こりうることなのです。自然災害の多い日本で生きる私たちは、いざと言う時のために、そして自らの命を守るため、知っておかなければならない事があります。

事前の準備が大事

大きな地震が起こった時、どこに逃げればいいのでしょうか?そして、どのように家族と連絡を取り合い、どこで合流するのでしょうか?災害時の緊急を要する場面では「知っているのかそうでないのか」で大きな違いが出る事があります。「備えあれば憂いなし」とは言い切れない自然災害ですが、紙一重の所で命を救うのが事前の準備です。

住いは大丈夫?

住いの安全と言うと耐震や制振という家のスペックを思い浮かべると思います。これについては各自治体で耐震診断に対する助成を行うなどして、安全な住いを確保する手助けをしています。

お住まいの市区町村でどのような補助が受けられるのか、例えば「○○市 助成金」などと検索してみてはいかがでしょうか。あるいは、各自治体のホームページを丁寧に探せばきっと耐震診断や耐震工事に対する助成金について、何かしら説明がしてあると思います。大きな地震が発生しても家屋が倒壊しなければ命は守られます。筋交い、耐震金物など、いわゆる耐震工事をする事で住いの安全を確保しましょう。弊社新築一戸建て特設サイトのコラム「地震に強い家作り、知っておくと便利な用語」をご参照ください。

家の中は大丈夫?

大地震では室内でも危険が生じます。家具の転倒や割れたガラスの破片によって怪我をする事もあります。室内のどこに危険が潜んでいるのか、身を守るのに適した場所はどこなのか、チェックする事が大切です。

家具の向き

家具の転倒は地震発生時の最たる危険の一つです。大けがをしたり、挟まって動けなくなったりしては大変です。まずは万が一倒れても危険を軽減できるような配置を心がけましょう。

長方形の部屋ならば幅が短い方の壁を背にして家具を設置します。こうしておけば倒れかかった家具が反対側の壁につっかえて、床まで倒れ込まずに済むかもしれません。わずかな空間が命を救うかもしれないのです。

家具の転倒防止策

そもそも家具が転倒しなければ危険ではありません。家具の転倒防止方法は幾つかあります。器具で固定するなり、家具の足の部分に転倒防止グッズを挟むなりして対策を講じましょう。

ただし、こうした対策も万全ではありません。大きな揺れで器具が外れてしまう事だってあります。ですから、まずは家具の向きを整え、次に転倒防止策を施します。

地震が起きたらまず何をする?

関東大震災では火災による被害が大きかったと聞きます。グラっときたらまず火を止める。慌てて逃げ出す前に、とっさに火を消すという心構えをしておきましょう。そして、消火を確認したのち室内の安全な場所で地震が収まるのをを待ちます。火元付近に消火器を用意しておくのも忘れずに。

どこに避難する?

自然災害が発生し、危急を脱するため避難をする場合、どこに向かえばいいのでしょうか?各自治体では「避難所」や「避難場所」を指定しています。お住まいの自治体のハザードマップで最寄りの避難先を確認しておきましょう。そしてここが大切な所なのですが、災害時にどのように行動するべきか家族でしっかりと話し合う必要があります。それぞれ違う場所に避難してしまえば、お互いの安否を確認する事も容易ではありません。大地震が起こったら「〇〇小学校に避難する」など、家族のルールを定めておきます。

避難時に何を持っていく?

緊急時、何を持ち出せばいいでしょう。あれもこれも持ち出す事はできません。手早く必要最低限の物をその場で選ぶ事は大変困難です。そこで「非常用持ち出し品」を日ごろから用意しておくようにします。リュックも併せて用意しておけば避難時に両手が使えます。

非常用持ち出し品

  • 貴重品・・・現金、預金通帳、印鑑、免許証、保険証その他
  • 情報収集用品・・・携帯電話、携帯ラジオ、筆記用具、住所録、家族の写真等
  • 食料など・・・非常食、飲料水、簡易食器、ラップ
  • 便利品など・・・防災ズキン、ヘルメット、懐中電灯、予備電池、雨具、万能ナイフ、ライター・ローソク、使い捨てカイロ、携帯トイレなど
  • 衛生・健康用具・・・タオル、ティッシュペーパー、歯磨き用具、マスク、救急箱、トイレットペイパー、着替えなど
  • その他・・・紙おむつ、生理用品、粉ミルクその他それぞれに欠かせないもの

災害時の連絡方法は?

大きな災害が起こると携帯電話も繋がりにくくなります。そうした時にどのようにして家族と連絡を取ればいいのでしょうか。何も話し合っていないと、お互いに連絡の取れない時間がどれほど長く感じられる事でしょう。「災害用伝言ダイヤル」は震度6弱以上の地震や大規模な風水害などの災害が発生した場合に被災地とその他の地域の方々との間で安否情報などの確認ができるNTTが提供するシステムです。災害用伝言ダイヤル「171」と覚えておいてください。その他にも各携帯電話会社でも災害時用のサービスが用意されていますので、確認してみましょう。災害用伝言ダイヤルの利用方法については弊社コラム「東大和市防災マップ」に詳しく書いてあります。

避難所、避難場所、広域避難場所の違い

ハザードマップには普段耳慣れない言葉が並びます。その中でもここでは避難所、避難場所、広域避難場所について説明します。

避難所

地震などにより家屋の倒壊や焼失などで被害を受けた方、または現に被害を受ける恐れがある方が、一定の期間避難生活をする場所です。ここでは、飲料水やトイレなどを備えていて、一次避難所とも言います。具体的には、小中学校や公民館などの公共施設が指定されています。「寝泊りができる」というのが何よりの特徴です。

避難場所

地震などによる火災が発生し、地域全体が危険になったときに避難する場所で、火災がおさまるまで一時的に待つ場所です。基本的に食料や水の備えはありません。具体的には、大規模な公園や緑地、大学などが指定されています。避難場所で防災情報を聞きながら次の行動を判断します。寝泊りする事はできません

広域避難場所

大地震などにより発生した火災が延焼拡大し、地域全体が危険になったときに避難する場所のことです。その大きさは火災の 輻射熱(ふくしゃねつ)から身体を守るために、概ね 10ヘクタール(東京ドーム約2個分)以上が必要だとされています。具体的には大規模な公園や団地、大学などが指定されており、通常町会・自治会などの単 位で地区割当があるのが一般的です。近隣を見渡してかなり広大な領域を必要とします。

立川市の広域避難場所

  • 国営昭和記念公園・・・立川市緑町、泉町地内及び昭島市郷地町、福島町地内
  • 二中一帯・・・立川市曙町3丁目、国立市北(都立立川国際中等教育学校周辺)
  • 多摩川河川敷・・・立川市富士見町6.7丁目地先、柴崎町5.6丁目地先、錦町5.6丁目地先

>参照「 立川市防災マップ詳細

国立市の広域避難場所

  • 都立立川国際中等教育学校周辺(立川二中一帯)
  • 一橋大学構内・・・東京都国立市中2-1
  • 中央郵政研修センター・・・東京都国立市西2-18-4
  • 谷保第三公園周辺・・・東京都国立市富士見台2-34他
  • 東京女子体育大学構内・・・東京都国立市富士見台4-30-1
  • 多摩川河川敷公園・・・東京都国立市谷保9544先

>参照「国立市防災マップ詳細

国分寺市の広域避難場所

  • 情報通信研究機構・東京学芸大学一帯・・・小平市上水南町4-1・2・7、小金井市貫井北町4-2
  • 小平市中央公園(小平市)・・・小平市津田町1-1
  • 史跡武蔵国分寺僧寺跡一帯・・・国分寺市西元町2-1~2
  • 都立武蔵国分寺公園・・・国分寺市泉町2丁目、西元町1丁目
  • けやき公園・小平南高校一帯(小平市)・・・小平市上水本町6-21-22他

>参照「国分寺市防災・ハザードマップ詳細

東大和市の広域避難場所

  • 上仲原公園・・・東大和市向原1-1
  • 桜が丘市民広場・・・東大和市桜が丘2-142-2
  • 都立東大和南公園・・・東大和市桜が丘2-106-2

>参照「東大和市防災マップ

府中市の広域避難場所

  • 武蔵台緑地・武蔵台少年野球場
  • 市民球場・市民陸上競技場・都立農業高等学校
  • 多摩川緑地、住吉地区
  • 郷土の森サッカー場・郷土の森第2野球場
  • 都立多磨霊園・都立武蔵野公園
  • 都立府中の森公園
  • 都立武蔵野の森公園・朝日サッカー場
  • 多摩川緑地、是政・小柳町地区
  • 多摩川緑地、押立地区

>参照「 府中市地震防災マップ詳細

災害対策本部

災害時、市役所は対策本部となり陣頭指揮に当たります。市役所からの情報をもとに次のどのように行動すべきか判断する事になります。ここ最近で言うと東京都知事が毎週のように温泉地に向かい、危機管理に対する意識を問われる場面がありました。その後諸々の疑惑によってついには辞任に追い込まれたわけですが、災害時に各自治体首長が果たす役割は決して小さくないという認識を私達も持たなければならないという一例でした。災害時に被害を最小限に食い止めるよう八方手を尽くすべきなのが彼らだからです。それと同時に私達も防災に対する意識を高め、地域社会とともに、自己・家族の身を守れるような社会づくりをしていかなければならないのです。

2016年07月01日

管理組合への申請

マンションのリフォームをする場合には予め管理組合などにリフォームの申請を行わなければなりません。それぞれの管理組合で定める申請様式に則って、計画的に行わないと工程通り工事を進められない場合があります。

管理人さんにご挨拶

リフォームを行う前にまず最初に行うのは管理人さんへのご挨拶です。その際リフォームを行いたい旨伝えると、リフォームについての注意事項等教えてくれます。注意事項を書いた用紙をもらえることもあり、何はともあれまず最初に行うべき事となります。もちろん前提として見積もり書を提出し、工事の依頼をいただいていなければいけませんが。管理人が置かれていない場合には管理会社等に連絡してリフォームについての注意事項を聞きます。

管理規約・生活細則等調べる

マンションにはそれぞれ管理規約が定められています。その他に生活細則等、管理規約を補完する決め事があればそれも調べます。管理人さんや管理会社からリフォームについてのルールを教えてもらった場合にはここまでする必要もないのですが、ルールがあいまいな場合には事前にしっかり調べておかないと工事中に思わぬ事態に遭遇してしまう事もあるので、慌てずしっかりと準備する事が重要です。

申請書類の作成

リフォームの申請では申請書に記入する以外にも仕様書や図面など関連書類も併せて提出する場合があります。必要な書類を作成し、管理組合等に提出したらあとはその審査を待ちます。途中問題があれば連絡があり、適宜修正を迫られる事もありますが、最初に調査をしておけば概ねそのまま申請が認められます。ここで注意したいのが、申請から認可までの期間が各マンションごとに異なるという事です。申請後翌日に認可される事もあれば、2週間前後かそれ以上かかる事もあります。これはもう「郷に入れては郷に従う」以外ありませんので、そうした事を想定して工程を組まなければなりません。

注意すべきは

マンションのような集合住宅では特に音と作業時間、そして共用部の養生について注意しなければなりません。こうした事は管理規約等にリフォームについての決まりごとが記載されているので、それをしっかりと確認しておくのが基本です。作業時間を勝手に8時から19時までなどと定めて工程表を組もうものなら、そもそも申請は下りませんし、申請書類に反して時間外作業をすればクレームの元となります。リフォームではどうしても音が出てしまいます。それでも規定時間ならばと周囲も我慢して下さっているのですから、ルールをしっかり守るのは当然と言えば当然なのですからね。そして、工事の性質上どうしても出てしまう音であっても出来る限り騒音を軽減する努力は必要です。作業に関わる者全体の意識を高める企業努力も求められるわけです。

音について

作業中の音意外にも気を付けないといけないのが遮音性能です。フローリングを張り替えたり、間取り変更によって新規にフローリングを張る場合には、これまたルールに則って用いる建材を選定しなければなりません。多くのマンションでは遮音等級についての規則があるので、一定以上の性能を持つフローリングを選定します。よく見られるのは「遮音等級LL45以上」という規定です。LL40、LL35と数字が低くなるにつれて、遮音性能が優れます。当然性能が高い分、費用も上がると思っていただいていいでしょう。

作業時間について

作業時間については定められたものを当然守ります。開始が何時からなのか、終了が何時までなのかが我々業者にとっては切実な問題となります。厳しい所だと9:00~17:00までの実質7時間しか作業ができない事があり、より長い期間が必要となるばかりでなく、人件費も嵩んでしまうというなんとも業者泣かせのマンションもあります。また、日・祭日に作業できないのは仕方ないにしても、土曜日まで作業できないマンションもあります。リノベーションのように長期に渡る工事では、週5日しか作業できないとかなりの長期となる可能性があります。

共用部の養生について

リフォームでは解体によって出た廃材の搬出、建材や住宅設備機器等の搬入などを行います。その際に共用廊下やエレベーター、階段を使用する事になるのですから、そうした共用部の養生を行います。運搬中にエレベーターを傷つけたりしないよう、エレベーター内をプラベニや青ベニなどで養生します。共用廊下はシートなどで覆い、毎日作業終了後に簡易清掃をします。

ご近所回り・工程の周知

工事開始前には近隣公園住人の皆様にご挨拶回りをします。工事のお知らせをタオルなどと一緒に配布して、工事期間中のご協力をお願いするのです。そして、共用部の掲示板等目立つところに工程表を掲示し、工事の進捗に合わせて適宜お知らせを配布・掲示します。ご挨拶回りについて、業者のみならず施主さんも行った方がいいのかというご質問をよく受けます。これについては、「業者だけでも大丈夫ですが、施主さんもなさった方がより丁寧です」とお答えしています。工事中のクレーム等は基本業者にくるものですが、施主さんに直接来ることもあります。中には「本人が挨拶に来もしないで・・・」と文句を言うご近所さんがいらっしゃいますので、できれば施主さんもご挨拶回りされた方が無難は無難です。

2016年07月27日

東村山市ベランダ交換、漏水解消工事請負顛末

きっかけはキッチンの床がブカブカしてきた事でした。床下で異常が起こっているという事で施主さんが他社さんに見積もりを依頼したそうです。その後もう一社相見積をとったところで、値段的に高額であるとの事で、私共にご相談がありました。一旦は多忙を理由にお断りしたのですが、わざわざ事務所までお越しいただいたためよくお話を聞くと、前二社の出した見積もりがてんで見当はずれであると私は感じたので、そのようにお話ししたのです。
床下までもぐって写真つきの報告書までこさえて、それらの業者さんはきちっとした報告書を提出していたのですが、それを私も見せて頂くと、確かに土台と柱が腐食しています。その原因を流し台の排水が逆流したためという判断の元、見積書を作成していたわけです。床をめくり土台や柱を補修し、流し台を交換し・・・というまったくの内装工事です。

でも私の経験則からは、漏水の原因はその大部分が外部からの水の浸入であって、配管が原因となるのはむしろまれです。
腐食している柱の外部がどうなっているのかをお尋ねすると、ちょうどベランダの下に当たるというのです。
そうなるとベランダあるいはそちら側の壁に問題がある可能性が高いと考えるのが普通ですし、一度ベランダを見たいと申し上げました。

数日後現地に赴きベランダを拝見する事になったのですが、案の定、鉄骨部分が朽ち果て水が内部に入り込んでいる形跡がありました。つまり、ベランダから入り込んだ水が柱を伝って土台付近を腐食させたのでしょう。
1階に下り、庭から外にでて外壁を確認すると、土台の外側にシミがあり、水が回っているのを証明していました。
施主さんに、そもそも内部の床や土台の工事をする前に、ベランダ回りを撤去してそこを処置しないと原因を放置したままになるのですからいずれまた同じように床が腐ってきますよ!と申し上げました。
他社さんより安く工事できないかというそもそものご依頼がありましたが、「すみません、見るべきところを見過ごしているので、うちでリフォームしたら別工事のしかも結構な大事が加わるので、かえって高くなってしまいますけど・・・」と正直にお話ししました。

施主さんにしても私が申し上げている事が理解できるため、それは仕方ないという事となり、私共に任せていただける事となりました。

ベランダ工事の為足場を建て、昨日ベランダの解体が終わったので、朝様子を見に行くと、柱がとんでもないことになっていました。土台付近の柱が傷んでいると思っていましたが、1階の天井近くまで柱が虫食いだらけでした。もはや柱としての用をなさず、壁で何とか崩れずにいたという有様でした。

今朝施主さんにもご確認いただくと、旦那さんも驚いておられました。


柱が腐り、シロアリが二回まで食い進んでいます。

 

一回天井部分の柱。もはや柱に見えないほど朽ち果ててます。

これはしっかりと柱を補強しないといけないですね・・・。

2016年07月30日

多摩都市モノレールの延伸

多摩都市モノレールは平成10年11月27日に「立川北~上北台」間、次いで平成12年1月10日に「多摩センター~立川北」間が開通し現在に至ります。地元では多摩モノレールと略される事が多く、お客様よりどっちが本当なの?と質問される事があります。多摩エリアを南北に縦断する貴重な路線として、ターミナル駅への連絡などに利用されされます。

延伸計画

多摩都市モノレールについては以下の三つの延伸計画があります。

上北台-箱根ヶ崎

この区間については既に計画が進められていて、新青梅街道沿いの店舗などが徐々に閉まり、用地確保が進んでいます。一期~三期までに分けて順次着工していくようです。

多摩センター-八王子

多摩センターから西進し、唐木田・南大沢・京王片倉を経て八王子までの路線については、
運輸政策審議会答申第18号では「今後整備について検討すべき路線」とされており、導入空間の用地確保が進んでいる。

多摩センター-町田

多摩センターから南進して町田までの路線についても、
運輸政策審議会答申第18号では「今後整備について検討すべき路線」とされており、
すでに多摩市内の全区間と町田市の一部区間で導入空間が確保されている。
町田市では延伸の機運を高めるため、2013年2月に多摩都市モノレール町田方面延伸協議会が設立された。

武蔵村山市に念願の鉄道が!

ご存知の通り武蔵村山市内には鉄道が通っておりません。つまり、上北台から箱根ヶ崎まで多摩モノレールが延伸すると念願の鉄道が通るという事でもあります。多摩モノレールは10分おきに運行し、遅延もほとんどありません。通勤・通学で西武線や中央線に出たい人にとってはとても便利になる事でしょう。用地確保は大変ですからまだまだ時間はかかるでしょうが、一日も早い開通を願うばかりです。

2016年08月18日

トトロの森狭山丘陵

狭山丘陵は東京都と埼玉県の都県境にあり、東京都側は東から「東村山市」「東大和市」「武蔵村山市」「瑞穂町」の4市町村に跨るほぼ東西に長い丘陵地です。山口貯水池(狭山湖)、村山貯水池(多摩湖)という人造湖があり、周辺の自然環境とともに保全されています。

映画トトロで有名に

狭山丘陵はスタジオジブリの映画「トトロ」の舞台として知られます。狭山丘陵は開発によって徐々に自然が失われていく状況でしたが、この映画トトロに出てくるような里山を守りたいという機運が高まり、トトロの森を守ろうという運動に繋がったのです。現在は「東京都立狭山自然公園」として東京都環境局によって保全・管理されています。

東京都立狭山自然公園

東京都東大和市・武蔵村山市・西多摩郡瑞穂町に広がる自然公園。自然公園とは、優れた美しい自然の風景地を保護していくとともに、その中で自然に親しみ、野外リクリエーションを楽しむことができるように指定された公園です。土地の所有に関わらず地域を指定するため、国や都有地だけでなく民有地も含まれています。狭山自然公園はほぼ東京都側の狭山丘陵一帯の大きなものですが、エリアごとに幾つかの都立公園を内包します。

トトロの風景が残るのは主に東京都側

開発によって木は伐り倒され、山は削られ、丘陵の中に道が通り、そして大きな住宅地が生まれました。このままではトトロがいるようなノスタルジックな里山が消えてしまう。そんな危機感を感じた人たちが募金を集め、少しずつ地権者から土地を買い取り保護したと聞いています。豊かな自然が残っているのは実は東京都側です。埼玉県側は開発によってその大部分が失われてしまいました。

山口貯水池と村山貯水池

山口貯水池、村山貯水池は都民にとっての貴重な水がめとして大切な役割を担います。山口貯水池は狭山湖、村山貯水池は多摩湖とそれぞれ呼ばれていて、地元の人達にはどちらかと言えばその通称の方が馴染み深いでしょう。東村山市には多摩湖町と言う住所もあります。里山の風景を未来に残そうと立ち上がった市民の声が自然公園と言う形で結実したのですが、この人口湖があった事も自然保護に影響したと私は思っています。

狭山丘陵の都立公園

狭山公園にある都立公園マップ

東京都立狭山自然公園内にはエリアごとに幾つかの都立自然公園があります。これまでは東から都立八国山緑地(はちこくやまりょくち)、都立狭山公園、都立東大和公園、都立野山北・六道山公園の四つでしたが、新たに中藤公園が加わりました。豊かな自然が映し出す里山の風景が訪れる人の心を癒します。

都立八国山緑地(はちこくやまりょくち)

八国山緑地マップ

狭山丘陵の東端に位置します。トトロの舞台となったのはこの一帯だと言われています。都県境を挟み東京都側は緑地ですが、埼玉県側は住宅地です。東村山市にあります。

八国山緑地の名は、上野、下野、常陸、安房、相模、駿河、信濃、甲斐の八カ国の山々が眺望できたことに由来すると言われています。また、このあたりは、鎌倉時代の古戦場といわれ、山頂には、源氏の武将・新田義貞の武蔵野征討を偲ぶ将軍塚が建立されています。 この緑地と線路を挟んで隣接する「北山公園」は花菖蒲の名所として知られ、6月になると菖蒲まつりが開催されます。

アクセス

この公園には駐車場がないため、西武園線西武園駅から徒歩という事になります。

東村山駅から西武園駅までの間では、車窓から都立八国緑地が見えているので、位置の確認をしておけるでしょう。西武園駅北東にある「西入口広場」まで徒歩5分です。車で行きたいならば東村山市の青梅街道沿いにコインパーキングが幾つかあるので、そこに停めて歩いていけばいいでしょう。北山公園を目指していけばすぐ目の前に八国山緑地が見えます。ハナショウブが見ごろを迎える時期だと北山公園に臨時駐車場が設けられるので、そこを利用できるかもしれません。

都立狭山公園

都立狭山公園と都立東大和公園マップ

都立八国山公園の南西に位置し、多摩湖の堤防と一体となっています。堤防は一見すると湖にかかる橋の様で、西に目をやれば多摩湖が、東に目をやれば狭山公園として保全される里山の風景が望めます。

都立狭山公園は南北に長く、西武多摩湖線武蔵大和駅から西武遊園地駅までの区間がすっぽり入ってしまうほどの長さです。ほぼ中央付近の雑木林の中に宅部(たっちゃん)池があり、丘陵から湧き出す水が流れ込んでいます。

アクセス

  • 西武多摩湖線「西武遊園地」駅徒歩5分
  • 駐車場:無料(駐車場45台分)東京都東村山市多摩湖町3-17-19 利用時間 9:00〜17:00
  • 身障者用駐車場(2台)東京都東村山市多摩湖町3-17-19

都立東大和公園

都立狭山公園と都立東大和公園マップ

東大和公園は、多摩湖の南にあり、狭山丘陵では最も美しい雑木林の残る場所です。昭和40年代後半に団地開発が計画された際に、多くの市民が東大和市とともにこの里山の自然を守りたいと東京都に働きかけ、都立最初の丘陵地公園として開園しました。それ以来、市民団体が長年、自然観察や植生の調査を行い、公園管理者と意見交換しながら雑木林の手入れに取り組むなど、多くの人の里山への思いによって守られています。

園内は「かんじるエリア」、「まなびのエリア」、「はぐくむエリア」の3つに分けられており、それぞれに魅力のある雑木林の姿に出会うことができます。魅力的な里山の森の風景を画像と共にご紹介している「東大和公園」 をご覧いただけると、その魅力を知って頂ける事でしょう。

開発による消失をからくも免れた経緯を持つため、住宅街にポツンと現れる森です。駐車場がないため公共交通機関を利用してアクセスする事をお勧めします。

アクセス

  • 武蔵大和駅から青梅街道を通るルート武蔵大和駅から青梅街道を通るルート。武蔵大和駅から青梅街道に出て、道なりに西に向かいます。しばらく歩き西武信用金庫のところで路地に入り北西に進みます。東やまと20景に選ばれている円乗院を目指します。院乗院口まで徒歩14分(約925m)の距離です。
  • 都立狭山公園駐車場からハルゼミ口に至るルート都立狭山公園駐車場からハルゼミ口に至るルートです。都立狭山公園駐車場を出てほんの少し西に歩くと南西に下る道があります。進行方向右手(東側)に林を見ながらしばらく歩きます。十字路を越えると一つ目の小川があり、さらにその先にある小川を渡って、西に進んでいくと丘が見えてきます。ハルゼミ口に至る徒歩11分(約726m)の道のりです。
  • 立川駅からバス 『塩釜神社』停歩10分
  • 東大和市コミュニティバス「ちょこバス」内回り 東大和公園入口停歩0分

都立野山北・六道山公園

都立野山北・六道山公園マップ

都立狭山自然公園の西端にあり、武蔵村山市と瑞穂町にまたがる都内最大級の都立公園です。雑木林と谷戸(丘陵に切れ込んだ谷間)の組合せによって、豊かな自然が残されています。「都立野山北・六道山公園」の一角には武蔵村山市の市立野山北公園と、瑞穂町の町立六道山公園があります。

ウオーキングコースが整備され、要所要所に番号札や案内板があるので初心者の方でも利用しやすいです。それぞれ40分前後で歩けるコース設定なので時間や体力と相談しつつチャレンジしてみてください。 広大なこの公園は一日ではとても回りきれません。ウォーキンを楽しむにしても何回かに分けた方が無理なく楽しめます。幾つかのブロックで考えてみましょう。

案内図は公園内の駐車場や管理事務所においてあるのでそれを利用するといいでしょう。また、ホームページ上からもダウンロードできます。

市立野山北公園エリア

市立野山北公園エリア

東端に位置し、付近には「歴史民俗資料館」「かたくりの湯」「アスレチック」「野山北公園プール」などの施設が集まっています。グランド横に大きな駐車場があるのでそこを利用すればいいでしょう。野山北・六道山公園の駐車場は幾つもたくさんありますが、利用時間があるのでご注意を。時間外だと駐車場に入れません。このグランド横の大きな駐車場は特に時間の制限がないので早朝から歩きたい人にはおススメです。

市立野山北公園」は入口部には市民プールがあり、西に向かって広がっています。釣りのできる池など幾つかの池を通り抜けると、里山体験エリアとなり、水田などが見られます。また、かたくりの群生地として知られ、見ごろになるとカメラを持った見物客が数多く訪れます。グランドの横にトイレがあります。駐車場は無料。

村山市総合体育館・総合運動場第一運動場エリア

村山市総合体育館・総合運動場第一運動場エリア

武蔵村山市の体育・運動施設のあるエリアで、赤坂駐車場(普通車34台駐車可・身障者4台)を利用できます。駐車場は無料。目の前にトイレがあります。湿地帯がすぐ目の前で、丘陵地から流れてくる水が流れ込んできています。四季折々の動植物を楽しめます。

里山民家エリア

里山民家エリア

かつて日本中によく見られた里山を復元した里山民家周辺のエリア。無料駐車場有(普通車40台・身障者2台)。里山に溶け込んだ茅葺き屋根の古民家から田んぼや果樹園などがボランティアの協力のもと形成されています。そのまま狭山丘陵の森の中に入っていき、ウォーキングできます。お時間があれば「武蔵村山市里山古民家」で詳細をご確認ください。

町立六道山公園エリア

町立六道山公園エリア

西端に位置するエリア。駐車場もいくつかあるのでそのどれかに車を停めてトトロの森に分け入るといいでしょう。石畑駐車場(普通車23台・身障者1台)、天王山東駐車場(普通車19台)、夕日台駐車場(普通車2台・身障者2台)、天王山遊歩道駐車場(普通車23台・身障者2)、峰田駐車場(普通車16台)、西口駐車場(普通車27台・身障者1台)。天王山駐車場付近には「夕日台多目的広場」や「夕日台遊具広場」があるので一家そろってハイキングなど楽しめます。

中藤公園

平成28年に新しく開園したばかりの公園で、狭山丘陵の中央南部に位置しています。西に野山北・六道山公園、東に東大和公園や狭山公園といった都市公園・緑地があり、北側の多摩湖(村山貯水池)を含めた、狭山丘陵の水と緑のネットワークを形成するうえで重要な役割を担っています。

実は最近までこの公園の事は知りませんでした。私は時々この辺りに出かけるのですが、そう言えばだいだら法師の足跡への遊歩道が通行禁止になってなにやらやってるなぁと思っていましたが、この公園の整備が行われていたのですね。近いうちに取材に行ってこようかと思います。
園内は、クヌギ、コナラを中心とした雑木林で、多様な生きものが生育できる自然豊かな環境のようです。また、開園予定の谷戸には、番太池、赤坂池などのほか、大多羅法師の井戸、吉祥山など歴史・文化資源も有しています。

中藤公園はまだまだほんの一部が開園しただけで、今後整備が進められる中で段々と規模を拡大していきます。とりあえず、近況を「平成28年に開園した中藤公園」でご紹介しておりますので、お時間があればご参照ください。

2016年10月30日

自然豊かな根川緑道

立川市の南部には「根川緑道」と言う遊歩道があります。その名の通り「根川」に沿って整備された細長く伸びる公園です。。残堀川遊歩道から分岐するようにスタートしているので、残堀川の水を引いているように見えますが、実は違います。スタート地点からコンコンと湧き出す湧水によってできた小川なのです。地形上立川崖線から湧き出したのかな?と考え調べてみるとそれも違いました。立川市内にある下水処理場で浄化した水を湧水として流しているのだそうです。

根川緑道は東西1.3キロの細長い公園

根川緑道は湧水口からほぼ南東に伸びる全長約1.3キロの小川に沿った緑道です。全体を「生物」「遊び」「休息」「散策」の4つのゾーンに分け、それぞれのテーマごとに景観作りがなされています。

根川緑道

 

A・Bゾーン

水生生物や水鳥などを間近で見られる「生物」とのふれあいが楽しめます。湧水口からモノレールが通る都道149号線までがAゾーン。この149号線の向う側(東側)から新奥多摩街道あたりまでがBゾーンとなります。

根川緑道の開始地点

残堀川遊歩道からの分岐点。左手に根川緑道が伸びています。

湧水口

根川の起点。湧水口より水が湧き出して根川の流れとなります。

Aゾーン

Aゾーンは新奥多摩街道からすぐアクセスできる場所で、人が多く集まるエリアです。

芝崎橋の東側がB

柴崎橋から東側がBゾーンです。柴崎体育館があるエリアです。

立川市柴崎体育館

柴崎体育館

新奥多摩街道をくぐるとCゾーンへ

Bゾーンはここまで。新奥多摩街道をくぐるとCゾーンへ。

細くなった根川

BゾーンからCゾーンへの区間は根川も細い水路みたいになります。鯉がぎっちぎち状態です。

Cゾーン

根川緑道が新奥多摩街道と交差する根川橋をくぐると、水辺より遊歩道の敷地が広く取られた「休息」エリアのCゾーンに入ります。

大池

Cゾーンにある大池。ここは「カワセミ」の撮影スポットです。この時も三脚を立てたカメラ愛好家が6人ほどいました。

甲州街道をくぐるとDゾーンへ

甲州街道と交差する地点。日野橋の直前にある「よしみ橋」をくぐるとDゾーンです。

Dゾーン

甲州街道と交差するよしみ橋下のトンネルをくぐり抜けると、水辺の景色はがらりと変わります。水路は昔の姿を留めた根川の風景となり、岸辺に生えている古木の桜が川面の上に枝葉をのびのびと広げている。遊歩道は川沿いの一本道となり、その南側には野球場と陸上競技場が建ち、歩く人もまばらな静かな遊歩道を自転車なども走り抜けていきます。この「散策」エリアのDゾーンは、東京都が計画した「武蔵野の路」是島・昭島コースの一部でもあり、サイクリングも楽しめます。

Dゾーン開始地点

Dゾーンの開始地点です

右手(南側)に立川市営の野球場と陸上競技場

Dゾーンでは川幅も広がり雰囲気が変わります。南側には野球場と陸上競技場があります。

貝殻坂橋

貝殻坂橋

貝殻坂

貝殻坂。ここを下った河原にかつて舟の渡し場があったそうです。

多摩川に合流

多摩川に合流しました。

多摩川から望む富士山

多摩川から望む富士山

根川緑道の変遷

  • かつ根川は、立川段丘の崖線からしみ出る湧水を水源として多摩川に注ぐ小川だったそうです。最初に私が予想したのもまんざら見当外れではなかったようですね。崖のあるところ水が湧き、その湧き水が小川を作るという地形は立川・国立・国分寺の各所で見られる風景ですから。
  • 当時は水田を潤し、水車を回し、河畔にはアユの料亭もあった。
  • その後、残堀川との合流、多摩川への流路変更、井戸水供給による水路の整備などが行われた。
  • 1992(平成4)年-93年に改修され、立川市錦町下水処理場で浄化した水を流した。
  • 水生生物や植物、清流魚が生息できるほどの水質を維持。
  • 流れは細くなったり、広くなったり、池をつくったりと変化に富む今の姿となった。

根川緑道の鳥達

根川緑道には鴨やサギなどたくさんの鳥が集います。中でも渓流の宝石と呼ばれるカワセミは美しくかわいらしいので運が良ければ見れるかもしれませんよ!。

根川緑道の鴨

すぐ手が届きそうなところに鴨がいます。静かに眺めていれば、飛び去ってしまう事もありません。

美しいカワセミは小さいけれど優秀や飛行者です。ヘリコプターのように水上でホバリングして獲物をゲットします!不似合なくちばしがかわいい(^_^;)

四季折々の自然

緑道沿い植えられた多種多様な植物が一年を通して楽しめます。春の桜、秋の紅葉。何度言っても楽しい所です。

秋の紅葉

 

2016年12月14日

完成前の物件が気になる時は

お探しのエリアに新着物件が出てきた場合、多くの場合完成までにはまだしばらくかかります。更地の状態で公開される事もありますが、まだ敷地の上に古い建物が建っている時もあります。解体、造成が必要となると期間も半年程度かそれ以上かかってしまいます。住宅購入は一生に一度の高い買い物です。もちろん住み替えなどでさらに何度か不動産を売買するかもしれませんが、いずれにせよかなりの金額となるのですからしっかり検討してから買いたいものです。

ところが、完成まで待っていたら、完成を待たずに一つまた一つと終了していくという事も考えられます。希望のエリアにせっかく出てきたのに・・・様子を見ているうちに終わってしまった。次またいつ同じエリアに物件が出てくるのでしょう?すぐに出てくるかもしれませんが、出てこない可能性もあります。不動産はどのタイミングで売れてしまうのかは予想不可能です。一言で言えばタイミングの良し悪しです。そのエリア・価格帯でお探しの方が多ければ、完成前でも売れてしまいますし、少なければ完成後しばらく売れず、結果価格が下がったり・他の物件と十分に比較検討する時間が持てます。

近隣の完成物件を見て想像する

不動産は縁ものとは申しますが、同時に同じ物件は二つとありません。縁がなかったと諦めるのか、諦められないのかは購入後希望者様しだいという事になります。完全無欠の不動産はまずないでしょう。安くて、設備が充実していて、エリアも申し分ない!なんて物件があったならいいのですが、どこか希望に及ばないものの、総合的に見てメリットの方がデメリットより大きいから購入を決める事も多いはずです。

それは完成した現物を見て購入を決めるに越したことはありません。でも、これぞと思った時には幾つか方法がございます。その一つがその物件の売主さんが近隣で売り出している完成物件を内覧する事です。

もちろん、建築中の気になる物件と同じ仕様の物を見る必要があります。間取りや広さは違っても、室内がどのような内装なのかを見てある程度のイメージはできるでしょう。

ハウスメーカーのプレゼンを受ける

建築中の住宅には設計図や仕様書など「どのような家を建てるのか」についての指針があります。ハウスメーカーさんに申し込めば建物についてのプレゼンを受ける事ができます。プレゼンを受けたからと言って買う必要はもちろんありません。説明を受け、検討する材料にしていただくためのものです。建築中の物件ではどの段階にあるのかによって違いますが、用いる建材の色などを選ぶ事ができる場合もあります。

まずは一歩踏み出してみましょう

今はインターネットで物件をお探しになる方が本当に多くなりました。不動産業者と接触せずに自由に探せるのが何よりのメリットですし、わずらわしい営業もかけられなくてすみます。ただ、不動産は全てが一般に公開されるわけではありませんので、少なくとも1社くらいとはメールのやりとりでもいいので連絡をとりあった方がいいと思います。例えば弊社では非公開物件をご覧いただくには希望条件登録(会員登録)をしていただかなければなりません。

これは何ももったいぶっているわけではなくてですね、売主様の側から広告やWEBサイトへの掲載を禁止されているからなのです。そうした物件を見れないとすると、物件探しは相当不利になります。ですから、情報が過不足なく入ってくる状況だけは作っておいてください。

そして、気になる物件が出てきたら是非足をお運びください。物件案内してもらったからと言ってその物件を買わなきゃいけないわけでは決してありません。躊躇している間に終了してしまうとそれこそ逃がした魚は大きいと思っちゃうわけです。見て、判断材料を増やしたうえで「買わない」と決めたなら後悔しません。どうしようかなと迷っているうちに、終わるからこそなんかもやもやしてしまうのだと思います。是非一歩踏み出してみて下さい!素敵な住いとめぐり会えるよう、応援させていただきます!

