登記簿は誰でも見る事ができます

不動産登記簿は当事者だけでなく無関係の人でもどなたでも見る事ができます。かつては閲覧という形態もあったのですが、登記簿のコンピューター化が進んだ今は登記事項証明書などの各書類を法務局で発行してもらって内容を確認するようになりました。誰がどこの不動産を持っているのかが書かれているという一見個人情報とも思える情報ですが、実はどなたでも見る事ができるというのは意外かもしれませんね。けれども、登記簿が持つ役割がわかると、こうした公開性も納得できると思います。

不動産登記と商業登記

登記には大きく分けて「不動産登記」と「商業登記」があります。さらに不動産登記には「表示登記」と「権利の登記」があります。

不動産登記

土地や建物といった不動産の所在、地番、家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態と、その不動産についての権利の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、その不動産を安全かつ円滑に取引できるようにするものです。

所在、地番、面積などの物理的状態を「表題部」に、所有権・抵当権などを「権利部」に記載します。権利部はさらに「甲区」「乙区」にわかれ、所有権が甲区、所有権以外の権利が乙区に記載されます。

普通の買い物では代金の支払いと同時に購入物を手に入れる事ができるため、購入したものの所有権は通常それを現に持っている人にあるとされます。法律的に言うと動産は「引渡し」によって所有権が移転します。ところが不動産の場合気軽に手渡しできるものではありませんから、所有権移転に対する考え方が動産と異なってきます。

民法では所有権を誰に対しても主張できる状態を「対抗できる」と表現します。もし誰かと所有権を巡って争いになった際に、「対抗要件」を備えている人が裁判で勝利します。動産で言うとそれが「引渡し」であり、対象物を所持し続けている事で所有権を誰にでも主張できるのです。では不動産の対抗要件は何かと言うとそれが登記という事になります。

不動産購入者はその物件の引き渡しを受けて住み始めても、それだけでは十分ではありません。もし仮に第三者が「自分の物だ」と主張して争いになったら、決着は登記簿の記載如何に委ねられます。すなわち、登記簿に「所有者」として記載されている人こそが所有者であり、万一購入者以外の人が記載されていれば法律上所有者と認められません。

ですから不動産売買では引渡しと登記手続きがセットとなっていて、登記申請手続き中の未記載の期間を担保するために、法律家である司法書士の立ち合いの元、残金決済後速やかに登記手続きに移るという流れとなります。不動産は誰が持っているのかを知る事は不動産取引で相当に重要な事ですから、必要があれば誰でもその情報を入手できるようになっているのです。

商業登記

会社は法人と言ういわば仮想の人格を与えられた存在です。生身の人間ではありませんが、人間のように経済活動を行う事ができるのです。ただ、そうは言ってもある日突然、何の根拠もなく「会社作ったからさ」と預金通帳を作りに行ってもまったく相手にされません。個人事業主として、社長の名前で作る事はできても、会社名のみで通帳を作る事はできません。法務局で商業登記申請を行い、商業登記簿に登記して初めて法人として認められます。一定の様式を備えた申請書と商業登記法で定められた添付書類を提出しなければなりませんし、代表者は代表印を登録しなければなりません。契約をする際に、個人ならば社長の実印と印鑑証明書をが必要な場合に、会社なら法務局に登録した「届出印」と「届出印証」が必要となります。

2016年06月26日