中古マンション覚えておきたい4つの事柄

中古マンションを購入するにあたって是非とも覚えておいていただきたい事柄があります。各マンションの比較を始める前に是非知識として知っておいてください。

新耐震基準

1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法施行令改正によって定められた耐震基準を言います。それ以前を旧耐震基準と呼び、それぞれで違いが出ています。旧耐震基準では中程度(震度5程度)の地震を想定しそれに耐えられる設計を求めていましたが、新耐震基準では中程度の地震に対して損傷しない上、大地震でも倒壊しない事、さらに平面的にも立体的にもバランスを重視するこが要求されています。

大地震での比較

新旧耐震基準のもと建てられた建築物については阪神淡路大震災では大きな違いが出ました。

 

新旧耐震基準での建物被害比較

上図では昭和56年以前の建物では大破以上が30%近くありました。それに対して昭和57年以降では大破以上は10%に満たないのです。大地震での死者は建物の倒壊による事が多い為、どうにかして建物が倒れなければ命は救われただろうというのが耐震の基本なのです。

新耐震基準の開始について

1981年(昭和56年)6月1日の日付は当然覚えておいて欲しいのですが、6月1日以後建てられたマンション全てが新耐震基準を満たすわけではありません。改正日以後に建築確認を受けたものが新耐震基準による建物であって、それ以前に確認を受け改正日以降完成したものは旧耐震基準に基づいて確認を受けたのですから新耐震基準よる建物とは言えません。一戸建てだと建築確認の日付から早ければ2~3ヶ月後には竣工しますので、昭和57年以降の建物だと新耐震基準の可能性が高いです。どころが、マンションではその規模によって様々ですが通常数か月では竣工しません。大型マンションでは2年以上の建築期間となる事もあるので、昭和57年~58年建築とあるマンションでも旧耐震基準で建てられた可能性があります。

管理について

管理費

マンションでは管理体制の良し悪しが住みやすさのバロメーターになります。また、管理が行き届いていればマンションの好感度も上がり、マンション自体の価値も高まります。「マンションは管理を買え」というくらい管理体制は重要な事項です。マンション探しではできるだけ管理費が安い方が良いと考える方もいらっしゃるでしょう。ただし、管理費を低くするために管理が行き届かなければ、共用スペースがちらかってしまったりするなど弊害も出てきます。管理費の多寡はその規模によっても左右されるのですが、適正な金額を下回ればそれなりの管理しか行われません。マンションの住みごこちが悪ければ人の出入りも多くなるでしょうし、購入希望者にとって魅力的な物件とは映りません。

修繕積立金について

マンション管理においては建物の修繕計画が策定され、その計画に基づいて修繕工事が行われます。そのための費用を拠出するために修繕積立金があります。この修繕積立金についても管理費同様安ければそれで良いというものではありません。原資となる積立金が大規模修繕費用に満たなければ各世帯が負担しなければなりませんので、結局は帳尻があってしまいます。帳尻の合わせ方としては一時金として不足分を各世帯から追加調整する方法と積立金を上げて不足分を補う方法がありますが、修繕工事が差し迫ってれば一時金として徴収する方法を選ぶ事になるでしょう。日々きちんと積み立てておいて、いざ修繕する場合に負担がないかあっても少しで済む方を選ぶのか、低く設定された積立金で安心していたところ実は足りなくて急に割と大きな出費を強いられるのかどちらがいいのでしょうか?

規模について

一口にマンションと言ってもその規模はマチマチです。10戸に満たないものから100戸超えるものまで様々ですが、そうした規模によってもマンションの特色は変わります。この点については「大型マンションと小規模マンションのメリット、デメリット」に詳しく書いてあるのでそちらをご参照ください。中規模マンションについては特に記述はないのですが、大規模・小規模マンションそれぞれの中間的な特徴を持つという形でご理解ください。

低層マンションと高層マンション比較

低層マンションは用途地域によって高い建物が建てられないエリアでよく見かけます。第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街として住みやすい環境が整えられている反面高さ制限があります。駅周辺の一等地ではなく少し距離の離れた場所になりがちです。その分敷地の持ち分は相対的に高くなります。高層マンションは立地の良いエリアでよく見かけます。利便性が高く、人気が高いものが多い為資産価値も維持しやすいでしょう。高層階ではその眺望も価値の一つとなります。デメリットはその高さゆえの災害に対する不安でしょうか。また、敷地の持ち分も相対的に低くなります。災害に対しては低層住宅の方が安心です。火災が起こっても非難しやすいですし、地震の揺れに対しても強いですからね。

立地について

マンションは駅になるべく近い利便性の高いものを選ぶのが無難です。駅から徒歩20分を超えるようだとマンションのメリットは少なくなり、それならば一戸建てにした方がよいのではないか?と思ってしまいます。利便性の低いマンションだと、需要がさほどないため資産価値も下落しやすくなってしまいます。不動産は売る時の事も考えておくべきでしょう。いざ売却する時になかなか買い手が見つからないならば売れるまで販売価格を下げざるを得ません。価格が下落率も高い傾向があるため、資産価値の維持がなかなかに難しいです。もちろん好みの問題がありますので、駅から離れたマンションを否定するつもりは毛頭ございませんが、一般論として利便性の高さが重要だとしておきます。

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2015年12月22日