2017年01月06日

富士山がキレイに見える場所

多摩エリアでは冬になると富士山がとても綺麗に見えます。地名に富士山を冠したところも多く「富士見町」「富士見台」「富士本」「富士町」とざっと数えただけで4つあります。さらに、富士見町は立川と東村山どちらにもある町名ですので、私がすぐ思いつくだけでも5ヵ所ある事になります。もちろん町名の由来をきちんと調べた訳ではないのですが、なんらかの因果関係があるのではないでしょうか。

立川崖線

多摩川によってできた立川市内の崖です。多摩川周辺の低地から坂を上った当りから富士山が望めます。

青柳崖線

国立市青柳のあたりにも崖があり、見晴らしの良いところから富士山が見えます。

国分寺崖線

立川崖線・青柳崖線比べずっと長く伸びる崖線です。武蔵村山市緑が丘に始まり立川市、国分寺市、小金井市、三鷹市と南東方向に縦断していきます。有名な世田谷区「等々力渓谷」もこの国分寺崖線の一部となります。大田区の田園調布あたりが南端となります。多摩エリアはもちろんのこと23区内でもこの国分寺崖線に沿って富士山が見える場所があるようです。

多摩川の橋

多摩川の橋からも富士山が見えます。私が確認しているのは日野橋と立日橋ですが、他の橋からでも見えるところがあるでしょう。

多摩モノレール

多摩モノレールの車窓からも富士山が望めます。

狭山丘陵

狭山丘陵は小高い丘となっているので幾つかのポイントで富士山を眺望できます。おススメは狭山公園内にある多摩湖の堰堤と瑞穂町の六道山公園内の展望台です。他にも見晴らしのいい場所があるか、鋭意捜索中です^^

2017年01月07日

多摩地区の梅の名所案内

立川・国立・国分寺近辺の多摩地区ではちらほら梅が咲き出しました。一足早く春を感じるには梅の花を見るのが一番です!そこで今日は多摩地区の梅の名所についてご紹介致します。

国立市谷保天満宮

国立市谷保天満宮谷保天満宮梅園
  • 住所:東京都国立市谷保5209
  • 見ごろ:1月中旬~3月上旬
  • アクセス:南武線「谷保」駅徒歩3分
  • 本数:約350本
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料駐車場あり

>>国立市谷保天満宮の梅園で詳しく見る

神代植物公園

神代植物公園の梅園
  • 住所:調布市深大寺元町5-31-10
  • 見ごろ:1月下旬~3月下旬
  • アクセス:京王線「調布駅」北口から京王バス深大寺行きで18分、終点またはバス停「神代植物公園正門前」で下車して徒歩すぐ JR「三鷹駅」・「吉祥寺駅」から小田急バス調布行きで20分、バス停「神代植物公園前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約214本(72品種)
  • 料金:大人500円、65歳以上250円、中学生200円(都内在住、在学の中学生は無料)、小学生以下無料
  • 時間:9時30分~17時(入園は~16時)
  • 駐車場:常設 228台(うち身障者用3台) 普通車1時間まで300円 以後30分毎に100円 バス2時間まで2,000円 以後30分毎に500円

>>神代植物公園で詳しく見る

府中市郷土の森博物館

府中市郷土の森博物館府中市郷土の森博物館梅園
  • 住所:府中市南町6-32
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線・JR「分倍河原駅」より郷土の森総合体育館行きのバスで6分、「郷土の森正門前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約1100本(60種)
  • 料金:大人200円、中学生以下100円、4歳未満無料
  • 時間:9~17時(入館は~16時)
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

>>府中市郷土の森博物館の梅園で詳しく見る

小金井公園

  • 住所:小金井市関野町1-31-1
  • 見ごろ:見頃は2月中旬~3月上旬
  • アクセス: JR中央線「武蔵小金井」から西武バス「小金井公園西口」下車、関東バス「江戸東京たてもの園前」・「小金井公園前」・「スポーツセンター前」下車
  • 本数:約100本(24品種)
  • 料金:無料 
  • 時間:常時開放(施設は17時まで)
  • 駐車場: 454台 普通車1時間まで300円 以後30分毎に100円  2時間まで2,000円 以後30分毎に500円

京王百草園

京王百草園梅の風景
  • 住所:日野市百草560
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線「百草園駅」より徒歩10分、京王線「聖蹟桜ケ丘駅」・「高幡不動駅」より車で10分
  • 本数:約800本(80種)
  • 料金:大人300円、小人100円
  • 時間:9~17時
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

>>京王百草園の梅で詳しく見る

東京都立小峰公園(小峰ふれあい自然郷)

東京都立小峰公園(小峰ふれあい自然郷)画像
  • 住所:あきる野市留原284-1
  • 見ごろ:2月上旬~3月上旬
  • アクセス: JR五日市線「武蔵五日市」下車
    (1)徒歩約25分
    (2)駅前バス停「武蔵五日市駅」から京王八王子(川口経由)行き「小峰公園」下車(ただし、1時間に1~2本)
  • 本数:約90本(紅梅・白梅)
  • 料金:無料
  • 時間:常時開園
  • 駐車場:なし

高尾梅郷

木下沢梅林(こげさわばいりん)
  • 住所:八王子市裏高尾町・西浅川町
  • 見ごろ:2月中旬~3月下旬
  • アクセス:JR「高尾駅」または、京王高尾線「高尾山口駅」より徒歩15分
  • 本数:約1万本(紅梅・白梅)
  • 料金:無料
  • 時間:入園自由 ※木下沢梅林(毎年期間が違うので八王子市ホームページでご確認ください)

>>高尾梅郷(木下沢梅林)で詳しく見る

国営昭和記念公園

国営昭和記念公園は一年を通じて様々な花木を楽しむことのできる場所です。広大な敷地内の至る所で花や木が植えられ、四季折々その様子を変えていきます。梅の名所は「花木園」や「こもれびの池」「こもれびの里」ですが、園路やサイクリングコースにも素敵な風景が広がっています。

梅咲く昭和記念公園サイクリングコースの風景

満開の梅を眺めながらサイクリングコースを自転車で走る。薫風と青空がとても気持ちいいです。

>>国営昭和記念公園の梅で詳細を見る

花木園

花木園は水鳥の池に隣接し、梅以外にも四季を感じるさまざまな花が咲き、季節ごとに訪れる人を楽しませてくれます。一番近い出入口はJR青梅線西立川駅から直結した西立川口です。水鳥の池を反時計回りに歩いていきます。残堀川にかかる「さくら橋」から「ふれあい橋」までの間が梅園となっており、野梅系、緋梅系、豊後系合わせて18~19種類もの品種が鮮やかな花を咲かせています

こもれびの池

砂川口のすぐ南にある池。池の周囲に咲く梅が水面に映り綺麗です。

こもれびの里

こもれびの里畑と梅園の風景

こもれびの池の南側にあるこもれびの里は、昭和30年代の武蔵野の農村風景を再現しています。立川市の有形文化財に指定されている長屋門の前にある桜が咲くととても絵になります。小さいですが梅園もあります。

河津桜

残堀川沿いのふれあい橋やむらさき橋付近が綺麗です。その他花木園売店横残堀川沿いやこもれびの池でも河津桜が見られます。

国営昭和記念公園の時間・料金・アクセスなどについては当サイト内「国営昭和記念公園」をご参照ください。

立川の株式会社いずみホームは地元密着の不動産屋です!

立川市で創立21年を超える株式会社いずみホームは地元密着の不動産屋として地域の情報を日々発信して参ります。多摩地区は武蔵野の自然がまだまだたくさん残るエリアです。身近に自然を感じられる多摩エリアで暮らしたいと思う方達を私達は応援致します!株式会社いずみホーム新築一戸建て特設サイトには仲介手数料の物件が多数掲載してございます。パソコンやスマートフォンで気軽にお探しください!

2017年02月04日

国立市谷保天満宮の梅園

国立市にある谷保天満宮、通称「やぼてん」の梅園が見ごろを迎えています。今週末も好天に恵まれたくさんの参拝客の目を楽しませている事でしょう。

今日はそんな谷保天満宮で撮った写真をご覧いただきます。

谷保天満宮

谷保天満宮は菅原道真の第三子道武が父への思慕の情から父を祀る廟を建てたことが起りとされます。交通安全発祥・学問の神として地域の人達に親しまれてきました。東日本最古の天満宮であり、亀戸天神社・湯島天満宮と合わせて関東三大天神と呼ばれます。谷保天満宮は交通安全祈願発祥の地であったりと特色のある神社ですのでお時間がございましたら、弊社ページ「谷保天満宮」で詳細をご確認ください!多摩川の河岸段丘(立川崖線)にあり、甲州街道の入口が崖の上となり、境内を進むと階段があり、崖下の本殿へと至ります。多摩エリア随所に見られる崖線は「ハケ」と呼ばれ湧水が小川となりかつての集落を支えてきました。谷保天満宮の境内にはかつて幾つもの湧水があったとされ、今も「常磐の清水」という湧水があります。境内にある弁天池はこうした湧水をあつめたものだそうで、中島には弁財天が祀られています。

谷保天満宮についてのインフォ

  • 住所:東京都国立市谷保5209
  • 見ごろ:1月中旬~3月上旬
  • アクセス:南武線「谷保」駅徒歩3分
  • 本数:約350本
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料駐車場あり

谷保天満宮の駐車場

谷保天満宮は甲州街道(国道20号)沿いにあります。車でアクセスする場合には八王子・立川方面から向かうと反対車線にあるので、新宿・府中方面から下ると入りやすいです。案外広いので20台以上は停められると思います。

谷保天満宮の白梅

谷保天満宮の梅園は駐車場から本殿に向かう途中にあります。

預保天満宮の紅梅

白梅だけでなく紅梅もあります

青空と紅梅

紅梅が青空に映えますね

白梅とメジロ

白梅の甘い香りに誘われてメジロが寄ってきます

蜜を吸うメジロ

一心に蜜を吸う姿が愛らしいですね

 

2017年02月12日

府中市郷土の森博物館の梅園

府中市南町にある府中市郷土の森博物館は常設展示室やプラネタリウムを持つ博物館本館、復元建築物、梅園や水遊びの池などがあり、府中の歴史・文化・自然が学習できるフィールドミュージアムです。

2月に入ると梅が見ごろを迎え、たくさんの人達が訪れます。広い梅園をゆっくり歩きながら綺麗な梅の花を楽しめます。園内随所にベンチがあり、甘い香りの漂う園内で休憩するといいでしょう。

府中市郷土の森博物館についてのインフォ

府中市郷土の森博物館
  • 住所:府中市南町6-32
  • 見ごろ:2月上旬~3月中旬
  • アクセス:京王線・JR「分倍河原駅」より郷土の森総合体育館行きのバスで6分、「郷土の森正門前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約1100本(60種)
  • 料金:大人200円、中学生以下100円、4歳未満無料
  • 時間:9~17時(入館は~16時)
  • 駐車場:約400台(一部自走式立体) 無料

府中市郷土の森博物館の駐車場

府中市郷土の森博物館へ車でアクセスする場合は国道20号線から東京都道18号府中町田線(とうきょうとどう18ごう ふちゅうまちだせん)通称「鎌倉街道」を南進し、関戸橋すぐ手前(関戸橋北の信号)左折、多摩川べりの道路を東に進むと府中市郷土博物館が見えてきます。駐車場へ誘導する標識に従って進めば博物館内へと進めます。

府中市郷土の森博物館梅園

府中市郷土の森博物館

大宰府天満宮の梅「鹿児島紅梅」

大宰府天満宮の梅「大和牡丹」

大宰府天満宮の梅「大和牡丹」

メジロと白梅

白梅の甘い香りに誘われてメジロが群れでやってきます。メジロちゃんその蜜は甘いかい?

ロウバイの小路

ロウバイの小路にて。ロウバイ特有の香りが鼻腔ををくすぎります。

2017年02月16日

神代植物公園の梅園

調布市深大寺元町にある488,196.52平方メートルの植物公園です。園内には約4,500種類、10万株の植物が植えられ、梅や桜の名所としても知られます。また、国分寺崖線の直下に位置し、湧水のある谷戸地形を利用しが回遊式の水生植物庭園もあります。この公園はもともと、東京の街路樹などを育てるための苗圃でした が、戦後、神代緑地として公開されたあと、昭和36年に名称も神代植物公園と改め、都内唯一の植物公園として開園されました。

神代植物公園

 

  • 住所:調布市深大寺元町5-31-10
  • 見ごろ:1月下旬~3月下旬
  • アクセス:京王線「調布駅」北口から京王バス深大寺行きで18分、終点またはバス停「神代植物公園正門前」で下車して徒歩すぐ JR「三鷹駅」・「吉祥寺駅」から小田急バス調布行きで20分、バス停「神代植物公園前」で下車して徒歩すぐ
  • 本数:約214本(72品種)
  • 料金:大人500円、65歳以上250円、中学生200円(都内在住、在学の中学生は無料)、小学生以下無料
  • 時間:9時30分~17時(入園は~16時)
  • 駐車場:常設 228台(うち身障者用3台) 普通車1時間まで300円 以後30分毎に100円 バス2時間まで2,000円 以後30分毎に500円

神代植物公園の駐車場

神代植物園に車でアクセスする場合国道20号線からだと下石原交番前の信号を北に入り武蔵境通りを北上します。東八道路からだと野崎八幡前信号を南に入り同じく武蔵境通りを南下します。公園自体はほぼ武蔵境通りに沿っていますが、駐車場は神代植物公園の信号を入った道路沿いにあります。標識に従って進んでください。

神代植物公園の梅園

梅園は神代植物公園東部にあります。深大寺門からは近いのですが、正門からだとしばらく歩きます。

梅園の梅

青い空に桃色の梅がキレイです。

紅梅

紅梅

2017年03月02日

高尾梅郷木下沢梅林

八王子市にある高尾梅郷は約1万本という圧倒的な本数の梅が楽しめます。ただ、一箇所に集中してあるわけではなく旧甲州街道沿いの約4.5キロに渡って幾つかの梅林が点在し、それらの梅林や梅の木を総称して高尾梅郷と呼ぶようです。東から順に遊歩道梅林・関所梅林・天神梅林・荒井梅林・湯の花梅林・木下沢梅林・小仏梅林があり、今回私は約1400本の梅が立ち並ぶという木下沢梅林(こげさわばいりん)に行ってきました。

車で行くも、なかなか場所が分からずにあちこちグルグルと回った挙句、やっとの事でたどり着きましたので、初めて行く方は結構苦労するかもしれません。八王子市のホームページを見ると電車やバスなどの公共交通機関の利用を勧めています。駐車場も少ないのでくれぐれもご注意ください。

また、特別解放日の期間中のみ梅林に入れます。

木下沢梅林(こげさわばいりん)
  • 住所:八王子市裏高尾町・西浅川町
  • 見ごろ:2月中旬~3月下旬
  • アクセス:JR「高尾駅」または、京王高尾線「高尾山口駅」より徒歩15分
  • 本数:約1万本(紅梅・白梅)
  • 料金:無料
  • 時間:入園自由 ※木下沢梅林期間限定で入園できます(毎年期間が違うので八王子市ホームページでご確認ください)

平成29年3月の特別開放日

期間:平成29年3月11日(土曜日)から平成29年3月26日(日曜日)まで。平日も開放されます。

時間:午前10時から午後4時まで

木下沢梅林の駐車場

住所地の記載がない為車でのアクセスはわかりずらいです。ナビだと「裏高尾町主要部」とすれば近くまで行けます。途中「高尾梅郷梅まつり」ののぼりが幾つも立っていますが、そうしたのぼりが見られなくなってもどんどん上っていきましょう!そしてトンネルを見つけたら木下沢梅林がすぐ近い事がわかります。特別解放期間中臨時駐車場が設けられます。場所は園内図(八王子ホームページより参照)でご確認ください。園内図一番下が臨時駐車場です。

トンネル

このトンネルをくぐり右手に進めば木下沢梅林

木下沢梅林の看板

木下沢梅林の看板

木下沢梅林

今回は残念ながら特別解放前の訪問でしたので入園はできませんでした

白梅・紅梅がキレイでした!

株式会社いずみホームは地域の情報を発信して参ります!

地元密着の不動産屋として立川で営業する株式会社いずみホームでは、多摩地区及びその周辺に残る自然をブログやsns等を通じて日々発信しております。ひょいと出かければ触れる事の出来る自然と共に暮らしてみませんか?立川・国立・国分寺・小平・武蔵村山・東大和市で新築一戸建てをお探しの方は株式会社いずみホーム「新築一戸建て特設サイト」をご覧になってみて下さい!仲介手数料最大無料となっております。

2017年03月09日

勝手に選ぶ多摩エリア桜の名所

多摩エリアの桜の名所を幾つかご紹介致します。厳正なるアンケートの結果とかではなく、あくまで個人的嗜好によって選んだものですので、ご参考程度でご覧ください。

国立市大学通り

国立駅南口のロータリーより南にまっすぐに伸びる道路です。一橋大学がある事から「大学通り」と呼ばれます。今年は天気に恵まれず満開とはいきませんでした。新しい順に何年か分かの写真を載せておきます。

国立市大学通りの桜2017年4月7日

2017年4月7日撮影の大学通り陸橋から写した写真です。

国立市大学通りの桜2016年4月7日

国立市大学通りの桜2016年4月7日

大学通りの桜2014年4月3日

国立市大学通りの桜2014年4月3日

  • 所在地:国立市東、中、富士見台(googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:JR中央線国立駅南口のロータリーからほぼ南にまっすぐ伸び、谷保駅北口ロータリーまで続きます。国立駅、谷保駅下りたらすぐ。
  • 本数:約340本(大学通り・さくら通り合計)
  • 料金:無
  • 時間:特になし
  • 駐車場:車でアクセスするなら駅周辺のコインパーキングを利用するしかありません。

国立市さくら通り

国立市富士見台を東西に伸びる道路。この通りも見事な桜が咲きますが、かつてほどではなくなってしまいましたね。桜の根に生えるキノコのせいで幾つもの桜が切り倒されてしまったためです。自然界では同じ種類の木が並んで立っている事はほとんどなく、そのせいで病気になりにくいのです。桜並木では一本が病気になると軒並みダメになってしまうリスクがあるんですね。

国立市さくら通りの桜2017年4月7日

国立市さくら通りの桜2017年4月7日

国立市さくら通りの桜2016年4月7日

国立市さくら通りの桜2016年4月7日

国立市さくら通りの桜2014年4月7日

国立市さくら通りの桜2014年4月7日

  • 所在:国立市富士見台(googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:南武線「谷保」駅徒歩3分
  • 本数:約350本
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料駐車場あり

残堀川(立川市)

残堀川は瑞穂町にある「狭山池公園」の池を源流として武蔵村山市、立川市内を通り多摩川に合流します。かつては工業排水などが流れ嫌なにおいのするどぶ川でしたが、今は水さえ流れない事も多くなってしまいました。途中干上がっていても、下流では立川崖線の湧き水なども流れ込むのでしょう、割と綺麗な水が流れ、カワセミなども見られます。

立川市残堀川2017年4月7日

立川市残堀川2017年4月7日 まだ7分咲き程度でした

立川市残堀川遊歩道2017年4月7日

立川市残堀川遊歩道2017年4月7日

立川市残堀川2016年4月7日

立川市残堀川2016年4月7日

  • 所在:瑞穂町、武蔵村山市、立川市(写真は残堀川下流)(googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:多摩モノレール「柴崎体育館」駅徒歩8分(約505m) 根川緑道を北上すると残堀川に合流します。そのまま北に歩いていくと遊歩道沿いにたくさんの桜が咲いています。
  • 料金:特になし
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:なし

根川緑道

根川緑道は「根川」に沿って整備された全長約1.3キロの細長く伸びる公園です。全体を「生物」「遊び」「休息」「散策」の4つのゾーンに分け、それぞれのテーマごとに景観作りがなされています。

根川緑道2017年4月7日

立川市根川緑道2017年4月7日

根川緑道2017年4月7日Aゾーン

根川緑道Aゾーンです!

  • 所在:立川市(googleMAPで確認
  • 見ごろ:4月下旬~4月中旬
  • アクセス:多摩モノレール「柴崎体育館」駅徒歩1分(約80m) 柴崎体育館を南に進むと根川緑道柴崎橋に至ります。この橋の西側がAゾーン、東側がBゾーン 詳細は「自然豊かな根川緑道」でご確認ください!
  • 本数:
  • 料金:特になし
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:なし

玉川上水

羽村の堰で多摩川より分岐し東流します。羽村市から福生市、昭島市、立川市を通り抜け、さらに東へ。途中武蔵野市で井の頭公園を横断し杉並区久我山から暗渠化、そして高井戸駅周辺で神田川に放流されます。

見影橋にて

2017年4月7日見影橋にて

請願院橋にて

株式会社いずみホームの最寄玉川上水駅南口の請願院橋にて 新築一戸建てをお探しの方は是非弊社までお気軽にお問い合わせください!徒歩4分なのでふらりご来店下さっても大歓迎です!「新築一戸建て専用サイト」には仲介手数料無料の物件が多数掲載しておりますのでお時間のございます時に是非ご覧ください。

  • 所在:羽村市、福生市、昭島市、立川市、小平市、小金井市、武蔵野市
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:東西に長く続く緑道沿いには至る所で桜が見られます。その中でも羽村の堰、小金井桜が特におススメです。個人的には見影橋の桜も好きです。
  • 本数:
  • 料金:特になし
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:

山口貯水池(通称狭山湖)

埼玉県の南中部に位置する所沢市と入間市の境界にまたがっており、多摩川の水を導水して昭和9年に東京都の水瓶として完成した人造湖です。東京都ではありませんが、立川市からは車でほんの20~30分の距離ですので、すぐにアクセスできます!北岸、南岸それぞれの入り口前にはコインパーキングがあります。

山口貯水池(通称狭山湖)

山口貯水池(通称狭山湖)南岸側 入口の広場でお花見を楽しむ人もいます

狭山湖の桜

狭山湖の桜

  • 所在:所沢市、入間市(googleMAP
  • 見ごろ:4月上旬~4月中旬
  • アクセス:西武狭山線西武球場前駅から徒歩10分 車でアクセスする場合はコインパーキングが幾つかあるのでそれを利用するといいでしょう。
  • 本数:約2万本(ソメイヨシノ、オオシマザクラ、ヤマザクラほか)
  • 料金:境内無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:有料駐車場(北駐車場・南駐車場・東駐車場で580台)

狭山公園

都立八国公園の南西に位置し、多摩湖の堤防と一体となっています。堤防は一見すると湖にかかる橋の様で、西に目をやれば多摩湖が、東に目をやれば狭山公園として保全される里山の風景が望めます。
都立狭山公園は南北に長く、西武多摩湖線武蔵大和駅から西武遊園地駅までの区間がすっぽり入ってしまうほどの長さです。ほぼ中央付近の雑木林の中に宅部(たっちゃん)池があり、丘陵から湧き出す水が流れ込んでいます。桜の名所としても知られ、公園内はもちろんの事、堰堤から眺める多摩湖を取り囲む里山や青梅街道から無料駐車場へ上る道沿いにたくさんの桜が見られます。

狭山湖入口

狭山湖入口

村山貯水池(多摩湖)

狭山公園周辺の桜並木

狭山公園周辺の桜並木

桜咲く狭山公園

桜咲く狭山公園

  • 所在:東京都東村山市多摩湖町3-17-19(googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:西武多摩湖線「武蔵大和駅」徒歩4分 「西武遊園地」駅徒歩5分
  • 本数:
  • 料金:無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:無料(駐車場45台分)東京都東村山市多摩湖町3-17-19 9:00〜17:00
  • 身障者用駐車場(2台)東京都東村山市多摩湖町3-17-19

野山北公園

野山北公園は武蔵村山市にある広さ1万8千平方メートルの自然公園です。カタクリの群生地として知られ3月下旬にはたくさんの人がこの可憐な花を見に訪れます。この野山北公園は瑞穂町にある六道山公園とともに都立公園になっておりまして、「野山北・六道山公園」と称します。狭山丘陵の西端に位置し高低差40mの変化に富んだ地形の中に、緑豊かな雑木林があります。野鳥や昆虫をはじめ多くの生物が生息し、園内には湧水も見られます。

野山北公園

野山北公園池のほとりで

釣り池前の桜

釣り池前の桜

田んぼ周辺の桜

田んぼ周辺の桜

  • 所在:武蔵村山市本町5-31-1(googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月上旬
  • アクセス:近隣に駅がないため、バスでのアクセスとなります。西武拝島線玉川上水駅、多摩モノレール上北台駅よりバス 「村山温泉かたくりの湯」で下車 徒歩4分
  • 本数:不明
  • 料金:無料
  • 時間:特になし
  • 駐車場:無料駐車場あり

小金井公園

玉川上水沿いに位置した、面積約80ヘクタール(日比谷公園の4.9倍、上野公園の1.5倍)の広大な公園です。ヤマザクラをはじめ、ソメイヨシノ、カスミザクラなど約50種、約1700本もの桜が植えられています。

小金井公園の花見

小金井公園の桜の下でたくさんの人達が花見を楽しんでいました

色々な種類の桜があって見ごたえたっぷりです!

  • 所在:小金井市関野町1-13-1 (googleMAPで確認
  • 見ごろ:3月下旬~4月中旬
  • アクセス:JR武蔵小金井駅北口→西武バス、バス停:小金井公園西口下車、徒歩すぐ
  • 本数:約1700本(ヤマザクラをはじめ、ソメイヨシノ、カスミザクラなど約50種)
  • 料金:入園無料
  • 時間:入園自由
  • 駐車場:有料駐車場有(24時間)

国分寺市姿見の池緑地

国分寺市姿見の池緑地 池の前に見事な桜があります!

  • 所在:国分寺市西恋ヶ窪1-8-7(googleMAPで確認
  • 見ごろ:
  • アクセス:JR中央線・武蔵野線西国分寺駅北口から徒歩8分
  • 本数:
  • 料金:無料
  • 時間:散策自由
  • 駐車場:障害者用1台
2017年04月08日

接道義務とセットバック

都市計画区域と準都市計画区域内においては建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が、道路に2メートル(ないし3メートル)以上接しなければならないと規定されています。

これが接道義務と呼ばれるもので、住宅や土地を購入する予定のある方は是非内容について理解しておいてください。接道義務を果たさなければそもそも建築できないわけですから、いざ住宅を建築する際に許可が下りないなんて事になりかねません。

何故接道義務が課せられるのかと言うと、万が一災害や事故が発生した場合に、間口があまりにも狭いと避難に手間取って逃げ遅れ、「二次災害」が発生する危険が高まってしまうからです。逆に言えば、建物の周囲に広い空き地があるなど安全上支障がないときには、この接道義務を満たしていなくても建物を建築できる場合もあるわけですね。

押えておきたい幾つかのポイントについて以下で掘り下げてみましょう。

接道が求められる道路について

接道義務を果たすためには「建築基準法上の道路」に2メートル(ないし3メートル)接していなければなりません。具体的には建築基準法第42条によって「道路」として認めらるための条件が定められています。詳しくは弊社特設サイトのコラム記事「簡単早わかり!建築基準法上の道路」をご参照ください。

どんな道でも接してさえいればいいや、なんて事にはならないわけですね。世の中には道路に見えても単なる通路だったり、認定外道路であったりと、見た目ではわからないものです。販売図面上にはどのような道路に何メートル接しているかは通常書いてありますが、取引に当たっては宅建業者がきちんと調査しなければならない重要項目となります。

道路の幅員について

建築基準法上の道路についてはもう一つ覚えておかなければならないポイントがあります。それは、道路の幅員が4メートル以上である事が求められるという点です。販売図面などをよ~く見ると、区画図や地盛図などに道路の幅員が記載されています。中には簡略化して書いてないものもや文字が小さすぎて判読できないものもあるのですが、実は大変重要なのですよね。

かつて車が普及する前は尺貫法によって道路幅を決める事がありました。すると4メートルに満たない2.7メートルや3.6メートルと言った幅の狭い道が存在する事になります。古くから栄えた街や昔ながらの町並みが残る場所では、車1台がようやく通れるとか、車1台も通れない道が現にあるわけです。

では、そうした街で家を建て替えるのは不可能なのか?という疑問が起こります。接道義務は更地に新たに建築する時だけでなく、建て替えの際にも当然求められるからです。答えは否です。こうした場合の救済策もきちんと用意されています。

42条2項道路

幅員が4m未満の道路であっても建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、特定行政庁の指定に基づき、敷地のセットバックによって将来的に4メートルの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

セットバックとは敷地を後退させる事で(この後詳しくご説明いたしますがここで簡単に説明すると)、幅員4メートルに足りない分を敷地を削ってその分を道路に加える事で4mに相当する状況を作り出せば建築してもいいですよ!という内容です。
これがいわゆる「法42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるものです。

セットバック

将来的に4メートルの幅員を確保するために敷地を後退させる事をセットバックと呼びます。ここでは「将来的に」という文言に注目して下さい。「直ちにとか今すぐ」とならなかったのにはそれなりの理由があります。

基本的には4メートルに満たない道の中心線より2メートル後退させればOKとなります。

道を挟んだ家同士がそれぞれに中心から2メートル分の道路幅を確保すれば、いつかは4メートルの幅員となるわけですね。ですから将来的にという文言となるわけです。

もし今すぐ4メートル分確保せよ!という事になれば先に建て替える方が損をするという事になってしまいます。「今建て替えたらうちだけが敷地削られるからもう少し我慢すんべ~か」なんて会話が聞こえてきそうですよね。それに、道を挟んであっち側、こっち側でてんでバラバラにセットバックしたなら道はおかしなことになってしまいますよね。あっちに引っ込みこっちが出っ張りでは車の通行もままなりません。

セットバックの事例

とある分譲住宅地の前面道路。向って左側の開発現場前のみ、道が広がっているのがわかります。この事例は開発行為に関連したセットバックだと思われますが、視覚的にわかりやすいので使用しました。

2017年04月22日

春爛漫の玉川上水

玉川上水緑道

春の玉川上水緑道

玉川上水は今まさに春爛漫です!鳥のさえずりを聞きながらのんびりと歩いてみてはいかがでしょうか?

おススメなのは玉川上水駅から小川橋までの区間です。新緑の木立の間を抜け、色とりどりに咲く花を横目に見ながらそれぞれのペースで歩けば、きっと心も体もリラックスできるでしょう。ゆっくり歩を運んでも40分もあれば十分です。早歩きなら20~25分程度です。小川橋からは道路沿いに北を目指せば西武拝島線東大和市駅に辿り着きます。

余裕があるならそのまま上水緑道を進み、幾つかの橋を過ぎれば西武国分寺線「鷹の台駅」に至ります。

無理なくご自分の体力を考えてウォーキングを楽しみましょう。

玉川上水駅から西に向かうのももちろんありです!拝島駅までの区間はほぼ西武拝島線と並行しているので、疲れたら最寄りの駅を利用すればよろしいのです。武蔵砂川駅、西武立川駅、そして終点拝島駅。

野鳥の宝庫、啄木鳥も

私がおススメする玉川上水駅から小川橋までの区間は実にたくさんの野鳥が見られます。ヒヨドリ、ムクドリ、シジュウカラ、ヤマガラ、ツグミ、シロハラ、カワウ、サギ、アトリ、ハト・・・そしてアオゲラやコゲラと言った啄木鳥も姿を見せてくれます。

オスのアオゲラ

鳥のさえずり、水の音、香り立つ草花など。五感を優しく包む世界がそこにはあります。是非ちょっとした時間で足を運んでみて下さい!

2017年04月24日

エネファームって何?家庭用燃料電池コージェネレーションシステムについて

最近の新築一戸建てでは「エネファーム標準装備」などの文字が躍っています。なんとなく発電がどうたらって事はわかるのですが、ピンとこない部分もありますよね。

そこで今回はこのエネファームについて取り上げます。

エネファームは家庭用燃料電池コージェネレーションシステムの愛称

エネファームは「エネルギー」と「ファーム」の造語です。さしずめ「エネルギーを作る各家庭の農場」という意味あいなのではないでしょうか。家庭用燃料電池コージェネレーションシステムだとちょっと長いですし、言いずらいですよね。そこで「エネファーム」という愛称で親しみやすく言いやすくしたのだと思います。簡単に言えば 家庭用燃料電池によって発電をしつつ、発電によって生じる熱で湯を温める給湯機能をも併せ持つ設備です。

燃料電池について

燃料電池は電気化学反応によって燃料の化学エネルギーから電力を取り出す(=発電する)電池の事を言います。エネファームでは都市ガスやLPガスから取り出した水素と酸素を化学反応させて電気をつくり出します。

水の電気分解の逆の化学反応

昔理科で習ったでしょうか?水に少量の水酸化ナトリウムを溶かし(純粋な水には電流が流れにくい為)電流を流すと水素と酸素が発生します。

元素記号で表すと水はH2Oですね。分解すれば水素H2と酸素Oに分解されるわけです。

エネファームではこれと逆の化学反応で電気生み出します。ガスから水素を取り出し、空気中の酸素と化学反応させて電気を作りだします。反応時熱を伴うため、この熱を利用してお湯を作るという給湯システムとしても機能します。

コージェネレーションシステムについて

熱源より電力と熱を生産し供給するシステムの総称であり、国内では「コージェネ」あるいは「熱電併給」と呼ばれます。つまり、発電によって生じた熱を同時に利用する、反対に熱を生じさせつつ発電も行うという言わば「一口で二度おいしい」仕組みです。

コージェネレーション

「熱」を主体に生み出す燃焼機関は、電力を生み出せる可能性があり「電気」を生み出す燃焼機関は、同時に熱を放出しています。これを互いに再利用することで、限られているエネルギー資源を最大限に活用する試みの事。

排熱利用による省エネ効果

一般的な発電システムや熱供給システムでは、利用されない熱は排熱として外気に放出するだけです。単体の設備であれば、電気エネルギーと熱エネルギーはそれぞれ40%程度のエネルギー効率ですが、発電とともに排熱を利用することで、総合エネルギー効率を約70~85%まで向上できます。

エネルギー効率が向上すれば当然省エネルギーとなりますし、環境にも優しのです。

発電方法

ガスエンジンやガスタービンと言った内燃機関、燃料電池が使われます。

燃料電池は運転温度が80℃前後のため給湯に都合がよく、騒音や振動も少ないため、家庭用として用いるのに適した特性を有しています。この燃料電池で発電を行うのがエネファームです。

ガスエンジンで発電し、そのとき出る熱でお湯も沸かせて暖房もできる家庭用コージェネレーションシステムもありますが、性能としてはエネファームほどではないようです。エコウィルという製品です。

エネファームのメリット

  • エネルギー効率が高いので省エネと電気代削減に役立つ
  • 燃料電池を採用しているため、発電時に騒音を出さない(多少騒音が出るとの声もあり)
  • 自宅で発電するため送電ロスがない
  • 発電時に二酸化炭素や有毒ガスを出さない
  • ガス会社によっては、エネファーム専用ガス料金メニューを用意しているので、ガス料金の割引を受けられることもある
  • リモコンのモニターから、リアルタイムで発電量や使用電力量を把握できる
  • 国や自治体の補助金制度が設けられている
  • 環境に優しい

エネファームのデメリット

  • 補助金制度は用意されているものの、製品価格が高い
  • 都市ガスの供給がストップすると使用できなくなる(都市ガスタイプの場合)
  • 停電時に発電できない。(停電時に発電できる機種も増えている。)
  • 発電時の排熱でお湯を温めるシステムであるため、貯湯タンク設置のためかなりスペースが必要
  • お湯が十分にあると発電してくれない
  • ガス料金は上がる
  • 太陽光発電と異なり、発電した電力を電力会社へ売電することができない
  • 無期限に使えるという訳ではなく、メンテナンスや点検を行っても寿命は最長で20年ほどである

まとめ

エネファームはエネルギー効率を大幅に向上させ、省エネ効果が期待できます。年間の電気料金が下がり、ガス料金の上昇分と相殺しても光熱費を抑える効果が期待できます(ただし、各家庭で差異が出るため導入にあたってはきちんと試算してもらい判断基準の一つにしましょう)。

エネファームの一番のデメリットは導入コストが高い事です。エコウィルやエコキュートなどでは70~80万前後の商品価格なのに対し、エネファームでは200万円前後(販売店によって違う)もかかってしまうため、年間の省エネ効果を考えても「もとをとる」のに果たして何年かかるかわかりません。その間にメンテナンス等が必要となればもとはとれない可能性があります。

導入を検討されている方はより詳細な試算をする必要がありそうです。

その点新築一戸建てで初めから設置されているような場合では十分メリットがあると考えられますね。

2017年05月02日

東村山市北山公園の菖蒲園

東村山市北山公園入り口付近からの画像

北山公園は都立八国山緑地と西武西武園線の線路を挟んで南側にほぼ隣接する公園で花菖蒲の名所として知られています。基本的に駐車場がないため、最寄駅から歩くか、青梅街道沿いのコインパーキングに車を停めて歩いていく事になります。毎年6月には菖蒲まつりが開催されこの時期には臨時駐車場が設置されるみたいですが(2017年5月24日訪問時には臨時駐車場の看板がありました)、駐車可能台数も少ないようですし車でのアクセスは避けた方が良いでしょう。。

北山公園の概要

北山公園案内図

北山公園は、狭山丘陵を背景にした約3万㎡の自然公園で、新東京百景に選ばれています。豊かな水と緑に囲まれ、初夏には300種類8千株10万本の花菖蒲が咲き乱れます。
また、園内には多くの野草が自生しており、池やその周辺には多くの野鳥が集まり、羽を休める姿などを見ることもできます。 線路を挟んだ北側には映画トトロの舞台となったとされる「都立八国山緑地」があり、綺麗な花菖蒲を見た後は、そのまま八国山緑地のノスタルジックな雰囲気を味わってみてはいかがでしょうか。

北山公園の歴史

昭和47(1972)年6月自然を主体とした市民の憩いの場として、現在の都立八国山緑地西側に「北山自然遊園」として開設されました。当初は特別な施設はなく、狭山丘陵の自然を楽しむための林道、二つの池がありました。昭和48(1973)年、現在北山公園がある場所は水田地帯だったそうで、不動産業者が土地を買収し開発が進められていました。これに対し、東村山市は昭和49(1974)年に都市計画公園にして自然環境を保全するため、土地を業者より買い戻し、残りの土地も地主と協議し用地を買収していきます。そして、昭和51(1976)年1月市の都市公園として「北山公園」を決定、51年度から五か年計画で造成を開始しました。水路・水田・水をテーマにした自然公園を目指し、菖蒲・せり・トクサなどの植栽を始めます。

昭和57(1982)年9月都民の日制定から30周年となる事を記念して選定された「新東京百景」に選ばれます。翌々年北山公園管理事務所棟内に秋津町の武藤家主屋であった「かやぶき民家」が復元され一般公開されるも、残念ながら平成11(1989)年火災により焼失してしまいました。平成元(1989)年6月東村山市制25周年記念として「第一回北山公園菖蒲まつり」が開催され、以後毎年開催されています。

北山公園へのアクセス

北山公園へは公共交通機関を利用して最寄駅から徒歩で行くと良いでしょう。少し南に青梅街道があり、割と近い場所までは車でアクセスできますが、菖蒲まつりが開催される期間は混雑が予想され、駐車できるかどうかわかりません。臨時駐車場もあるみたいですが、それほどたくさん駐車できないようですので、期間中の車でのアクセスは避けた方が良いでしょう。

西武園駅から北山公園へのアクセスマップ

西武西武園線「西武園」駅より徒歩15分(約1030m)の距離です。八国山緑地の南側を通り、線路を渡って北川沿いを進んで北山公園へと歩きます。

東村山駅から青梅街道を渡り北山公園に向かうルートマップ

西武線「東村山」駅からまずは西に向かい青梅街道を目指します。その後細い路地を北上し北山公園へと至る徒歩17分(約1121m)の道のりです。途中標識を目印に進んで下さい。

北山公園への案内標識

東村山駅からのルートでは標識に従って行けばたどり着けます。標識を見失わないよう進みましょう!

