不動産売却時の優遇税制

土地や建物などの不動産を売却した場合に、利益が出た時は譲渡所得税がかかり、損失が出た場合は譲渡損失の繰越控除を利用する事ができます。

譲渡所得税

所得期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。ただし、譲渡所得金額の計算方法は同じなので以下でご確認ください。

課税譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費

土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額の事。建物の場合は、購入代金などの 合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。

また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。具体的には以下のようなものです。

  • 不動産取得時の各種税・・・登録免許税(登記費用含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税。ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

譲渡費用

土地や建物を売るために直接かかった費用の事。修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。具体的には以下のようなものです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

短期譲渡所得の税率

所有期間5年以下の場合国税で30%、住民税で9%

長期譲渡所得の税率

所有期間5年超の場合国税)15%、(住民税)5%

マイホームを売った場合の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
    なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ※注1
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※注1 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

  • その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
  • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

繰越控除

居住用の不動産売却によって損失が出た場合、特例により売った年の所得と損失を相殺(損益通算)できます。損失が大きく相殺しきれない場合は、さらに翌年以降の所得から最長3年間にわたって繰り越して相殺(繰越控除)が可能です。この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税については所定の書類を添付したうえで確定申告をしなければなりません。譲渡損失の繰越控除には自宅を買い替えた場合と、買い替えを伴わず住宅ローンの残っている自宅を売却した場合の2つタイプがあります。

買い替えの場合の適用要件

  • 自分が住んでいる住宅を売却すること。以前住んでいた住宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。国内にあり、2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供しているほうの住宅にかぎられます。また、店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、控除の対象が居住用部分の損失額にかぎられます。
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 売却の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること。災害により家屋が滅失した場合で、その家屋を引き続き所有していたなら5年を超えることになるときは、土地のみの所有期間が5年を超えていれば適用されます。ただし、家屋の滅失後3年目の年の12月31日までに譲渡しなければなりません。
  • 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50㎡以上の住宅を取得すること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 自分の配偶者(内縁関係を含む)、直系血族、生計を一にする親族など一定の特別関係者への譲渡でないこと

買い替えではない場合の適用要件

  • 譲渡した年の1月1日において土地も建物も所有期間5年超の居住用財産の譲渡であること
  • 譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高があること
  • 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収が3,245万円)以下であること
  • この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 一定の特別関係者への譲渡でないこと

繰越控除と住宅ローン控除の併用

なお、この制度は住宅ローン控除との併用が可能ですが、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されません。

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2016年02月07日