中古マンションの購入とリフォーム費用

中古マンションの購入にあたって頭に入れておかなければならないのがリフォームとその費用です。一口にリフォーム費用と言ってもやるべき内容によって予算は大きく変わります。購入後いざリフォームをしようと思っても、想像を超える見積金額に驚いてしまう事があるかもしれません。中古マンションの販売価格だけを見て「これは掘り出し物かも」と思っていたのに、リフォーム費用を合計したら逆に相場以上の出費となってしまう・・なんて事にならないよう十分に気を付けてほしいと思います。

不動産価格の妥当性

不動産は同じものがないと言われます。そのため、それぞれの不動産には定価がつけられません。立地、接道状況、向き、面積などなど、幾つもの要素と周辺不動産価格・販売事例との比較から査定を行い、およそいくらくらいになるのかを決めるのです。最終的には売り手と買い手が売買金額について合意する必要があって、結果として相場より高くなったり安くなったりします。定価と言う誰の目にも明らかな基準がないのですから、不動産価格の妥当性を判断するのはとても難しいのです。

相場観

売る側にとっても買う側にとっても相場観は必要です。不動産取引に従事している人たちでさえ、相場を正確に読みとることが難しいのですから、初めて不動産を購入される方にとっては尚更難しく感じられる事でしょう。

一般の人にとっては相場を養うための材料はそう多くありません。今現在売りに出されているものはインターネットで調べれば情報を集められます。エリアによってはある程度まとまった情報を入手できかもしれませんが、ほとんどのエリアでは不十分でしょう。その点不動産業者は過去の販売事例を参考にできるので、より正確な判断が下しやすいと言えます。とは言え、今現在売り出されている不動産を比較検討すれば、相場についてなにがしかのものは見えてくるでしょう。興味を持った不動産が高いのか安いのか、相場から判断できるようになるのが理想ではありますね。

室内の状態が重要

不動産情報をパソコンや紙面で見比べていくなかで、「これは相場より安いのでは?」と思うような物件も出てくるでしょう。でも、ここで飛びついてはいけません。現状がどうなっているのかで評価はひっくりかえるかもしれないからです。状態も良くほとんどリフォームしないでいいか、しても少額の出費で済みそうならば購入に向けて一歩を踏み出してもいいでしょう。ところが、売主の使い方が悪く、状態が悪かったならリフォームでいくらかかるかわかったものじゃありません。例えば売り出し価格が相場より200万円くらい安かったとしても、リフォームで500万円かかったとしたらどうでしょう。販売価格は確かに相場より安くても購入費用の総額ではその相場を上回ってしまう事になります。これでは却って損してしまいますよね。

中古マンションのリフォームについて

中古マンションを見て回る時にはただ漠然と室内を見て回るのではなく、どの箇所にリフォームが必要となるのかに特に注意して下さい。中でも水周りは要チェックです。室内リフォームの中でも費用が嵩むのがこの水周りだからです。間取りや陽当たりを確認しながらも、設備機器の傷み具合を一つ一つ確認しましょう。

