不動産購入、絶対に押えておきたい7つの年

不動産購入に当たっては是非チェックしてほしい年代があります。建築基準法その他住宅の建築・販売に関する制度・法律が変更した場合、その前後でかなりの差異が生じる事があるからです。以下の8つの項目を是非心に留めておいてください。

昭和56(1981)年6月1日:新耐震基準

昭和53(1978)年宮城県沖地震を受け、耐震についての基準が厳格化されました。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視する事が求められるようになりました。昭和56年6月1日以降に完成した建築物が全て新耐震基準を満たしているわけではありませんのでご注意ください。施行日となったこの日以降建築確認を受けたものが、新耐震基準を満たしたものと言えます。一戸建てだと建築に数か月程度かかるだけなので、昭和56年下半期に建てられたものでも新耐震基準を満たすものもありますが、より建築期間のかかるマンションだと少し厳しいかもしれません。

平成10(1998)年:建築基準法大改正

建築確認申請・検査の民営化が行われました。阪神・淡路大震災において建物の倒壊により多くの尊い命が失われたため、建築確認の検査を強化する必要性を痛感したからです。より厳格に検査するとなると行政機関だけでは手が回らないため、民間に開放する事で体制強化を図ったのです。この改正では構造強度、防火に関する構造や材料などの性能を規定しました。これによって、材料・後方・寸法などを具体的に定めた使用規定によらなくても、求められた性能を満たせば多様な材料・設備方法を採用できるようになりました。

平成12(2000)年4月:住宅の品質確保の促進等に関する法律施工

住宅の品質確保の促進等に関する法律は「品確法」と略されます。品確法は以下三つの柱で構成されます。

  • 1、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
  • 2、様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
  • 3、トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

そもそも宅建業者が売主の場合は「自ら売主」と呼ばれ一般の売主よりも重い「売主責任」を負っていました。それをさらに厳格化したのです。つまり、新築建物の基本構造部分(柱や梁の主要な部分など)に瑕疵があった場合、引渡し後10年間は瑕疵担保責任を負うというものです。それまで最低でも2年間の瑕疵担保責任を負ってたものが、10年に延長される事で、一般の購入者にとっては大きなメリットが生まれました。建物の瑕疵は住んですぐにわかるものばかりではありません。しかし、10年も住み続けていれば気付くのに十分な期間と言えるのではないでしょうか。一般に建築物に対してあまり知識のない購入者が思わぬ損害を被らないよう、取引の安全を確保するための制度改正でした。さらに購入者にとってわかりやすい判断基準を設けるために住宅性能表示制度を新設し、万が一紛争が起こった時の備えとして指定住宅紛争処理機関を整備したのです。瑕疵担保責任については「売主の瑕疵担保責任と宅建業者の瑕疵担保責任」をご参照ください。また、品確法については「住宅性能表示制度」をご覧ください。

平成12(2000)年6月:地盤調査義務化、接合金物等についての規定、耐力壁のバランス配置

基礎形状

地耐力に合わせた基礎の仕様が明記されました。そのために事前の地盤調査が事実上必須となりました。

接合金物等についての規定

大地震では建物の倒壊によって生命が脅かされます。木造建築物では建物の接続部分が抜けてしまう事で倒壊してしまいます。そこでそうした接続部分を金物で固定する事で倒壊を防ごうという事です。使用する止め金物の種類などが具体的に明記されました。接合金物については「耐震と耐震リフォーム」をご参照ください。

耐力壁のバランス配置

建物の耐震性を確保するためには、耐力壁の量の確保とともに壁をバランスよく配置することが大切で、この改正後は壁配置のバランス計算が必要となりました。

平成15(2003)年6月:シックハウス対策規制

シックハウスの原因となる化学物質の室内濃度を下げるために、建築物に使用する建材や換気設備を規制するというものです。シックハウスの原因物質としてはホルムアルデヒドが代表例です。その当時「低ホルム」という言葉があちこちで聞かれ、ついには「ノンホルム」の材料が普及するに至りました。換気設備と言うのは新築一戸建てでは今や当然のように記載される「24時間換気システム」などの事です。

平成19(2007)年6月:建築確認・検査の厳格化

2005年に発覚した構造計算偽装問題から、この年建築基準法および建築士法が改正されました。この事件は建築確認そのものの信頼性が揺らぎかねない事態でした。再発防止のため、建築確認・検査の厳格化民間検査機関に対する指導監督の強化、建築士に対する罰則の強化などが施行され、第三者機関の専門家による構造審査(ピアチェック)や特定の住宅に対する中間検査が義務付けられました。この時期建築確認所が下りるまでにかなりの時間がかかった事を覚えています。

平成21(2009)年6月:長期優良住宅の普及の促進に関する法律

長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について一定の基準を満たすと長期優良住宅と認定され、ローン減税やその他の税制優遇措置を受ける事ができます。また長期固定金利フラット35S金利Aプランにおける技術基準「耐久性・可変性」をクリアしているものとして、その利用が可能となります。100年の住宅、そんな言葉が世に流れた時代です。親・子・孫と引き継がれる家と共に、地球にやさしい社会で、豊かに暮らせる事を目指した施策です。

長期優良住宅についてさらに調べたい方は「長期優良住宅、100年の住宅を目指して」をご覧ください。

平成21(2009)年10月:住宅瑕疵担保履行法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき定められた売主の瑕疵担保責任を制度として確かなものにするためにできた法律です。売主である業者は瑕疵担保責任保険に加入するか、供託を行い、倒産などによって万が一瑕疵担保責任を履行できなくても、それに代わって補償する仕組みを作ったのです。

2016年02月06日