北山公園駐輪場

北山公園入り口そばにある駐車場。地元の人は自転車が一番ですね!

北川にかかる善行橋

北山公園の南を流れる北川。善行橋までくれば北山公園は目の前です!

善行橋から見た北山公園入口

橋の向こうが北山公園の入り口です!ここまで約17分。お疲れ様でした。

善行橋から西に向かって

善行橋から上流を眺めた風景です。北川は多摩湖の堰堤より流れだし、この北山公園の南を流れ、下流で柳瀬川に合流します。

北山公園内

約3万㎡もの敷地を持つ園内には水路が巡り、菖蒲田や蓮池などに流れ込んでいます。公園の背後には八国山緑地のこんもりとした里山が広がり、豊かな自然をたたえています。

しょうちゃん池

公園東部に位置する「しょうちゃん池」。アカマクミドリムシというプランクトンが生息し、涼しくなると活発な活動を始め、体内の赤い色素が増して水面が赤褐色に濁ったようになるそうです。都会の公園ではめったに見られない貴重な生物なのだと説明板に書いてありました。

花菖蒲は幾つかのブロックに分けて植えられており、その間を木製の通路が巡っています。

咲き誇る花菖蒲の一団

2017年5月24日時点では、既に咲いているのもありましたが、多くは蕾だったり、蕾もまだつけていない株もありました。種類によって咲く時期が違うのでしょうか。

色とりどりの花菖蒲の画像

色とりどりの花菖蒲が咲き乱れます

ところどころ咲いている花菖蒲

見ごろにはまだ少し早く、まばらに咲いていました。そのため園内には人気はあまりなく、静かな雰囲気で観賞できました。

ハナショウブの蕾

発電方法

これから咲こうとする蕾も見られます。

蓮池のブロックです。

三春桜表札

大きな桜の木の囲いには「三大巨桜三春桜(ベニシダレザクラ)」と書かれています。

福島県三春町の三春滝桜(みはるたきざくら)、山梨県北杜市の山高神代桜(やまたかじんだいざくら)、岐阜県本巣市の根尾谷淡墨桜(ねおだにうすずみざくらの三本の桜は「日本三大桜」または「三大巨桜」と呼ばれ国の天然記念物に指定されています。北山公園にある三春桜は福島県三春町より寄贈されたもののようです。

都立八国山緑地森

線路を覆うように立つ木々が都立八国山緑地の森です。宮崎駿監督による映画「トトロ」の舞台として知られています。現在は狭山丘陵全体を「トトロの森」と呼んだりしていますが、映画に現れる世界観などから八国山緑地が舞台だったとされているようです。

田んぼのエリア

関場橋

北山公園西端部にある関場橋

西武園駅からは関場橋を渡って入園します

西武園駅からアクセスする際はこの橋を渡って園内に入ります

東村山菖蒲まつり

平成元(1989)年6月以来毎年開催されている菖蒲まつり。第二十九回目となる今年は6月3日(土)~6月18日(日)の期間で開催されます。模擬店で東村山市内の名産品や地場野菜が販売される他、野点茶席・お囃子演舞・お琴の演奏などたくさんのイベントが行われます。10日~11日は浅草から人力車(岡崎屋)がやってくるそうです!

 

2017年05月26日

武蔵村山市里山民家

里山民家画像

里山民家は武蔵村山市岸にあります。江戸時代の母屋を新築・復元した民家と里山の自然を身近に見る事ができます。狭山丘陵から豊富に湧き出す水を引いた田んぼではめずらしい古代米も植えられ、収穫期には個性的なかかしが訪れる人をほっこりとさせます。豊かな森と畑・果樹園などが織り成す日本の原風景を一度ご覧になってはいかがでしょうか。尚、冒頭の写真は白黒加工してノスタルジックな雰囲気を表現してみました!

里山民家の概要

里山民家エリア

人里に隣接し、そこに暮らす人々によって利用されながらその影響を受けて形成された山の事を里山という。手つかずの自然という言葉からは少し遠くとも、農耕によって生計を立ててきた日本の原風景の一つなのではないでしょうか。どこか懐かしく、どこかホッとする風景の中に昔ながらの古民家が、木立に囲まれてぽつねんと立っています。里山民家の名称からはかつての里山で見られたであろう「民家」だけが浮き上がってきますがそうではありません。茅葺き屋根のかつての住居とそこに暮らしていた人々を支えていたであろう里山を再現しているという意味でとても意義深い施設となっております。そもそも里山は人の手が入りつづけなければ荒れ果て、里山とすら呼べなくなってしまいます。山に生える木をある時は薪として、またある時は建築材として利用し、伐採したり、植樹したりを繰り返しつつ、姿を変えていく中で、特有の生態系が生まれるものこそ里山です。ある場所では鬱蒼と木が生い茂り、暗い森に食らす生き物が集まり、またある場所では植えて間もない背丈の低い木が明るい森を作り、それを好む生物が集まるわけです。

電気やガス、そして水道の普及した現代では、里山を利用する機会はほぼありません。そうなるとかつてのように人の暮らしが自然と里山を育む環境は難しい。そこでボランティアの人たちが学びながら、人工的にそうした森の更新作業を行っています。日本の原風景を後世に残すために活動して下さっているのは本当にありがたい事です。主催する自治体(あるいは団体)と参加する人が作った心和む風景。

里山民家は都立野山北・六道山公園内の施設となります。

  • 住所:武蔵村山市岸2-32 (googleマップで場所を確認
  • 利用時間:9:00~16:30(3月~9月は17:00まで)
  • 休館日:年末年始
  • 駐車場:無料。駐車台数は普通車40台、身障者用2台。9:00~16:30まで利用できます(3〜9月は17:00)。

里山民家内

囲炉裏のある母屋を中心に「蔵」、「納屋」、「作業場」などがあり、母屋の北側にトイレもあります。敷地の北側に田んぼが広がり、敷地からそのまま歩いて入れます。田んぼは南北に長く、田んぼの奥は「宮野入谷戸」となります。遊歩道が整備され、広大な野山北・六道山公園内に分け入る事も可能です。

里山民家駐車場の様子

里山民家の駐車場です。駐車場はそれほどの台数は停まりません。混雑時は停めれないかも。

駐車場の前に広がる里山の風景

駐車場の目の前に広がる里山風景

里山民家の目の前には小川が流れ、この橋を渡って敷地の中に入ります。

里山民家写真

里山民家を復元したものです。

母屋の内部

囲炉裏のある母屋の内部

母屋の西側。当時の人達が来ていた衣服がかけてありました。

井戸

敷地内にある井戸。飲料用ではありません。

蔵

野の花小径標識野の花小径の様子

野の花小径。田んぼの横に伸びています。野の花が咲き、小鳥や蝶などが姿を見せてくれます。

 

里山公園へのアクセス

里山民家は正直わかりにくい場所にあります。青梅街道沿いからは見えない住宅地の奥にあるため、初めての方はすぐに辿り着けないかもしれません。駅からはバスを利用し、バス停「岸」または「市民総合体育館入口」からのルートを以下に示します。車でもアクセスできますが、台数に限りがあるため、混雑時は駐車できない可能性もあります。実際私は何度もこちらに訪れていますが、行くのは定休日である水曜日の為、土日がどれくらい混雑するかわかりません。平日なら大丈夫かなぁという感覚ですが、断言はできません。

公共交通機関でのアクセス

バス停「岸」から

バス停「岸」青梅街道沿いにあります。細い路地を行くため、迷わないようお気を付け下さい。「里山民家入口」の信号より路地に入り、須賀神社横を通り抜けていきます。

バス停「岸」からのルート
  • JR中央線 立川駅から立川バス「箱根ヶ崎駅」行(約40分)、「岸」下車徒歩10分
  • JR八高線 箱根ヶ崎駅から立川バス「立川駅北口」行(約20分)、「岸」下車徒歩10分
  • 西武拝島線 東大和市駅から都バス「青梅車庫」行(約35分)、「岸」下車徒歩10分

バス停「市民総合体育館入口」から

バス停「市民総合体育館入口」からはまず西に向かい、突き当りを北へ少し行くと「里山民家」の標識があるのでそこを西に曲がります。しばらく行くと道が狭くなりますが、そのまま道なりに進むと須賀神社が見えてきます。その横を通り抜ければ里山民家に着きます。

バス停「市民総合体育館入口」からのルート

多摩都市モノレール 上北台駅から、市内循環バス「上北台ルート」(約25分)、バス停「市民総合体育館入口」下車徒歩12分

車でのアクセス

里山民家アクセスマップ

車で行く場合は青梅街道「宿」の交差点を北に向かい、進行方向左手を見ながらゆっくり進みます。すると「里山民家」の標識が見えるのでそこを左折。そのまま直進すると道がかなり狭くなりますが、さらにスピードを落として安全運転で進むとすぐに須賀神社が見えますので、その横を通り一つ目のT字路を右折。湿地帯を左側に見ながら突き当り(小川の前を)道なりに左に折れ進むと里山民家が見えてきます。駐車場の案内板に従い駐車場に車を停めましょう!

里山民家標識

宿交差点から北上し、左折する際の目印となる標識

2017年05月29日

国立市谷保天満宮のあじさい園2017年6月

谷保天満宮あじさい園2017年6月21日撮影

谷保天満宮の西にあるあじさい園で今年もあじさいが見ごろを迎えております。甲州街道にある境内入口の鳥居からは一番奥まった所にあるため、うっかりすると見逃してしまいます。拝殿、本殿の裏側にある境内社「厳島神社」が目印です。拝殿でお参りを済ませた後、さらに奥まで進んでみましょう。

あじさい園が造られた意外な理由

天満宮と言えば梅林。これはみなさんご存知だと思います。念のためザッと触れておくと、谷保天満宮は「天神様」が祀られています。天神様と言うのは、大宰府に左遷された菅原道真の死後にわかに天変地異が起こった事から、神格化されたものと言われます。「~天神」とか「~天満宮」とつくところは菅原道真と関わりを持つと考えていいでしょう。ここ谷保天満宮も菅原道真にちなみ梅の花が植えられていて、春の訪れとともに美しい花を咲かせます。谷保天満宮の梅林では毎年見ごろを迎える頃「梅まつり」が開催されているのです。天満宮に梅林、これはいかにも似つかわしいのです。

では、同じ境内にどうしてあじさい園があるのでしょうか?菅原道真と何か関係が?そう思って調べてみると、こちらはそうした伝説や宗教的な因果ではないようなのです。しかも意外な理由がありました。

なんでもあじさいを植えたのは地元のボランティアの人達だそうです。その頃厳島神社にさい銭泥棒がたびたび現れ、めっきり荒れ果てたいたそう。周辺を整備し、見通しをよくすればさい銭泥棒もなくだろうと、有志数人で始めたのがきっかけだったようです。その後その輪が広がり、こうして素敵なあじさい園が造られたのです。地元愛を感じる素敵なお話ですね。

 

境内社がたくさん!

境内社の一つ厳島神社

あじさい園があるのは厳島神社の脇にある小山です。小山と言うかそもそも谷保天満宮が立川崖線の地形を生かした造りになっているのです。この一帯は多摩川の河岸段丘となります。多摩川は悠久の歴史の中何度かその流れを大きく変えたそうです。その度に川の流れが大地を削り大きな段差が生まれました。削られた場所は崖となり、それが線のように伸びる事から崖線と呼ばれます。表参道はその崖の上にあり、参道を歩くうちに崖下に階段で下りる事となります。つまり拝殿や本殿は崖下に配されているのです。

こうした崖からは豊かな水が湧きだし、その水が厳島神社の周辺を囲む池となっているのです。ここでも地形を生かした様が見て取れます。さて、ここまで書いてきて疑問を感じた方もいらっしゃるかもしれません。厳島神社・・・?谷保天満宮じゃなかったっけ?と思われる方、お気持ちわからないでもありません。

でもこのようにある神社の中に他の神様が祀られているのは案外多いのです。主祭神にたいして、境内で別に祀られているのを「境内社」と呼びます。ここでは主祭神である天神様にたいして、宗像三女神を祀る厳島神社です。谷保天満宮には厳島神社の他思いのほかたくさんの境内社があるのです。

第六天神社(第六天社)、三社合殿(稲荷合殿)、弁天社(厳島社)、五社合殿、三郎殿と数え上げると全部でなんと16の神様が祀ってるのです!広い境内とはいえ、多いと思いませんか?こうした境内社もお参りするとなると結構な時間となります。少しゆとりをもってここ谷保天満宮をお参りしてみてはいかがでしょうか。

もう少し詳しく見たい方は「国立市谷保天満宮」をご参照ください。

2017年6月のあじさい

では今年(2017年6月21日)に撮った紫陽花の写真をご覧ください!

 

 

 

 紫陽花も色や形様々ですね~。お近くの方是非一度参拝がてら見に来てください!

2017年05月29日

整形地と不整形地

正方形や長方形の土地の事を整形地といいます。利用価値が高いため、一般に土地としての評価が高くなります。これに対して、旗竿地、L字、三角形、崖地や傾斜地・高低差のあるの土地の事を不整形地と呼び、整形地に比べ評価が下がります。土地の購入の前にそれぞれどういうメリット、デメリットがあるのかをしっかりと理解して下さい。

評価が高く取引されやすい整形地

整形地は敷地の有効利用が可能なため、建築プランが立てやすく、ハウスメーカーなどの規格住宅や工業化住宅の建築が施工しやすいというメリットがあります。利用しやすい土地ならば多くの人にとって魅力的となりうるわけで、一定の条件を満たせば人気もでます。不動産の販売図面では特に「整形地」と記載される事もありますが、記載されない事もあります。注文建築で家を建てるつもりの方は、建てようと思っているハウスメーカーの担当者と相談しながら買うか買わないかを決めて下さい。土地は様々な法律によってどの程度の大きさ、高さの建物が建てられるのかが決まります。いざ買ってみたら思い描いていたような家が建てられなかったり、そもそもそのメーカーでは対応できなかったなんて事になったらシャレにならないですからね。

活用しにくさで評価が下がる事が多い不整形地

不整形地は整形地に比べ評価が下がるのが一般的です。各種税金を賦課する際の評価額自体が整形地より低くなりなります。不整形地の場合土地の利用に制限があるため、万人受けはよくありません。例えば三角地に家を建てるとすると、場合によってはデッドスペースが出来てしまう事があります。三角の部分を上手に利用できるなら、価格の安さが逆にメリットにも成り得ますが、これはひとそれぞれで有効活用できるか否かの判断が異なる部分ですし、ハウスメーカーが対応できない場合にはそもそも検討対象にさえならない事もあります。一口に不整形地と言っても幾つかありますので、以下で一つずつご確認ください。

旗竿地(敷地延長)

整形地と旗竿地の説明図

上図Aが整形地、Bが旗竿地です。接道義務を果たすために細長く敷地が伸びていて、まるで旗のような形状をしている事からこう呼ばれます。また、敷地が延長している事から敷地延長、略して「敷延(しきえん)」とも呼ばれます。土地は単純に接道面の長さで評価される側面があるのですが、見て下さい!ABとで前面道路に接する部分の長さが明らかに違います。敷延の場合、上図では車が停められるスペースが確保できているため、有効活用できているとは言え、敷地の利用については制限を受けておりますし、前述したように接道面がわずかなため土地の価格もABとでは、Aの方が高くなるのが一般的です。もし仮にB地の敷地延長部分がもう少し細くて、接道義務を果たすぎりぎりのラインすなわち2mしか接道していないとすると、車を停められなくなってしまいます。そうなると敷地延長部分の利用価値はぐんっと下がりますので、B地全体の評価も下がってしまうでしょう。

旗竿地は一般的な評価は整形地に劣るのですが、これも好き嫌いとも言えます。特に交通量や人通りの多い道路に面している場合、A地では終始人目にさらされます。気になるなら、目隠し用のフェンスや生垣などが必要となりますよね。その点、B地だとそもそも奥まった所に家を建てるため、人目を気にする必要はないわけです。人によっては整形地より旗竿地を好む方もいらっしゃいます。そうだとすると、整形地に比べて低価格で購入できるというのがいかにも好都合でもあります。ただし、奥まっているという事は泥棒などが侵入しやすい環境という事でもあるので、防犯対策をしておいた方がいいと思います。

L字

敷地がLの字の形をしている。整形地に比べると接道面が小さい点、土地の利用が制限される点、整形地に比べると評価が低い点は旗竿地と同じです。人目を気にする方には却ってメリットがあるのも同様です。

三角形

三角形の土地はある程度の面積がある場合にはプランニングによってデメリットを少なくする事ができますが、狭小地だと建築に際してかなりの制限を受ける可能性があります。特に鋭角の二等辺三角形の土地では諸々問題がある場合があるので注意が必要となります。制限が大きいほど需要が低くなり、取引価格も低額になりがちです。路線価はあくまで課税の目安となるもので、市場の判断とずれる事があります。要は欲しいと思えない土地ほど、周辺に比べて極端に低額となる可能性があります。

傾斜地

傾斜地に住宅を建てるためには、平坦な土地にすることが必要です。土を切り出す「切土(きりど)」や土を盛る「盛土(もりど)」、あるいはそれらの併用によって造成が行われます。切土は元の地盤が残るため比較的強度は維持されますが、盛土は元の地盤面に土砂を盛り上げたものであり、転圧しても土地が軟弱な場合には、地盤改良の費用も生じます。また、斜面の崩落を防ぐために、擁壁の設置も必要です。こうした造成にかかる費用は傾斜角度その他もろもろの属性や特徴によって異なるため実際に見積もりを取ってみなくてはわかりません。市場価格に比べると低額で取引されますが、経費が嵩めばかえって高い買い物となる可能性があります。

崖地

傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい「法地」とも呼びます。一般に傾斜度が30度以上のものを指しますが、厳密な定義はありません。 不動産広告では、土地面積のおよそ30パーセント以上が傾斜地(法面)の場合、または、傾斜地を含むことで土地利用が著しく阻害される場合は、傾斜地を含む旨とその面積を明示しなければならないことになっています。

メリットとデメリット

整形地のメリットは敷地を有効利用しやすいため、建築物を建てやすく高評価を受けやすい事。買う側にとっては敷地を有効活用しやすく魅力的に映り、売る側にとっては引き合いが多く売りやすいことがあげられます。デメリットは高額になりがちなのと、路線価応じて、税金もそれなりの金額となる事です。

不整形地のメリットは整形地に比べて低額で、場合によって税金も安い事です。買う側としては大きさ、形状などが許容範囲なら相場より安く手に入れられます。また、人目を気にせず生活する環境を好む人には、旗竿地やL字型の土地が魅力的に映り、メリットとなります。デメリットは土地活用の上で制限を受ける事から評価が下がり、売却しにくい事です。

いずれにせよ、上記メリット・デメリットは大きさや、関わる法令によって影響を受けます。土地の面積が大きすぎたり小さすぎれば、その形の如何にかかわらず、個人が求める物件とは必ずしも言えなくなります。それぞれに「程よい大きさ」である事が重要なのは変わりません。

2017年07月02日

史跡玉川上水の整備

玉川上水整備作業のお知らせ

普段私がウォーキングしている玉川上水緑道に先日から看板が立てられています。結構あちこちに立てられているのでなんだろう?と気にはなっていましたがジョギング中だったりなんだりで内容を確認するまでには至っておりませんでした。そして今日どんな内容なのかと覗き込んでみたのです。すると「玉川上水整備作業のお知らせ」という表題がふられていました。普段も時々作業員さんが下草を刈ったり、悪路を補修したりしていますが、今度のは看板まで立てて、大々的です。

毎日歩いているとわかるのですが、台風みたいな暴風の後、大きな枝が落下しそうになれば、その周辺をコーンで囲い、張り紙などして注意喚起をしています。周辺住民が親しめる緑道を維持するためには適切に手を加えないといけないわけです。今回はどんな作業をするのでしょう、具体的に見てみましょう!

史跡玉川上水の整備について~水と緑の空間を次世代へ~

史跡玉川上水の整備についての張り紙

立て看板の左上のビラから見てみましょう。以下抜粋

東京都水道局は、「史跡玉川上水整備活用計画」(平成21年8月策定)に基づき、玉川上水を良好に保存するとともに、都民に親しまれる「水と緑の空間」を形成するための整備を行ってまいります。

期間

平成22~31年度の10か年

主な整備施策

水路・法面の保全

貴重な土木施設・遺構である水路・法面(のりめん)※1の崩壊を未然に防ぐための施策を実施します。→護岸工事。樹木処理 ※1法面とは切土や盛土により作られる人工的な斜面のこと。ここでは玉川上水掘削によってできた斜面。

名勝「小金井サクラ」の並木の保存

名勝「小金井サクラ」の並木を良好な状態に保存していきます。→モデル区間を設定し、地元へ捕植適地の提供、周辺樹木の伐採・剪定※後継樹の捕植・育成は教育庁並びに地元自治体などが行います。

橋梁・緑道からの眺望確保

橋や緑道からの玉川上水の眺望を、より良く管理していきます→中低木の伐採、定期的な植生管理

区間

整備作業区間図

整備作業の区間は上図の通りです。小平監視所から浅間橋までの区間です。小平監視所は多摩川からの原水を東村山浄水場へと送水しています。小平監視所以東は昭島市の「多摩川上流処理場」の再生水が流れているのです。つまり、多摩川から引いてきた水は小平監視所で一旦全部他にやられちゃいます。それで水を総入れ替えで再生水を流しているわけです。玉川上水をもっと知りたい方は弊社コラム「玉川上水」をご覧ください。

確かにこの辺りを歩いていると、川底までとても深く、所々崩落している箇所を発見します。斜面に立つ木の根が支えている箇所、護岸工事で崩落を防いでいる箇所等散見されます。玉川上水とその両岸にある緑道はそう広くはありません。大きな崩落があった場合、人が通るスペースがなくなってしまし、緑道は消滅してしまうかもしれません。そうならないようしっかり維持管理しないといけないだろうという事を私も感じておりました。歴史的な遺構としての側面を鑑みても、手を加えるべきは加えて、後世に残す事も必要だと感じます。

玉川上水整備作業のお知らせ

玉川上水整備作業のお知らせチラシ

右上に貼ってあったお知らせです。 以下抜粋

東京都水道局は「史跡玉川上水整備活用計画」(平成21年8月策定)に基づき、玉川上水を良好に保存するとともに、都民に親しまれる「水と緑の空間」を形成するための整備を行っていきます。これらの整備作業は、水路・法面の崩壊、倒木等を未然に防止するとともに、眺望の確保を目的に実施します。

高木等の処理

法面崩落危険個所の法肩部に生育する大型化した樹木は根元から伐採し「萌芽更新」※2させていきます。

低木等の処理 ※2萌芽更新とは樹木の伐採後、残された根株の休眠芽の生育を期待して森林の再生を図る方法。

テープの色分けによる作業内容のお知らせ

伐採処理する樹木には赤いテープ、剪定処理する樹木には青いテープを巻いて知らせます、

玉川上水整備作業平成28年実施範囲と平成29年予定範囲

玉川上水整備作業平成28年実施範囲と平成29年予定範囲図

平成28年は玉川上水の南岸について高木処理を行い、平成29年は北岸について高木処理を行う予定のようです。

作業説明会のお知らせ

作業説明会のお知らせチラシ

右下に貼ってあった作業説明会のお知らせチラシ 以下抜粋

東京都水道局では史跡玉川上水整備活用計画に基づく作業説明会を以下のとおり開催します。

とき

7月28日(金) 19時~20時30分 予約は必要ありません。直接会場へ

ところ

小平市上水新町地域センター

問い合わせ

東京都水道局経理部・・・03-5320-6388

立川市公園緑地課緑化推進係・・・042-523-2111

小平市水と緑と公園課・・・042-346-9830

2017年07月18日

ひまわりガーデン武蔵村山

ひまわりガーデン武蔵村山

武蔵村山市にある「ひまわりガーデン武蔵村山」は満開時 約50万輪にもなる都内最大級のひまわり畑です。広い敷地内に様々な種類のひまわりが咲き誇り、知る人ぞ知る夏の風物詩となっています。「へぇ、こんなひまわりもあるんだ~」そんな驚きを一度味わってみてはいかがでしょうか。

ひまわりガーデン武蔵村山について

地元民ながら実は今回が初めての来園でした。何度となく車で前を通っていて、なんだかひまわりがたくさん植わってるなぁとは思っていたのですが、近場ゆえの「またそのうち暇があったら来てみよう」という気持ちから、気にはなるけどつい素通りしていたのです。ところが、今回ほんのちょっと覗いてみよう!という軽い気持ちで立ち寄ってみると、あまりの見事さにぶったまげてしまったのです。

ここは元々都営村山団地が建っていた場所です。建て替えによって次々と高層化していく中で、跡地として広大な敷地が残り、そこを利用して「春は菜の花、夏はひまわり」を植えているのです。村山団地はかつて長屋みたいな造りが大部分を占めました。所々に5階建てくらいのマンションがポツポツとあった程度だったと記憶しています。それが徐々にマンションを建てつつ、平屋に住んでいる人たちがそこに移動しながら、いつしかマンションの立ち並ぶ今の姿へと変貌を遂げたのです。平屋を高層マンションにしていくのですから当然かつて以上の収容人数を確保しながらも、敷地は余るわけです。その跡地利用としてこのひまわりガーデンが誕生したわけです。

所在

東京都武蔵村山市緑が丘1460番地

期間

2017年7月15日(土)~8月10日(木)

開園時間

9:00~17:00(※最終入園時間は16:50)

入園料

無料

駐車場

約100台駐車可能 1台300円

アクセス

公共交通機関

  • 多摩都市モノレール「上北台駅」より徒歩10分
  • JR中央線「立川駅」北口より立川バス4番のりば村山団地行き「学園」バス停下車
  • 西武拝島線、多摩都市モノレール「玉川上水駅」北口より立川バス村山団地行き又は市内循環バス「学園」バス停下車

ひまわりガーデン武蔵村山アクセスマップ

車でお出かけするときはマップを参考にして下さい。記憶を頼りに作成したものなので、多少範囲が異なるかもしれませんが、駐車場から北に続く園の配置をおわかりいただくためのものです。A~Cのブロックは私が便宜上勝手に区分けしたものです。都営村山団地の北西端に位置し、新青梅街道沿いからも見る事ができます。武蔵村山郵便局の東側にあるので、新青梅街道を下る場合には、目印にして下さい。

園内

園内は南に有料駐車場があって、そこから3ブロックのひまわり園が続きます。単一のひまわりだけでも壮観ですが、ここには見た事のない多種多様なひまわりが植えられているので、新鮮な驚きと感動を覚える事でしょう。私もまさかこれほど素晴らしい場所だとは思いもよらなかったのです。

種類を確認し、園内を隈なく回るには1時間くらいは必要となるでしょう。夏の折、炎天下で見て回るので、暑さ対策をして出かけないと大変です!私なんぞは気軽に立ち寄ったわけでして、もう本当にあなどっておりましたので、途中で暑さに負けてしまいました。まだこれから見ごろを迎える種類もありますので、次はしっかりと暑さ対策をして出かけようと思います。

ギャラリー

2017年7月19日

クラレット

クラレット。赤黒いひまわりです。

バレンタイン

バレンタインという品種だそうです。

ムーランルージュ

ムーランルージュ。なんだかオペラの曲名みたい。そういえばなんかリズミカルな配置です。

マティスのひまわり

マティスのひまわりと言うそうです。

この他にもたくさんの種類がありまして、ここではとても全部載せきれません。ごくごく一部だけご覧いただきました!

ゴーヤの緑のトンネル

ゴーヤの緑のトンネル。かわいらしいゴーヤが生ってましたよ!

2017年8月2日

スターバーストレモンオーラの写真

スターバーストレモンオーラ

バレンタインの写真

バレンタイン

咲き誇るバレンタイン

バレンタイン咲き乱れ

コング

「コング」背丈よりはるかに大きいです

ひまわりの種と雀

見ごろを終えると、雀君たちのご馳走のようです

こうしてひまわりが咲き終わると、やがて菜の花の種がまかれ、春には菜の花畑となります。お時間があれば「菜の花ガーデン武蔵村山」もご覧ください!

2017年07月21日

シャワートイレとウォシュレット

 

温水洗浄便座

ウォシュレットとシャワートイレの違いはわかりますか?

どちらも使用後にお尻などを洗い流してくれる便器です。正式には「温水洗浄便座」と言いまして、読んで字のごとく温水で洗浄してくれる便座の事を言います。便器と一体になってるように思われますが、便座部分を取り外して、交換できるようになっています。あくまで便座の事を指すのです。

実はウォシュレットというのは商品名です。便器と言うとかつては「TOTO」と「INAX」でした。今はINAXがLIXILへと改称しているため、現在はTOTOとLIXILと言う事になるでしょうか。

TOTOの商標が「ウォシュレット」、LIXILの商標が「シャワートイレ」という事になります。

4~5年前ぐらいまでは温水洗浄便座という言葉を知らなくても「ウォシュレット」と言えばわかるという人が多かったと思います。今も恐らくそうでしょう。そこに、シャワートイレという言葉が徐々に知れ渡ってきたのです。

LIXILという会社は前出のINAX以外にも、トステムやサンウェーブ、新日軽そして東洋エクステリアが統合しできた巨大建材メーカーです。今から10年くらい前の事でしょうか、当時かなりの衝撃を受けた事を覚えております。

弊社ではリフォームも行っているため、それぞれの会社とも取引がありました。もちろん直接仕入れを行うわけではありませんが、問屋さん通じて多くの商品を取り扱っておりました。

どの会社も弊社とは比べ物のないくらい大きな会社です。それが、一つに統合されたのですから、私の想像などとても及ばない規模だったのです。

シャワートイレはもともとINAXの商品でした。しかし、ウォシュレットがあまりにも有名になりすぎて、温水便座=ウォシュレットみたいな感じだったのです。そのため、どうしたってシャワートイレという名称はイマイチ認知されていなかったのです。

ところが、LIXILという総合建材メーカーが登場した事で、徐々にその名称も知れ渡っていったのです。

暖房便座と温水洗浄便座

ウォームレットという名称を耳にした事があるでしょうか。これはTOTOの商品名です。日本語表記では「暖房便座」と書きます。便座を温める機能の付いた便座の事です。

あれ?ウォシュレットも便座が暖かいのですが?と思われるかもしれませんが、ウォシュレットは洗浄機能にウォームレットの機能をプラスしているのだとご理解ください。ウォームレットはあくまでTOTOの商標なので、LIXILの場合だと「暖房便座」と言うのが本当なのですが、恐らくそれでも通じるでしょう。

袖リモコンと壁リモコン

温水洗浄便座には袖リモコンタイプと壁リモコンタイプがあります。袖リモコンと言うのは冒頭のイラストのように、リモコンが便座と一体となったタイプです。これに対して、リモコンが壁にかけられているのが壁リモコンとなります。価格的には袖リモコンの方がリーズナブルです。

ラインナップも盛りだくさん

便器にもたくさんの種類があります。和式・様式、大便器・小便器という大きなくくり。

様式便器なら便器本体・タンク・便座・手洗いと幾つかの部位で構成されています。タンクと手洗いが一体となったものもあれば、手洗い器が別に取り付けられたものもあります。

また、タンクのない「タンクレストイレ」というのもあります。

もうショールームに行くと、トイレ周りの製品を見てるだけで目が眩んできそうなほどのラインナップです。どれを選ぶかと言う事もありますが、現在のトイレスペースや設備によって設置可能かどうかなど、プロの意見を聞かないといけない部分があるので、個人で見に行くよりは業者さんと一緒に見に行った方が無難ですね。

トイレで読書をしたい人、トイレでぼんやり考え事をする人等々、理想の空間を求めて、一度ショールームに行ってみてはいかがでしょうか。ほんと面白いですよ!

2017年08月21日

給湯器のセミオート、フルオートって何?

給湯器の交換や新築一戸建て購入をお考えの方は「オート」とか「セミオート」という言葉を目にした事があるかもしれません。オートとつくからには「自動」なのだろうとある程度の想像はつきますが、何をどこまで自動で行ってくれるのかまではわかりませんよね。まして、「セミオート」となれば尚更です。

そこで今回はオートについて書きたいと思います。

セミオートとフルオート

給湯器には、セミオートとフルオートの2種類があります。

単に「オート」と言った場合、「セミオート」の事を指しています。オートという文字から「全自動」的な意味合いを想像しますが、それは「フルオート」となります。

セミロングだとかセミダブルのように頭に「semi」が付く言葉ありますが、この「semi」という接頭語は「半分」とか「部分的」を表すものです。つまり、セミオートというのは、「部分的にオート」と理解しておけば良いでしょう。

セミオートとフルオートの違いなんですが、これは一言で言うのはちょっと難しい所があります。何故なら給湯器と言っても、ガス給湯器なのか、電気給湯器なのか、それこそ、エコキュートだとか、エコウィルだとか割と種類がありまして、それぞれ微妙に使い勝手が違うからです。それでもあえて言うならば、フルオートは自動湯張りのボタンを押せばあとは全部自動で湯温や湯量を調整してくれ、セミオートは自動で湯張りはできるにせよ、それ以外だと手動のものがあるというイメージでしょうか。

家族でお風呂を使う場合に、一人が使用すればお湯も減ってしまいます。フルオートなら、使用後に自動で湯を足してくれて、次に使う人もちょうどいい湯張りで使用できるわけです。セミオートの場合は「たし湯」のボタンを押して湯を足します。

セミオート(オート)

  • 自動で湯張り(リモコンボタンワンタッチで自動でお湯を張り、自動で設定水位まできたらストップします)
  • 追い炊き機能(エコキュートにはありません。風呂自動ランプが点灯した状態でそのままにしておくと、設置時間内は自動保温します。また、湯温が低下すると自動追い炊きを行ってくれます)
  • 足し湯は「たし湯」ボタンを押して行います

フルオート

  • 自動湯張り((リモコンボタンワンタッチで自動でお湯を張り、自動で設定水位まできたらストップします)
  • 自動足し湯機
  • 自動追い焚き
  • 追い炊き配管の自動洗浄

セミオートとフルオートのメリットデメリット

セミオートとフルオートの違いはやはり機能です。フルオートは全自動なので、手間がかかりません。動作一つでお湯の温度管理から湯量の調整、そして追い炊き配管の洗浄までしてくれます。それに比べて、セミオートではフルオートに備わっている機能のうち幾つかが欠けていて、所々手動で操作しなければなりません。

そのため、フルオートの方が多少設置費用がかかります。一般的には1万円前後というところです。

また、フルオートはセンサーによって自動で保温・追い炊き・足し湯を行ってくれる反面、日々の光熱費はセミオートよりかかってしまいます。つまり、設置費用と光熱費が高くなるというのがフルオートのデメリットと言う事になるでしょうか。

機能面の充実・便利さを選ぶならフルオート、多少なりともコストを抑えたいならセミオートといったところでしょうか。

ガス給湯器の容量

ガス給湯器は「号数」によって容量が異なります。例えば、水温+25℃のお湯を1分間に24L出せれば、24号となります。家族構成に応じた号数を選ぶようにしましょう。以下に目安を書いておきます。

  • 16号・・・1~2人の家族向け。二か所で同時に使用すると、お湯の出が少なくなります。
  • 20号・・・2~3人の家族向け。水温が低下する冬以外では二か所で同時にお湯が出せます。
  • 24号・・・4~5人の家族向け。二か所で同時にお湯が出せます。
  • 28号・・・シャワーを利用しながら、他の二箇所でお湯が出せます。
2017年08月25日

フラット35S金利引き下げ幅変更

フラット35Sには二つのタイプがあります。金利Aプランは当初10年間0.3%の金利優遇が受けられ、金利Bプランは当初5年間同じく0.3%の金利優遇を受ける事ができました。ところが、今年の10月1日以後はその優遇の割合について少し変更があります。以下をご参照ください。

優遇金利0.3%から0.25%へ

変更点としては単純に数字が変わるのです。0.3%優遇だったものが、以後0.25%となります。優遇金利は数字が大きいほど借り手の恩恵が大きくなるので、今回は0.05%条件が悪くなるという事です。住宅のように金額が大きいものだと、例え0.05%でも影響は小さくはありません。

いつから?

