マンションの大規模修繕について

マンションは修繕計画に基づいて修繕が行われます。マンションは日々劣化していくものですから、定期的にメンテナンスしないと、雨漏りなどによって建物の強度が低下してしまうかもしれません。マンションの寿命を伸ばし、見た目を整え、そこに生活する居住者全員の資産価値を維持するためにも建物全体のメンテナンスを行う大規模修繕は極めて重要な役割を持ちます。

マンションの構造

RC(鉄筋コンクリート)造

多くのマンションではRC(鉄筋コンクリート)造が採用されています。高層マンションだとSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造などを採用する事が多いのですが、ここではRCについて説明します。RCはコンクリートと鉄筋を用いて躯体を作ります。コンクリートは圧縮に強いのですが、引張りに対してはそれほど強くありません。鉄筋は引っ張りに対して強力な強度を持つため、コンクリートの弱点を補っています。つまり、コンクリートと鉄筋は抜群の相性を持っていて、それぞれの長所が建物の強度に反映されているのです。RC(鉄筋コンクリート)造は耐火性、耐久性、防音性にも優れています。

マンションの劣化

マンションは経年劣化によって外壁に少しずつ変化が生じます。タイルやコンクリート壁のひび割れや、浮きなどがそうです。外壁に異常がなければ雨が降ってもそのまま壁を伝って地面に流れ落ちるだけですが、ひび割れなどがあるとそこから雨が壁内部に浸入してしまいます。そうなると鉄筋が錆てしまい、建物の強度を低下させてしまうかもしれません。

鉄筋の錆

鉄筋はコンクリートの弱点を補うとともに、コンクリートによって守られてもいるものでもあります。鉄ですから水にぬれてしまえば錆びてしまうというのはどなたでもご存知の事でしょう。ですからコンクリートに覆われ、水に触れない状態では問題はありません。問題はありませんと言いましたが、外壁の劣化が進めばこの限りではありません。コンクリートは弱アルカリ性であり、このアルカリの性質を持つもので鉄筋を包み込むからこそ安定した状態が保たれます。ところが、塗装や表面のコーティングなどが防水機能を失い、コンクリートが空気に直接触れてしまうようになると「コンクリートの中性化」がおきます。壁の表面から段々と深奥部に中性化が進むと、鉄筋を包むものがアルカリ性から中性に変わってしまうわけで、今までの安定は失われてしまいます。

錆は鉄の酸化

錆は鉄が酸化する事です。鉄鉱石という石に鉱炉で高温を加えて還元したものです。人の手によって自然界に無い不安定な状態にしたものは、元の姿に戻ろうとするものです。鉄の場合それが錆であり、ボロボロになって朽ち果てる事が実は真の姿なのでしょう。人工的に作られた姿を維持するためには努力が必要であり、コストもかかるという事です。

定期的なメンテナンスが建物の寿命を長くする

定期的なメンテナンスはこうした外部の劣化を治癒し、内部構造に影響を与えないよう建物を健全に保ちます。躯体の強度が十分であれば、地震に対する不安も軽減されるはずです。計画的なメンテナンスは建物の寿命伸ばし、住み慣れた我が家に長く暮らせるのです。

大規模修繕の工程

住民説明会

工事決定後住民の皆様に工事の概要について説明します。工程表・工事仕様書・組織図その他たくさんの書類を配布し、説明を行い、質疑応答します。

案内チラシ・お知らせ配布

工事の工程に合わせて様々なお知らせを配布します。足場架設なら資材運搬時の注意喚起、外壁洗浄なら期間中の洗濯物干し制限・汚水への注意喚起など、工事の進捗に合わせて事前通知します。


仮設工事

仮設事務所やゴミ置き場など工事で必要となる設備を設置、必要なスペースを確保します。併せてホワイトボードやアンケート収集ポスト、その他工事で使う備品を揃えます。

足場架設

建築工事用の足場を架設します。仮設工事と同時くらいのタイミングでしょうか。

外壁調査

打診棒で外壁を叩いて音の違いで状態を判断します。とても単純な作業に思えますが、外壁の異常が十分わかります。症状によって、なすべき処置を図面に落とし込んでいきます。見積もり時は壁の面積に対して一般的な%で数値を出しているので、調査結果と異なる事があります。そこでこの調査結果に基づき増減表を作り、施工側と住民側で話し合いが行われます。見積りの数値より調査結果の方が大きい時は追加工事となるわけですが、これがなかなか理解されない事があります。下地補修は大規模修繕でも最も重要な工程と言っても過言ではありません。しかし、見積もり時には正確な数値が出ませんし、出たら出たで費用がかさむこともあるため、ここが一つの山場と言えるでしょう。

下地補修

調査の結果図面に書き込んだ症状によってなすべき処置をしていきます。タイル物件だとタイルの軽微な浮きならば注入(エポキシ樹脂等でタイルを接着します)、広範囲に浮いている場合にはタイルの貼り替え、タイルにクラックが見られる場合には、タイルの裏側(つまり躯体)にもクラックが予想されるため、タイルを剥がして、躯体のクラックを補修、その後新しいタイルを貼ります。タイルの貼り替えでは通常既存のタイルと近似するもので代用するため、多少ムラが出てしまいます。どうしても既存色そっくりのものにしたいなら在庫品ではなく「新たに釜で焼く」とこになりますが、納期に3ヶ月以上かかるのでご注意ください。

シーリング工事

目地のシーリングを打ち替えます。シーリング工事では「増し打ち」と「打ち替え」の二通りがあるのですが、耐久性を考えると「打ち替え」がベターです。増し打ち工法なら打ち替え工法よりコストを削減できますが、耐久面で著しく劣る可能性があります。

塗装工事

外壁がモルタルの場合には外壁塗装。タイル物件でも天井などはモルタルなので天井の塗装。その他鉄部・木部・パイプ類などの塗装を行います。

防水工事

屋上やベランダの防水工事です。共用廊下などでは側溝を防水、歩行する平面は長尺シートを張ったりもします。

検査・是正

実は検査は工事中何度か行われます。一つの工程が終わるごとに社内検査を行い、ある程度進むと住人検査が行われ、アンケート用紙で指摘のあった箇所を是正しながら進みます。そして工事が終わると足場解体前検査が行われ、全ての是正が完了するといよいよ足場を解体します。是正は施工不良だけでなく、例えばベランダのアルミ製手すりに塗料が飛んでしまったような場合の清掃も含まれます。

足場解体

足場を解体する際には、足場を固定するための壁つなぎ箇所を補修しながら作業を進めます。足場そのものを解体する鳶さんだけでなく、タイル屋さん、塗装屋さんなどが相番(異なる業種が共同して作業する事)します。

清掃

足場がとれたら、敷地内に落ちているゴミを拾います。養生テープやコンクリートのかけらなど意外に多くのゴミが出てしまうので、最後清掃・チェックを行います。