不動産売却の流れ

土地・建物・マンションのご売却をお考えの方、不動産という高額な売買の事ですから、様々な事を調べたいと思われる事でしょう。ここでは不動産の売却を思い立った時から無事売却を済ませるまでの流れをご説明します。

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ご売却を思い立ったら

まずは売却の理由、動機をしっかりと把握してください。不動産の売却にいたる理由は様々ですが、その理由によって売り方にも違いがでてくるからです。ご売却のみでしょうか? それともお買い替えですか?
じっくり納得のいく方法・金額で売りたいですか。それともできる限り早く現金化した方がいいのでしょうか。そうした事をしっかりと整理するところから始めましょう!詳しくは「状況を把握・確認してみましょう!」をご覧ください。
まず、ご要望をお聞かせください!
お客さま専用のスタッフが、最適な売却方法をご提案させていただきます。
お買い替えをお考えの方には、売却の条件やご要望と、 新規に購入を予定しておられる住宅のご希望などをお聞かせいただき、 より良い条件でのお買い替えが出来るよう、適切なアドバイスをさせていただきます。

不動産売却の流れを知る

皆さんの様々な状況の下売却を思い立った後にどのように売却にいたるのか、ざっと流れを知ってください。
1、不動産の売却によって生じる費用がどれくらいになるのか調べる
2、売却不動産のエリアにおける相場をだいたいでいいから調べる
3、不動産業者に査定依頼をする。基本無料で査定してくれます
4、査定の結果を見て仲介か買取りかを選ぶ。どの不動産業者に依頼するか選び、媒介契約を結ぶ
5、不動産の売出しを始める
6、反響を待ち、購入希望者に室内を見せるなど販売活動へ協力する
7、申し込みを受ける(買い付け証明書を受取る)
8、購入希望者が現金で購入する場合そのまま契約へ。住宅ローンを組む場合はその審査を待つ。
9、売主様、購入予定者様(住宅ローンでは事前審査が通っている状態で)との間で売買契約を締結
10、登記の準備(司法書士等への依頼、報酬額確定の上)
11、立会い(引渡し前の不動産の状況確認)
12、残金決済・引渡し(当日は司法書士立会いの下、現金の支払いと同時に不動産の引渡し。登記は後日)

不動産売却時に生じる費用を知る

不動産の売却に当たってはそれにともなう費用が発生します。これを不動産売却における「諸経費」と呼びます。不動産の売却金額からこの諸経費を引いた分が手取りの金額となるのでしっかりと把握しましょう。

不動産売却時の諸経費

・仲介手数料・・・売却を依頼した不動産業者への成功報酬。仲介手数料については詳細はこちら
 ・印紙代・・・不動産売買契約書に貼る印紙代です。不動産価格によって異なりますが1万円前後を目安。売主、買主双方の負担で、通常は契約書を二通作成するのでそれぞれに一枚づつ貼ります。
 ・抵当権等抹消費用・・・住宅購入時に住宅ローンを組んだ場合には金融機関の抵当権がつけられ、登記簿にもその旨記載されています。実際にはローンを払い終わっていても抹消登記していない事がほとんどなので、 この抹消登記が必要となります。
 ・引渡しの準備等にかかる費用・・・売主様と名義が異なっていたり(相続などでよくあります)、氏名住所が登記簿と一致しなかったりした場合は、 その変更登記を行います。そうした登記手続きにかかる司法書士への報酬、免許税など。また、引渡し条件に基づく修繕・建物取り壊し費用等も見積等で把握し ておきたいところです。
 ・譲渡所得にかかる税金・・・譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。売却益が出た場合に発生するものです。この税金には、軽減などの特例措置もありますので不動産業者に確認して下さい。

残債の有無・金額を確認

住宅ローンの返済が完了している方は問題ありません。残っている方はここが相当に重要です。建物は買った瞬間から価値が減少していきます。極端な 話、買った次の日でさえも人の手に渡った時点で新築以上の評価はもらえません。しかも住宅ローンには金利が含まれるため買った瞬間に、不動産価格以上の負 担を負う形になります。そうした事から「売りたいのに売れない状況」が生じてしまう事があります。住宅ローンが残っている方はまずはあといくら残っている のかを確認しましょう!

市場価格を超えて売却することは難しい

不動産の売却価格は一般に「市場価格」と言われます。市場でどれくらいの評価を得るのかが極めて重要です。そのために不動産の査定をするわけです。 実際には購入金額より多く払ったのだから、金利分を上乗せして売りたいかもしれませんが、残念ながらそうはいきません。もし、購入後にそのエリアの開発が 進んでいて人気のエリアになっていたとしたら、需要が多なっているでしょうし、市場評価も高く、査定価格も高く出るでしょう。不動産には定価がないからこ そ、いえ、定価をつけられないからこそ、購入希望者は本気で相場を調べています。そこに市場価格を大きく超えた物件が出てきても恐らく見向きもされないで しょう。

