整形地と不整形地

正方形や長方形の土地の事を整形地といいます。利用価値が高いため、一般に土地としての評価が高くなります。これに対して、旗竿地、L字、三角形、崖地や傾斜地・高低差のあるの土地の事を不整形地と呼び、整形地に比べ評価が下がります。土地の購入の前にそれぞれどういうメリット、デメリットがあるのかをしっかりと理解して下さい。

評価が高く取引されやすい整形地

整形地は敷地の有効利用が可能なため、建築プランが立てやすく、ハウスメーカーなどの規格住宅や工業化住宅の建築が施工しやすいというメリットがあります。利用しやすい土地ならば多くの人にとって魅力的となりうるわけで、一定の条件を満たせば人気もでます。不動産の販売図面では特に「整形地」と記載される事もありますが、記載されない事もあります。注文建築で家を建てるつもりの方は、建てようと思っているハウスメーカーの担当者と相談しながら買うか買わないかを決めて下さい。土地は様々な法律によってどの程度の大きさ、高さの建物が建てられるのかが決まります。いざ買ってみたら思い描いていたような家が建てられなかったり、そもそもそのメーカーでは対応できなかったなんて事になったらシャレにならないですからね。

整形地のメリットデメリット

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活用しにくさで評価が下がる事が多い不整形地

不整形地は整形地に比べ評価が下がるのが一般的です。各種税金を賦課する際の評価額自体が整形地より低くなりなります。不整形地の場合土地の利用に制限があるため、万人受けはよくありません。例えば三角地に家を建てるとすると、場合によってはデッドスペースが出来てしまう事があります。三角の部分を上手に利用できるなら、価格の安さが逆にメリットにも成り得ますが、これはひとそれぞれで有効活用できるか否かの判断が異なる部分ですし、ハウスメーカーが対応できない場合にはそもそも検討対象にさえならない事もあります。一口に不整形地と言っても幾つかありますので、以下で一つずつご確認ください。

旗竿地(敷地延長)

整形地と旗竿地の説明図

上図Aが整形地、Bが旗竿地です。接道義務を果たすために細長く敷地が伸びていて、まるで旗のような形状をしている事からこう呼ばれます。また、敷地が延長している事から敷地延長、略して「敷延(しきえん)」とも呼ばれます。土地は単純に接道面の長さで評価される側面があるのですが、見て下さい!ABとで前面道路に接する部分の長さが明らかに違います。敷延の場合、上図では車が停められるスペースが確保できているため、有効活用できているとは言え、敷地の利用については制限を受けておりますし、前述したように接道面がわずかなため土地の価格もABとでは、Aの方が高くなるのが一般的です。もし仮にB地の敷地延長部分がもう少し細くて、接道義務を果たすぎりぎりのラインすなわち2mしか接道していないとすると、車を停められなくなってしまいます。そうなると敷地延長部分の利用価値はぐんっと下がりますので、B地全体の評価も下がってしまうでしょう。

旗竿地は一般的な評価は整形地に劣るのですが、これも好き嫌いとも言えます。特に交通量や人通りの多い道路に面している場合、A地では終始人目にさらされます。気になるなら、目隠し用のフェンスや生垣などが必要となりますよね。その点、B地だとそもそも奥まった所に家を建てるため、人目を気にする必要はないわけです。人によっては整形地より旗竿地を好む方もいらっしゃいます。そうだとすると、整形地に比べて低価格で購入できるというのがいかにも好都合でもあります。

L字

敷地がLの字の形をしている。整形地に比べると接道面が短い点、土地の利用が制限される点、整形地に比べると評価が低い点は旗竿地と同じです。人目を気にする方には却ってメリットがあるのも同様です。

三角形

三角形の土地はある程度の面積がある場合にはプランニングによってデメリットを少なくする事ができますが、狭小地だと建築に際してかなりの制限を受ける可能性があります。特に鋭角の二等辺三角形の土地では諸々問題がある場合があるので注意が必要となります。制限が大きいほど需要が低くなり、取引価格も低額になりがちです。路線価はあくまで課税の目安となるもので、市場の判断とずれる事があります。要は欲しいと思えない土地ほど、周辺に比べて極端に低額となる可能性があります。

傾斜地

傾斜地に住宅を建てるためには、平坦な土地にすることが必要です。土を切り出す「切土(きりど)」や土を盛る「盛土(もりど)」、あるいはそれらの併用によって造成が行われます。切土は元の地盤が残るため比較的強度は維持されますが、盛土は元の地盤面に土砂を盛り上げたものであり、転圧しても土地が軟弱な場合には、地盤改良の費用も生じます。また、斜面の崩落を防ぐために、擁壁の設置も必要です。こうした造成にかかる費用は傾斜角度その他もろもろの属性や特徴によって異なるため実際に見積もりを取ってみなくてはわかりません。市場価格に比べると低額で取引されますが、経費が嵩めばかえって高い買い物となる可能性があります。

崖地

傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい「法地」とも呼びます。一般に傾斜度が30度以上のものを指しますが、厳密な定義はありません。 不動産広告では、土地面積のおよそ30パーセント以上が傾斜地(法面)の場合、または、傾斜地を含むことで土地利用が著しく阻害される場合は、傾斜地を含む旨とその面積を明示しなければならないことになっています。

メリットとデメリット

整形地のメリットは敷地を有効利用しやすいため、建築物を建てやすく高評価を受けやすい事。買う側にとっては敷地を有効活用しやすく魅力的に映り、売る側にとっては引き合いが多く売りやすいことがあげられます。デメリットは高額になりがちなのと、路線価応じて、税金もそれなりの金額となる事です。

不整形地のメリットは整形地に比べて低額で、場合によって税金も安い事です。買う側としては大きさ、形状などが許容範囲なら相場より安く手に入れられます。また、人目を気にせず生活する環境を好む人には、旗竿地やL字型の土地が魅力的に映り、メリットとなります。デメリットは土地活用の上で制限を受ける事から評価が下がり、売却しにくい事です。

いずれにせよ、上記メリット・デメリットは大きさや、関わる法令によって影響を受けます。土地の面積が大きすぎたり小さすぎれば、その形の如何にかかわらず、個人が求める物件とは必ずしも言えなくなります。それぞれに「程よい大きさ」である事が重要なのは変わりません。

2017年07月02日