2017年9月30日までの申し込み受付については0.3%優遇、2017年10月1日以後の申込受付については0.25%となります。つまり、もう間もなく変更するという事ですね。ただし、フラット35Sには予算額があるため、予算金額に達してしまえば終了します。9月中の申し込みについては0.3%なのですが、予算がなくなってしまえば、そもそもフラット35Sを利用できません。

と言う事で、フラット35Sについてもう少し詳しく知りたい方は弊社コラム「【フラット35】Sとは」をご参照ください。

2017年08月31日

部屋の広さを一瞬で判別するコツ

日本では部屋の大きさを畳の大きさで表しますよね。6畳と言えば畳六枚分の大きさなわけです。洋間だと同じ音ですが「6帖」と表記が異なるわけですが、広さは変わりません。和室だと畳を用い、洋室だと帖を用いるという違いだけです。和室ならば畳の枚数を数えればすぐに広さがわかるのですが、洋室だとそういうわけにはいきません。そこで、今回は洋間でも一瞬で広さがわかるよう、そのコツをお教えいたします。

基本は畳一枚の大きさ

日本の家屋は尺貫法に基づいて建てられています。尺貫法とはなんぞや?という方には後ほどご説明しますので、とりあえず先に進みます。畳はご存知のように長方形をしていて、短い方が半間(はんげん)、長い方が一間(いっけん)となります。半間はざっくり90cm、一間は180cmと覚えておくといいでしょう。和室6帖ならばこの畳が6枚並べられます。一般に6畳は長方形で横一間半(270cm)、縦二間(360cm)となります。一間半というのは畳一枚と半分という事。つまり、半間が三つ分なのです。つまり、畳の短い部分を三枚横に並べたイメージです。二間は畳の長い方を縦に並べた長さなので、畳を縦に二枚並べ、それが横に三組あるのが6畳と言う事です。

では洋室は?畳がないからパッと見わからないじゃんという方。安心して下さい、畳に代わる目印があります。典型的なのは窓。窓一枚は半間です。例外ももちろんあるのですが、多くの場合は半間になります。窓は引き違いの二枚一組がほとんど。だから一枚の長さがすぐにわかるわけです。

この部屋は窓何枚分かな?と見渡せば、縦横の長さはすぐにわかるのです。

窓以外だと扉もある程度の目安にはなります。扉の横幅は半間にちょっとかけるくらい。80cmくらいが多いでしょうか。扉の横幅にちょいたしした目見当で部屋を見渡すと、縦扉何枚分、横扉何枚分というように部屋を半間単位で仕切る事ができます。

部屋大きさを一瞬で判別するコツはそう、半間ごとに部屋を区切る事です!

実はこのやり方は間取り図でも使えます。間取りには窓も表記されていますよね。部屋の外周が実線で描かれ、開口部が中抜きになっています。ほとんどの間取り図では部屋の多きさも描かれていますが、もし書かれていなかったら窓何枚分かで考えれば広さもわかります。

形から推測する

お気づきの方もいらっしゃるでしょうが、4.5帖なら正方形、6帖なら長方形という風に、部屋の大きさごとに典型的な形状があります。和室ならほぼ形状で広さを判断しても間違いないでしょう。洋室だと割と自由に縦横の長さを変更しているので、精度は落ちますが、大体の大きさを把握するには役立ちます。

正方形だと4.5帖や8帖を想定します。小さな正方形だと4.5帖だな、これは大きいから8帖だなと推測します。長方形だと6帖です。LDKで16帖というのもありですが、一瞬で判断するのなら6帖一点でしょう。

洋間ですと、畳の大きさにこだわらなくてよいので、5.25帖だとか、14.5帖だとか無数です。ですから、実際の所は上記4.5帖、6帖、8帖くらいにしか使えない判別方法とも言えます。

それでも、上記三つの間取りは頻繁に見られるものなので、覚えておいて損はないと思います。

2017年09月25日

フラット35制度変更について

2017年10月1日申込受付分から【フラット35】の制度が変更されます。団信加入や金利引き下げ幅について変更がありますのでご確認ください。

任意加入から団信付へ

フラット35の一つの特徴として団信(団体信用生命保険)への任意加入がありました。一般の金融機関から融資を受ける場合は団信加入が義務であるのと大きく異なる点だったわけです。しかし、平成29年10月1日申込受付分からはフラット35も団信付の住宅ローンとなります。

  • フラット35は団信付の住宅ローンとなり、フラット35の返済に団信加入に必要な費用が含まれる事になりました。従来は団信への加入は任意であり、加入した場合に必要となる団信特約料等の支払いが必要でしたが、今後は不要となります。
  • 団信保険料として0.28%の金利が上乗せされる仕組みとなります。
  • 保障内容が充実します(高度障害保証から身体障害補償へ、三大疾病付団信では介護保障が追加)

金利引き下げ幅の変更

2017年9月30日までの申し込み受付については金利Aプランでは当初10年間、金利Bプランでは当初5年間それぞれ0.3%金利が引き下げられる優遇が受けれました。

2017年10月1日以後の申込受付についてはそれぞれ0.25%となります。つまり、0.05%引き下げ幅が縮小される事になりました。ただし、フラット35Sには予算額があるため、予算金額に達してしまえば終了します。

と言う事で、フラット35Sについてもう少し詳しく知りたい方は弊社コラム「【フラット35】Sとは」をご参照ください。

2017年10月01日

玉川上水駅北口の駐輪場利用についての変更点

こんにちは、玉川上水駅南口で営業する地域密着の不動産屋「株式会社いずみホーム」の松井です。玉川上水駅は周辺に住む多くの方が通勤や通学で利用していますが、今年(平成29年)11月1日より駐輪場の利用について変更があります。南口については従来通り利用出来るので、ご注意いただきたいのが北口の駐輪場の利用についてです。これまでは臨時駐輪場として無料で利用出来ていたものが、定期利用のみ利用できるようになります。実質的な有料化となりますので、是非変更点について把握しておいてください。北口の駐輪場の場所や収容台数などについては弊社サイト「玉川上水駅北口の駐輪場」をご参照ください。

使用料無料から定期利用へ

これまで無料で利用出来た東大和市管理の駐輪場が定期利用のみとなります。東大和市内在住の方とそうでない方、一般と学生そして屋根のあるなしで利用料金が変わります。以下をご参照ください。

自転車の利用料金

屋根なし

  • 市内一般 1ヶ月1,800円/3ヶ月5,100円/6ヶ月9,700円
  • 市外一般 1ヶ月1,800円/3ヶ月5,400円/6ヶ月10,800円
  • 市内学生 1ヶ月1,350円/3ヶ月3,850円/6ヶ月7,300円
  • 減 額  1ヶ月900円/3ヶ月2,550円/6ヶ月4,850円

屋根あり

  • 市内一般 1ヶ月2,000円/3ヶ月5,700円/6ヶ月10,800円
  • 市外一般 1ヶ月2,000円/3ヶ月6,000円/6ヶ月12,000円
  • 市内学生 1ヶ月1,500円/3ヶ月4,250円/6ヶ月8,100円
  • 減 額  1ヶ月1,000円/3ヶ月2,850円/6ヶ月5,400円

※市内は東大和市・武蔵村山市在住の方(武蔵村山市在住の方も含まれます)
※学生は、東大和市・武蔵村山市在住で、学校教育法に規定する学校等に通学している方

※減額は、東大和市・武蔵村山市在住で、身体障害者手帳・愛の手帳・精神障害者保健福祉手帳のいずれかをお持ちの方、生活保護受給世帯の方

バイク小(50cc以下)の利用料金

屋根なし

  • 市内一般 1ヶ月2,700円/3ヶ月7,700円/6ヶ月14,600円
  • 市外一般 1ヶ月2,700円/3ヶ月8,100円/6ヶ月16,200円
  • 市内学生 1ヶ月2,000円/3ヶ月5,700円/6ヶ月10,800円
  • 減 額  1ヶ月1,350円/3ヶ月3,850円/6ヶ月7,300円

屋根あり駐

  • 市内一般 1ヶ月3,000円/3ヶ月8,550円/6ヶ月16,200円
  • 市外一般 1ヶ月3,000円/3ヶ月9,000円/6ヶ月18,000円
  • 市内学生 1ヶ月2,200円/3ヶ月6,300円/6ヶ月11,900円
  • 減 額  1ヶ月1,500円/3ヶ月4,250円/6ヶ月8,100円

駐輪場等の管理主体が変わります

これまで東大和市が管理しておりましたが、今後「公益財団法人 自転車駐車場整備センター」が管理運営を行う事となります。

10月31日までは無料

変更が行われるのは平成29年11月1日からですので、それまではこれまで通り無料で利用できます。ただし、順次整備工事を行っているので、工事中は利用できません。

定期利用は平成29年11月1日からの画像

公共自転車等駐車場の定期利用申込は終了しています

11月1日以降の定期利用の申し込みは現段階では終了しています。次回以降の申し込みを希望する方は東大和市のホームページで時々チェックしてみてください。応募方法としてはハガキまたはWEBによるみたいです。

2017年10月09日

立川市に12カ所設置されているとある自販機

立川市はあるアニメシリーズの舞台となったとされ、ファンによる聖地巡礼が行われているのだそうです。なんでもアニメのあちこちに立川の町並みそっくりの風景が登場するのだとか。そうした事から、立川市観光協会がそのシリーズに登場するキャラクターをデザインした自動販売機を市内12カ所に設置しています。立川市のサブカルがたくさんの人に支持されているのかと思うと地元民として嬉しいですね。立川の魅力を街中を歩きながら味わってみてください!

とある自販機

「とある魔術の禁書目録」「とある科学の超電磁砲」はそれぞれ頭に「とある」がついているため「とあるシリーズ」と呼ばれるみたいです。この二つのシリーズに登場するキャラクターをデザインした自販機であることから「とある自販機」と呼ばれているのでしょう。主にJR中央線「立川駅」周辺に設置されているため、玉川上水駅周辺に生息する私は今までその存在を知りませんでした。立川市民としてなんとも悔しいところです。

立川駅北口に6ヵ所、南口に6ヵ所ずつ設置されていて、幾つかは駅から少し離れた場所にあります。私は自転車でしたので、自宅からの行き帰りで2~3時間というところでしたが、駅から徒歩で回るならちょっと大変かもしれませんね。

ヤシの実&パインサイダー

『とある』シリーズのヒロインである「御坂美琴」が作品中で愛飲する「ヤシの実サイダー」をイメージして作られた地域限定のオリジナル清涼飲料がこの「ヤシの実&パインサイダー」です。とある自販機で130円で購入できます。4種類のキャラデザインがあるようですが、全種類を集めるには結構なお金がかかりそうです。

というのも、それぞれのキャラを選ぶ事ができず、ずら~~と並んだボタンのいずれを押しても、ランダムに出てくるからです。130円を投入しボタンを押す。何が出てきたのかは手に取ってみるまではわかりません。とある自販機12カ所を巡る間、一箇所を覗き全ての自販機で購入したものの、一種類だけ手に入れる事ができませんでした。恐らく排出率に差が設けられているのではないでしょうか。

ファンの皆さんは是非全種類チャレンジしてみてくださいね!私は・・・三種類で断念です。

とある自販機のボタン

横一列にずら~~っと並ぶ「ヤシの実&パインサイダー」。ランダムでどれが出てくるのかはわかりません。どのボタンを押しても同じなのか、それともオスボタンによって変わるのか・・ともかく押してみましょう!

立川駅から巡るとある自販機巡り

とある自販機にはそれぞれⅠ~Ⅻの番号が付けられていますが必ずしも順番通りに並べられているわけではありません。もし順番通りに巡ろうとしたらかなりの遠回りとなります。そこで、私なりに効率よく全箇所を回れるルートを考えてみました。立川駅を起点として、北口は北口で巡り、南口は南口で巡る事とします。以下に設置個所と番号をふったマップを貼り付けておきますので参考になさってください。

北口ルート

とある自販機巡り北口ルートマップ

Ⅱ:高柳商店(神裂火織&ステイル)→Ⅹ:MAビル(御坂美琴/白井黒子/佐天涙子/初春飾利/インデックス/上條当麻/アリサ/)→Ⅻ:立川ロフト1F(御坂美琴&一方通行)→Ⅳ:HMV立川店(2F)(御坂美琴&白井黒子 )→Ⅵ:国営昭和記念公園(上条当麻&インデックス (昭和記念公園Ver))→Ⅰ:立川伊勢屋製菓(上条当麻&インデックス)。

Ⅹ:MAビル、Ⅻ:立川ロフト、Ⅳ:HMV立川店は店内ないし屋内、それ以外は外に設置してあります。

南口ルート

とある自販機巡り南口ルートマップ

Ⅶ:岩﨑錦町ビル(御坂美琴&白井黒子)→Ⅴ:まんがパーク(初春飾利&佐天涙子)→Ⅺ:ビジネスホテル小沢屋(一方通行)→Ⅷ:入船茶屋(婚后光子&白井黒子)→Ⅸ:立川手焼きせんべい 信濃屋(フレンダ&麦野沈利&滝壺理后)→Ⅲ:浅見酒店(一方通行&シスターズ&ラストオーダー )

Ⅺ:ビジネスホテル小沢屋さんのみホテル内1F部分、それ以外は屋外に設置されています。

北口とある自販機巡りの様子

北口は6ヵ所中4ヵ所は立川駅からも近くまとまっているのですぐに制覇できます。昭和記念公園と高松町は割と離れた場所にあるため、道に迷わない様しっかり地図を確認しつつ進んで下さい!

Ⅱ:高柳商店(神裂火織&ステイル)

Ⅱ:高柳商店(神裂火織&ステイル)画像

立川駅を西に向かって少し行くとみずほ銀行があります。みずほ銀行のビルの西側のわき道を入り突き当りを西に進むと見つかります。線路沿いの道の一本北の裏道に設置されています。

神裂火織&ステイル設置場所

神裂火織&ステイル自販機が設置してある通り

ステイル

自販機右側面

神裂火織

自販機左側面

Ⅹ:MAビル(御坂美琴/白井黒子/佐天涙子/初春飾利/インデックス/上條当麻/アリサ/)

Ⅹ:MAビル(御坂美琴/白井黒子/佐天涙子/初春飾利/インデックス/上條当麻/アリサ/)画像

MAビルは自販機Ⅱの北東側にあります。一旦北口のロータリーに戻り、北東に伸びる大通りに沿って北に進みます。立川ロフトがある側の歩道で進みましょう。道を挟んでビッグカメラの斜向かい。ドコモショップが入っているビルの屋内1Fに2台設置してあります。

とある自販機Ⅹ右側面

とある自販機Ⅹの右側面

とある自販機Ⅹ左側面

とある自販機Ⅹ左側面

Ⅻ:立川ロフト1F(御坂美琴&一方通行)

Ⅻ:立川ロフト1F(御坂美琴&一方通行)画像

ⅩのMAビルからはすぐ近くです。さきほどの大通りに戻り、また少し北に歩くとすぐに立川ロフトがあります。入口を入り店内ほぼ中央あたりにある下りのエスカレーターのところに設置してあります。

立川ロフト裏通り口

立川ロフトの裏通りにある入口。ここから店内に入り自販機を撮影していると、買い物中の人々がなんだなんだと自販機を見ていました・・・。地元立川の名所。恥ずかしくなんてありません!撮影撮影!!

自販機右側面

Ⅳ:HMV立川店(2F)(御坂美琴&白井黒子 )

御坂美琴&白井黒子

HMV立川店は立川ロフトの北西側に位置します。ロフトの裏口から出て路地を北に進むと大通りに出ます。大通りの手前には伊勢丹、道路向うには高島屋やシネマシティがあります。この大通りの歩道を西に歩くとすぐに横断歩道がありますので北側の歩道に渡ります。北側の歩道をさらに西に進めば多摩モノレールの直下にある遊歩道に出ます。その遊歩道沿いにHMV立川店のあるビルの入り口があります。

今回のとある自販機巡りでは唯一ここだけは店内に入りませんでした。店の前から自販機を撮影して終わり。盗難防止用のゲートがあるので、客でもないのにその中に入るのはなんだか嫌でした。

Ⅵ:国営昭和記念公園(上条当麻&インデックス (昭和記念公園Ver))

Ⅵ:国営昭和記念公園(上条当麻&インデックス 昭和記念公園Ver)

HMV立川店を出たら北西方向にある昭和記念公園あけぼの口をめざします。HMVが入っているビルの西側から北西に伸びる大通りを北に進むとじき公園の入り口が出てきます。横断歩道を渡りあけぼの口から昭和記念公園に入りましょう!大きな園道を西に進むと正面に「花みどり文化センター」の建物が見えてきます。

上の画像の奥に見える建物の向かって左側に円柱の形をした駐輪場がありまして、その横に自販機が設置してあります。

上条当麻&インデックスの画像

自販機左側側面

御坂美琴&白井黒子の画像

自販機右側側面

Ⅰ:立川伊勢屋製菓(上条当麻&インデックス)

Ⅰ:立川伊勢屋製菓(上条当麻&インデックス)画像

昭和記念公園の自販機から一旦元来た道を引き返します。あけぼの口を出て、その前のHMVまで戻り、そのまま歩道を東に進みます。高島屋、シネマシティを通り過ぎ曙橋の交差点まで来たら左折、大通りを北に向かいます。少し歩くとすぐにまた交差点があります。トイレのある細長い公園が目印です。目的地はここから北東方向にあるため、この交差点の横断歩道を北に渡っても東に渡っても行く事ができるのですが、東に渡る方が横断歩道を渡る回数が少ないです。北だと3回、東だと2回横断歩道を渡る事になります。

曙町2丁目の交差点を東に向かって横断歩道を渡り、すぐ北にある横断歩道を渡ります。立川通りの東側の歩道を北に向かってしばらく歩くと進行方向にとある自販機が見えてきます。

立川伊勢屋製菓さん

立川伊勢屋製菓さんの店先に設置されたとある自販機。実は自転車で巡る私が最初に訪れたのはここでした。自宅から立川駅に向かう途中で、まだ時間が早かったためお店は閉まってました。

南口とある自販機巡りの様子

南口は東西に広がって分布しています。効率よく回ろうにもある程度の時間的ロスは仕方がありません。立川の町並みを楽しみながら、焦らず自販機探しをしてみてくださいね^^

Ⅶ:岩﨑錦町ビル(御坂美琴&白井黒子)

Ⅶ:岩﨑錦町ビル(御坂美琴&白井黒子)

立川駅南口の連絡通路の階段を下り東に向かいます。しばらくいくとローソンが見えてきます。ここで道が二股に分かれ、どちらを行ってもたどり着けるのですが、土地勘のない方は線路沿いの道ではなく、南東に伸びる通りを行く方がいいでしょう。線路沿いの道は女性は特に通らない方がいいですね。ローソンの所を南東に進むと進行方向右手に場外馬券場売場「立川ウィンズ」が見えます。立川ウィンズを通り過ぎ、錦町1丁目西の交差点の横断歩道を渡ってさらに南東に進みます。今歩いているのはウィンズ通りと言いますが、歩くのはウィンズ通りの北側の歩道にして下さいね。そうして歩いていくと前方に大通りが見えます。これが立川通り。この通りに出ちゃうと行きすぎです。錦町1丁目の交差点の一つ手前の(西側の)路地を左折し北に迎えばⅦ番の自販機に到着です。すぐ近くの錦町2公園が目印です。大きな鬼の遊具があるのでわかりやすいです。迷ったらとにかくこの鬼の公園を目指せば、すぐ近くに見つかるはず。

岩﨑錦町ビル正面

かつては代々木ゼミナール立川校があったビルです。40代前後の人ならわかるでしょうか。

自販機の側面

Ⅴ:まんがパーク(初春飾利&佐天涙子)

Ⅴ:まんがパーク(初春飾利&佐天涙子)自販機画像

岩﨑錦町ビルから道を引き返し先ほどの通り(ウィンズ通り)に出ます。そして少し東に進み、大きな通り(立川通り)に出ます。次の自販機はこの立川通り沿いにあるので見つけるのは簡単です!南東方向にしばらく歩けば見つかります。とりあえず南に進んで下さい。次の信号が「子ども未来センター北」となります。とある自販機設置場所「マンガパーク」はこの子ども未来センターに併設されている施設です。この信号で横断歩道を道路の斜向かいまで二回渡りほんのちょっと南に進めば自販機が見つかるでしょう。

たましんRISURUホール、子ども未来センター掲示板

この自販機が一番目立つ場所にありますね!大通りからすぐに確認できます。

自販機左側側面

Ⅺ:ビジネスホテル小沢屋(一方通行)

Ⅺ:ビジネスホテル小沢屋(一方通行)自販機画像

まんがぱーくからはどんどこ西を目指します。ひたすら西に向かう途中にとある自販機があるようなものです。北西に伸びる道を西に進むと立川駅南口のロータリーに着きます。モノレール「立川南駅」の向う側にほぼ固まってⅪとⅧの自販機があります。道を挟んで背中合わせみたいな位置関係なのでどちらを先に見ても変わりません。多摩モノレールが通る大通りを渡った向う側にもうすぐそこです!

ビジネスホテル小川屋さん

ビジネスホテル小川屋さんの入口。入口を入ってすぐ左側にとある自販機が見えています。フロントの従業員さんに一言かけてから撮影させていただきましょう。くどくど説明せずとも「自販機撮らせて下さい!」で充分通じます。

一方通行画像

自販機右側側面

Ⅷ:入船茶屋(婚后光子&白井黒子)

Ⅷ:入船茶屋(婚后光子&白井黒子)自販機画像

入船茶屋さんは立川駅南口ロータリーから線路沿いに西に伸びる通り沿いです。

自販機右側側面

入船茶屋さん入口画像

入船茶屋さん正面

Ⅸ:立川手焼きせんべい 信濃屋(フレンダ&麦野沈利&滝壺理后)

Ⅸ:立川手焼きせんべい 信濃屋(フレンダ&麦野沈利&滝壺理后)自販機画像

入船茶屋さんのある通りを道なりに西に進みます。すると南方向にカーブしてそのまま割と大きな通りと交差します。その交差点を右折して西へ向って歩いていきます。途中、中央線の陸橋を通過し、さらに少し進むとT字路があり、北に青梅線の踏切が見えます。その踏切を横断して、今度は北に進路を変えて進みます。すぐに二またに分かれるので、進行方向左手(西側)の細い道をしばらく進むとコミュニティストア富士見町かわせやさんが見えてきます。

コミュニティストア富士見町かわせやさん外観

コミュニティストア富士見町かわせやさんの店外にありました

自販機右側側面

自販機左側側面

Ⅲ:浅見酒店(一方通行&シスターズ&ラストオーダー )

Ⅲ:浅見酒店(一方通行&シスターズ&ラストオーダー )自販機画像

信濃屋さんからはまず前面の細い道を進み、割と大きな通りに出ます。大通りに出たら西にしばらく行けば道の反対側(道の北側)に浅見商店さんがあります。ファミリーマートや郵便局まで行くと行きすぎです。

自販機右側側面画像

自販機右側側面画像

自販機左側側面画像

自販機左側側面画像

2017年10月13日

箱根駅伝2018予選会in立川市

本日2017年10月14日(土)、箱根駅伝2018予選会がここ立川市で行われました。小雨降る悪天候の中、若き学生ランナー達が沿道で見守る市民の前を颯爽と駆け抜けていきました。肌寒い空気を切り裂くような走りに思わず私まで熱くなってしまいました。

箱根駅伝2018予選会

箱根駅伝の予選会は毎年立川市で行われます。今年は本日9時30分に陸上自衛隊立川駐屯地でスタート。昭和記念公園の外周をぐるっと一周するようにして20kmを走り、各校出場者上位10名の合計タイムにより10校が選ばれます。それぞれの学校は10名以上14名以下のエントリーが可能で、うち出場は10名以上12名以下となります。

予選会のコース

沿道で配られたコースガイドマップ

箱根駅伝予選会のコースは上の画像の通り。当日沿道で配られていたコースガイドマップです。昭和記念公園内からスタートし、昭和記念公園の外周をぐるっと一周するようなイメージです。正確にはスタート地点は陸上自衛隊立川駐屯地です。立川駐屯地内をぐるっと2周ほど走り、その後国営昭和記念公園立川口より園内を出ます。そして立川駅南口の大通り(伊勢丹や高島屋の前の通り)を抜け立川市内を北上します。途中多摩モノレール「高松駅」や「立飛駅」を通り過ぎ「泉体育館駅」を過ぎたところで進路を左に変え、すずかけ通りを西に向かいます。そのまま西を駆け抜け「藤幼稚園」の少し先にある折り返し地点で折り返し、昭和記念公園砂川口のところから昭和記念公園内に入り、園内のゴールを目指します。

予選会の様子

雨に濡れた路面は滑りやすく、予選会に出場する選手たちが転倒しないか心配でした。今日私が見ていたのはすずかけ通りのTSUTAYAさんの前の歩道です。10時を少し回ったくらいで先頭集団が現れたのです。

予選会のコースとなったすずかけ通り

予選会のコースとなったすずかけ通り。路面が濡れ、滑りやすそう。気温も低くコンディションはかなり悪そうです。時刻は9時30分。そろそろスタートした頃かな。雨なので応援に駆け付ける人も少ないのかと思っていました。

沿道で配られた応援旗とコースガイドマップ

沿道で観覧場所を確保しつつ選手の到来を待っていると、応援旗とコースガイドマップをくれました。よし、旗を振って応援するぞ!と段々気分が高揚してきます。

間もなく10時。係の人達がコーンを並べコースづくり。さぁそろそろです!

あっ来ました!白バイ2台に先導され、先頭集団が視界に入ってきました!

いつのまにやら沿道には人だかり。先頭集団が飛ぶようにして走り抜けます。留学生の方達の様です。

あっという間に駆け抜けていきました。ほんと素晴らしい速さでした。

その後少し離れて第二集団が通過すると、あとは数珠つなぎに選手たちが走り抜けていきました。「がんばれ~がんばれ~」旗を振りつつも、一生懸命走る選手たちに声援をかけ続けました。

箱根駅伝2018予選会の結果

1位 帝京大

2位 大東文化大

3位 中央大

4位 山梨学院大

5位 拓殖大

6位 国学院大

7位 国士舘大

8位 城西大

9位 上武大

10位 東京国際大

箱根駅伝への切符を手にした大学の皆さんおめでとうございます!

お正月の雄姿楽しみにしてますよ!残念ながら出場がならなかった大学の皆さんもお疲れ様でした。コンディションの悪い中本当に大変でしたね。心配してた通り、転倒してしまった選手もいるみたいです。怪我は大丈夫でしょうか。その悔しさをバネにして頑張ってほしいものです。

2017年10月14日

川越道緑地と古民家園

川越道緑地は緑豊かな武蔵野の姿を色濃く残す樹林帯で、立川市緑の12景に選ばれています。その川越道緑地内に併設されているのが「川越道緑地古民家園」です。立川市有形文化財に指定された建物が移築され、砂川の昔を偲ぶ事ができます。

川越道緑地

川越道緑地画像

川越道緑地はコナラ、クヌギ、ケヤキ、エゴなどが自生した雑木林です。武蔵野段丘と立川段丘の境にあるため、一帯は傾斜地になっています。少し北を流れる玉川上水は敢えて周囲より一段高い稜線を選んで掘られたとされるのですが、立川段丘の北端そして武蔵野段丘の南端に位置するこの一帯のすぐ北側を流れる事からもそうした地形上の特徴がうかがい知れます。玉川上水はこのように周囲より高い所にあるがゆえに開削後幾つもの分水を引く事ができたのです。立川市内を今も流れる砂川用水は後の砂川村の基礎となった「砂川新田の開発」に大いに貢献したのです。

川越道緑地古民家園

川越道緑地古民家園画像

古民家園には立川市町4丁目(旧砂川村九番組)にあった小林家住宅と同幸町2丁目(旧砂川村八番組)にあった土蔵(内蔵)が移築復元されています。

小林家住宅

川越道緑地古民家園外観2

母屋は、砂川では数少ない六間型(土間を除き6部屋で構成される)で、母屋北西に配置された「オク」の間にある床の間や違い棚など高い技術と優れた材料が用いられ、武家住宅に匹敵するほどの高い格式をもっています。

平成5年の古民家園開園当初から自由に見学することができます。イロリには毎日火が炊かれ、昔の道具や農具を展示しているほか、ひな人形などの季節にちなんだ展示も行っています。立川市有形文化財に指定された多摩地区有数の建物と言っていいものです。

古民家前に展示された荷車画像

古民家の前に展示された荷車

古民家の室内

古民家の中。落ち着いた佇まいです。

千歯扱きなどかつての道具が展示されています

須﨑家内蔵

須﨑家内蔵外観画像

江戸時代末期から明治時代初期頃に建てられたと推定される、類例の少ない木造3階建ての土蔵です。建築年を明示する棟札等の記録がなく、和釘や建具に付いている陶製戸車などの建材から推定しています。小屋組に登梁を用い、内部の梁や板壁には高価なケヤキがふんだんに使われ、帳面などの保管に使われる引き出しが側面にある箱階段が付いています。移築前は、母屋から出入りできる内蔵でしたが、復元に伴い、外蔵用に改修しています。

須﨑家は江戸時代、砂川村八番組(現在の幸町)の組頭を務めた旧家で、かつては質屋を営み、この蔵は質蔵として使用されていました。養蚕業の発展とともに桑苗の特産地であった砂川村の盛んな商業活動を象徴する建物としての高い評価と、蔵内に保存された古文書・民俗資料の内容調査と合わせ、地域史の解明につながる文化財として、その保存と活用を図ることを目的に古民家園に復元されました。

砂川十番組大のぼり

砂川十番組大のぼり看板

嘉永元年(1848年)に制作されもので、近隣地域の物と比較して最大級と言われた大のぼりです。上の画像の中央上にある写真がその姿のようです。のぼりの文字は、谷保村の書家「本田覚庵」によって書かれ、神社の祭礼の際に立てられてきました。旗竿の長さ22メートル、のぼり14.6メートルもあるそうです。

砂川十番組大のぼり画像

展示された砂川十番組大のぼり。ご覧の通り長いですね。

施設概要

  • 所在地・・・ 〒190-0002東京都立川市幸町4-65
  • 電話番号・・・042-525-0860
  • 時間・・・9時から16時30分
  • 休園日・・・月曜日(祝日・振替休業日の場合は、翌日)及び12月29日から1月3日まで
  • 入園料・・・無料
  • 駐車場・・・6台(普通自動車のみ)

川越道緑地(古民家園)へのアクセス

川越道緑地(古民家園)へのアクセスマップ
  • 多摩モノレール「砂川七番駅」下車徒歩15分
  • 西武拝島線・多摩モノレール「玉川上水駅」下車徒歩20分
  • JR中央線「JR立川駅北口」よりバス9番のりば「幸町団地」行き(立川八小経由)「古民家園東」下車徒歩1分くるりんバス(北ルート)「古民家園東」下車徒歩1分

立川市緑の十二景

昔から親しまれてきた武蔵野の緑、そして地域の憩いの場・ふれあいの場・遊び場として多くの市民から親しまれている風土の緑、また各種の開発等により失われた自然を回復するために新しく生み出された市街地の緑など「あるべき緑の姿」さらに「より身近な緑」として親しまれてきた貴重な緑のうち、「原風景」「社寺・屋敷林」「都市緑化」という三つのテーマに沿って選ばれたものです。

  • 立川市緑の十二景1 (玉川上水)
  • 立川市緑の十二景2 (根川のサクラ堤)
  • 立川市緑の十二景3 (立川崖線)
  • 立川市緑の十二景4 (川越道緑地)
  • 立川市緑の十二景5 (矢川緑地)
  • 立川市緑の十二景7 (諏訪神社周辺)
  • 立川市緑の十二景6 (流泉寺周辺)
  • 立川市緑の十二景8 (阿豆佐味天神社)
  • 立川市緑の十二景9 (若葉町の大ケヤキ)
  • 立川市緑の十二景10 (ファーレ入口周辺)
  • 立川市緑の十二景11 (中央南北線周辺)
  • 立川市緑の十二景12 (ケヤキの並木)

 

2017年10月20日

紅葉の玉川上水を行く

紅葉の玉川上水を行く

玉川上水緑道は今まさに紅葉の見ごろを迎えています。イチョウなどの黄葉はまだこれからという感じでしたが、モミジなどは鮮やかに色づいています。今回は最寄りの玉川上水駅(請願院橋)から羽村取水堰までサイクリングしてきました。行きはよいよい帰りは恐い・・・。まさにその通りで、帰りはそのまま引き返すのではなく多摩川の土手を走る事にしました。朝8:30に出発し、帰宅が13時頃。足はパンパン、空腹も限界という事でラーメン屋さんで昼食をとった事を考えれば正味往復で4時間弱という所でしょうか。

その甲斐あって玉川上水沿いの見事な紅葉を楽しむことができました。疲れましたけど・・・翌日筋肉痛になりましたけど・・・。

小平監視所を境に変わる眺め

玉川上水は羽村の堰より取水していますが、その原水は約500mほど下流にある第3水門で大部分が埋設鉄管によって村山・山口貯水池に送水されます。村山貯水池は多摩湖、山口貯水池は狭山湖とも呼ばれ、地元ではそちらの方が馴染みが深いでしょうか。それぞれ豊かな水をたたえ、こちらもモミジが今ちょうど見ごろを迎えているのですが、恐らく多くの人はまさか玉川上水の水が流れ込んでいるのだとは知らないでしょうね。私も以前コラム記事「玉川上水」を書くまでは知りませんでした。第1門で多摩川の水を引き込み、しばらくはたっぷりの水が流れていますが、第3門を超えると一気に水量が減ります。

私が常日頃見慣れている玉川上水の姿と言ったらよいでしょうか。川底がはっきりとわかる程度の水深こそがそれらしい玉川上水ってなもんですよね。ただ、一点確実に違うのは、玉川上水の最上流部の水はとても澄んでいるという事です。今回は雨の影響なのか、増水していたために清流と呼べるほど澄んだ水の流れをご覧いただけないのですが、前述したコラム記事「玉川上水」をご覧いただければ上流と下流の違いがおわかりいただけるでしょう。

さて、多摩川からの原水の大部分が第3門で送水された後、残りの原水はさらに小平監視所で東村山浄水場へ送水されます。ここでは一部を送水するとかいうのではなくそっくりそのまま送水してしまうのです。え?それじゃこの先は空になっちゃうの?と疑問に思うかもしれませんが、そうではありません。実際玉川上水は小平監視所の下流でもちゃんと流れています。ただし、中身が入れ替わってしまっているのです。ではどこから引っ張ってきた水なのかというと、昭島市にある東京都流域下水道「多摩川上流処理場」からの再生水という事になります。

実際ここ小平監視所を境に、水質はもちろん川から漂う匂いも少し変わります。多摩川からの原水は何と言っても飲み水になるものです。それなりの水質が必要ってなもんです。それに比べ再生水は再生水。それなりの水質はあるのでしょうが、原水に比べたら落ちるでしょうね。

