分譲マンションの歴史

日本では木造2階建てくらいの集合住宅をアパート、そしてより高層のRC(鉄筋コンクリート)造の集合住宅をマンションと呼んでいます。さらにマンションでは、ほぼ単独のオーナーが所有する賃貸マンションと各専有部分の所有者が異なる分譲マンションに分かれます。アパートでも3階以上になるとS(鉄骨)造になったり、マンションでも低層なら同じくS(鉄骨)造で建てられたりしますが、大体のイメージはこんな感じでしょう。

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RC(鉄筋コンクリート)造の普及

日本で最初にRC(鉄筋コンクリート)造の集合住宅が作られたのは1916年でした。当初4階建て、後7階建てに増築されたようですが、その場所がなんとあの軍艦島なのです、2015年7月に世界遺産への登録が決定し、日本中が喜びに沸いたのは記憶に新しいですね。その後1923年の関東大震災によってRC(鉄筋コンクリート)造の評価が高まり、以後徐々に普及していったのです。

日本最初の分譲マンション

我が国最初の民間分譲マンションは1956(昭和31)年、日本信販が売り出した「四谷コーポラス」です。5階建で全28戸の現存するマンションです。2016年時点で60年も経っているという、まさに日本の分譲マンションの歴史の幕を開けた建造物と言えます。今なお普通に人が生活しているというから驚きですね。

マンションブーム

駅前に林立するマンション。利便性が高く、多くの人口を内包する近代的な街の風景は、幾つかのマンションブームによって形成されてきました。第一次~第六次までのマンションブームの変遷を見てみましょう!

第一次マンションブーム(1963~1964年)

1962年にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律」が制定され、マンションの法的位置づけも明確になり、住宅ローンを利用した購入も可能となりました。また、1964年に開催された東京オリンピックをきっかけに日本に好景気が訪れ、住宅都市整備公団(現:住宅・都市開発機構)を主な供給主体とした 「団地型」のマンションが多く供給されました。

第二次マンションブーム(1968~1969年)

この頃からマンションは大衆化路線に切り替わっていきます。また短期間ではありますが、3年間の住宅ローン付きというマンションが供給され始めたのもこの時期です。
住宅金融公庫の融資制度が始まるのが1970年からなので、この住宅ロ-ン付きの分譲は好評でした。公営住宅は質より量の政策を選び、公的大規模団地の建築が都心から遠隔地へと広がりました。

第三次マンションブーム(1972~1973年)

田中角栄首相の「列島改造論」が不動産ブームを生み、不動産投資に沸い時期です。当時マンション供給の中心は商社でした。しかし1973年に「オイルショック」で世界的不況となり、「狂乱物価」と言われる激しいインフレとトイレットペーパーなどの生活必需品の品不足を招きました。地価が高騰した影響で新築マンション平均価格が1973年には初めて1,000万円を超えましたが、1970年からスタートした住宅金融公庫の制度を活用した「公庫融資付き分譲マンション」の供給拡大もあり、1973年には全国の分譲戸数が15万戸を超えるブームとなりました。
この時期の代表的なマンションは住宅都市整備公団が開発を始めた「多摩ニュータウン」エリアでの物件です。住宅ローン付きで低額でマンションが購入できるニュータウンが各地に開発されていったのもこの頃からでした。

第四次マンションブーム(1977~1979年)

オイルショックによる不況から脱しつつあったこの時期は、東京への通勤圏として神奈川県、埼玉県、千葉県の東京都隣接エリアでのマンション供給が盛んに行われるようになりました。「第二次オイルショック」という逆風の中で、職住近接をうたったマンションが増加し、戸建よりも利便性に優れているという点が評価され始めました。マンションがようやく一般化し、民間ディベロッパーの大型開発が増加したのもこの頃です。団塊の世代が需要の中心でした。
この時代のマンションは広い敷地面積を活用してコミュニティ設備や公園、緑地の設置が行なわれ、生活の余暇部分にも配慮がなされるようになりました。エントランスにオートロックが導入され、居住者のプライバシーが配慮されるとともに、居住者と非居住者が区別されるようになったのもこの頃です。

第五次マンションブーム(1986~1989年)

バブル経済で地価が高騰、都心における高額化、高性能化が進みました。
超高額物件(10億円超)が供給され、ファミリーマンションの郊外化が進んでいきます。

この時代のマンションは都心における高額化、ファミリーマンションの郊外化という傾向が顕著ですが、マンションスペックではいわゆる「バブル仕様」といわれる高性能化が進んでいることも見逃せません。

第六次マンションブーム(1994~2002年)

この時期はバブル経済崩壊後、地価が長期にわたって下落する中で地価が下がった東京都内に戻る「都心回帰現象」が発生しました。
交通利便性の良いエリアにバブル期からすると半額程度のマンションが分譲されるようになりました。マンション需要は拡大し、首都圏の新築マンション分譲が8万戸を超える空前の大量供給が8年にわたって続きました。
この頃のマンションは大規模化、超高層化が際立っていますが、高機能化(システムキッチン、断熱性能など)、高付加価値化(コンシェルジュ、共用施設など)、高安全化(防犯性能、耐震性能など)も目覚しい進歩を遂げました。

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