備えあれば憂いなし、住宅売却その前に!

住宅を売ろう。そう決意したらすぐにでも動きたくなるのが人情です。でもちょっと待って下さい。その前に準備しておいた方がよい事があります。いえ、不動産はいつか売るかもしれないものだと考えて、いざと言う時に困らないよう普段の備えが重要なのです。

住宅購入から現在までを振り返る

住宅購入後どのような事があったのか思い返してみましょう。マイホームを手に入れた契約と決済。その時手に入れた権利証をどこにしまおうか迷ったもんだけど、その後どうしただろうか?子供が生まれてからは、やれ障子や襖を破いたり、やれ背比べで柱にキズを付けたりして大変だった。ようやくにリフォームした時にはまるで新築時に戻ったみたいで嬉しかったよ。それにつけても、10年前の大雨では、近くの川が氾濫するんじゃないかと夜も眠れなかったし・・・そうした我が家の歴史を振り返ってみて下さい。そしてメモに書きだしておいてください。いざ売却する時にその記述が役に立ちます。

家をキレイに使いましょう!

普段から家を粗末に扱っていたり、掃除さえまともにしなかったとしたら、売却するに際してリフォームが必要となるかもしれません。普段から清潔な環境を保てば建物も傷みにくく、ほとんどリフォームしなくても売却できるかもしれません。よしんばリフォームが必要となるにしても、それは買主に任せれば良いのであって、あまりに見た目が悪いと、内覧者は買おうとすら思わないでしょう。清潔な環境で暮らせば気持ちもいいですし、売却する場合にも有利となります。

ご近所づきあいは大事です!

住宅を購入しようと考えている人は真剣そのものです。物件自体だけでなく周辺の環境もチェックします。一度でなく二度、三度足を運び、買うか買わないかを決めます。その際に近所の人と顔を合わせたらいろいろ質問する事もあるでしょう。そんな時、ギスギスした感じを受けたとしたらそれはマイナス評価ともなりかねません。逆に良好な近所づきあいがあれば、住みやすいとの印象を得るかもしれません。

売却に必要な書類を確認する

最初の項で触れましたが、過去をさかのぼって思い出した時に権利証その他の書類一式がどうなったのかも思い出しましたか?金庫の中ですか?それとも箪笥の奥ですか?権利証だけでなく、その時の契約書や測量図、確認済証、検査済証、設計図書など探してみて下さい。何よりもそうした重要な書類を大切に保管する事を心がけましょう!

権利証

これは正式には登記済証といいます。売却時の所有権移転登記で必要となる大切な書類です。現在は登記済証は発行されず代わりに「登記識別情報」が通知されるようになりました。通知書には肝心な部分に目隠しシールが貼ってあって、実際に売却するまではそれを剥がさずに保管する事となります。登記識別情報はIDまたは暗号のような意味を持ち、これを知る人が権利者であると認識されるわけです。

売買契約書

売買契約書が登記済証となっている事もありますが、それとは別に売買契約書と重要事項説明書がセットになって保管されていると思います。

公図・測量図

売却に際しては最新の公図・測量図を取る事になりますが、その前段階で売却を進める際に参考にします。

確認済証・検査済証

住宅ローンの必要書類の一つとなります。

設計図書

設計図、平面図、立面図、配管図など割としっかりと製本されたものが残っているはずです。これは途中リフォームを行うときにも恐らく必要でしょうから大切に保管しておきましょう。

図面・パンフレット

購入当時の販売図面等があれば売却ようの図面を書く際に参考になります。とりわけマンションでは当時のパンフレットに様々な特徴が記載されているので、是非とも保管しておきたいものです。

相場を把握する

同じ得るなら高く売りたい。売る側がそう考えるなら、買う側は「少しでも安く買いたい」と考えます。不動産取引はこうした場面で交渉という要素が入ってくるところが他の売買と異なる点です。「定価」という誰にでもすぐわかる目安がないので、一般の方だけでなくプロにとっても値決めは難しいと言えます。そこで参考となるのが相場価格です。直近の成約事例や現在売り出し中の物件を見比べるとご自宅がどれくらいで売れそうなのかがうっすらとわかってきます。購入希望者は今まさに比較検討しているのですから相場観が備わっていると言えます。対する売却希望者は購入時の金額が大前提としてあって、現状をあまり認知していないケースが見受けられます。今はもう買った時より高く売るのは難しくなりましたが、それでも少しでも価値が減少していないでほしいという願望が強ければ、相場とのズレが大きくなってしまうでしょう。結果、なかなか売却できないという事になってしまいます。相場観を養う事は売り手にとってもやっておくべき事です。

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン残高の確認は不可欠です。住宅ローンがまだたくさん残っている場合に、その残高より多い金額でないと売るに売れません。引き渡し決済時にローンを完済し、金融機関による抵当権を抹消しなければそもそも取引は成立しないからです。貯金があって、足りない分をそこから出せばいいんでしょ?・・・とはなりませんよね。その後の生活設計もしなくてはなりませんから。売却に至る事情はなんであれ、売却金額が住宅ローン残高を少しでも上回らないと、現実的には売却は難しいでしょう。

境界の確認と測量

隣地との境界はどうなっているでしょうか?境界があやふやだったり、杭が見当たらなかったりしないでしょうか。不動産の取引では公募売買と言って、登記上の数値を正しいものとして契約を結び、例え実際の面積が違っていてもそれについては文句言いっこなしという事になります。けれでも、違いが度を超えていればその後争いとなる事もありえます。境界確定測量は地境の地権者と境界を確認した上で実際の面積を測量するので、この点安心です。費用はかかりますが、検討してみて下さい。

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2016年02月08日