変わるのは中身だけではありません。玉川上水自体の姿も変化します。小平監視所以東の玉川上水は堀が深く、木の根がむき出しになっていて今にも岸壁が崩れ落ちそうな印象すら抱いてしまう箇所もあるのです。飲み水確保のための上水道としてしっかりと整備され守られていた上流部とそうではなくなり手を付けらずそのままの姿で今に残る下流部とと・・・そんな事情があったんでしょうね。ちょうど今玉川上水整備作業が行われ、法面(のりめん)の崩壊を防ぎ橋梁・緑道からの眺望を確保、そして名勝「小金井サクラ」の並木の保存するための整備が進められています。10か年計画という事で、まだまだ先の事となるのですが、新たな姿をいずれ見せてくれる事でしょう。詳しくは弊社ブログ記事「史跡玉川上水の整備」をご参照ください。

秋の玉川上水緑道を行く

今回のサイクリングは玉川上水駅の南口にかかる「請願院橋」よりスタート致しました。ここからしばらくは玉川上水に沿って整備された「玉川上水緑道」を行きます。整備された遊歩道は西武拝島線の終点「拝島駅」を超えると間もなく途絶えます。「五丁橋」を超えるとそこからは少し大変です。玉川上水に沿った道がないという事は時折玉川上水を離れてしまったり、見失ってしまうという事でもあります。見知らぬ道を迂回しながら玉川上水が流れているであろう方向だけ見失わずに進んでいくわけです。そうしてしばらく車道を行きつ戻りつするうちに再び玉川上水に沿って伸びる道にぶつかり、やがて遊歩道が整備されていきます。

拝島上水橋から上流に向かって写した画像

拝島上水橋から上流に向かって写したもの

拝島上水橋は昭和の森ゴルフコースを抜けたあたりです。この橋のすぐ北側には「湯楽の里」という温泉施設があって、私も年に何回かはここで湯につかり仕事の疲れを癒します。橋のすぐ目の前にモミジがあるので、玉川上水緑道を歩く人々も立ち止まり写真を写す姿が見られます。

緑道沿いを進むだけですからわけなく来れます。途中玉川上水に沿ってかなりの高木がそびえ立っていたりするわけです。木立の下で見上げれば秋晴れの空に向かって伸びる枝葉がそれはもう美しいですよ!何かしらのパワーがもらえちゃいます。

拝島駅まではあと橋三つ分です。直後にあるのは「ふたみ橋」。この橋は車は通行できません。玉川上水には時々このような歩行者や自転車だけが渡る事の出来る橋がかかります。株式会社いずみホームの事務所付近だと「西中島橋」がそれに当たります。緑道を行く人たちだけが利用できるので、静かな佇まいが魅力です。車道の橋を渡る時はしっかり左右を確認して渡らないと危険です。横断歩道のないものも随分とあるので、飛び出してはいけません。自転車だとついスピードに乗ってノンブレーキで走り過ぎたくなるのですが、この点はくれぐれもご注意くださいね。

平和橋の下、鴨の一団を撮影

拝島駅直前にかかる「平和橋」。鴨さんの一行が遠ざかっていきます。最初は橋のすぐ下にいたのですが、私が近づきカメラを構えているうちに遠ざかってしまいました。

拝島駅を過ぎるとしばらくは「みずくらいど公園」内を進みます。みずくらいどという名称は一風変わっていますね。これは漢字にすると「水喰戸」と書くようです。この付近の土地は、古くから「みずくらいど」と呼びならわされてきたほど、水を吸うという事のようです。江戸の飲み水として開削された玉川上水は何度となく失敗を重ねながら工事が進められました。この一帯を掘ってみるとせっかく引き込んだ水がどんどん地面に吸われ、進路を別にとらなければならなくなったのでしょうね。当時の苦労を物語る失敗の証が「玉川上水開削工事跡」としてこの公園内に残っているのです。開削工事の跡は、「みずくらいど公園」の北にある玉川上水五丁溝付近より立川段丘崖線に沿って南へ延び、武蔵野橋公園付近で東へ方向を変え、西武鉄道拝島駅前の玉川上水平和橋の付近まで、約一キロメートルにわたって残存していたと伝えられます。しかし、現在は、みずくらいど公園内及び付近に開削工事の跡が残るのみです。この玉川上水開削工事跡は、近世前期の大規模な土木工事の遺構として、歴史的、学術的に大変貴重なのです。

みずくらうど公園内は武蔵野の雑木林そのものです。木立の中を進む気持ちよさと、歴史的な遺構から漂う歴史の重みを感じながら進みます。そして公園を抜けるとしばらくは玉川上水とつかず離れずという具合に進む事となります。

車道で玉川上水を行く

みずくらいど公園を抜けた直後にある「五丁橋」から11個目の「加美上水橋」までは玉川上水に沿う道がないため、車道を行きつ戻りつしながら進んでいくことになります。路地を進んで行き止まりだったり、大型車が通る幹線道路を走るので、焦りは禁物です。ここまでのような感覚だと思わぬ事故に巻き込まれてしまうかもしれませんので、交通ルールを守り、安全第一で進みましょう。

ただ、この区間もそれなりに楽しめます。この辺りからかなり雰囲気が変わってくるからです。良い意味での田舎っぽさと申しましょうか、いかにも小旅行を楽しんでるなぁという気持ちになってきます。

この区間を進むと幾つかの橋は知らぬ間に通り過ぎてしまいます。玉川上水沿いの道がないのですから右に左に迂回していると、玉川上水を探すこと自体が目的になるからです。「あっ玉川上水あった!」と近づいて橋の上から写真を撮る。帰ってから地図を見ながら振り返ると、間の橋が幾つか抜けていた・・・という具合です。

清巌院橋から上流を見た景色

清巌院橋から上流を写したもの。西側は「清岩院」の敷地です。境内の数カ所から湧水が出ており「東京の名湧水」に選ばれています。すぐ南に中福生公園があり、ここでも大きな木の黄葉が楽しめました。

「嘉泉」で知られる田村酒造さんがあるのはここから橋二つ分先です。「宿橋」という小さな橋を渡ると大きな敷地に趣のある門構えが見えてきます。「嘉泉(かせん)」は敷地内に酒造りに最適な水を得た喜びに由来するとの事。

この辺りには玉川上水から引いた「田村分水」がある事でも知られます。代々福生村の名主であった田村家が分水開設の願い出を出して開削されたそうです。田村酒造の敷地内を流れ、個人宅や畑の間を抜けていくように流れていき、やがて多摩川中央公園の水路に放流され、しばらく公園内の水路として流れた後多摩川に合流します。

今回のサイクリングでは羽村の堰からの帰路は多摩川の土手に整備された遊歩道を通りました。途中多摩川中央公園内を通り抜けるのですが、確かに田村分水から繋がる水路がありました。多摩川の流域にある公園はとても広く、たくさんの人達が水の流れを横目に散歩やサイクリングを楽しんでいました。

当ブログ記事の冒頭の写真が実は「宿橋」から上流に向かって写したものです。色鮮やかなモミジは田村酒造さんの敷地のもだったのでした。さて、この先の加美上水橋から先では再び玉川上水に沿って進むことになります。

桜の名所羽村取水堰へ

加美上水橋から終点の羽村取水堰まではあとわずかです。この橋の南側には福生加美上水公園があり、この公園内を通り抜けると多摩川に出ます。ここまで来ると多摩川と玉川上水の距離はものすごく近くなります。当たり前っちゃ当たり前なんですけどね。何せこの少し先から分岐して玉川上水が流れ出しているのですから。二つの川の間を伸びる道を進むとやがて砂利道となります。ここが約200本あると言われる「羽村の堰の桜」です。桜の名所として知られていますよね。

加美上水橋から上流を写したもの

加美上水橋から上流を眺めるとこんな感じです。日差しを受けたモミジの鮮やかさ、水面に写るモミジが何とも言えませんよね。上流部の玉川上水はかくも美しいのです。

ここから新堀橋くらいまでがアスファルト舗装された道だったように思います。そこから先が砂利道となり、いよいよ桜並木が現れるのです。桜の葉も紅葉し綺麗でしたが、もう大分散ってしまっていました。桜の咲く時期また来たいですね。

堂橋から下流方向を見た様子

堂橋から下流を写したものです。向かって右側に桜が立ち並びます。

第2水門から下流を写した画像

ようやく羽村取水堰に辿り着きました。第2水門より下流を眺めた風景です。水量たっぷり、大迫力ですね。前述したようにこの少し先にある第三紅葉に染まる玉川上水はいかがでしたか?羽村の堰は駐車場がありませんので、来るとしたら電車を利用して最寄の羽村駅から徒歩、あるいは少し離れた熊川駅とか福生駅あたりからウォーキングがてらアクセスするのがいいでしょう。今回の私みたいに自転車で行くもありですよね!普段私達が見慣れているのとは違う玉川上水の顔を見る事ができますよ!!

2017年11月19日

不動産情報を読み解く

不動産の購入をお考えの方は不動産業者のホームページや販売図面などを日々見比べていることと思います。物件情報として掲載される内容はほぼどれも同じです。違いがあるとしても誤差の範囲です。その物件の「ウリ」だったり、アピールポイントだったりで、あとは情報がより詳細かそうでないかくらいです。今回は物件情報のそれぞれの項目がどのような事を示しているのかについて掘り下げてみたいと思います。いわゆる「物件概要」を読み解く一助となれば幸いです。

種目

新築戸建・中古戸建・新築マンション・中古マンション・売地(土地)・収益物件(投資物件)などの分類です。物件を探し始めたばかりのころはどの種目にするか絞れていなくとも、徐々にターゲットが絞られていきます。そうなると一戸建て狙いの人はマンションには目もくれず、効率よく物件情報をチェックしたいと考えるようになるでしょう。WEBサイト上だとまず間違いなく種目別に物件が整理されています。

価格

不動産の販売価格は絶対的なものではありません。周辺相場や投下した費用、需要のあるなしなどによって設定されます。日用品のように定価があるわけではなく、それぞれの物件ごとに関係者が設定するのです。ですから、同じ物件でも設定する人が違っていたら、違った価格となりうるという事でもあります。こう書くと不動産の価格って甚だ不安定でなんとも頼りないもののように思われてしまうかもしれません。ところが、不動産はあくまでも買いたい人あってのものです。相場に比べてあまりに高ければいつまで経っても売れません。売る気があるならどうしたって価格を下げざるを得ないのです。一度、二度と価格を下げ、それでも売れなければさらに下げ、相場に照らして妥当な価格になって初めて買い手がつくというのがお決まりのパターンです。不動産価格は不動産市場の中で自然と調整されるものなのです。

不動産の価格は相場に照らして設定すればまず間違いないと言えるでしょう。でも、相場よりも高く売れたら・・・と思うのが売り手側の心理。また、特別な思い入れがあれば、うちの家はご近所より高く売れるはずだと思われる売主さんもいらっしゃいます。ですから、売り出しの当初では相場より高めに設定されるのがこれまたお決まりのパターンです。ですから、ほとんどの物件で物件価格の変更が行われます。

高めに出してそれで売れれば100点満点。少し値下げして相場くらいで売れれば80点の合格点。相場を下回れば落第。そんなイメージです。購入を検討している方たちは思い思い「今だ!」と思う段階で申し込みをするわけです。

消費税

日本国内において不動産取引をした際に消費税がかかる事があります。かかるのは建物だけ。しかも、売主が業者の場合のみです。土地にはかかりません。そして、一般個人が売主の場合にも非課税です。ですから個人がマイホームを売却する場合には消費税はかからないのです。ただし、個人であっても居住用ではない賃貸用や店舗用の建物を売った場合には課税対象となる可能性があります。尚、仲介手数料には消費税がかかります。土地であろうと個人であろうとです。

所在地

物件のある場所です。地番と住居表示どちらも表示していることもあれば、地番のみ、住居表示のみの事もあります。地番なのか住居表示なのか明示していない事もあります。図面に案内図とカーナビ設定(カーナビだと〇〇と入力してくださいという旨の表記)がある場合もありますので、その際にはそれを参考にするとといいでしょう。中古マンションや土地、中古戸建てだと2丁目とか3丁目などのように、丁目までしか記載していない事も多いです。お客様単独で現地を見に行かれる事もありますが、現住の場合には具体的な住所は教えてくれませんので、仲介業者に連絡を入れて一緒に行くと良いでしょう。不動産業者となるべく接触したくないとお考えの方もいらっしゃいますが、業者と一緒だと内部を見る事もできますし、住宅ローンその他様々な相談もできます。

地番と住居表示

地番は土地一筆ごとにつけられた番号の事で、もともとは明治時代の初期に課税目的で付けられたものだそうです。登記簿上に市、区、町、村、字又はこれに準ずる地域をもって地番区域を定め、この地番区域ごとに土地の位置が分かりやすいものとなるように定めるものとされています。不動産の取引の際にはこの地番をもって物件を特定し、契約書等に記載します。不動産を購入した際にもらえる権利証(登記済み証)にもこの地番が記載されています。地番を定めるのは登記所(法務局)です。尚、建物では「家屋番号」が付けられます。通常は敷地の地番と同じになりますが、同敷地内に複数の建物がある場合には支号というものがつくようになります。例えば2番1の敷地に2件の家が建っていたなら一つが地番同様「2番1」、もう一つが「2番1の2」という家屋番号となります。

住居表示というのがいわゆる住所という事になります。それまで地番で住所を表していたものの、市街化が進むにつれて、その土地がどこにあるのかを地番で特定することが困難となり、住所をわかりやすく表示する必要がでてきたのです。そこで、「住居表示に関する法律」が施行され、住居表示を実施した区域では住居表示によって住所を表すようになりました。住居表示の番号は建物につけられた番号ですから、建物のない土地には関係ありません。住居表示番号は市町村が定めます。立川市では住居表示を実施した地域とそうでない地域があり、実施していない地域では地番が住所を表します。前述の家屋番号と住居表示番号を混同しないようにご注意ください。登記所が定める地番や家屋番号。市町村が定める住居表示番号。紛らわしいですが、表す内容が微妙に異なります。

交通

電車の路線と駅、そこから徒歩あるいはバスで何分かかるかの記載です。バスだと「バス停の名称」とそこから「徒歩何分」「停歩何分」と記載されます。複数の路線が乗り入れている駅だと複数の路線が記載されることもあります。

土地面積

土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれるもので、土地を真上から見下ろして測ったものとなります。傾斜や凹凸は無視するので、メジャーなどで実際に測って出した面積とは異なります。日本では「坪」という単位もあるので、坪数を併記することもあります。一坪は約3.3平米。例えば100坪が何平米なのかは「100÷3.3」で求めることができます。1坪あたりいくらになるのかを「坪単価」と呼びこれを示しておくと他物件との比較がしやすくなります。

土地面積については後述する建蔽率や容積率によって、敷地のどれくらいの割合に建物を建てられるのか、どれくらいの容積の建物を建てられるのかが重要です。同じくらいの大きさでも建蔽率・容積率の違いによってそれぞれの敷地の有効面積が異なるからです。

建物面積

建物面積とは、各階の床面積の合計を言います。「延べ床(のべゆか)面積」と同義。壁などの中心線で囲まれた部分の面積とされ、バルコニー※1やベランダ、ピロティ※2、玄関ポーチなどは含まれません。

※1:バルコニーについては壁から2m以下のものは床面積に含まれません。2m以上の場合は先端から2mの部分は床面積に含まれません。奥行きが4mある場合、壁側の2m分は床面積に含まれ、それより外側は含まれないという事です。

※2:建築物を柱だけで支え、1階部分が自由に通り抜けできるようになった建築スタイルのこと

壁芯面積

壁・柱の中心線で測られた面積の事。WEBサイトや販売図面はこの壁芯面積を記載します。壁の厚みの中心という事は部屋うちの壁の中の面積も含まれるため、普段の生活スペースとしての広さより広くなります。

内法面積

壁の内側の部分の寸法で求められた面積のことです。室内の有効スペースの面積を表しています。チラシや広告では壁芯面積となるため実際に現地で測ってみると若干狭くなります。

私道負担面積

私道負担あるいは私道負担面積として表記されます。取引対象となる土地の一部が私道の敷地となっている時、その部分を「私道負担」と呼びます。

私道負担に関する事項は、重要事項として説明しなければなりません。また、不動産広告では、私道を含む旨と私道負担面積を表示する必要があります。

私道の敷地が周辺の所有者と共有の場合は私道の面積に加えて、持ち分を表記します。例えば「私道持分50平米×1/6」。私道部分は建物を建築する事ができないなど一定の制限を受けるため、負担という表現になっているのでしょう。後述するセットバックによっても私道負担が求められます。

敷地延長

接道義務を果たすため細長く道路まで伸びた敷地部分。形状から「旗竿地」と呼ばれることもあります。不動産業者では敷地延長を「敷延(しきえん)」と略します。接道義務とは建築基準法によって「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上面していないと建物を建てられないとする決まりです。敷地延長部分は駐車スペースとしても利用できるため、2m接道していれば建てられるとしても、車一台停めてもその脇を通れるくらいの幅は欲しいものです。長方形、あるいは正方形に整った形状の「整形地」に対して敷地延長やL字型の土地は「不整形地」と呼ばれます。土地の評価としては整形地に劣るものの、悪いところばかりではありません。ほぼ同じ立地でも整形地より低価格で手に入れる事ができるのと、道路から奥まっているため通行人に見えにくい位置に建てられます。

セットバック

将来的に4メートルの幅員を確保するために敷地を後退させる事をセットバックと呼びます。ここでは「将来的に」という文言に注目して下さい。「直ちにとか今すぐ」とならなかったのにはそれなりの理由があります。基本的には4メートルに満たない道の中心線より2メートル後退させればOKとなります。
道を挟んだ家同士がそれぞれに中心から2メートル分の道路幅を確保すれば、いつかは4メートルの幅員となるわけですね。ですから将来的にという文言となるわけです。
もし今すぐ4メートル分確保せよ!という事になれば先に建て替える方が損をするという事になってしまいます。「今建て替えたらうちだけが敷地削られるからもう少し我慢すんべ~か」なんて会話が聞こえてきそうですよね。それに、道を挟んであっち側、こっち側でてんでバラバラにセットバックしたなら道はおかしなことになってしまいますよね。あっちに引っ込みこっちが出っ張りでは車の通行もままなりません。

ただご注意いただきたいのは、中心線から2m後退するとは言え、常に現況の道路の中心から2m後退させれば良いのかと言えばそうとは言い切れません。何故なら向かいの家が既にセットバックしている場合には、現況の中心線を基準にする事ができないからです。相手方は既に済ませているので、幅員を4mにする義務はこちら側にあるという事になります。ですから、現在の中心で測る以上に後退しなければならないでしょう。

地目

地目とは土地の現況と利用状況による区分のことを言います。簡単に言えば土地の種類を表すものです。田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地の23種類に区分されます。所在・地番・地目・地積などは土地の登記事項とされ登記簿に記載されます。私たちが普段生活する上では地目なるものはほとんど関わりのない事ですが、不動産の取引をする際には目にすることとなります。地目は23種類もあるものの、一般の人が目にする機会があるもの、宅地、雑種地、山林、田、畑など数種類程度です。地目が変更された場合は地目の変更登記をする事となりますが、農地を農地以外の地目に変える場合は農地転用許可が必要となります。かつて畑だったものを開発分譲するような場合は現況畑(宅地に変更予定)などと記載されることもあります。ですので、登記簿上の地目と現況が異なる外観を有することもあります。登記上の地目と現況が一致しない場合は、課税時期の現況によって判定するとされます。

土地権利

取引対象となる土地の権利を表します。一戸建てを買ったとして、その敷地の権利が所有権とは必ずしも限りません。借地権に基づいて建物を建てている事があるからです。ですから土地の権利が「所有権」なのかそれとも「借地権」なのかの確認は重要です。

所有権

所有権という言葉は誰もが馴染み深い言葉なのですが、法律上はかなり強い権利として認識されます。物を全面的に、排他的に支配する権利であり、権利の行使についてなんらかの支障が生じた場合、その返還、排除、予防などを請求できます。

ただし、土地の所有権に関しては建築基準法その他法令による一定の制限を受けます。いくら自分のものと言っても閑静な住宅街にやたら高い建物を建てれば日照不足など周辺住民の迷惑となる事もあります。自分の権利を行使する事は認められるにせよ、それはあくまで他人に損害を与えたり、法律に違反しない範囲においてです。また、土地の所有者は固定資産税や都市計画税などの納税義務が課せられます。

借地権

建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を言います。借地借家法に基づくものです。所有権のように全面的かつ排他的に権利を行使する事はできず、一定の制限を受けます。借りる前提となる賃貸借契約等に従いその内容に沿った使用が求められる点、地代が発生する点、それと借地借家法によるしばりがある点が異なります。そのかわり、土地の所有権を取得するよりは低コストで権利を取得し建物を建てられるというメリットがあります。法律的に言うと地上権は「物権」ですので、その権利の譲渡は自由です。対して賃借権は「債権」ですので貸主の承諾なしに譲渡などの処分をする事ができません。

用途地域

都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的として定められた13種類の地域。市街化区域では必ず定められます。住居系、商業系、工業系に分かれます。街並みの形成は都市計画に基づいています。ここは人が集まる中心街、あそこは人が静かに暮らす住宅街などと想定し地域ごとにどのような建物が建てられるのかを定めています。駅前の繁華街なら高層ビルやマンションを建築可能にし、希少かつ高価な土地を最大限利用できるよう敷地をより広く、そして上部の空間をより有効に利用できるよう建蔽率・容積率を高く設定します。商業地域において建蔽率が極めて高く設定されているのがその例の一つです。対して、人々が一日の活動を終えくつろぐ住宅地では、人が過度に集まりすぎず、日照や安全を考慮した街並みが想定されます。第一種低層住居専用地域(以下一低層と略します)では建蔽率・容積率を低く設定し、隣地との程よい間隔で家が立ち並び、火事による延焼の被害が広がらないよう考慮されています。用途地域では 建物の種類、 建ぺい率、 容積率、 高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域)、 前面道路幅員別容積率制限(道路幅員に乗ずる数値)、 道路斜線制限、 隣地斜線制限、 日影規制について定める事ができます。

建蔽率(けんぺいりつ)

建築敷地面積に対する建築面積の割合の事。用途地域ごとに設定されます。例えば100坪の土地で、建蔽率が40%なら40坪、80%なら80坪を上限としてそれぞれ建物を建てられます。建蔽率を超えないなら敷地のどの部分ににでも家を建てられるかと言うとそうではありません。民法や建築基準法などの各種法令の制限もあり、隣地との境界から一定の距離をおかなければならないのが基本です。ちなみに民法では「建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない」とされこれを外壁後退と呼びます。けれども、これには例外があり、地域の慣習があれば、それが優先されるとも規定されています。また、建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」と定めています。立川市では商業地域や工業地域の一部に適用されます。基本的には火事の被害拡大を防ぐ観点からほどよく隣地との距離をとって建物を建てる。けれども、駅前の繁華街では耐火構造にする事を条件にして、ビッチリビルやマンションを建ててもいいですよ!という事です。

容積率

建物の延べ面積(延床面積)の敷地面積に対する割合の事。建蔽率同様用途地域ごとに設定されます。これは物件探しをしているとわかってくるのですが、立川付近だと一低層なら40の80または50の100、第一種中高層住居専用地域なら60の160または60の200というように建蔽率と容積率の組み合わせがわかってきます。40の80は建蔽率40%、容積率80%という事。同様にして50の100は建蔽率50%、容積率100%という事です。見慣れてくれば40の80という組み合わせで「ああ、この土地は一低層かな」と類推できます。違っていても一種か二種の違いくらいなものです。建蔽率が高ければそれに応じて容積率も高くなります。100坪の土地で容積率が80%ならば、延べ床面積80坪まで建築可能という事になります。40の80なら一階・二階ともに40坪の建物となるでしょう。一階が50坪、二階が30坪だと建蔽率オーバーとなりますし、各階20坪の四階建ては高さ制限その他によって認められないでしょう。

容積率については前面道路の幅員によっても制限を受けます。道路幅員が12m未満の場合は道路の幅員に0.4または0.6をかけて容積率を求めます。用途地域ごとに定められたものです。

例えば第一種中高層住居専用地域で60の200とされる地域でも、前面道路が4mならば4×0.4で160%、5mならば5×0.4で200%となります。

接道

敷地の接道の状況を示します。「南側5m公道」のように接道する方位、前面道路の幅員、そして道路が公道なのか私道なのか、私道なら建築基準法何条何号にあたるのかを表記します。また、敷地が幾つの方向で接道するかも記載します。一方、角地、徐角地、三方といった具合です。

建物を建てるには接道義務を果たす必要があります。どんな道路でも接していればいいというわけではありませんので、接道義務を果たす道路なのかを示す必要があります。詳しくは「接道義務とセットバック」をご参照ください。

建物構造

建物がどういう造りなのか、何でできているのかを示します。木造、S(鉄骨)造、RC(鉄筋コンクリート)造、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造など。

階層

戸建てなら何階建てなのか。マンションなら建物全体が何階建てで、対象が何階部分にあるのか

向き

最大開口部が面する方向の事。掃き出しのあるテラスやベランダがある方向がこれにあたる事が多いです。

総戸数・販売戸数

新築分譲住宅における区画数。当初15区画で売り出し、現在7区画販売中などと表記します。

建築確認番号

法に定められた建築物や地域で建築しようとする場合、建築主は申請書により建築確認を受けて、確認済証の交付を受けなければなりません。この際建築確認番号が発行されるので、それを記載します。

築年月

完成済みの場合には登記簿に記載された築年月を記載します。新築の場合だと当然ここは記載できません。完成予定日がこの欄以外に記載されることはあります。

間取り

4LDKなどのように部屋数とK(キッチン)、D(ダイニング)、L(リビング)のいずれかまたはそれぞれの組み合わせで表現します。部屋数が3部屋だとして、3K、3DK、3LDK、3SLDKの順で大きくなるのが原則です。ただし、KとDKの違いやDKとLDKの違いは曖昧で、DKと言いつつもKとさほど変わらなかったりしますので絶対的な判断基準とはなりません。平米数と合わせて判断しましょう。Sはサービスルームまたは納戸を表します。納戸と書くと物置部屋みたいな印象を受けるためサービスルームとした方が現況を表しやすいのでしょう。開口部の大きさなど建築基準法上「居室」と認められずとも、居室同様に利用できる場合が多いのです。また、ただ「S」とだけ書くと、Sが一つだけだと考えてしまいますが、Sが二部屋、三部屋ある場合もありますので、間取り図で確認してみましょう。2SLDKなら実質3LDKと変わりませんし、1SLDKでもSが二部屋あればこれまた3LDKと実質変わりません。

間取り詳細

居室などの大きさを「洋室6帖」、「和室6畳」、「LDK20帖」などのように表します。洋室だと「帖」を用い和室だと「畳」を用いるのが一般的。読み方は同音で「じょう」です。

現況

空き家、居住中、賃貸中、更地、建設中(建築中)、未完成、完成済み、空き室などの現況を示します。

引渡時期

不動産の引き渡し時期を示します。あくまで目安ですので何年何月程度。上旬(初旬)、中旬、下旬(末)と月のどれくらいなのかを示すこともあります。

駐車場

有・なしあるいは2台可など。最低限駐車スペースがあるのかどうかは記載してほしいですが、特に記載がない場合には駐車スペースがないと考えた方が無難です。注意したいのが駐車スペース2台可と書いてある場合に、あくまで駐車するスペースがあるだけであり、コンクリート舗装されているのは1台分だけのような場合もあります。その場合は別途費用がかかる旨の記載がある事があります。

学区

小学校や中学校の学区。それと徒歩で何分あるいは距離を記載する事もあります。基本的に公立の小中学校区についてです。

制限

土地の利用に関する法令上の制限についてです。「土地の購入」「宅地の造成」「建物の建築」という三つの段階で様々な法令の適用を受けます。主要なものとしては高度地区、防火指定・準防火指定、法22条区域、高さ制限、景観法、航空法など。詳細は「法令上の制限について」をご確認ください。

設備・特色

上下水道・電気・ガスについてや建物についての工法や仕様、設備機器などについて記載されます。ガスについては都市ガスなのかプロパンガスなのかも記載されます。

特記事項

物件について特に注意すべき点を記載します。延べ床面積に車庫の面積が入ったり、住戸の前にゴミ置き場や電柱があったり、どちらかと言えばマイナス要因になりうる事を告知することが多いです。ただし、明確なルールはありませんので、チラシ事、物件情報ページごとにご判断ください。

 

2018年01月23日

国立市谷保天満宮の梅が咲き始めました!

谷保天満宮梅園の梅

国立市にある谷保天満宮は亀戸天神社・湯島天満宮と並び関東三大天神と呼ばれ、梅の名所としても知られます。天満宮と言うのは菅原道真を祀った神社です。菅原道真は死後「天神様」と呼ばれるようなり、亀戸天神社のように「天神」と付く神社もまた天満宮同様菅原道真を祀っています。ここまで書けば谷保天満宮の境内に何故「梅園」があるのかおわかりになるでしょう。左遷され京を去る際に詠んだという

「東風(こち)吹かば 匂ひをこせよ 梅の花 主なしとて 春な忘れそ」という歌にちなんだものだと考えられます。

谷保天満宮の梅園は規模こそそれほど大きくありませんが、都内の他の梅の名所と比べて「早咲き」なのが特徴です。一足先に春の足音を感じることができる場所として、私はとても好きです。例年は1月中旬~3月上旬に見ごろを迎えるのですが、今年はこの寒さのせいでしょうか、少し遅いようです。

まだ雪の残る梅園では数株がわずかに花をつける程度でした。しばらく寒い日が続きますので、今年の見ごろは2月に入ってからかもしれません。来週も行ってみようかとは思いますが、開花は遅々として進まないでしょう。

雪の残る谷保天満宮の梅園

梅園入り口付近から写したもの。先日の雪が残っています。ご覧の通り大部分はまだ開花していません。つぼみをつけているものも少なかったです。

梅園の奥にある東屋からは富士山も見えるので、晴れた日に行かれた方は是非眺めてみてください。人もまばらな中、甘酒屋さんが準備をしていましたので、ホット一息ついてみてはいかがでしょうか。今日はちょっとがっかりしてしまいましたが、新たな発見がありました。

梅園の奥の方に設置された顔出し看板

この看板に描かれているのは「ダラック号」です。明治41年、有栖川宮のダラック号を先頭に国産ガソリン自動車で日本初のドライブツアーが行われたそうです。その際目的地となったのが谷保天満宮でした。宮様ご一行は谷保天満宮でお参りを済ませ、無事戻られたという事から「交通安全発祥の地」となったのだとか。天満宮という事で学業成就はもちろんのこと、交通安全祈願もできるのです。かつては鳥居をくぐりしばらく行くと参道にダラック号の(恐らく)原寸大の模型が展示されていました。今は境内の物置小屋みたいなところに確か保管されていると思います。私の記憶が正しければ、拝殿や本殿の側、ちょうど池の手前の辺りだったと思います。

お子さん型も宮様気分で記念写真が撮れますね^^

谷保天満宮は合計12社の境内社が祀られています。駐車場のところに第六天神社、表参道から階段に至るまでの間に稲荷神社(稲荷社)・蒼守稲荷神社(蒼守社) ・淡島神社(淡島社)の三社合殿、前述の梅林の入り口付近に弁天社(厳島社)、本田の奥に 天照皇大神宮・ 熊野神社・ 日吉神社、・妙義神社・ 稲荷神社の五社合殿、五社合殿の隣に三郎殿、そして境内の南西端に厳島神社となります。この厳島神社の池は湧き水によるもので、透明度の高い水をたたえています。時間があれば弊社地域情報ページ「国立市谷保天満宮」をご覧ください。

2018年01月28日

立川市の風致地区

立川市には「玉川上水風致地区」「五日市道風致地区」二つの風致地区があります。風致地区は都市計画法に基づき都市計画区域内の住環境の優れた地域において指定されるものです。緑豊かでゆとりのある環境が維持されるよう地方公共団体の条例により、建築物の高さや建ぺい率などが厳しく規制されます。

区域内で行う行為の内容や規模、主体によって市長の許可を要するもの、通知しなければならないものなどが定められます。

市長の許可を要するもの

  • 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更(以下「宅地の造成等」という。)
  • 木竹の伐採
  • 土石の類の採取
  • 水面の埋立て又は干拓
  • 建築物その他の工作物(以下「建築物等」という。)の新築、改築、増築又は移転(以下「建築」という。)
  • 建築物等の色彩の変更
  • 屋外における土石、廃棄物(廃棄物の処理及び清掃に関する法律(昭和45年法律第137号)第2条第1項に規定する廃棄物をいう。以下同じ。)又は再生資源(資源の有効な利用の促進に関する法律(平成3年法律第48号)第2条第4項に規定する再生資源をいう。以下同じ。)の堆積

市長の許可を要しないもの

  • 都市計画事業の施行として行う行為
  • 国、地方公共団体又は当該都市計画施設を管理することとなる者が当該都市施設又は市街地開発事業に関する都市計画に適合して行う行為
  • 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
  • 面積が10平方メートル以下の宅地の造成等で高さが1.5メートルを超えるのりを生ずる切土又は盛土を伴わないもの
  • 次に掲げる木竹の伐採
    ア:間伐、枝打ち、整枝等木竹の保育のため通常行われる木竹の伐採
    イ:枯損した木竹又は危険な木竹の伐採
    ウ:自家の生活の用に充てるために必要な木竹の伐採
    エ:仮植した木竹の伐採
    オ:本項各号及び次条各号に掲げる行為のため必要な測量、実地調査又は施設の保守の支障となる木竹の伐採
  • 土石の類の採取でその採取による地形の変更が面積が10平方メートル以下で高さが1.5メートルを超えるのりを生ずる切土又は盛土を伴わないもの
  • 次に掲げる木竹の伐採
    ア:間伐、枝打ち、整枝等木竹の保育のため通常行われる木竹の伐採
    イ:枯損した木竹又は危険な木竹の伐採
    ウ:自家の生活の用に充てるために必要な木竹の伐採
    エ:仮植した木竹の伐採
    オ:本項各号及び次条各号に掲げる行為のため必要な測量、実地調査又は施設の保守の支障となる木竹の伐採
  • 土石の類の採取でその採取による地形の変更が面積が10平方メートル以下で高さが1.5メートルを超えるのりを生ずる切土又は盛土を伴わないもの
  • 面積が10平方メートル以下の水面の埋立て又は干拓
  • 建築物の新築、改築又は増築で、新築、改築又は増築に係る建築物又はその部分の床面積の合計が10平方メートル以下であるもの(新築、改築又は増築後の建築物の高さが8メートルを超えることとなるものを除く。)
  • 建築物の移転で移転に係る建築物の床面積が10平方メートル以下であるもの
  • 次に掲げる工作物(建築物以外の工作物をいう。以下同じ。)の建築
    ア:風致地区内において行う工事に必要な仮設の工作物
    イ:水道管、下水道管、井戸その他これらに類する工作物で地下に設けるもの
    ウ:消防又は水防の用に供する望楼及び警鐘台
    エ:その他の工作物で建築に係る部分の高さが1.5メートル以下であるもの
  • 建築物等のうち、屋根、壁面、煙突、門、塀、橋、鉄塔その他これらに類するもの以外のものの色彩の変更
  • 屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積で、面積が10平方メートル以下であり、かつ、高さが1.5メートル以下であるもの

市長と協議が必要なもの

国又は地方公共団体の機関が行う行為については、第1項の許可を受けることを要しない。この場合において、国又は地方公共団体の機関がその行為をしようとするときは、あらかじめ市長に協議しなければならない。

市長に通知が必要なもの

  • 国土保全施設、水資源開発施設、道路交通、船舶交通若しくは航空機の航行の安全のため必要な施設、気象、地象、洪水等の観測若しくは通報の用に供する施設、都市公園若しくはその施設の設置若しくは管理に係る行為、土地改良事業若しくは地方公共団体若しくは農業等を営む者が組織する団体が行う農業構造若しくは林業構造の改善に関する事業の施行に係る行為、重要文化財等の保存に係る行為又は鉱物の掘採に係る行為
  • 道路、鉄道若しくは軌道、国若しくは地方公共団体が行う通信業務、認定電気通信事業(電気通信事業法(昭和59年法律第86号)第120条第1項に規定する認定電気通信事業をいう。)若しくは基幹放送(放送法(昭和25年法律第132号)第2条第2号に規定する基幹放送をいう。)の用に供する線路若しくは空中線系(その支持物を含む。)、水道若しくは下水道又は電気工作物若しくはガス工作物の設置又は管理に係る行為(自動車専用道路以外の道路、駅、操車場、車庫及び発電の用に供する電気工作物の新設に係るものを除く。)