リフォーム費用のざっくりとした目安

クロス貼り換え
クロスの貼り替えは平米単価で1000円前後。洋間4.5帖で2~4万、6帖で3~5万前後、8帖で4~6万前後が目安です。クロスが汚れていると見た目的にはマイナスに働くのですが、費用としては大したことはありません。間取り、動線、通風、採光その他の項目が高評価なら断念する理由にはならないでしょう。ただし、クロスが大きく剥がれていたり、何カ所もめくれているような場合は、下地の補修で余計に費用がかかる事があります。また、雨漏りが原因で剥がれる事もあるので、そうなれば事態は180度変わってしまいます。雨漏りで言えば天井のシミも注意して下さい。
室内塗装
柱や枠などを塗り替える程度なら大きな出費にはなりません。一般的には木部塗装で数万~10万、15万円程度で思っておけばいいのではないでしょうか。もちろん、物件それぞれで誤差は出るでしょう。築年数の古い物件では天井や壁を塗装で仕上げている事もあるので、その場合にはある程度まとまった費用がかかります。
和室リフォーム
和室をそのまま利用する場合には、襖の貼り替えや畳の表替えなどが考えられます。あるいは、柱のしみ抜きなど特殊な塗装処理が必要となる事もあります。襖の貼り替えでは一枚2,000~3000円程度(両面の場合その二倍)、畳の表替えでは一畳4,000~10,000円程度が目安です。畳に関しては、もし痛みがひどかったり(畳の上に乗ると沈む)、カビが生えている場合には畳を新規交換しなければなりませんので最低でも10,000円以上かかると思っていてください。その上で畳の種類・グレードによってプラスαがかかります。1Fのお部屋で畳が腐ったり、カビが生えている場合には床下の環境から整えなければならないケースもありますので、その点ご注意を。柱などのしみ抜きはアク洗いと言います。一部屋30,000円~40,000円前後を目安として下さい。
キッチン交換
水周りリフォームの一つで注意が必要です。システムキッチンの交換を行うなら最低でも20~30万円程度はかかってしまうでしょう。システムキッチンと言う商品はピンからキリまでありますので、100万円超となる事もあります。サイズによって前後するのですが、想定として50~100万程度かかるものとして予算に合うのかを判断してみましょう。賃貸アパートなどで付けるポン置きキッチンなら10万円以内で交換可能と考えてもいいのですが、分譲マンションではいささか物足りないでしょう。
ユニットバス交換
ユニットバスの傷みがひどい場合には黄色信号か赤信号だと思っていいでしょう。ユニットの交換は一筋縄でいかないケースがあります。一般的な規格ならば40万前後~交換可能です。一般の規格に合わなければ、特注という事になってしまい通常の3割増しかそれ以上かかります。特注の場合発注から納品まで一か月以上かかる事もあり、引越し時期の見直しを迫られる事もあります。何かと心配の種が尽きないのが浴室リフォームです。
便器交換
便器の交換は上記二つの水周りふりフォームに比べれば大した金額にはなりません。高機能タンクレストイレなどでは20万円を超えてくるケースもありますが、一般の便器なら10万以内、ウォシュレット(シャワートイレ)付でも10~15万円くらいが目安となります。交換に際しては上下階の住人さんに断水をお願いする事もあり、周囲の協力が必要になります。また、タンクレストイレではマンションの水圧の問題で取り付けられないケースもあります。最新の高機能タンクレストイレだと、理論上どのマンションでも付けられるようですが、業者と相談した方がいいかもしれまん。
洗面化粧台交換
これはわりと商品のラインナップが多い為、10万円以内に収まる事もあれば20万円を超える事もあります。三面鏡シャンプードレッサーのように収納力、デザイン性ともに申し分ないものだと結構な金額となります。
建具交換
建具を一カ所替える程度なら苦にはならないでしょう。ところが、やるとなったら全部買えないとちぐはぐになってしまい、見た目的にイマイチです。そうなると、かなりの金額となる事があります。建具一カ所2~5万程度が目安です。
床リフォーム
床のリフォームでは大きく三つの選択肢があります。フローリング、CF、絨毯(カーペット)です。今はフローリング貼りの床が主流となっており、水周りでCFが一般的です。絨毯はハウスダストなどの点でさほど採用されないようになりました。フローリングの貼り替えは遮音性能を確認した上で行わなければなりません。各マンションの管理規約に遮音性能LL40以上とあれば、それをクリアする建材を使用しなければなりません。LL45よりもLL40の方が遮音性能に優れ、材料単価も高くなります。フローリングの貼り替えでは下地の状態や工法でも費用が違ってきます。正直フローリングの傷みがひどい場合には少し注意した方がいいでしょう。床全面を貼り替えたら20万円くらいはすぐに飛びます。もちろん広さにもよるのですが、建具の交換と同じくらいの立ち位置にあります。CFは貼り替えだけならそう大きな費用はかかりません。傷んでいても購入を躊躇う必要はないでしょう。絨毯やカーペットはCFより多少費用が嵩みますが、これもそれほど大きな出費とはならないでしょう。
給湯器
給湯器はおよそ10年が交換の目安と言われます。給湯器に張ってあるシールなどで製造年月日が確認できれメモしておきます。スマフォでシールを写しておくと尚いいでしょう。品番から製造の年代がわかるからです。追い焚きなしの壁掛け一般タイプで工賃込みで10万円前後~が目安です。追い炊き機能付でプラス5万円~、床暖房機能付でプラス7万円~、省エネタイプでプラス10万円~くらいが目安です。
エアコン
家電量販店でも安く買えるくらいですから以前よりは負担も減りました。こうした設備機器はよく出るものほどよりお手頃になる傾向があるため、8帖以下のお部屋ではそれほど大きな出費にはならないでしょう。そうは言っても一台4~8万円前後はかかりますので、部屋数が多ければそれなりの出費となります。8帖を超えると相対的に価格が高くなります。エアコンの場合部屋の広さに応じた能力がありまして、部屋の大きさよりも能力の小さいエアコンを使用すると電気代が余計にかかってしまうようです。何帖用なのか確認した上で設置する必要があります。それと、ブレーカーも一応確認しておきます。特に100Vなのか、200Vなのかチェックしておきましょう。100Vのエアコン、200Vのエアコンがあるからです。

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2016年02月23日