接道義務とセットバック

都市計画区域と準都市計画区域内においては建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が、道路に2メートル(ないし3メートル)以上接しなければならないと規定されています。

これが接道義務と呼ばれるもので、住宅や土地を購入する予定のある方は是非内容について理解しておいてください。接道義務を果たさなければそもそも建築できないわけですから、いざ住宅を建築する際に許可が下りないなんて事になりかねません。

何故接道義務が課せられるのかと言うと、万が一災害や事故が発生した場合に、間口があまりにも狭いと避難に手間取って逃げ遅れ、「二次災害」が発生する危険が高まってしまうからです。逆に言えば、建物の周囲に広い空き地があるなど安全上支障がないときには、この接道義務を満たしていなくても建物を建築できる場合もあるわけですね。

押えておきたい幾つかのポイントについて以下で掘り下げてみましょう。

接道が求められる道路について

接道義務を果たすためには「建築基準法上の道路」に2メートル(ないし3メートル)接していなければなりません。具体的には建築基準法第42条によって「道路」として認めらるための条件が定められています。詳しくは弊社特設サイトのコラム記事「簡単早わかり!建築基準法上の道路」をご参照ください。

どんな道でも接してさえいればいいや、なんて事にはならないわけですね。世の中には道路に見えても単なる通路だったり、認定外道路であったりと、見た目ではわからないものです。販売図面上にはどのような道路に何メートル接しているかは通常書いてありますが、取引に当たっては宅建業者がきちんと調査しなければならない重要項目となります。

道路の幅員について

建築基準法上の道路についてはもう一つ覚えておかなければならないポイントがあります。それは、道路の幅員が4メートル以上である事が求められるという点です。販売図面などをよ~く見ると、区画図や地盛図などに道路の幅員が記載されています。中には簡略化して書いてないものもや文字が小さすぎて判読できないものもあるのですが、実は大変重要なのですよね。

かつて車が普及する前は尺貫法によって道路幅を決める事がありました。すると4メートルに満たない2.7メートルや3.6メートルと言った幅の狭い道が存在する事になります。古くから栄えた街や昔ながらの町並みが残る場所では、車1台がようやく通れるとか、車1台も通れない道が現にあるわけです。

では、そうした街で家を建て替えるのは不可能なのか?という疑問が起こります。接道義務は更地に新たに建築する時だけでなく、建て替えの際にも当然求められるからです。答えは否です。こうした場合の救済策もきちんと用意されています。

42条2項道路

幅員が4m未満の道路であっても建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、特定行政庁の指定に基づき、敷地のセットバックによって将来的に4メートルの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

セットバックとは敷地を後退させる事で(この後詳しくご説明いたしますがここで簡単に説明すると)、幅員4メートルに足りない分を敷地を削ってその分を道路に加える事で4mに相当する状況を作り出せば建築してもいいですよ!という内容です。
これがいわゆる「法42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるものです。

セットバック

将来的に4メートルの幅員を確保するために敷地を後退させる事をセットバックと呼びます。ここでは「将来的に」という文言に注目して下さい。「直ちにとか今すぐ」とならなかったのにはそれなりの理由があります。

基本的には4メートルに満たない道の中心線より2メートル後退させればOKとなります。

道を挟んだ家同士がそれぞれに中心から2メートル分の道路幅を確保すれば、いつかは4メートルの幅員となるわけですね。ですから将来的にという文言となるわけです。

もし今すぐ4メートル分確保せよ!という事になれば先に建て替える方が損をするという事になってしまいます。「今建て替えたらうちだけが敷地削られるからもう少し我慢すんべ~か」なんて会話が聞こえてきそうですよね。それに、道を挟んであっち側、こっち側でてんでバラバラにセットバックしたなら道はおかしなことになってしまいますよね。あっちに引っ込みこっちが出っ張りでは車の通行もままなりません。

セットバックの事例

とある分譲住宅地の前面道路。向って左側の開発現場前のみ、道が広がっているのがわかります。この事例は開発行為に関連したセットバックだと思われますが、視覚的にわかりやすいので使用しました。

2017年04月22日