玉川上水風致地区

玉川上水の松中橋から小川橋までの区間が指定されています。大部分は玉川上水の南北両岸が対象エリアとなっておりますが、玉川上水駅を過ぎ、小平監視所の少し東からは南岸側のみとなっております。これは単に北岸側が小平市となるからです。松中橋から天王橋までの区間では南側に割と広い範囲が指定されていますが、それ以外は玉川上水に沿ったわずかなエリアのみ指定されています。詳細は立川市のホームページ「風致地区について」をご参照ください。立川市における玉川上水と五日市街道は切っても切れない関係にあります。武蔵野の乾いた大地に潤いをもたらしたのは江戸時代の事。多摩川の豊かな水を、飲み水さえ確保するのが困難な土地にもってくる。それが玉川上水でした。その玉川上水から無数に張り巡らされた分水が当時の人々に生きる糧をもたらしたのです。玉川上水が開削されるとしばらくして、砂川分水が引かれました。その砂川分水は当初天王橋付近より五日市街道沿いに東に一里ほどのものだったようです。この分水の水は当時の人々の飲み水としてはもちろん、農耕用にも利用されたのです。それが「砂川新田」と呼ばれる新田開発でした。この新田開発によって徐々に人々が集まり発展を遂げた結果形成されたのが砂川村です。他村より移り住んだ人たちが新田を切り開き、やがて短冊形の家屋敷を構えるようになったのです。五日市街道に今も残る風景はこのように玉川上水と切っても切れない関係があるのです。それらの街並みを残すために、風致地区が指定されたのだと思います。

五日市街道風致地区

立川市北部をやや南西に向かって抜ける五日市街道沿いに指定された地区です。西端部は五日市街道ではありません。西砂町の中里多目的広場の北側の通りから始まり、阿豆佐味店神社の少し東で五日市街道に合流、そこから天王橋に至るまでの区間が指定されています。

2018年02月06日

立川市の高さ制限

立川市内で建築物を建築する際には高度地区による高さ制限と航空法による高さ制限というしばりがあります。高度地区は市街地の環境の維持や土地利用の増進を図るため建築物の高さを定めた地区の事です。高さの最高限度または最低限度を定めます。用途地域の指定があるところに重ねて指定され、用途地域の指定を補完します。最高限度を定める場合は日照や採光の確保、景観の維持・形成など環境維持を目的とします。最低限度を定める場合は土地の高度利用による土地利用の増進を目的とします。

それに対して航空法による制限が課せられるのは付近に飛行場がある市町村と事になります。市内に立川飛行場、近隣に横田基地がある立川ならではの高さ制限です。

高度地区による高さ制限

立川市では従来「斜線制限型」の高度地区をしておりましたが、近年多摩地域で「絶対高さ制限型」高度地区を導入する自治体が増加していることに鑑み、また良好な市街地環境の維持・保全及び形成を図るため、平成28年3月1日以下四つの区域を除いて絶対高さ制限を導入することになりました。「絶対高さ」とは建てることができる建築物等の高さの最高限度の事で、絶対高さを超えて建築することはできません。

  • 都市開発諸制度の活用を促進する区域(土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を促進する区域のため)
  • 高度地用地区(土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を促進する区域のため)
  • 市街化調整区域(都市計画区域のうち、市街化を抑制すべき区域のため)
  • 第一種低層住居専用地域(既に用途地域の指定において、絶対高さが10mまたは12mと定められているため)

絶対高さを定める高度地区

既定の斜線制限型高度地区が定められている地域では、その制限に加えて、高度地区が定められていない地域では新たに絶対高さ制限が導入されています。以下をご参照ください。

  • 第1種高度地区・・・第一種低層住居専用地域の建築物の高さ制限10mまたは12m
  • 20m第1種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域の一部
  • 第2種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域の一部
  • 25m第2種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域の一部
  • 第3種高度地区・・・近隣商業地域、商業地域
  • 30m第3種高度地区・・・近隣商業地域、商業地域の一部
  • 25m高度地区・・・工業地域の一部
  • 35m高度地区・・・商業地域の一部

詳細については「広報たちかわ3月10日号 立川市絶対高さを定める高度地区指定特集号3(平成28年3月) 裏面(PDF:1,071KB)」をご参照ください。

航空法による高さ制限

航空法は 航空機の航行の安全、航空機による運送事業などの秩序の確立を目的とし、1952(昭和27)年に制定されました。航空の安全を確保するために周辺の一定空域を障害物が無い状態にしておく必要があり、一定の高さを超える物件等を設置することはできません。各空港ごとに制限表面が設定されており、その制限表面の上に出る高さの建造物、植物その他の物件を設置し、植栽し、又は留置することは禁止されております。制限表面とは、「航空機の安全な航行を目的として飛行場の周辺空間に設定される面。」 この面より上の空間に建造物や植裁などの物件を設置し、植裁し、または留置することは、原則として禁じられます。

立川市の市域には立川飛行場と横田飛行場の二つの飛行場による制限があります。

立川飛行場

立川飛行場制限表面

陸上自衛隊の駐屯地にある飛行場についての高さ制限です。立川飛行場はかつては立川市から昭島市にまたがる大きなものでした。戦後アメリカに接収され米軍基地となりますが、その後返還されるとその跡地は様々に利用されるようになりました。国営昭和記念公園は跡地利用の一例です。立川市では立川基地跡地昭島地区土地区画整理事業としてこのエリアの再開発を進めています。国の重要な機関も集まり(地方裁判所が移転したのは記憶に新しいところです)、南関東地域(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)に広域的な災害が発生した場合に、人員・物資の緊急輸送の中継・集積拠点として、災害応急対策活動の中枢を担う立川広域防災基地となります。

立川飛行場の高さ制限

現在の立川飛行場の滑走路の長さは1200m(過走帯300m含む)。標点(滑走路の中心)から半径1,500mの範囲(水平表面)では制限高45mとなり、転移表面こう配1/7、進入表面1/50となります。転移表面とは航空機が着陸のための進入を誤ったときに急旋回して離脱する場合などの安全を確保するための表面、進入表面とは航空機の離陸直後又は最終着陸の際の運航の安全を確保するための表面です。これら「進入表面」「転移表面」「水平表面」を突出する建物、樹木、工作物等の設置が原則禁止されます。

横田飛行場

立川飛行場ではヘリコプターの離着陸が主なものですが、横田基地では飛行機の離着陸が頻繁に見られます。そのため、横田基地のある福生市はもちろんの事、立川市や武蔵村山市、小平市など周辺割と広い範囲の市町村も航空法による高さ制限が求められます。立川市その他のホームページを見ても具体的な制限の内容については記載されておりません。詳細を調べたい方は以下にご照会下さい。

横田防衛施設事務所施設課施設第一係
電話:042-551-0319

 

2018年02月11日

立川市や町名の由来についての考察

立川市の由来は中世以降旧柴崎村の一帯が「立川郷」と呼べれていたためです。では「立川郷」はどうしてつけられたのかというと諸説あるそうです。どれもそれなりに説得力はあるものの、確かなことはわからないようです。立川市には全部で16の「町名」があり、その中には立川市の歴史と深くかかわるものもあります。今回は立川及び町名の由来について考察してみたいと思います。

立川市の名称由来

立川市の名称がどのようにしてつけられたのかは諸説あるようです。立川市のホームページでは5つの説が紹介されていますが、そのうちの3つは多摩川に関連していると説明しています。「川」のつく市ですからこれは容易に想像しうる事ですね。以下をご参照ください。

  • 国府(当時武蔵野国府は府中にあった)の前を東西方向に流れる多摩川を日の経(たて)の川と呼んだとすることに由来する、たてかわ説。これは府中から見て東西に連なる「多摩の横山」と呼ばれていた現在でいうところの多摩丘陵に対して多摩川が縦(南北)に流れている立川付近を「立の河」と呼んでいたものが「立河」→立川となったとするものです。
  • 立川氏が居住していたことに由来する立川氏説。立川氏は武蔵七党のひとつとされる西党に属した地方豪族の事で次の「館川説」の根拠となった普済寺はその居城があったとされる場所に後年建立されたものとされます。
  • 普済寺に館(たち)があったことに由来する、館(たち)川説
  • 多摩川の早い瀬に由来する湍川(たぎちかわ)説
  • 経(たて)の川は東にある川であるとする東の川説

上記5つの説のうち地方豪族であった立川氏に関連するものが二つありますが、そもそも立川氏自体が当時地名として定着しつつあった「立川」にちなんで名乗ったと考えれば、やはり多摩川との関連が一番強いように私には思えます。あくまで私見ですが。

町名の由来

立川に16ある町名のうち由来がはっきりしているものが二つあります。そもそも立川市は柴崎村砂川村の二つが一つになって出来たものです。柴崎村は現在の立川市の市域でいうと南部に位置し、砂川村は北部に位置します。極めて簡単に書くと、立川市の母体は柴崎村です。柴崎村が立川村と改称し、その後町制を施行して「立川町」、市制を施行して「立川市」となりました。一方、砂川村は砂川町となった後、立川市に合併することとなり、現在の立川市となりました。という事で、旧柴崎村の中心であった一帯が「柴崎町」、砂川村の中心部付近(砂川村の名主は砂川三番にありました)が砂川町となりました。立川市の歴史につきましては「柴崎村から続く立川の歴史」をご参照ください。

では柴崎村の由来はというと、これははっきりとした事は調べられませんでした。今後、もしわかりましたら、書き足そうと思いますが、現在のところは不明としておきます。

砂川村については残堀川との関連が言われています。瑞穂町は「狭山池」を水源とし、武蔵村山から立川市の西部を縦断する残堀川は「砂の川」と呼ばれていました。これが縮まって「砂川」という地名がつけられました。「砂の川」と呼ばれた経緯については二つの説があるようです。

「水量が少なく川底が見えることからこう呼ばれるようになった」というのが一つ、もう一つが「残堀川は昔から大雨のたびに氾濫する暴れ川で、洪水のたびに大量の土砂を流域に堆積させて人々を困らせたことから土地の人々が砂の川と呼んだ」というのがもう一つです。砂川町の周辺は砂川村の歴史を紐解いていくと、地名についてもわかってきます。上砂町は砂川町から分かれたものです。言わば砂川の分家みたいなもので、砂の付く一族とでも言えばいいのでしょうか。私が小学生の頃の事ですので昭和の終わりくらいの出来事でした。その点で言えば西砂は砂川村が形成されたやがて「西砂」と呼ばれるようになったので、同じく砂の付く一族でもかなりの古株です。そして、今の栄町の辺りは「南砂」と呼ばれるようになったそうですので、こちらも同じく古株と言えます。ちなみに、「南砂小学校」という学校名で当時の名残を今に伝えます。

では一番町はどうか。これまた砂川村との関連が色濃く残っているのだと思います。

砂川村の形成は江戸時代以降の事です。玉川上水が開削し、そこから「砂川分水」が引かれた事によって、新田開発が行われました。これが「砂川新田」と呼ばれるもので、後の砂川村を形成していきます。

砂川分水は天王橋付近から取水し五日市街道沿いを一里ほど流れたそうです。そのため砂川村は東西に細長い村でした。砂川村は年貢徴収の単位として西から順に「一番」「二番」「三番」という風に番号がふられました。当初は全部で一番組~八番組までの集落があり、一番から四番までが上郷、五番から八番までを下郷と呼び、その郷には「小名主」が置かれて「名主」の名代としたそうです。

一番、二番と言うのは今も地名として残っています。わかりやすいのが多摩モノレール「砂川七番駅」です。かつての七番の所にあるからこの駅名となっているのです。天王橋がかつての砂川村の西端となり、その一帯が「一番」だったわけです。つまり、これが一番町の由来という事になるでしょう。厳密には「一番」とされたエリアより西の一帯ですが、町名の由来と考えていいでしょう。当初の砂川村の東端にあたる「八番」は現在の幸町の辺りです。立川市内の町名について根拠のあるものはここまでとなります。

立川市の北部だとその他「柏町」「幸町」「若葉町」「栄町」がありますが、これは砂川村とは関係なさそうです。世間一般でよく見かけるものなので、近代になって付けられた名称なのでしょう。お時間があれば弊社不動産ブログの記事「立川北部の砂川村と玉川上水の関係」をご参照ください。

町名の由来を憶測する

ここからは私の憶測です。事実に反していたら申し訳ございません。お時間がございましたら、もうしばらくお付き合いください。

富士見町

「富士」のつく地名は割とあちこちで見かけます。立川市では富士見町、国立市では富士見台、国分寺市では富士本ときます。その他に東村山市の富士見町、八王子市の富士見町、調布市の富士見町、羽村市の富士見平、日野市の富士町、西東京市の富士町、瑞穂町の富士山栗原新田などがあります。東京都下で「富士見町」だけでも4つもあるのです。「富士」がつくものだと10ですよ!我々日本人がいかに富士山に親しみを持ち大好きなのかがわかりますよね。

立川市の場合、富士見町のあたりには立川崖線という崖があります。旧奥多摩街道の見晴らしの良い辺りと言えばお分かりになるでしょうか。崖の下は多摩川に至る低地ですから、富士山がそれは良く見えます。という事で富士見町の由来については、こうした景観から来ていると考えていいと思います。つまり、富士山が見えるから富士見町という事でしょう。

錦町

「錦」は立派なものという意味があるので、立川駅前の一等地という事で錦町なのでしょうか・・

曙町

曙とは「夜明け」の事です。あるいは「新しく事態が展開しようとする時」を示します。立川基地が返還され立川駅北口の開発が進められた姿から曙町と名付けられたのではないでしょうか。ただし、当初は羽衣とつけられるはずだったのが、曙町となったとの話も伝わっています。羽衣町の項をご参照ください。

羽衣町

立川の一番東に当たり、朝日が昇る曙の意味で曙町だったが、現在の曙町に付けられる予定だった羽衣が「落ちる」イメージがあると飛行場を持つ軍からクレームがつき、羽衣と曙を入れ替えたという話が伝わっているそうです。

2018年02月12日

残堀川旧水路跡

残堀川旧水路跡画像

残堀川は瑞穂町にある「狭山池」を水源とし、武蔵村山市北部を南西にしばらく流下した後、伊奈平にあるイオンモール付近から南へと流路を変更します。そこからわずかな区間ほぼ真南に流れ、西武拝島線、玉川上水それぞれと交差する辺りでS字を描くように蛇行し昭和記念公園内に入っていきます。しばらくは昭和記念公園西端を南下しますが、やがて昭和記念公園昭島口の少し北側から向きを東に変え公園内部に入り、少し先で再び南下し公園を出て、やがて多摩川へと流れ込んでいきます。全長14.5キロメートルほどの短い川ですが、かつて立川市北部にあった砂川村の地名にも深い関りを持つ川です。

残堀川

残堀川は蛇が掘る川(蛇堀川)からこう呼ばれるようになりました。「水量が少なく川底が見える」、あるいは「昔から大雨のたびに氾濫する暴れ川で、洪水のたびに大量の土砂を流域に堆積させて人々を困らせたことから」土地の人々は砂の川と呼び、これが砂川という地名の由来となりました。現在の残堀川も年間を通してほぼ干上がっておりまして、上流の水源近くと下流の多摩川合流地点の付近以外だと水が所々溜まっている程度です。度重なる護岸工事によって「瀬切れ」を起こしてしまったためでしょう、上流から流れる水は途中で全部地中に吸い込まれてしまいます。

ところが多摩川に合流する直前になると昭和用水が合流するため少ないながらも水の流れが復活します。立川崖線からもある程度の湧水が流れ込んでいると思われ、なかなかの清流を見る事ができます。川の宝石と呼ばれるカワセミの姿も見る事ができますよ!

残堀川はかつても何度か流路を変えたようです。近代以降に人為的に流路を変え結果現在の流路となっているのですが、どちらにせよ、見影橋の付近に「残堀川旧水路跡」を示す看板が立てられています。ふつ~~の畑の中にポツンと立っているだけですので、これと知らなければ通り過ぎてしまうでしょうね。

残堀川旧水路跡の写真

砂川町8丁目と3丁目の境付近に立つ看板。フェンスに囲われた畑にあります。どのあたりが水路跡なのかはこの写真からはわかりません。

残堀川と砂川村

残堀川がかつて砂の川と呼ばれたことは前述の通りです。砂川の地名が残堀川に由来するというのは弊社ブログで度々取り上げております。玉川上水から引いた「砂川分水」によって行われた新田開発。それが「砂川新田」と呼ばれるもので、やがて砂川村へと発展しました。その開発の当初、開拓者の人たちは残堀川の水を利用して開発を始めたようです。

砂川の開発は狭山丘陵の麓「岸村」(現在の武蔵村山市)に住む「村野三右衛門」が幕府に願い出、許可されたところから始まります。慶長8(1603)年徳川家康が徳川家康が駿河から江戸へ入府し江戸幕府を開いてからわずか6年後の事で、水量が少なくしかも大雨ともなれば氾濫を起こす残堀川はあてにならず、開発はほとんど進まなかったようです。もともとは乾いた地味の悪い地域です。相当な困難を伴ったのでしょう。

開発が本格化するのはそれから50年以上経ってからです。明暦3(1657)年に「砂川分水(後に幾つかの分水を繋げて砂川用水となる)」を引き込むことが許可されると、安定した水の確保がようやく可能となったのです。新田開発が進む中で人が集まり集落を形成して、やがて村へと発展しました。それでも砂川の地名を村の名称としたのにはそれなりの理由があったのだと私は推察します。

残堀川を頼りに開発を始めた当時、大雨が降れば川があふれ、ひどければ流路さえ変更してしまった暴れ川。丹精込めて作られた作物は流され、家財を奪い、時には命の危険さえあった事でしょう。それでも涙をこらえ必死にこの土地にしがみついて頑張ったんでしょうね。砂川分水が引かれ、残堀川に沿って南北に長かった集落が、砂川分水に沿った東西に広がる集落となった後も、それまでの辛苦を過ごした砂川と言う地名を大切にしたのでしょう。

かつての流路

「残堀川旧水路跡」の看板にはかつての流路についての記述があります。以下抜粋

昔は、この付近から現在の立川市役所付近※1を経て国立市青柳方面に流れていました。江戸時代初めの砂川の新田開発は、残堀川の水を頼りにその流域から始められたのです。

その後、承応三(1654)年に玉川上水が開通すると、これに合流させていたこともありました。明治時代の末になって、玉川上水の下(現在は上)を通る水路が開かれ、現在に至っています。

※1 現在の立川市役所付近とありますが、これは旧立川市役所の事でしょう。かつては錦町にありましたが、現在は泉町に移転しています。この案内板は移転前に立てられたのでしょうね。

この看板が立てられているのは砂川町8丁目と3丁目の境付近。ここから残堀川は南西へと流下し、矢川に注ぎ込んだと言われています。矢川は立川市南東部羽衣町にある矢川緑地を水源とする延長約1.3キロメートルの小河川です。南武線矢川駅の名称の由来となっております。「矢川緑地と矢川を往く」に詳しく書いてあるのでお時間があればご覧ください。

現在は看板地点より西側に流路が変更されていて、とても珍しい川の立体交差点とも呼べる状態となっています。南下する残堀川が上を通り、その下を玉川上水がくぐるようにして東西に流れています。上を通る残堀川だけがこの地点では見えていて、玉川上水は一瞬暗渠となります。尚、この案内板へのアクセスは西武拝島線「武蔵砂川駅」より徒歩となります。

残堀川と玉川上水の交差点

残堀川と玉川上水の交差点。正面の縦にかかる橋は玉川上水の「上宿橋」。写真左奥の横にかかる橋は残堀川の橋で、歩道には「すずかけ橋」、車道には「上水橋」がかかります。

玉川上水のふせこし

上述したように玉川上水と残堀川の立体交差は「ふせこし」と呼ばれる工法によります。ふせこしとは用水施設や排水施設などの水路において、開渠 となっている部分が、河川法の適用を受ける河川と交差している場合、逆サイホン構造によって河川の河底を通過させる工法・技法の事。逆サイホンと言うのは「サイホン」が高低差のある二地点をその上部で菅で接続するとポンプを使わずとも高い地点から低い地点に流れるという「サイホンの原理」を利用した装置であるのに対し、それを応用して下側で接続して流すというもの。

2018年02月13日

かつては運河のようだった・・玉川上水の昔

巴河岸跡の風景

玉川上水は承応3(1654)年、羽村取水堰から四谷大木戸まで素掘り(崩れの補強を行わずに掘削すること)による水路として完成しました。全長約43キロメートルですが、標高差はわずか約92メートルの緩勾配(緩い傾斜)というのですからすごい技術力です。それを着工からわずか8か月で完成させたのですから驚きですね。しかもですよ、玉川上水は荒川水系と多摩川水系の分水線を流れているというのです。偶然なのか、計算ずくなのかわかりませんが、幾つかの段丘を乗り越えて分水線にたどり着いているあたりを考えると、やはり計算してそうしたのでしょう。その当時の人たちがいかに優れた技術・知識を有していたのかがわかりますね。分水線を流れているという事が後に大きな意味を持つことになるのです。

水不足に悩む江戸を潤した玉川上水

徳川家康の入植後徐々にに発展を遂げた江戸では三代将軍家光の時代になると参勤交代導入によって諸国の大名が江戸に集まり、その家臣団を含む多くの人口が流入するようになりました。そうして彼らが消費する物資を調達するため商人も集まり、経済規模も拡大したのです。

人口増加に拍車がかかり飲料水が不足するようになると、それまで小石川上水を改良した「神田上水」や「赤坂溜池」からの水を利用していましたが足りず、新たな水源が必要となったのです。そこで考えられたのが多摩川の水を江戸に引き入れるという壮大な計画でした。総奉行に老中松平伊豆守信綱、水道奉行に伊奈半十郎忠治が任じられ、町人の庄右衛門・清右衛門兄弟がこの工事を請け負って完成したのが「玉川上水」でした。福生市にある「水喰土(みずくらいど)」で水が吸い込まれるなど途中失敗しつつもわずか8か月で全長約43キロメートルにも及ぶ玉川上水を完成させた功によって庄右衛門・清右衛門兄弟は玉川姓を与えられる事になるのです。玉川兄弟として後世に知られる彼らの像が今も羽村の堰一帯を見守っています。

こうして江戸の市民ののどを潤した玉川上水は、次第に農業用水としても利用されるようになったのです。野火止用水を皮切りに、砂川・柴崎など多くの分水が引かれ、その周辺で新田開発が行われたのです。

多摩川水系と荒川水系の分水線を流れる玉川上水

30を超えたと言われる玉川上水からの分水は、玉川上水が分水線を流れていたことによって可能となったのです。分水線というのは山で言いうとことろの尾根、要は雨が降った場合にその線を境にしてどちらに流れるのかが決まる一番高いところです。例えば、立川市付近でほぼ東西に流れる玉川上水。その玉川上水より北側にある川は最終的に荒川に合流し、南にある川は最終的に多摩川に合流します。狭山丘陵にある野山北公園を水源とする空堀川は同じく狭山丘陵を水源とする柳瀬川に合流し、最終的に荒川に流れ込むので荒川水系。国分寺崖線を水源とする野川は世田谷区で多摩川に合流するので多摩川水系となります。前者は玉川上水の北、後者は南を流れています。

その点残堀川は特殊な川と言えます。水源は西多摩郡瑞穂町にある狭山池公園なので、荒川水系と思われる位置にあります。玉川上水の思いっきり北に水源がありますからね。ところがこの川は不自然に南に進み(通常ならベクトルが北に向くところ)多摩川に流れ込む多摩川水系の川なのです。何故そうなるのか?答えは立川断層にありました。断層とは地殻がずれることによってできる段差構造です。ですから段差のある所に小川が流れる事がよく見られのと同じような事だったのでしょう。現在の流路が人工的に作られたにせよ、それでも以前流れ込んでいたのが矢川という事で、この矢川が最終的に多摩川に流れ込む多摩川水系の小河川である事から、残堀川も純然たる多摩川水系の川と言えます。

本来なら荒川に向かって流れていくはずのものが、断層に沿って不自然に流れていくうちに分水界を超えたと考えれば納得できますね。

舟運が行われた

飲料水確保のために開かれた玉川上水でしたが、一時舟運(しゅううん)が行われたことがありました。何故なら当時運輸の主役は舟運だったからです。人馬に比べてその輸送力は圧倒的であり、玉川上水沿いの村々では玉川上水に船を浮かべたいと常々考えていたようです。江戸時代にも地元の有力者から何度か玉川上水の通船願いが出されましたが、上水の水質悪化を案じた幕府が許しませんでした。ところが、明治維新の混乱のさなか、新政府がついにこの願いを受け入れたのです。こうして、地場の農産物や繊維などを乗せた船が行き交い、それはもう賑やかだったようです。こうして砂川村に設けられたのが「巴河岸」でした。現在の立川市砂川町3丁目のあたりにその跡地を示す案内板が立てられています。見影橋公園から上水の南側の道を金比羅橋に向かって少し行くと見つかります。

巴河岸跡案内板

フェンスの内側に立てられた案内板。以下抜粋

「明治時代初め、玉川上水に舟を浮べ、物資を東京に運ぶことを、同時の砂川村の名主・砂川源五右衛門たちが政府に願い出ました。

舟運は、明治三年(1870)に開始されましたが、衛生上の理由から、明治五年には廃止されてしまいました。

この巴河岸は、玉川上水が舟運に利用されていた当時の船着場で、伊勢の人・巴屋某が船頭をしていたため、巴河岸とよばれるようになったと伝えられています。

なおこの玉川上水の舟運利用が、現在の中央線開通の一因と言われています。」

もともとが飲料水確保のための上水です。舟運に利用されようになって水質が低下してしまえば、これを飲む人々の健康も脅かされ、流行り病などで多くの人が命を落とすことにもなりかねませんから、開始後わずか2年あまりで廃止されたのも仕方のない事だったでしょう。

ところが、一度便利な思いを味わった人達はこれを忘れることはできません。実利もあった事でしょう。そこで、度々舟運事業再開の陳情がなされましたが、ついに許可されることはなかったようです。舟運に代わる輸送手段をなんとしても確保したいと想う気持ちが、甲武鉄道(後の中央線)を立川に通そうとする原動力の一つとなったようです。

ちなみに上記看板にある「名主・砂川源五右衛門」という方の名にちなんだ分水が引かれ、その名も「源右衛門分水」と呼ばれました。見影橋にある看板にはこうあります。

「見影橋は、江戸時代から架かっていた古い橋です。その頃は村を流れる玉川上水の、上流から四番目の橋だったので「四ノ橋」とよばれました。また、名主の屋敷に近いこともあって「旦那橋」ともよばれました。大正時代に「御影橋」となり、今では「見影橋」の字をあてています。橋が広げられるまでは、たもとに明治初めの名主家当主の名前にちなんだ「源五右衛門分水」の取水口がありました。今でも橋の南西側にはその跡が残っており、見ることができます。」

見影橋の北側からのぞくと、源五右衛門分水の取水口跡を見る事ができます。興味のある方は一度ご覧になってみてください。

巴河岸跡からもうしばらく歩くと立川市唯一の山と言われる「金比羅山」があります。これも、玉川上水を掘った際の土を盛ったと伝えられる、玉川上水と関わりの深いものですので、登ってみてはいかがでしょうか。登山というのではなく、階段を少し上がるくらいですからきつくはありませんよ!

西武拝島線「玉川上水駅」からウォーキングがてら西に向かうか、あるいは「武蔵砂川駅」から南西に向かうかお好みでどうぞ。巴河岸跡までは武蔵砂川駅最寄りとなりますが、駅からまずは南進し玉川上水にぶつかったら上水に沿って東に向かいます。まずは見影橋を見つけましょう。そして橋を渡って川の南側の(ひっそりとした)道を進みます。

2018年02月24日

国営昭和記念公園の梅

梅咲く昭和記念公園サイクリングコースの風景

都内最大148.7ヘクタールという広大な面積を誇る昭和記念公園にはたくさんの植物が植えられ、四季折々様々な花木を楽しむことができます。園内は歩行者園路から各施設に出入りできる構造となっており、概ねこの園路の外側に張り巡らされたサイクリングコースからは直接出入りのできない施設も幾つかあります。歩行者園路に自転車を乗り入れる事は出来ず、サイクリングコースを歩行することはできません。ですからサイクリングコースで昭和記念公園を周る方は、園内に幾つも設けられた自転車置き場に一旦自転車を停め、そこから歩いて歩行者園路で各施設に出入りする事となります。冒頭の写真は平成30年3月6日にサイクリングコースで写したものです。園内の至る所で見ごろを迎えた梅を楽しむことができます。

昭和記念公園の出入口は全部で八カ所。立川市内に七か所、昭島市内には一箇所です。立川市内の出入口のうち四つは公園南東部に集中しています。「あけぼの口」、「立川口」「昭和記念館口」「高松口」がその四つ。立川駅からはあけぼの口が一番近く徒歩約10分です。ただし、あけぼの口は昭和記念公園の離れみたいな位置にあるので、他の施設を利用するなら立川口から入る方が効率的かもしれません。この四か所から少し西にある「西立川口」は青梅線西立川駅にから昭和記念公園に直結しています。徒歩約2分。レインボープールに行きたい人はここが便利です。ここまでが昭和記念公園の南面の入り口となります。次に公園の西面ですが、こちらには「昭島口」があります。青梅線東中神駅より徒歩約10分。ここからもレインボープールは近いです。そして公園北面にあるのが「砂川口」と「玉川上水口」。砂川口は西武拝島線武蔵砂川駅より徒歩約20分。玉川上水口は立川市と昭島市の境目付近にあり、武蔵砂川駅より徒歩約25分です。

花木園(かぼくえん)

花木園の梅

昭和記念公園の梅の名所としてまず挙げたいのが花木園。水鳥の池に隣接し、梅以外にも四季を感じるさまざまな花が咲き、季節ごとに訪れる人を楽しませてくれます。一番近い出入口はJR青梅線西立川駅から直結した西立川口です。水鳥の池を反時計回りに歩いていきます。残堀川にかかる「さくら橋」から「ふれあい橋」までの間が梅園となっており、野梅系、緋梅系、豊後系合わせて18~19種類もの品種が鮮やかな花を咲かせています。以下品種、特徴を記しておきます。

分類、型、色、花径、見頃の順で列記します。尚、見頃については毎年の気温で時期が前後します。

1、見驚(けんきょう)

分類(野梅系・野梅性)、型(八重)、色(淡紅移り白)、花径(大輪)、見頃(2月下旬~3月中旬)

2、月影(つきかげ)

分類(野梅系・青軸性)、型(一重)、色(青白)、花径(中輪)、見頃(2月上旬~3月上旬)

3、八重緑蕚(やえりょくがく)

分類(野梅系・青軸性)、型(八重)、色(青白)、花径(中輪)、見頃(1月下旬~3月上旬)

4、大盃(おおさかずき)

分類(緋梅系・紅梅性)、型(一重)、色(本紅抱え咲)、花径(大輪)、見頃(2月下旬~3月中旬)

5、紅千鳥(べにちどり)

分類(緋梅系・緋梅性)、型(一重)、色(本紅)、花径(中輪)、見頃(2月下旬~3月中旬)

6、白加賀(しろかが)

分類(野梅系・野梅性)、型(一重)、色(雪白)、花径(中大輪)、見頃(2月中旬~3月上旬)

7、思いのまま

分類(野梅系・野梅性)、型(八重)、色(紅白咲分)、花径(中輪)、見頃(2月下旬~3月中旬)

8、道知辺(みちしるべ)

分類(野梅系・野梅性)、型(一重)、色(濃紅抱え咲)、花径(大輪)、見頃(1月中旬~2月下旬)

9、玉牡丹(たまぼたん)

分類(野梅系・野梅性)、型(八重)、色(白)、花径(大輪)、見頃(2月上旬~3月中旬)

10、鴛鴦(えんおう)

分類(緋梅系・紅梅性)、型(八重)、色(紅)、花径(中輪)、見頃(2月上旬~3月上旬)

11、八重野梅(やえやばい)

分類(野梅系・野梅性)、型(八重)、色(白抱え咲)、花径(大輪)、見頃(2月上旬~3月上旬)

12、千鳥枝垂(ちどりしだれ)

分類(緋梅系・紅梅性)、型(一重)、色(紅抱え咲)、花径(中輪)、見頃(2月上旬~3月上旬)

13、蓮久(れんきゅう)

分類(緋梅系・紅梅性)、型(八重)、色(裏紅)、花径(中輪)、見頃(1月中旬~2月中旬)

14、八重唐梅(やえとうばい)

分類(緋梅系・唐梅性)、型(八重)、色(紅)、花径(中輪)、見頃(2月中旬~3月上旬)

15、楊貴妃(ようきひ)

分類(豊後系・豊後性)、型(八重)、色(紅抱え咲)、花径(大輪)、見頃(2月中旬~3月上旬)

16、茶筅梅(ちゃせんばい)

分類(野梅系・野梅性)、型(花弁退化)、色(花弁退化)、花径(極小輪)、見頃(2月上旬~2月下旬)

17、大輪緑蕚(たいりんりょくがく)

分類(野梅系・青軸性)、型(八重)、色(青白抱え咲)、花径(大輪)、見頃(2月上旬~3月上旬)

18、藤牡丹枝垂(ふじぼたんしだれ)

分類(豊後系・豊後性)、型(八重)、色(淡紅)、花径(中輪)、見頃(2月中旬~3月中旬)

19、一重野梅(ひとえやばい)

分類(野梅系・野梅性)、型(一重)、色(白)、花径(中輪)、見頃(2月上旬~2月下旬) 

こもれびの里

こもれびの里畑と梅園の風景

こもれびの里は昭和30年代の武蔵野の農村風景を再現しています。「昭和・武蔵野・農業」をテーマに単に昔の風景を垣間見ることではなく、暮らしの中で培われてきた知恵を再発見し、継承していくことを目的としています。市民参加により整備・運営が行われ、農作業や年中行事など様々な体験を通じて、 自然と暮らしの知恵を伝えていく活動をしています。上の写真は畑とその向こうに広がる梅園の風景です。

こもれびの里3つのテーマ

昭和

昭和は激動の時代でした。高度経済成長の時代を経て武蔵野は急速に都市化し、原風景が次々に失われました。里は長年にわたり築いてきた先人の知恵や技術を伝承する場所です。

武蔵野

武蔵野の自然は、野山や雑木林、家屋敷、農地、水路にいたるまで、人々の仕事や生活の場でした。人々は自然を畏れながら感謝して、自然を大切にしてきたのです。

農業

武蔵野の大地の特性を知り、自然と人との営みで生まれた「農業」。くらしの知恵が凝縮する農家と、そこで生まれ、伝えられてきた暮らしの知恵を体験する。

こもれびの里の構成

このれびの里は農家を軸として、南西方向に水車・田んぼ、南に茶畑・畑・梅園・雑木林、南東方向に果樹園・炭焼き小屋が伸びる構成となっております。

農家

こもれびの里のシンボル的な施設です。江戸中期頃に建てられた狛江市に所在していた石井家の建物(立川市有形文化財に指定されている主屋、内蔵、長屋門)3棟とあきる野市の外蔵を移築したものです。

主屋

江戸時代18世紀後半から幕末まで、和泉村(現在の東京都狛江市)の旗本松下領の名主を務めた石井家の住宅として建築されたものです。建物の建築年代は、ヒロマとナカノマ境の東柱に打ち付けられていた祈祷札から18世紀後半と考えられます。祈祷札には、「法主 慶文」と記されてており、慶文は六所宮(現伊豆美神社・東京都狛江市)の別当寺、行宝院七世慶文(寛政12年・1800年没)と考えられるためです。解体と発掘調査によって、当初の間取りは土間とヒロマ・ザシキ・ナンドの三室でしたが、名主になってから六ッ間取りとなったことが判りました。正面軒先のセガイ造、ヒロマの押板(床の間の古い形式)、妻側下屋の葺き下ろしなどに、この建物の特徴が見られます。

内蔵

主屋とつながった蔵です。祝いの什器や衣類、嫁入りの長持や箪笥、名主の記録類などが収められ、文庫蔵とも呼ばれていました。梁行2間、桁行3間、2階建て、茅葺の置屋根で妻入です。建築時期は明治初期頃と推定されます。明かり窓の庇持ち送りには、見事な漆喰の鏝絵で鶴・亀図が彫られていましたが、現在は別途保存されています。屋根は置屋根と呼ばれ、土蔵本体の上に茅屋根が置かれています。これは上屋蔵とも呼ばれ、土蔵と屋根の間に空間があるため、日照りの影響も少なく、また屋根が燃えても土蔵が延焼しないような工夫がされています。内蔵は妻入で、移築前主屋に向いて建ち、その間には蔵前座敷がありましたが、移築後は平行に向きを変え、座敷を撤去しました。

長屋門
長屋門と梅の風景

長屋門は名主でも名字帯刀が許された格式が高い家でした建てられなかったもので、村の巡検に寄る役人(武士)や菩提寺の住職などが来る時だけ開門されました。門の中央通路には内開きの戸と脇の潜り戸、その右側には村の年貢米を預かった蔵、左側には高札や村の共有物などを保管した納戸が付いています。この門の建立年代は不明ですが、家の歴史や建築形式から、文化・文政年間(19世紀初頭)と推定されます。正面の軒先だけ主屋と同じようにセガイ造の小天井が張られ、下見板張りの壁とともに家の格式を示すものでした。

里の小屋

農作業をするための活動場所と展示や体験イベントのスペース

水車小屋

武蔵野台地では、地形の高低差が小さいため、「エビ樋」による胸かけ方式が多く、こもれびの里の水車はこの方式を再現しています。水輪(みずわ)は水を受ける位置によって「上がけ」「胸かけ」「下がけ」に分かれ平坦な土地が多い武蔵野では胸かけが多くみられたのです。

炭焼き小屋

炭はかつては生活を支える大切な燃料でした。炭焼き小屋にある炭焼き窯は、ドラム缶を使って作ったもので、公園の竹による竹炭を作っています。

梅園

こもれびの里の中央から少し南、畑の西側にあります。

こもれびの池

こもれびの池、南端より撮影

こもれびの池南端部より撮影

こもれびの池は砂川口の南側すぐ手前にあります。南北に細長い池で北端近くと中央付近計2か所に橋が架かっています。池の周りに梅が植えられ、水面に映った姿と合わせて楽しめます。

池の周囲を梅を見ながらゆっくりと南に進んでいくとこもれびの里休憩所があり、そのさらに南にこもれびの里があります。

こもれびの里の梅

 

河津桜

むらさき橋からの河津桜

残堀川「むらさき橋」かた写した河津桜

河津桜は残堀川にかかる「むらさき橋」や「ふれあい橋」付近、花木園売店横残堀川沿い、そしてこもれびの池で見る事ができます。

国営昭和記念公園の時間・料金・アクセスなどについては当サイト内「国営昭和記念公園」をご参照ください。

2018年02月24日

砂川地区マイマイズ井戸跡

砂川地区マイマイズ井戸跡

マイマイズ井戸があったと伝えられる場所を示す案内板

五日市街道の「砂川三番」交差点付近にはかつてマイマイズ井戸があったと伝えられる場所を示す案内板が建てられています。砂川地区は立川市の北側に位置し五日市街道に沿って東西に広がる地域です。玉川上水開通後しばらくして引かれた「砂川分水」は五日市街道に沿って一里ほど流れたそうです。この水を農業用水として利用して行われた新田開発が「砂川新田」と呼ばれ、やがて砂川村へと発展していきます。

新田開発を行う人々は砂川分水の水を農業に利用し、日常生活に必要な水は井戸を掘って確保しました。マイマイズ井戸と言うのは、スリバチ状に深い井戸を掘り、水を汲んで上がるのに便利なように、マイマイ(カタツムリ)の殻のようにぐるっとまわる道をつけた井戸の事で、その形状がマイマイに似ていることから名付けられたものです。砂川地区は地下の水脈が深いため、井戸は何軒かで掘ってみんなで使いました。今でも五日市街道沿いには、こうした共同井戸の跡が残っているそうです。

写真を見ると、案内板の向こうに木造の家が見えます。平屋建ての貸家のようでしたが、敷地の入り口には関係者以外立ち入り禁止の札が張ってありました。恐らく地元の歴史に興味がある方や案内板を見た方が、マイマイズ井戸の跡が本当にあるのかどうか立ち入る事があるのかもしれませんね。ただ、あくまでここはマイマイズ井戸があったと伝えられている場所であって、「跡地」としてその痕跡が見られる場所ではないのでしょう。しかも、歴史的意味を持つ場所とは言えあくまで私有地ですから、許可なく立ち入ってはいけませんね。

ちなみに、砂川三番の交差点付近には他にも砂川村の歴史に触れる事の出来る場所があります。そもそもが、砂川村の名主「砂川家屋敷」がすぐ側ですし、砂川村の精神的な拠り所であった阿豆佐味店神社や龍泉寺もこの付近です。さらに、砂川三番の交差点より北に向かえば立川市唯一の山にして富士浅間神社や金比羅神社、秋葉神社を祀っている金比羅山もあります。金比羅橋から玉川上水に沿って西に行けば「巴河岸跡」や「源右衛門分水取水口跡」などもあります。五日市街道沿いに広がる短冊形家屋敷はかつての砂川村の面影を今に伝え、その周辺を散策してみると郷土の歴史も身近に感じる事ができます。

 

まいまいず井戸について

かつて武蔵野台地で数多く掘られた井戸の一種です。関東平野の南半分、荒川と多摩川とにはさまれた地域に広がっているこの台地は奥多摩の山々を削りながら流下する多摩川によって青梅を扇頂とした大きな扇状地を形成しています。扇状地とは扇子に似た形状から名付けられたもので頂点を扇頂、中央部を扇央、そして末端を扇端と呼びます。扇状地では扇頂部に近いほど地下水位が低く井戸が深くなるのが一般的で、扇端部に近くなるほど地下水も浅く、少し掘れば水が出やすいので井戸も浅くなります。これはどうしてかと言うと、扇状地は川が山地で大量に削り取った土砂を下流で堆積させ、流路を変更するたびに新たに土砂を堆積させつつ形成されます。扇状地を形成している堆積物は大小さまざまな礫(れき)を多く含み、大変水を通し易い。そのため、扇央部では河川の水のかなりの部分が地下へと浸透してしまい、地下水となります。この結果、扇央部にある地上の河川の流量は減り、場合によっては水を失ってしまい、地上の川が水無川となることもあるのです。さて、扇状地の下には元からある平地が存在するわけですが、地上から浸透してきた河川の水は、扇状地を形成している堆積物の下にある平地の部分で、その大部分が受け止められ、そのまま地下を流れる伏流水となります。こうして発生する伏流水は、扇端部で湧水として現れ、その先に小河川を作ることが多いのです。

扇央部分に位置している立川市周辺では地下水脈まで行きつくには相当な深さを掘らなければならなかったという事がわかります。マイマイズ井戸はこうした地形上の特徴を理解した上で、当時の人達が知恵を絞って生み出した井戸なわけですね。国分寺崖線から上(武蔵野面)は地表面から地下水脈までの距離が長い。従って武蔵野台地では他の地域よりも深い井戸を掘らなければ地下水脈に達しないにもかかわららず、地層が脆いために地下水脈まで垂直な井戸を掘ることが出来ない時代が長かったのでです。そこで、一旦地表面からすり鉢状に地面を掘り下げて砂礫層の下の粘土層を露出させ、そこから改めて垂直の井戸を掘って地下水脈に至るという手段が採用されたという事なのです。

 

 

2018年02月25日

京王百草園の梅

京王百草園梅の風景

平成30年3月中旬撮影。庭園に咲く梅が美しいです。

江戸時代の享保年間(1716 年~)、小田原城主大久保忠増(ただます)の室であった寿昌院慈岳元長尼が徳川家康の長男・信康追悼のため松連寺を再建しました。その後、時代を経て作られたのが京王百草園です。多摩丘陵の一角である東京都日野市百草560番地に所在する庭園で、梅の開花の季節には約50種500本の梅たちが咲き競い、園の華やかさも最高潮に達します。園内の有名な「寿昌梅(じゅしょうばい)」は寿昌院自ら植樹したと伝えられています。

百草園のある多摩丘陵はかつては「多摩の横山」と呼ばれていました。というのも、当時国府であった府中から見て東西に連なっていたためです。多摩丘陵は開発によって多くの自然が失われましたが、百草園の一帯にはまだまだ豊かな自然が残っています。また、映画ファンにおなじみのスタジオジブリの作品「平成狸合戦ぽんぽこ(多摩市の多摩ニュータウン)」や「耳をすませば(同じく多摩市の聖蹟桜ヶ丘駅周辺)」の舞台としても知られます。聖蹟桜ヶ丘駅の南にある「いろは坂」を登っていくと、耳をすませばに登場する階段のある高台の風景などあの映画の世界観が味わえますよ!いろは坂は桜の名所でもあるので、梅の季節が終わったら、今度は桜を楽しんでみてはいかがでしょうか。坂の上は普通の住宅地ですから、近隣の方々にご迷惑をおかけしないようお願いしますね^^車を停める場所がないので、駅から歩いていくといいでしょう。

百草園で楽しめる花木

梅の名所として知られる百草園ですが、四季を通じてその他の花木も楽しめます。

1月

日本水仙、ロウバイ、早咲き梅

2月

梅、椿、福寿草、寒咲アヤメ

3月

遅咲き梅、白木蓮、ボケ、サンシュユ

4月

ミツバツツジ、桜、ツツジ、シャガ、カタクリ、シャクヤク

5月

藤、サツキ、日本桜草、ボタン、シャクナゲ、アヤメ

6月

各種アジサイ群、ハナショウブ、スイレン

7月

ノウゼンカズラ、ヤマユリ

8月

百日紅(サルスベリ)

9月

萩、金木犀(キンモクセイ)、マンジュシャゲ

10月

ホトトギス、吉祥草(きちじょうそう)

11月

モミジ各種

12月

モミジ各種、山茶花(サザンカ)

園内のみどころ・施設

松連庵(しょうれんあん)

茅葺屋根の休憩所ですが、現在は閉店し、申し込めば季節によって一般に貸し出されます。

三檪庵(さんれきあん)茶室

秋田杉の無垢材をふんだんに使った茶室。松連庵同様一般に貸し出しを行っています。

心字池

松連庵、三檪庵の裏手にある池。池の中ほどに子育て地蔵尊があります。

寿昌梅

寿昌梅

松連寺を再建した寿昌院慈岳元長尼が徳川家康の長男「岡崎三郎信康」追悼のために植樹したと伝えられています。岡崎三郎信康は松平信康としての方がわかりやすいでしょうか。とても勇猛果敢な武将でであったそうで、岡崎城の城主を務めました事から岡崎三郎を名乗りました。織田信長の娘「徳姫」を正室としましたが、舅にあたる信長によって自刃に追い込まれました。いきさつについては諸説あるようで、篤姫の讒訴によるものだとする説もあります。

若山牧水歌碑

明治の歌人若山牧水は早稲田大学在学中、武蔵野の自然を愛し度々百草園を訪れました。明治41年春、恋人と訪れた際に詠んだ歌を収めた歌集「独り歌える」によって名声を得るようになったようです。

「小鳥より さらに身かろくうつくしく かなしく春の 木の間ゆく君」

松尾芭蕉句碑

「志ばらくは 花の上なる 月夜かな」の句。月下の下、しばらくの間花見を楽しもうというような意味合いです。

百草園の概要

  • 住所:日野市百草560
  • TEL:042(591)3478
  • 定休日:水曜日(祝日の場合は翌日、年末年始12 月30 日~ 1 月3 日、催事期間中は無休)
  • 営業時間:午前9:00 ~午後5:00(11 月・12 月は午後4 :30 まで)
  • 入園料:大人/ 300 円 小人/ 100 円

アクセス

駐車場がないので、京王線「百草園駅」から徒歩あるいはタクシーでお越しください。歩いて行かれる方は距離はそれほどありませんが、上り坂なので少し運動になります。

 

2018年03月21日

菜の花ガーデン武蔵村山

菜の花ガーデン武蔵村山の風景

菜の花ガーデン武蔵村山、平成30年3月22日撮影

武蔵村山市の知る人ぞ知る名所「ひまわりガーデン武蔵村山」は春を迎えるころになると菜の花畑になります。これはひまわりが咲き終わると翌年のひまわりの成長のために緑肥として、また冬場の土埃の飛散防止のために10月に菜の花の種をまくからだそうです。かつて村山団地が建っていた跡地で春は菜の花、夏はひまわりが楽しめるという素敵なスポットです。見ごろを迎えると臨時駐車場が設けられるので車でもアクセスできます。この駐車場は1台につき300円ですが、入園料自体は無料ですので、是非お気軽に足を運んでみてください!

概要

元々都営村山団地が建っていた場所です。建て替えによって次々と高層化していく中で、跡地として広大な敷地が残り、そこを利用して「春は菜の花、夏はひまわり」を植えているのです。村山団地はかつて長屋みたいな造りが大部分を占めました。所々に5階建てくらいのマンションがポツポツとあった程度だったと記憶しています。それが徐々にマンションを建てつつ、平屋に住んでいる人たちがそこに移動しながら、いつしかマンションの立ち並ぶ今の姿へと変貌を遂げたのです。平屋を高層マンションにしていくのですから当然かつて以上の収容人数を確保しながらも、敷地は余るわけです。その跡地利用としてこのひまわりガーデンが誕生したわけです。

開催地

武蔵村山市緑が丘1460番地(都営村山団地北西部)

開催期間

平成30年3月1日(木曜日)から平成30年4月8日(日曜日)まで

開催時間

午前9時 から 午後4時 まで( 最終入園時間は午後3時40分)

入園料

無料

駐車料金

1台につき300円

イベント

菜の花ガーデンでは開催期間中にイベントが行われます。菜の花と青空市は既に終了してしまっていますが、3月31日(土曜日)には「菜の花畑でミニSL乗車体験」が行われる予定で、菜の花畑の中を走るミニSLに乗る事ができます。乗車料金100円。また、菜の花の開花状況により、菜の花の摘み取り期間を設ける事もあるようで、今年は既に一度行われたそうです。

アクセス

公共交通機関

  • 多摩都市モノレール「上北台駅」より徒歩10分
  • JR中央線「立川駅」北口より立川バス4番のりば村山団地行き「学園」バス停下車
  • 西武拝島線、多摩都市モノレール「玉川上水駅」北口より立川バス村山団地行き又は市内循環バス「学園」バス停下車

ひまわりガーデン武蔵村山アクセスマップ

車でお出かけするときはマップを参考にして下さい。「ひまわりガーデン武蔵村山」のご紹介ページで作った案内図を流用しておりまして、Cブロックの見晴らし台は確か菜の花ガーデンではなかったかもしれません。A~Cのブロックは私が便宜上勝手に区分けしたものです。都営村山団地の北西端に位置し、新青梅街道沿いからも見る事ができます。新青梅街道からアクセスする場合は東大和署の信号と武蔵村山郵便局の信号の間の信号を入ると覚えておいてください。牛丼店「松屋」さんが目印です。

駐車場に車を停めればもう菜の花ガーデンは目の前です。北に向かってAブロック、BブロックそしてCブロックと進んでみてください。

菜の花画像

春らしい菜の花がとても綺麗です!

2018年03月23日

コブシの花を愛でながらサンサンロードを歩こう!

サンサンロードで咲くコブシ

サンサンロードに植えられた立川市の花「コブシ」が見ごろを迎えています。

サンサンロードは、緑川通りを起点に多摩都市モノレールに沿って北へ向かう、幅員40メートル、延長約550メートルの自転車・歩行者専用道路です。立川駅から連絡通路で高島屋の前まで来たら階段を降りると、北に向かってまっすぐに伸びるこのサンサンロードがあります。市の木「けやき」と市の花「こぶし」を街路樹に植えてあり、ちょうど今コブシが見ごろを迎えています。この先にはIKEA立川が、さらにその先にはららぽーと立川立飛があります。純白の花を見ながらのんびり歩を進め、再開発の進む立川の超人気エリアをめいいっぱい楽しんでみましょう!

立川市の花「コブシ」と立川市の木「ケヤキ」

立川市では「コブシ」を市の花に、「ケヤキ」を市の木に指定しています。これは市民の声を尊重しつつ、「立川の気候・風土にあったもの」「親しみやすいもの」といった条件から選ばれたものです。コブシもケヤキも武蔵野に原生していること、ケヤキは昔から防風林として市民の生活と共存してきたゆかりの深い木であること、コブシは春に先がけて花を咲かせ、花も純白で可憐なことが選ばれた理由だそうです。立川市の北部、五日市街道を通ると天に向かってまっすぐに立つケヤキに囲まれた家屋敷を見る事ができます。乾いた赤い土が強風に煽られて舞い上がる「赤っかぜ」から家屋を守るためにかつてケヤキが植えられました。その名残を今も目にする事ができます。

コブシってどんな花?

モクレン科の一種で、高さ8メートル内外にまで達する落葉高木。花は葉に先立って2月から3月頃に咲き、香気がある。6枚の花弁は純白で基部は桃色を帯び、長さは6センチメートル程度。果実はいくつかの袋果にまとまって、それぞれの袋状の部分に赤い種子ができる。

名称の由来は拳。つぼみの形が人の拳に似るところから、あるいは果実が拳に似ている事からこう呼ばれるようになったようです。

コブシとハクモクレンの見分け方

ほぼ同じ時期に咲くコブシとハクモクレンですが、ぱっと見にはどっちがどっちなのか見分けのつかない人も多いのではないでしょうか。そもそもが同じモクレン科モクレン属なのですから似ているのも道理。ましてハクモクレンでは花弁が白いためまじまじと見比べないと見分けはつきませんね。では両者の違いはどのようなところなのでしょうか。

コブシとハクモクレンの見分け方

花弁の数

コブシは花弁(花びら)が6枚、ハクモクレンは9枚と数が異なります。

咲き方

コブシは完全に開いていますが、ハクモクレンは半開きの状態で咲きます。

花の向き

コブシは横向きに咲くのですが、ハクモクレンの花は上向きに咲きます。

花の大きさ

コブシの花は4~5cm程度、ハクモクレンの花は8~10cm程度。コブシの方が少し小ぶりです。

立川市内のコブシ

立川市では街道沿いの街路樹や公園など至る所にコブシが植樹されています。桜の花が咲く少し前、街の中をぶらり行けば、純白の可憐な花から漂う香しい匂いに春の訪れを感じる事ができます。立川市はコブシのキレイな街・・なのです。

コブシ咲くサンサンロード

サンサンロード。写真左側がコブシの列、右側がケヤキの列です。まさに立川の象徴ともいえる風景がこの通りにはあります。

高松駅付近のコブシの風景

多摩モノレール高松駅付近。この道にもたくさんのコブシが植えられています。

コブシのマンホールの写真

コブシの花のマンホール。立川市の花ですからね。

2018年03月25日

狭山丘陵のカタクリ群生地

野山北公園カタクリ群生地にて撮影

野山北公園カタクリの群生地

映画「トトロ」の舞台となった狭山丘陵にはカタクリの群生地があります。一つは武蔵村山市野山北公園、もう一つは野山北公園の割と近く、都立野山北・六道山公園インフォメーションセンターの近くにあります。こちらは少しわかりにくい場所なのでまずはインフォメーションセンターに立ち寄って情報を集めてからにしましょう!何度か行っている私も、今回道を間違えて2~30分余計に歩いてしまいました。武蔵村山野山北公園は都立野山北・六道山公園内にあり、その一部になっているのですが、厳密には違うのですよね~。まぁ、だからどうだっていう話かもしれませんが、一応念のため。

カタクリは多年草

カタクリはユリ科カタクリ属に属する多年草です。花を咲かせるまでに実に7~8年もかかるのです。桃や栗より大変です。柿にわずかに勝っているくらいなもんで、実を結ぶまでにはそれはもうけなげに耐える時間が必要なのです。何故そんなに時間がかかるのかと言うと、芽が出て花を咲かせ、そして実をつけるとその後まもなく葉を落とし、地上から姿を消してしまいます。いわゆる球根花というやつで、地中の中で人知れず過ごす時間の方が圧倒的に長い。一年のタイムスケジュールとして、地上で生命活動を確認できるのは春先からたったの2か月程度。それ以外の10か月は休眠状態だったり、次のシーズンに備えて根を伸ばしたりしているわけなのです。

それと言うのも生息地に関係があります。カタクリは半日陰の木漏れ日がさす程度の環境を好みます。始終日差しが降り注ぐ日当たり良好な場所では生息しません。山や岡の北斜面でよく見られるのもそのせいでしょう。そのため、春のちょうど良い日差しのころにせっせと光合成をして球根に養分を蓄え、日差しが強くなりすぎるころにはさっさと葉を落とし、省エネモードで次のシーズンに備えます。発芽した個体が7年も8年もかけて花をつけるのもそうした生態のせいです。ちょっとずつ大人になっていくのです。一年やそこらで急成長しません。ゆっくり大人になり、そして長生きします。なんと40~50年も生きるのですよ!ほんとご長寿さんです。

発芽一年目

発芽一年目のカタクリ

ご覧ください。ひょろっと一本伸びているのが発芽一年目のカタクリです。

この後登場する花をつけたものと比べればその余りの違いにビックリします。他の植物ならここから二葉になったり、枝分かれしてどんどん成長していきます。でもカタクリはこの姿のまま養分を蓄えて、やがて葉を落とすのです。今年はほぼこれで終了しちゃうんですよ。本当にゆっくりゆっくりと大人の階段を上っていく奥手な子なのです。

二年目以降~花をつけるまで

数年後のカタクリの葉

二年目になると私たちが知るカタクリの葉の姿となります。ただし、ものすご~くちっちゃいです。ちっちゃいまま約二か月間と言う地上での活動を続け、その年のノルマは終了。恐らく前年よりもたくさんの養分を蓄えて三年目を迎えます。すると、翌年でっかくなっとる!わけなのです。恐らくそれでもまだまだちっさいのですが、去年の努力がちゃんと実ってる、一回り大きくなっとるのです。そうして、三年、四年と年を重ねいよいよその時を迎えます。花を咲かせるまでの期間は翌年一周り大きくなる分の養分を蓄えたら、さっさと地上部分を切り離して地中部分だけで過ごします。日当たりの良い好立地だとあらゆる植物が侵入を試みます。そこで繰り広げられる生存競争は大変なものです。そうした苛烈な競争を避け、半日陰のさほど人気のない場所で生息する事を選び、そこにうまく適応したのがこうしたカタクリの生態なのでしょう。

もう間もなく・・のカタクリの葉

5~6年くらい経つとかなり立派になります。もう花をつけても良さそうですが、決定的な違いがあるのです。

二枚目の葉が出たら咲きます!

7~8年で順調に成長しても一枚だけではまだ花を咲かせません。あともう一枚、あともう一枚必要なんですね~。二枚目の葉が出たら・・・大人の仲間入り!いよいよ花を咲かせます。

二枚揃うとようやく花が咲きます。

カタクリと虫

カタクリはその生殖活動において虫の力を借ります。これは他の多くの植物でもそうなのですが、カタクリなりの虫との共存の仕方ががなんともいじらしいのです。まずは受粉です。カタクリは写真の通り下を向いて花弁を反らすようにして咲きます。受粉の手助けをするのは主に「マルハナバチ」という小さなまん丸い昆虫です。小さい体に似合わない割と大きな羽音をたてて、花から花を飛び回り、気に入った花があるとぐい~っと頭を突っ込む姿がなんとも愛らしい。この蜂にアピールするためなのでしょうか、普通に観察すると見る事ができない花の内側に模様があります。

花の中心部分、オシベなどを囲うように花のような模様がありますね。他の花とはいかにも異なる形をしているせいで「ひょっとしたら花だってわかってもらえなかったらどうしよう?」とでも考えたのでしょうか。

「ワシは花じゃ~~」と猛烈にアピールしているようにも思えませんか?そう考えると、健気ですね。

無事受粉が済んだら次は実です。ここでの工夫は実ではなく種にあります。この種にはアリが好む成分が付着していてその匂いに誘われたアリが離れた場所にある巣へと持ち帰ります。恐らく種に付着した成分をペロペロ舐めたら、種自体は食べないのでしょう。その後巣から運び出された種がその周辺で新たな命を育みます。

乱獲によって減ってしまったとされるカタクリ

一年のうち地上での生活はわずか約2か月。少しずつ少しずつ大きくなり、7年も8年もかけてやっと花を咲かせるこのカタクリですが、かつては乱獲されその個体数を大きく減らしてしまったそうです。そうしてとられてしまったカタクリは40歳だったのでしょうか、50歳だったのでしょうか。こう考えると盗掘は罪なことですね。犯罪うんぬんというより、健気に地道に生存を続けてきたその長年の歴史を摘み取ってしまうという事が心無い行為に思えてしまうという意味です。40歳なら日の当たる地上での生活はわずか80か月で、暗い地中での生活が400か月。年計算だと地上6年6カ月強、うち地中で33年3カ月です。50歳だと地上10カ月(8年3カ月)、地中500か月(41年6カ月)ですよ。なんかこうやりきれなくなってきませんか?一度失われてしまうと回復までに最低でも7~8年、本当の意味で元通りになるには40年くらいの年月はかかってしまうのですね。

カタクリと片栗粉

かつてはこのカタクリの球根から片栗粉をとっていました。上述したように乱獲され個体数が減ってしまった原因の最たるものと考えられます。現在ではジャガイモやサツマイモのデンプンから作られるようになりましたが、現在でも「カタクリの片栗粉」は高級品として売られているそうです。

武蔵村山市野山北公園のカタクリ群生地

早朝のカタクリ

武蔵村山市野山北公園の西側、釣り池などの奥にある田んぼのある辺りの北斜面にカタクリが群生しています。狭山丘陵の西部に位置するこの公園ではカタクリが終わるとすぐに桜が開花します。カタクリと同時に楽しめるのは市民プール付近に咲いている「フジザクラ」くらいでしょう。続いて花壇のチューリップが彩り豊かに咲き並び春の花シーズンが終わります。その後は新緑の季節を経て、夏が終わるとモミジが綺麗です。

さて、上の写真は早朝に写したものです。カタクリは日が暮れると花弁を閉じます。そして、日差しが差す頃にまた花弁を開きます。時間があれば、徐々に開いていく様子を動画などで撮影してみたいものです。

冒頭にある写真が日中開花した状態のカタクリ群生地です。公園内の様子については「武蔵村山市野山北公園」をご参照ください。

カタクリ沢

カタクリ沢フェンス内

野山北・六道山公園内では他にも幾つかのカタクリ群生地があるようです。その一つが「カタクリ沢」です。赤坂駐車場に車を停めてインフォメーションセンターから歩いて10分もかからない程度の所にあります。かつてはかなり盗掘され、個体数が激減していたそうですが、20年ほど前にフェンスで囲い保護したため、今ではかなり回復したとの事でした。「武蔵村山自然に学ぶ会」の皆さんがフェンスの中にいらっしゃり、カタクリの生態について色々教えてくれました。実は私もこの会に入会させていただこうかと考えております。

2018年03月26日

まんパク2018

まんパク2018看板

関東最大級のフードフェス「まんパク」が昭和記念公園みどりの文化ゾーンで開催されています。まんパクは「満腹博覧会」の略で、東京での開催が8回を数える食のイベントです。開催期間は2018年5月17日(木)~6月4日(月)までの3週間、たくさんの来場客で賑わいます。特定のジャンルに縛らず、野外で食べられるメニューを幅広く揃え、来場者による人気投票によってその日その日の人気グルメランキングが掲示され、最終的には総合ランキングが発表されます。小さなお子さんから年配の方まで、楽しくおいしい一日を過ごせます。昭和記念公園に初めて足を運ぶ方は「国営昭和記念公園」をご参照ください。

概要

  • 期間:2018年5月17日(木)~6月4日(月)(計19日間)
  • 会場:国営昭和記念公園「みどりの文化ゾーン」
  • 所在地:立川市緑町3173
  • 入場ゲート:立川駅に一番近い「あけぼの口」から少し進むとあります。
  • 時間:10:30~21:00 (最終日6月4日(月)は18:00まで )

入場料について

国営昭和記念公園では基本的に入場料が必要となりますが、みどりの文化ゾーンは入場料がかからないエリアとなっております。ただし、まんパクの会場に入場するには入場券を購入しなければなりません。入場券は当日券と前売り券があり、それぞれにまんパク会場への入場料のみのものと昭和記念公園への入場料がセットとなったものがあります。以下でご確認ください。

平日

  • まんパク前売り入場券・・・400円
  • まんパク前売り入場券・昭和記念公園入場券セット・・・600円
  • まんパク当日入場券・・・500円
  • まんパク当日入場券・昭和記念公園入場券セット・・・700円

 

土日

  • まんパク前売り入場券・・・700円
  • まんパク前売り入場券・昭和記念公園入場券セット・・・900円
  • まんパク当日入場券・・・800円
  • まんパク当日入場券・昭和記念公園入場券セット・・・1000円

会場内

まんパク会場マップ

まんパクの会場はみどりの文化ゾーン「ゆめの広場」の形に合わせて円形に設営されています。中央に食事や休憩ができるスペースがあり、それをぐるっと囲む形で各ジャンルごとに区分けされた名店が並んでいます。

フードエリア

外周に沿って海鮮・肉・野菜・スイーツなどと言ったジャンルごとに10のエリアに分けられて、各地の名店が軒を連ねています。マップを見ながらどういう系のグルメを食すのか考えてみましょう。入場ゲートから時計回りのエリア紹介となります。

物産

  • 1、まるごと北海道・・・ミルクカステラ5本入り¥280、函館シュークリーム¥550、マルちゃんやきそば弁当¥230
  • 2、わしたショップ(沖縄)・・・海ぶどう生 (80g)¥860、ソーキそば (2食・ソーキ肉入り)¥1,080、沖縄製菓ちんすこう各種 (2個×10袋)¥350
  • 3、とくしまマルシェ(6/1~3)

たまエリア

  • 1、たま物産 たまっこ・・・いなげや直営農場の無選別生椎茸¥300、東京黄金プリン¥210
  • 2、立川ドリンクプロジェクト・・・立川産果実のエール 立川レモンHAPPY¥600、¥tachikawa地ビール
  • 3、東京奥座敷 みたけ渓谷・・・御嶽汁 (みたけじる)¥400、川魚の塩焼き¥600~
  • 4、ダイナマイト酒場・・・もとだれの唐揚げ¥500、もとだれ太麺焼きそば¥500、もとだれ太麺うど焼きそば¥500
  • 5、dining 願 feat叶・・・出汁巻たまご (ハーフ:¥400)¥600、トッピング各種¥100、おつまみもやし¥400
  • 6、奥多摩ワサビ ホイホイ亭・・・生わさびめし¥400、鶏串わさび山賊焼¥500
  • 7、mari R crepe・・・多摩産なめらかおイモのクレープ¥550、立川産ブルーベリーのスムージー¥450

揚げもの

  • 1、なるとキッチン・・・若鶏の半身揚げ¥1,000、ももザンギ¥450、むねザンギ¥450
  • 2、100時間カレーパン・・・100時間カレーパン¥400
  • 3、からあげ まんぷく亭・・・とり皮せんべい¥500、梅塩からあげ¥500、ヤゲンなんこつ¥500
  • 4、札幌コロッケ倶楽部・・・チーズフォンデュコロッケ¥250、チーズin芋餅¥200、焼きもろこしコロッケ¥250
  • 5、もちもちポテト323号室・・・もちもちポテト¥600、明太マヨポテト¥800

ドリンク1

世界のビールブース・・・世界のビール各種¥600~

ラーメン

  • 1、楽観・・・オリーブオイルと帆立だしの塩ラーメン¥800、オリーブオイルと帆立だしの炙りチャーシュー塩ラーメン¥1,000
  • 2、郭 政良 味仙・・・台湾ラーメン(辛)¥1,000、台湾ラーメン アメリカン (薄辛)¥1,000、台湾ラーメン イタリアン (激辛)¥1,200
  • 3、麺屋 Hulu-lu(5/17~27)・・・Italian風フルルの冷やしSOBA¥900
  • 4、バラそば屋(5/28~6/4)・・・味玉バラそば (ハーフ:¥700)¥900、バラそば (ハーフ:¥600)¥800、謹製焼豚増しバラそば (ハーフ:¥900)¥1,100
  • 5、らーめん次男坊・・・博多豚骨らーめん (ハーフ:¥600)¥800、煮玉子らーめん (ハーフ:¥700)¥900、とろっとろ角煮の豚骨らーめん(煮玉子入)1,000
  • 6、金久右衛門・・・しじみゴールド (ハーフ:¥600)¥800、しじみゴールド 冷 (ハーフ:¥600)¥800、焼雲丹ゴールドまぜそば (ハーフ:¥800)¥1,000

チーズ

  • 1、北海道中標津しいたけ「想いの茸」・・・想いの茸「大判しいたけチーズ焼き」¥350、想いの茸「大判しいたけバター醤油焼き」¥350、想いの茸「しいたけのから揚げ」¥400
  • 2、Pizza Bakka・・・マルゲリータスペシャル 幻のチーズのせ¥1,300、4種類のチーズとハチミツ¥1,000、半熟卵と生ハム¥1,000
  • 3、韓国旨辛食堂・・・3種類のチーズがとろ~り チーズタッカルビ¥800、チーズキムチチヂミ¥600、焼肉冷麺¥800
  • 4、高円寺アボカド食堂・・・アボカドチーズコロッケ¥380、アボカドチーズサンド¥500、アボカドチーズナチョス¥700
  • 5、うしづまチーズ工房・・・カチョカバロステーキ¥800、カチョカバロ粉チーズかけビーフステーキ¥900、モッツアレラチーズかけビーフステーキ¥800

ドリンク2

BAR AND COFEE STAND・・・コーヒー、紅茶、ドリンク 各種¥350~、カクテル、サワー 各種¥500~、スイーツカクテルシェイク¥900

海鮮

  • 1、まぐろや黒銀・・・トロとろスペシャル丼¥980、トロとろ丼¥780、トロといくらの男気丼 ¥1,680
  • 2、つくば酒趣・・・チョウザメ漬丼キャビアのせ¥1,200、とろサーモンといくらの親子丼¥1,500、稲里 辛口 しぼったまんまの出荷 ¥500左チョウザメ漬丼キャビアのせ右とろサーモンといくらの親子丼どちらも親子丼ですが左側のはチョウザメとキャビアと言うめったにお目にかかれない親子です!中央のたまごの上に乗っているのがキャビアです^^お店の人がキャビアを乗せるときの真剣な手つきが見ものですよ!高級食材ですから乗せすぎても少なすぎてもいけませんから、そりゃもう慎重が上に慎重な作業でした!とろサーモンといくらの親子丼はどっさり山盛りてんこ盛りな一品でした。どちらもマジまいう~~!
  • 3、島の人 礼文島本店・・・生ウニ丼¥1,500、殻付きウニ踊り焼き¥850、焦がしバター醤油ほたて¥700
  • 4、函館いかめし屋・・・いかめし (1尾)¥500、グルもちフランク¥380、北海道限定札幌クラシックビール350ml¥400
  • 5、宮城石巻 かき小屋・・・名物!! ガーリックチーズオイスター¥900、殻付き焼き牡蠣¥700、牡蠣バクダン¥800
  • 6、たこ焼き道楽わなか・・・たこ焼¥600
  • 7、大洗 カニ専門店かじま・・・本たらば蟹丸ごと一本焼き¥1,500、かに丼¥1,200、本ずわい蟹かにみそ甲羅焼¥1,200

餃子

  • 1、王府井(ワンフーチー)・・・焼き小籠包¥600
  • 2、宇都宮餃子 めんめん・・・羽根つき餃子 (6個)¥500、茹で餃子 (6個)¥500
  • 3、近江牛餃子 包王・・・和牛肉汁大粒餃子~牛とん包~ (大粒4個)¥500、アルプスのとろーりチーズ 牛とん包 (大粒6個)¥1,000、牛とん包4点盛り¥1,200
  • 4、夏目家・・・丸もち餃子¥600

スイーツ

  • 1、BOOKSHELF CAFE・・・果実丸ごとスムージー (グレープフルーツ/パイナップル)¥600~、ロールアップフレンチトースト¥300~、豆花 (トウファ)¥300~
  • 2、軽井澤ソフトクリーム・・・チーズソフトクリーム¥400~、軽井澤ソフトクリーム¥400~、苺ミルクソフトクリーム (平日限定)¥400~
  • 3、大阪プリン専門店 うっふぷりん・・・ティラプリ¥650、うっふぷりん アラモード¥650
  • 4、川越 これがかき氷・・・うずしおベリーのいちごミルク¥900、三ケ日みかん¥800、ティラミス¥900
  • 5、希少糖 生フルーツゼリー monjelly・・・生フルーツゼリー (希少糖入り) 各種¥500~、グレッシュ (生搾りグレープフルーツジュース)¥500、希少糖ドリンク 各種¥500~
  • 6、仙台ずんだ杜庵・・・ずんだシェーキ¥400、杜の雫もち¥500、プレミアムずんだシェーキ¥600
  • 7、サムライジェラート・・・サムライジェラート2種盛り¥550
  • 8、リトルジュースバー・・・いちごけずり®¥500、限定けずり¥600~、いちごけずりホットチョコレート¥600
  • 9、いばらき食文化研究会 酒趣・・・メロンまるごとクリームソーダ®¥1,000、メロンカレー¥600、スイート梅®まるごと梅ソーダ¥500

野菜

  • 1、炭火野菜グリル オルガン・・・炭火焼とうもろこし¥500、完熟トマトとチーズの豚肉巻¥800、野菜の炭火焼き¥900
  • 2、ベジあげkitchen870・・・多摩農園産 丸ごとトマトのマリネ~バジルソースがけ~¥500、立川産カラフルポテトサラダ~クアトロチーズソースがけ~¥600、多摩産フルーツのスムージー¥500
  • 3、タイ料理プラトーン・・・激辛トムヤムクンラーメン¥800、タイのサラダ三点セット¥800、ガパオライス (パクチートッピング:+¥100)¥700

  • 1、炭火焼肉 亞茶・・・A5ランクおびら和牛うにのせ炙り寿し (2貫)¥980、A5ランクおびら和牛すき焼き¥980A5ランクおびら和牛うにのせ炙り寿し (2貫)とA5ランクおびら和牛すき焼き年間出荷頭数はわずか約30頭! 「幻の黒毛和牛」のにぎりとすき焼き!ぺろっとあっという間に胃袋に納まりました!美味でございました~!
  • 2、上州和牛 とろける和牛のステーキ・・・とろける和牛の角切りステーキ¥1,500
  • 3、十勝牛 とろ丼・・・牛とろ丼¥880、牛とろ丼ハーフ¥580
  • 4、お肉の九門堂・・・牛かつ¥1,500、牛かつハーフ¥800、松阪牛A5牛かつ時価
  • 5、名古屋コーチン親子丼 鳥開・・・名古屋コーチン親子丼 (ハーフ:¥750)¥1,200、ジューシー唐揚げ¥650、手羽先唐揚げ¥700
  • 6、石垣島きたうち牧場・・・きたうちプレミアムハンバーグ¥1,000、きたうちプレミアムステーキ¥2,500、きたうちプレミアムハンバーグ丼¥1,300
  • 7、馬串 小山商店・・・馬刺ステーキ肉串¥600、馬刺炙りユッケ¥1,000、馬肉餃子¥500
  • 8、博多もつ鍋とホルモン焼き 黄金屋・・・国産牛 マルチョウ焼き¥700、黄金屋 特製もつ鍋¥700
  • 9、熟成牛 夢は正夢・・・夢正牛の熟成牛ハラミステーキ (甘辛ダレ)¥1,000、夢正牛の熟成牛ハラミステーキ (みぞれおろし)¥1,000、夢正牛の熟成ハラミステーキ (ガーリックバター) ¥1,000
  • 10、利久・・・牛たん焼¥1,000、牛たんカレー¥700、牛たん唐揚げ¥500
  • 11、五浦ハム・・・ハム焼¥500、豚ドッグ¥400、厚切スモーク牛タン焼¥900

ドリンク3

サンクトガーレン・・・ゴールデンエール (L:¥600)¥500、湘南ゴールド (L:¥600)¥500、飲み比べセット¥1,000

客席エリア

各テントの中にはテーブルとイスが用意されています。また、各テントには1~8の番号が振られているので、来場者の皆さんはそれぞれどの番号のテントに陣取ったのかを覚えておくといいでしょう。ちなみに8番のテントだけはシートエリアとなっており、持参したシートを敷いてお食事をする事になります。客席数6000席、この中央のテント以外にも用意されています。

キッズエリア

キッズエリア外観

お子さん達も大はしゃぎなキッズエリア。入場ゲートの東側、巨大なブタさん(まんパク公式キャラクターの「ぽぅ」君かな>)の向こう側にあります。ふわふわ遊具やボールプール、アニマルサイクルにブランコに・・・他にもたくさんの遊具があります。ただし!!2歳から小学生までのお子さんがこのエリアに入場するには入場料がかかります。お子さん一人あたり500円。平日は終日、土日は50分で、時間経過で入れ替えとなります。尚、付き添いの大人は無料です。

本まぐろ解体ショー

海鮮エリアの人気店「まぐろや黒銀」さんが土日に行います。時間は12:00からのようです。

パフォーマンスステージ

会場の北、テントの向こうに設置されています。大道芸人や催眠術ショー、プロボクサーマジシャンによる回遊マジック、芸人ミニライブ、アカペラ・ギター速弾き少年によるスペシャルライブなどが行われます。今日はどんなパフォーマンスが行われるのかな?ステージ脇にあるタイムテーブルで確認してみましょう!

まんパク縁日

射的、輪投げなどお祭り気分が味わえる「縁日エリア」が会場の南東部分に設けられています。

  • 射的・輪投げ・すくいもの・バケツにPON!! ・・・300円
  • わたあめ・・・ノーマル¥200、袋入り¥350、光るわたあめ¥400
  • ラムネ・・・¥200
  • セット券・・・¥1,000(輪投げ・バケツにPON!!・何でも使える券×2の4枚セット)

マッサージブース

会場の中央東市側にあります。

  • マッサージ&ストレッチ・・・10分¥1,000
  • パンチングミット体験・・・3分¥500

人気ランキング投票所

お帰りになる際には入場時に渡された投票用紙にお気に入りのお店の名前か店ごとに付けられた番号を記入して人気投票をしてみましょう!入場ゲートのすぐ前に投票所がありますよ!店の番号なんてあったっけ?と思われる方は大丈夫ご安心を。大きく店名と番号が掲示してあるのでそれを見ながら記入できます。

アクセス

電車

  • JR中央線・青梅線・五日市線・南武線「立川」駅徒歩歩約9分(約602m)
  • 多摩モノレール「立川北」駅徒歩約6分(約404m)

昭和記念公園には三ケ所の駐車場があり、料金はいずれの場所も一律です。まんパク会場へは立川口駐車場をご利用ください。駐車場の利用時間がまんパクの開催時間より先に終了します。利用時間後は出庫できなくなるのでこの点くれぐれもご注意ください!

  • 大型車・・・1,750円
  • 普通車・・・820円(年間パスポート提示で720円)
  • 原付・自動二輪車・・・260円(年間パスポート提示で210円)
  • 営業時間・・・平日9:30~17:00、土日9:30~18:00
  • 収容台数・・・大型車83台、普通車1,755台、原付・自動二輪車70台

自転車

あけぼの口の駐輪場

あけぼの口から入ると少し先に駐輪場が見えます。無料ですが駐輪台数に限りがあるのでご注意ください。バイクの駐輪はできません。

2018年05月22日

夕日台遊具広場

武蔵村山市と瑞穂町にまたがる都内最大級の都立公園「野山北・六道山公園」内にあり、6歳~12歳までの児童用遊具が設置してあります。数は少ないですが、トトロの森狭山丘陵の豊かな自然を感じられる公園です。天王山駐車場からだとすぐ目の前に広場(夕日台多目的広場)があって、その向こう側によく見れば遊歩道が続いています。そこがこの夕日台遊具広場という事になります。上部画像を見ると林の中に木製遊具があるのがわかります。

遊具の数は決して多いとは言えませんので、正直ここだけだとすぐにお子さんもあそび飽きちゃうかと思います。ですので、ピクニックやハイキングの途中でお楽しみの一つという感じで楽しまれるといいと思います。

夕日台多目的広場

夕日台多目的広場の写真

天王山駐車場に隣接する原っぱみたいな広場です。トイレもあります。幾つか設置されたベンチでお弁当とかいかがですか?この広場の奥の森の中に遊具広場があります。

夕日台遊具広場の遊具

夕日台遊具広場には全部で5つの遊具があります。斜面を利用した造りとなっているため、天王山駐車場からだと多目的広場の方から上りながら、あるいは夕日台駐車場からだと尾根から下りながら遊べます。木製かつ野ざらしになので、遊ぶ前に付き添いの大人の方が安全性を確認しつつお楽しみください。木がだいぶん痛んでるなぁと思うような遊具もありましたので、その点ご注意くださいね。また、それぞれの遊具の前には説明版が立っているので、その注意書きを読んでから遊ぶようにしましょう!下の方から遊具をご紹介します。

まるたばし

チェーンをしっかりもって、ゆっくりとまるたのうえをわたりましょう!

まるた橋画像

ターザンロープ

つりさがったロープにつかまって、あしをはなして、すすみましょう!

ターザンロープ画像

トンネルネット

トンネルのなかをとおって、すすんでのぼりましょう!

トンネルネット画像

ロープのぼり

ステップやロープをつかんで、スロープをのぼりましょう。おりるときは、かいだんをつかいましょう。

てんぼうネット

ネットのうえをあるいて、パイプをしっかりもってのぼりましょう。おりるときは、はしごをつかっておりましょう。

 

2018年05月24日

平成28年に開園した中藤公園

中藤公園の展望の良い場所

狭山丘陵の大部分が含まれる狭山自然公園の中にはこれまで4つの都立自然公園がありましたが、平成28年に新たに「中藤公園」が開園しました。この公園はほんの一部が開園しただけで、まだまだこれから整備が行われていきます。住宅地としてある程度開発が進んだ地域なので、今のところ民家の裏山的な雰囲気です。平成23年から平成32年までの10年間をが当初の計画期間として整備を行っており、32年以降は計画を10年毎に見直しを行い、公園・緑地の整備に継続的に取り組んでいくとされています。

現状を見る限り公園としての体裁をしっかりと整えるまではまだまだ時間がかかりそうです。狭山自然公園内の他の都立公園のようにたくさんの人が訪れるようになる日を待ちましょう!ちなみに、トトロの森と呼ばれる狭山丘陵の他の公園については「トトロの森狭山丘陵」をご参照ください。

概要

中藤公園は「野山北・六道山公園」の南西に位置する地域に「緑の島」のように残る緑を保全し、狭山丘陵の水と緑のネットワークを構築する役割を担うものです。この一帯はさほど大規模ではありませんが住宅地が点在し、山を削り取ったような開発分譲地が時々販売されています。

開発によって徐々に狭山丘陵が東西で分断されつつあるのを見ながらも、失くしてしまうにはあまりに惜しいのどかで心安らぐ風景をどうにかして残せないのかとも考えたりもしていたのでした。ですからこうして公園として整備されることは大変素晴らしい事であり、この里山の風景が後世の人達にも残す事ができて本当に良かったと思います。

この地域は私が小学生の頃ほぼ毎日通ったエリアでした。今は立ち入り禁止となっている赤坂池という池がありまして、そこはまさに水生生物の宝庫だったのです。

当時は池で釣りができるように簡易ながらも整備されていて、糸を垂らして魚を釣る人、網を持っておたまじゃくしやアメリカザリガニを捕る人などたくさん集まってきたのです。

醤油の容れ物の先端から5cmくらいを切ってそれを逆さまに結合させて作ったビンドウという小魚捕りの道具がありまして、その中に釣り餌と重しの石ころを入れて池の中にしずめてしばらく放っておきます。

しばらくしてビンドウを引き上げると「クチボソ」という小魚がわんさか捕れるのです。大漁に浮かれてさらにビンドウをしかけると今度は空だったりもしました。

糸ににぼしやするめを結び付けて池に垂らすと立派なハサミを持った大きなアメリカザリガニも釣れたもんです。一度つかんだ獲物を決して離すまいぞという気合の入ったやつもいれば、あっさりと手放すやつもいる。もちろん釣れるのは気合の入ったザリガニさんでございましてね、それをそろ~り引き上げて網ですくうのです。やはりよく釣れるのはスルメでした。あの特有の匂いにアメリカザリガニもつい引き寄せられるのでしょう。けれどもスルメ高いので、大抵は家にある煮干しをちょいと拝借して出かけるのが常でした。

日が沈むころになるとウシガエルが鳴くんですよ。一人また一人と家路につく中で、気づけば池には私と友人だけ。夕闇に染まりつつある寂しい池に響く「も~~」という鳴き声は怖かった。なんだかいたたまれなくなってきて、さぁそろそろかえろかなと私達も家路についたわけです。

現在狭山丘陵の大部分は狭山自然公園として保全されています。そのため、公園内で動植物を採取する事は禁止されています。かつての少年たちのように狭山丘陵に分け入って虫を取ったり、カエルを捕ったりできないのは気の毒ですが、それも自然を残すためには仕方のない事なのでしょう。開発に次ぐ開発であまりにも多くの自然が失われました。減る一方の動植物を守るためには、人の手が必要となってしまったのです。

まだまだ中藤公園が完成の域に達するには時間がかかりそうです。少しずつ進む公園整備を気長に待つこととしましょう。何時かこのブログで中藤公園の紹介ページを書くその日を楽しみにしています。

中藤公園の入り口

前面道路は細い生活道路

入り口部分のデッキ

デッキの向こうに遊歩道が続きます

つづら折りの坂道を上ると展望台のようになっていて、そこから眼下が見渡せます。一部も一部。まだ限りなく小さな園内です。

だいだら法師の足跡もこの近くにあるのを覚えています。というか場所は分かります。ところが、現在通行禁止となっているエリアですから、開園されるその日を待つこととしましょう。

2018年05月25日

みどり地区のヤギさんも今年で仕事納め

みどり地区ヤギポスター

立川市のサンサンロード西側には「みどり地区」と呼ばれるエリアがあります。ご存知の方も多いかと思いますが、雑草が生える期間ここにはヤギが放されます。道行く人たちは金網越しに草を食べたり寝っ転がって休んでいるヤギの姿を見る事ができるのです。立川市春から夏にかけての風物詩も残念ながら今年で見納め。近住の皆様はヤギさん達が生まれ故郷に帰る前に一度姿を見に行ってあげてください^^

みどり地区とは

みどり地区はサンサンロードの西側にある長方形の敷地で、多摩モノレールに乗ると「立川北駅」~「高松駅」間で昭和記念公園の手前に見える広々とした空き地の事です。もともとは米軍基地があったエリアで、返還後の跡地をどのように活用していくのかについて計画が立てられ、徐々に開発が進められてきました。国営昭和記念公園やファーレ立川など既に開発が終わり人々に親しまれているものもあります。また、昭和記念公園の東側にほぼ南北に伸びる道路沿いを見渡せば、海上保安庁・警視庁・東京消防庁など公官庁の施設が立ち並んでいますし、平成22年に開庁した立川市役所もあります。

比較的新しいもので言うとIKEA立川やららぽーとなどもこうした再開発によって生まれました。

みどり地区はそうした開発を待っている間の姿だったのでしょう。ようやくにして開発が始まり、フェンスで囲まれた同地では多くの工事関係者がせわしなく立ち働く姿が見られます。

みどり地区のヤギ

サンサンロードから見たヤギ

開発が始まるまでの間活躍してきたのがヤギさん達です。タレントの清水国明さんらが経営する「森と湖の楽園」で育てられた計17匹のヤギが、みどり地区を所有する(株)立飛ホールディングス総務部に出向してきた社員として空き地の除草を任された(という設定だ)そうです。2015年に始まり、2017年8月をもって任期満了しましたが、2018年4月2日~7月2日までの期間限定で職場復帰しました。

ヤギがいるのはみどり地区の東側中央付近。昭和記念公園の方からだと見えません。サンサンロードを歩いていけばやがて緑の金網フェンスの内側で草をはむヤギたちの姿が見えます。人だかりができている事もあるのですぐに見つかりますよ!

ヤギそれぞれに名前がついているそうですが、どの子がどの子かはわかりません。もうこれで本当に見納めですから、帰郷する前にもう一度会いに行ってみてはいかがでしょうか。

(仮称)GREEN SPRINGS(グリーンスプリングス)

工事現場フェンスに設置されたパネル

みどり地区開発の名称が(仮称)GREEN SPRINGS(グリーンスプリングス)とされました。約3万9000平方メートルの敷地内に、中央に屋外広場を設け、広場を囲む形で多摩地区最大規模となる約2,500席(予定)のホールと8棟(A~G棟)の施設を整備します。詳細については「立川に天空の温水プールや温泉施設が!!」をご参照ください。屋上に温水プールを備えたなんとも豪華なホテルだとか、多摩地区最大級のホールだとかまたもや立川市に新名所ができるようです。

全体的にフェンスで囲われ、出入口にはガードマンさんが立ち、大型車による搬出入の誘導を行っています。フェンスに液晶パネルみたいなのが設置してあったのでパチリ撮ったのが上の画像です。これ心霊写真ではないですからね。私の姿が写っちゃってる~~のです。完成予想図でどんなものが出来上がるのかを想像していただければ結構でございます。

フェンスのあちこちにこうしたヤギのプリントがあります。実物よりこっちの方がかわいい・・というツッコミはさておきまして、こういうのも珍しくていいですよね。完成後にもどこか展示してくれれば面白いのになぁなんて思いました。

2018年05月29日

狭山丘陵に咲くコアジサイ

見頃を過ぎたコアジサイ

狭山丘陵には四季を通じて様々な花が咲きます。梅雨入り前のこの時期ですと清楚で可憐に咲くコアジサイが綺麗です。冒頭の写真がそのコアジサイなのですが、今年は既に見ごろを過ぎてしまっており、わずかに1つ、2つほど残っているだけでした。先週訪れた際にもう間もなく見ごろだと思っていたので、1週間後楽しみに写真を撮りに行ったのですがなんたることが、1週間でほとんどが枯れてしまったか、散房花序が散り落ちてしまっていました。残念ですがこれも自然。来年の楽しみに取っておきます。

場所は武蔵村山市にある里山民家周辺です。駐車場の周りでも見つけられますが、「神明入谷戸」周遊路を歩けば、ぐるっと一周する間に群生地が見つかります。

ネットで調べてみると、咲くのは6月-7月とあったので油断していました。狭山丘陵のコアジサイが早咲きなのか、今年が早かったのか。これはまた来年の宿題です。

咲き始めのコアジサイ

一週間前の写真です。恐らくこの二日後くらいが見ごろだったのでしょう。遊歩道沿い一面に咲いているのは見事ですよ!華美ではなく楚々とした佇まいが素敵です。

里山民家は武蔵村山市岸にあります。江戸時代の母屋を新築・復元した民家を中心に家屋敷、そして谷戸の地形を利用した田んぼや斜面を利用した果樹園など、かつての里山の風景をボランティアさん達の協力のもと、現代に再現しています。豊かな森と畑・果樹園などが織り成す日本の原風景とも言える風景に、どこか懐かしさを感じる事でしょう。ご興味ある方は「武蔵村山市里山民家」をご参照ください。春夏秋冬、四季を感じる風景に癒されますよ!駐車場はありますが、それほど収容台数は多くありません。終日楽しむつもりで野山北公園付近のカタクリ第一・第二駐車場を利用するのが着実かもしれません。収容台数は野山北・六道山公園随一。ここからトトロの森と呼ばれる木々の中をハイキングしながら里山民家を目指してみましょう!山歩きをするような気合の入った格好は必要ありませんが、サンダルとかヒールではいけませんよ~!最低限スニーカーに帽子、それとこれ重要ですが「長袖」にしましょう。虫刺されで後で痒くなったらたまりませんもの。

それと・・・これからの時期ですとスズメバチなどに遭遇しますので、服の色にもご注意ください。蜂に狙われやすいのは黒です。白など濃淡で言えば「淡」の色合いの服を選びましょう!濃い色ほど蜂を刺激するそうです。巣に近づくなどしなければ基本的にそれほど怖がる必要はないです。慌てず足早に遠ざかりましょう。

2018年05月31日

多摩エリアハナショウブの名所

梅雨に入るとどうしても外出が憚られます。それはそうですとも。雨降りしきる中傘さして出かけるのはちょっと億劫。雨が降らずとも少し動くと汗が滲んできます。けれどこの時期だからこそ見ごろを迎える花があります。その一つが「花菖蒲(ハナショウブ)」です。多摩エリアにもハナショウブの名所と呼べる場所が幾つかありますので、ご紹介いたします。

北山公園

北山公園

映画「トトロ」の舞台と言われる八国山緑地と線路を挟んでその南側で隣接するのがハナショウブの名所として知られる北山公園です。園内には幾筋もの水路が巡らされ、親水性の高い公園となっています。この水は八国山緑地から湧き出す水なのでしょうか。あるいは狭山丘陵の水を集めて流れる北川から引いているのかもしれません。いずれにせよ狭山丘陵がもたらす環境を上手に利用しているのだと思われます。

概要

狭山丘陵を背景にした約3万㎡の自然公園で、新東京百景に選ばれています。豊かな水と緑に囲まれ、初夏には300種類8千株10万本の花菖蒲が咲き乱れます。
また、園内には多くの野草が自生しており、池やその周辺には多くの野鳥が集まり、羽を休める姿などを見ることもできます。 線路を挟んだ北側には映画トトロの舞台となったとされる「都立八国山緑地」があり、綺麗な花菖蒲を見た後は、どこかノスタルジーを感じる風景を楽しんでみてはいかがでしょうか。

  • 住所:東村山市野口町4-50
  • 入園料:無料
  • 駐車場:なし

東村山菖蒲まつり

平成元(1989)年6月以来毎年開催され今年(2018年)は記念すべき三十回目となります。開催期間は2018年6月2日(土)~6月17日(日)、午前10時から午後4時までです。また、6月9日(土曜)と10日(日曜)は、ライトアップのため午後9時までの開催となります。模擬店で東村山市内の名産品や地場野菜が販売される他、野点茶席(1席500円)・お囃子演舞・お琴の演奏などたくさんのイベントが行われます。6月9日(土曜)と10日(日曜)は人力車に乗って園内を周遊できるそうです。一人10分500円。

今年も行ってまいりました!詳細は「2018年6月13日北山公園菖蒲園にて」をご覧ください!

アクセス

北山公園案内図

北山公園へは公共交通機関を利用して最寄駅から徒歩で行くと良いでしょう。少し南に青梅街道があり、割と近い場所までは車でアクセスできますが、菖蒲まつりが開催される期間は混雑が予想され、駐車できるかどうかわかりません。臨時駐車場もあるみたいですが、それほどたくさん駐車できないようですので、期間中の車でのアクセスは避けた方が良いでしょう。西武西武園線「西武園」駅より徒歩15分(約1030m)、西武線「東村山」駅から徒歩17分(約1121m)。詳細については「東村山市北山公園の菖蒲園」をご参照ください。

湖南菖蒲園

湖南菖蒲園

湖南菖蒲園は武蔵村山市大南にあります。かつてはここに湖南衛生組合があり、その敷地内に設けられたものでした。湖南衛生組合は武蔵野市、小金井市、小平市、東大和市、武蔵村山市の多摩5市のし尿を処理する施設で、かつては時々見かけた「バキュームカー」が汲み取った汚物を処理する施設だったのです。ボットン便所を見なくなり、下水道が普及するとその役割を終え姿を消してしまいましが、菖蒲園はそのまま残されたのです。

概要

 

  • 住所:武蔵村山市大南5丁目1 (googleマップで場所を確認
  • 入園料:無料
  • 開園期間:3月~12月。6月中に限り無休。
  • 休園機関:1月~2月
  • 開園時間:10時~16時(6月中は10時~17時)

アクセス

多摩モノレール「桜街道」駅より徒歩19分(約1255m)。西武拝島線・多摩都市モノレール「玉川上水駅」から武蔵村山市内循環バス(東ルート)「公園西」下車1分。湖南菖蒲園には駐車場はありませんので、徒歩か自転車でのアクセスがいいでしょう。西武拝島線・多摩モノレール「玉川上水」駅からだと徒歩25分(約1675m)です。桜街道駅からはすぐ南の交差点を西に向かい、「村山団地東」の交差点を南に曲がり、進行方向右手に大南公園を見ながら、同公園の南東端を西に折れ、直進。すると湖南菖蒲園の北側に至ります。詳細については「武蔵村山市湖南菖蒲園」をご参照ください。

国営昭和記念公園

四季折々様々な植物が楽しめる昭和記念公園。当然ハナショウブもあります!しかしここはまだ取材しておりませんので、近日行ってまいります。乞うご期待!

立川公園

立川公園花菖蒲

柴崎市民体育館のの北側に道路を挟んで隣接する公園。立川崖線の崖下にあり、この崖からんこんと湧き出す清水によってかつてはわさび田もあり、カニもいたことから園内には「ガニガラ広場」というものがあります。ガニと言うのはカニの方言であり、公園の案内板によると「蟹殻」にあたるのだそうです。

上の画像を見ると写真奥の方に階段があります。あの階段を上ると崖上の住宅街になります。

概要

立川公園は立川市のホームページによると「柴崎町、錦町にまたがる広域の総合公園です。延長約1.3キロメートルの根川緑道を軸に、その周辺には体育館や野球場、陸上競技場などのスポーツ施設が点在しています。」との事です。花菖蒲が咲いているのは「ガニガラ広場」です。広場内には水路があり、地形から考えると立川崖線の湧き水かな?と思われますが違います。根川緑道に流れる水と同様、噴出口から高度処理水が流されているそうです。

アクセス

柴崎体育館駅の東側の歩道から下を見れば見えます。

2018年06月03日

狭山池公園

狭山池公園案内板

西多摩郡瑞穂町にある狭山池公園は、その名の通り池を中心とした親水公園です。カワセミが生息している事からあの美しく愛くるしい姿をレンズに収めようと、たくさんの愛好家が集まり、一瞬のシャッターチャンスを狙う姿がよく見られるのです。また立川市砂川地区の歴史と深いつながりを持つ残堀川の源流でもあります。

概要

  • 住所:瑞穂町大字箱根ケ崎712番地
  • 面積:11,592.96㎡
  • 入園料:無料
  • 駐車場:6台(内軽専用1台、身障者用1台)
  • トイレ:あり

園内

園内には三つの池がありその合計は約1.5haにも及びます。池それぞれはテーマによって名称が付けられ、池と池を隔てる周遊路の途中には東屋やベンチなどがあります。カワセミの繁殖時期などにはその姿をカメラに収めるため割とたくさんの人が集まってきますが、それ以外の時期だと人もまばらで静かなものです。

あめんぼうの池

あめんぼうの池写真

噴水、小島を設けた自然観察池です。案内板には「カワセミやコサギなど数多くの野鳥が観察」できるとありますが、カワセミはこの池だけでなく筥の池やその先の残堀川、丸の池など飛び回っています。また小島では羽を休める小鳥達の姿が見られます。西側の植込みは「ミニサンクチュアリ(生きものたちの世界)」となっています。

ふなっこの池

ふなっこの池写真

園内で唯一釣りをしてもOKです。フナやクチボソ(モツゴ)、アメリカザリガニなどが釣れるそうです。観賞用の鯉は釣ってはいけませんので、もし釣れてもリリースしてくださいね。だいたい一人や二人くらいは釣り人がいます。駐車場から一番近いです。

筥(はこ)の池

紅葉の筥の池画像

洲浜、藤棚、歌碑などを設けた庭園風観賞池。園内東端にあり残堀川へはこの池から水が流れ込んでいます。 池の中心に突き出すように厳島神社があります。

管理棟

園内南側ちびっこ広場や芝生広場に隣接しています。

ちびっこ広場

ちびっこ広場写真

遊具のある広場です。画像左側の建物が管理棟です。

芝生広場

管理棟の東側にある広場。あずまやから南に少し歩くと見えてきます。

厳島神社

厳島神社写真

筥の池中央に迫り出した島のようなところに厳島神社があります。水に関わる場所ではこうして厳島神社を見る機会が結構ありますね。

蛇喰い次右衛門像

園内南側芝生広場の横に立っています。案内板によると

「昔、狭山池は「筥(はこ)の池」と呼ばれ、18町歩(17.8ヘクタール)もある大きな池でした。とても暑いある日、百姓の次右衛門が筥の池で水浴びをしました。すると小さな蛇が絡みついてきました。必死で放そうとしますが、さらに体を締めつけてきます。力持ちの次右衛門はその蛇をつかみ噛みつきました。途端に空は大荒れとなり、小さな蛇はたちまち大蛇となり、傷口からは血が七日七夜流れ続けました。退治された蛇ととも池の水は枯れ、小さな池となりました。その時の水の流れが、さながら大蛇のようだった様子から「蛇堀川」と呼ばれ、後に「残堀川」となりました。このおはなしは、狭山池(筥の池)から残堀川に堀をつなぎ、池の水を玉川上水の助水とした事を反映して生まれました。」

とあります。

これは「蛇喰い次右衛門の伝説」として約350年前の江戸時代の話として伝わっているそうです。かつては暴れ川だったとされる残堀川。「水量が少なく川底が見える」、あるいは「昔から大雨のたびに氾濫する暴れ川で、洪水のたびに大量の土砂を流域に堆積させて人々を困らせたことから」土地の人々は砂の川と呼び、これが砂川という地名の由来となりました。こうした蛇の伝説は、人々を困らせた当時の様子を今に伝えているのかもしれませんね。残堀川はこれまでに幾度も流路を変えたようですがそのあたりの事は「残堀川旧水路跡」でご確認ください。

アクセス

  • 八高線箱根ケ崎駅より徒歩15分
  • 自動車だと東京都道166号瑞穂あきる野八王子線(旧日光街道)の狭山神社の所で路地に入ります。駐車場の収容台数が少ないため、駐車できない可能性があります。

夜のライトアップ

狭山池では季節によって若干時間帯が異なるのですが、夜になるとふなっこの池(釣り池)の噴水がライトアップされます。静寂が包む園内に浮かぶ幻想的な風景。昼間とはまた違った表情を楽しめます。

  • 2月~5月・・・18時から20時まで
  • 6月~8月・・・19時から21時まで
  • 9月~11月・・・18時から20時まで
  • 12月~1月   17時から20時まで

周辺

調練橋

水路からあめんぼうの池に合流する場所にかかる橋。案内板には慶応元(1865)年から翌年にかけて、この辺りの芝原で農兵に鉄砲等の調練を行ったためにこう名付けられた。箱根ヶ崎村、石畑村、殿ヶ谷村は天領(幕府の領地)で西洋式戦術の研究家として有名な江川太郎左衛門が代官として支配してい関係で、この地が調練場として選ばれたのだろう。参加者は、近隣周辺村々の役人層の子弟が大部分で総勢79人、そのうち箱根ヶ崎村4人、石畑村4人、殿ヶ谷村2人であった。この訓練は、武士階級の崩壊や徴兵制につながる我が国の近代化への第一歩を示すものとして意義深いものと言えるとありました。

常夜燈

生島神社の鳥居とその横の常夜燈

厳島神社の鳥居の横に立っている石燈籠で慶応元(1865)年日光街道と残堀川が交わる地点にかけられた石橋のたもとに建てられたもの。調練橋の項で説明したように、当時芝原であった狭山池周辺では農兵の調練が行われ、また百姓一揆が押し寄せるなど不安の多い時代だったため、燈明をともし通行人の道しるべとするとともに、天下泰平・村内安全を祈ったものだそうです。

ところでここで言う日光街道は一般に知られる五街道とは少し違うものです。日光東照宮警護で八王子千人同心が日光へ赴くために作られたもので、最終的には五街道である日光街道に合流します。国道16号の原形ともなりました。

八王子千人同心というのは関東の天領を治める代官所があった八王子の治安維持や国境警備のために武田・北条の遺臣を中心として組織されたもので、いざ戦端が開かれると合戦にも参加しました。その後徳川幕府が安定すると家康を祀る日光東照宮を警備する日光勤番が主な仕事となります。千人同心は、江戸幕府が瓦解する明治元(1868)年までの216年間にわたって50人1組(幾たびか編成や人数を変えるのですが)、年2回交替しながら続けられました。

日光街道には18の宿場が設けられ、その中でも南北に続く日光街道そして東西に伸びる青梅街道が交差する箱根ヶ崎宿は交通の要衝として大変な賑わいだったそうです。

狭山神社と狭山池緑地

狭山池公園の東側にある緑地とその緑地内にある神社です。狭山池緑地はカタクリの群生地として知られ、見頃を迎えるとカメラを構えた多くの見物客で賑わいます。

狭山神社は源義家が奥州征伐の永承年間(1046-1053)に箱根権現の霊夢により当地に勧請、箱根権現あるいは三社大権現とも称し、箱根ヶ崎村の鎮守社だったといいます。箱根ヶ崎の地名はかつてのこの神社の名称に由来するとも言われます。

国道16号(旧日光街道)の左の小高い山上に鎮座する。一ノ鳥居をくぐり三ノ鳥居まで、約百段の石段を登る。一ノ鳥居は明神鳥居(石造)、ニノ鳥居は神明鳥居(石造)、三ノ鳥居は両部鳥居(木造)とそれぞれ異なる様式である。
むかしは箱根権現、三社大権現ともいわれた。狭山神社の創建年代はよくわかっていない。祭神は箱根大神、木花咲耶姫尊などとなっている。
箱根大権現は永承年間(1046-1053)、源義家が奥州征伐に際し、筥の池(狭山池)辺りに陣営した折、箱根権現の霊夢を感じたことから、当地に勧請し、凱旋の時に奉賛したと謂われる。
箱根ヶ崎村の鎮守として、明治6年村社に列せられる。神社の入り口の鳥居左手には1859年(安政6)に作られたという神社水鉢がある。狭山茶は地場産業であり、本殿の左手には勝海舟の題額で著名な狭山茶場の碑がある。
石段の途中の左側奥には、大正時代のまちおこしを感じる梅林の碑がある。神社の裏側は、時期には斜面一帯が紫色の花で埋まるカタクリの里になっている。

丸池

狭山池はかつて「筥(はこ)の池」と呼ばれた18町歩(17.8ヘクタール)もある大きな池でしたが、現在は4つの池に分かれました。その一つがこの丸池で、あめんぼうの池の北西にある調練橋から水路が伸び、その水路沿いの遊歩道を少し行くと終点に小さな池があるのがこの丸池です。

 

2018年06月08日

多摩エリア紫陽花の名所

梅雨時期と言うと人間にとってはジメジメして過ごしにくいとか雨ばかりで外出もままならないとか、とかく不平不満がたまるものです。ところが、植物にとっては恵みの雨によってすくすく成長できる「なくてはならない」季節です。私たち人間としては、例え空に太陽がなくったって、道端に咲く小さな太陽を楽しめば、この時期なりに素晴らしい時間を過ごせるものです。多摩エリアには紫陽花の綺麗な場所が結構あります。今回はそんなアジサイの名所についてご紹介いたしましょう。

高幡不動

多摩エリアでもひと際素晴らしいアジサイ園があるのがこの高幡不動尊(高幡山明王院金剛寺)。京都智積院を総本山とする関東屈指の古刹であり、「高幡のお不動さん」として親しまれてきました。大日如来本尊とし関東三大不動の一つに挙げられています。毎月28日には縁日が開かれ、三万坪からなる敷地には四季折々の風景が楽しめます。6月初旬から7月初旬にかけて行われるあじさいまつりは、隣接する山全体に咲き乱れるあじさいがもう見事としか言いようがありません。

山内八十八ケ所巡拝路

山内八十八ケ所巡拝路のお地蔵さん

四国八十八ケ所巡拝を模した山内の巡拝コースで、八十八のお地蔵さんが小さな山の至る所にいらっしゃって小一時間ほどで全て回れます。四国や秩父のお遍路さんは大変ですが、ここなら気軽に行けますね。

梅雨時にはあじさいが、9月には彼岸花が楽しめますので、是非時期を合わせて足を運んでみてください。

まいこ

あじさい園には自生するやまあじさいの他珍しい色とりどりのあじさいも見られます。これは「まいこあじさい」と書かれていました。

アクセス

電車

  • 京王線高幡不動駅徒歩3分
  • 多摩モノレール高幡不動駅徒歩5分

高幡不動尊は川崎街道沿いにあります。わかりやすいのはモノレールに沿って進み、「高幡」の交差点で川崎街道に出る事です。国道20号線で来るなら日野橋あるいは竜飛橋を渡り、ともかくも多摩モノレールの線路下を走行する事です。すると京王線のアンダーパスをくぐり、地上に出たところで右折すれば高幡不動が見えてきます。高幡不動尊の敷地内に駐車場がありますが、収容台数は70台前後。自動車祈祷用の区画が含まれるため、時期によっては早めに到着しないと停められません。

谷保天満宮

谷保天満宮あじさいまつり

国立市の谷保天満宮は菅原道真ゆかりの神社とあって境内に梅園があります。しかし、谷保天満宮は梅だけではありません。本殿の裏手にある小山にはたくさんの紫陽花が植えられ、6月頃になると見事な花を咲かせます。最近は虫害によってイマイチ元気がありませんが、それでも梅雨空のなんだかうっとうしいこの時期にほのかな太陽のような花を咲かせ、訪れる人の目を楽しませてくれます。

谷保天満宮は学問の神様として有名ですが、交通安全祈願発祥の地ともされます。また多くの境内社があるので、参拝に出かけるのもいいでしょう。詳細は「国立市谷保天満宮」をご参照ください。

谷保天満宮のアジサイ園の由来

谷保天満宮あじさい園カシワバアジサイ

このアジサイ園は地元のボランティアの方たちの手によって運営されているそうです。境内の北西端、厳島神社が祀られているその場所では一時お賽銭泥棒の被害が度々あったそうです。めっきりすたれ果てた様子を見かねた人達が「周辺を整備し、見通しをよくすればさい銭泥棒もなくだろう」という想いから有志数人で始めたそうです。その後その輪が広がり、現在のあじさい園へと受け継がれたのです。

アクセス

電車

  • 南武線谷保駅下車、徒歩3分
  • 中央線国立駅下車、バス10分 府中行き(谷保経由) バス停「谷保天神」にて下車
  • 京王線府中駅もしくは聖蹟桜ヶ丘駅下車、バス10分 バス停「谷保天神」にて下車

甲州街道(都道256号八王子国立線)沿いにあります。下り斜線から出ないと駐車場に入れませんのでご注意ください。普通車18台、軽7台駐車可能です。普段は問題なく停められますが、三が日、梅まつりやあじさい祭りその他イベント時には混雑するのでご注意ください。尚、下の画像の奥に木が茂っている辺りが第六天神社(第六天社)になります。

雑木林のみち「玉川・野火止コース」

紫陽花の咲く雑木林のみち「玉川・野火止コース」

雑木林のみち「玉川・野火止コース」は西武拝島線玉川上水駅~東大和市駅間、小平監視所のすぐ東側から始まる遊歩道です。距離約6.28km、徒歩にして約95分というちょっとした散策を楽しむことのできる小道です。「雑木林のみち」は多摩東部地域に残る雑木林を保全し、 この雑木林を中心とした武蔵野らしい風景をつづる道を、都民の憩いの場として積極的に活用することを目的として、多摩地域に全部で10カ所整備されています。遊歩道に沿って植えられたアジサイが梅雨時の湿りがちな気分を少し明るくしてくれます。

アクセスについては玉川上水駅南口より線路沿いに東に向かってしばらく歩くとスタート地点が見えてきます。詳細は「雑木林のみち「玉川・野火止コース」」でご確認ください。

種類はそれほどありませんが、遊歩道に沿ってぽつらぽつらと植えられています。特に小平の清掃工場付近から薬用植物園の手前までの区間ではまとまって咲いているので見ごたえがありますよ!

2018年06月16日