売却価格は売れて初めて確定するものですが、諸経費と残債から逆算して「最低いくら以上で売らなければ」という基準ができるはずです。

エリアの相場を知る

前項でも触れましたが不動産は市場価格とされます。市場がどう評価するのかが「売り出し価格」に大きく影響するのです。そこでインターネットやチラ シなどでご近所の売却物件をチェックしてみてください。幾つか見比べると大体の相場がわかってきます。できればある一定期間見続けるといいですね。なかな か売れないものはどうして売れないのかを考えてみてください。相場より高かったり、法律上の問題があったり、なにかしらの理由があります。お急ぎの場合で もなるべくたくさんの売却物件を見比べるとおおよその事がわかると思います。

同じような条件の不動産で比べる

面積、築年数などの数値だけでなく、接道や形などできるだけ似たようなものを参考にして下さい。土地一つとっても、整形地と敷地延長(旗竿地)とでは評価が違います。

売り出し価格

売り出し価格=売却価格ではありません。不動産の場合売れないと徐々に値下げして行きます。また、申し込みと同時に価格交渉が入ることが多々あります。ですから売り出し価格を多少割り引いて考えるといいかもしれません。

売却される予定の不動産の無料査定

ご売却される不動産の査定は、専門のスタッフが最近の不動産の動向を視野に入れながら
大きさ、所在地、駅からの距離、どんな道路に面しているかなどを詳細に調査した上で、お客様のご希望価格、お家の(土地の)プラス要因、マイナス要因などを一緒に話し合い、販売価格を提案させていただきます。マンションについては設備や階数などの特有の価格決定要素を鑑みます。何よりも過去の売却事例についての大量のデータを保存・管理しておりますので、数値的な客観的基準をお客様に提示し、ご納得いただける査定を致します。

何社かに査定依頼をすると金額にばらつきがある

全ての会社が同じように評価するわけではありません。持っている情報量や評価する側の分析力で評価額は変わってきます。基本的には相場が大きく物を言うので、依頼するほうでも相場がわかっていると業者選びにも役立ちます。

「査定金額が高いからそちらを選ぶ」のが正解でしょうか?

査定額が高ければいいかと言うとそうとも言い切れません。相場を逸脱した売り出し価格は売り出しの長期化につながり、売主様に損失を与える事もあり ます(むしろ損失を与える事の方が多いと言えるでしょう)。不動産では鮮度も大事です。腐るはずもない不動産ですが、新鮮な情報に対して人が興味を持つと言うのはどの分野でもある事で、特に不動産業界におい て「新鮮味」「希少性」が重要視される事を知っておいてください。不動産の売却もできるなら短期勝負。市場の注目度が高く、引き合いが多いほど、値下げ交 渉などに対して強気に出られますし、結果としてご満足いただける数字となります。鮮度が落ちて売れ残ってしまうと、市場での注目度はグンと下がり反響もな くなっていきます。不動産業者の営業はこうした「相場より高い」物件を別な目的に利用します。言わば当て馬のように使われちゃうのです。「これは売れる」と いう本命見せる前にわざとその物件を見せておいて「ほら、さきほどの物件と比べて価格もお手頃で・・・」と言う風に引き立て役にされちゃうのです。そうなるとますます悪循環に 陥っていきます。

売主様の利益になるのはやはり相場

売却依頼を受けたいがために高めに査定を出すのは言わば公然の秘密です。少しでも高く売りたいと願わない売主様はいないからです。そこにつけこんで と言ったら言い過ぎかもしれませんが、必要以上に高く出された査定金額を鵜呑みにしてしまうと、損をするのは結局売主様ご様本人かもしれませんね。一番親 切で、売主様思いなのは相場で査定をする業者です。相場で出せば短期で売れる可能性が高く、長期化による相場以下での売却というリスクが回避できるという 事をくれぐれもお忘れなきように。でも実際に・・・数百万円単位で査定額が違うと、高く出す業者を選ばれる方が多いのが残念でなりません。

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パートナー選び

不動産の査定が終わりここで次の二つのうちどちらかの売り出し方を選びます。

1、不動産業者に売り出しを依頼する

2、買い取り業者に買い取ってもらう

2、の買い取り業者に不動産を買い取ってもらう場合は別のルートになります。すぐに現金化できますが、市場価格より安く買い取られます。詳細については「不動産業者による買取」をご覧ください。

販売方法のご提案

パートナーを選ばれたら、査定金額に基づき販売価格を決めます。そしてそのパートナーである不動産業者とどういう方法で販売活動が出来るか相談して決めていきます。

●ホームページへの掲載は可能ですか?

●家の中を見たいという方がいらした時、曜日、時間の指定はありますか?

など、お客さまの都合との兼ね合いで、最適な方法をご提案します!

当然の事ながらお客様の秘密は厳守致します。

媒介契約の締結

販売価格と販売方法が決まりましたら、媒介契約の締結をいたします。
この契約は、お客さまと当社との間で売却物件の内容や価格などを明記して、
お互いがしてはいけないこと、しなければならないことなどをお互いに確認するものです。
この契約にはお客様の金銭的負担はありません。
媒介契約には次の3種類が有ります。
(1)専属専任媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)一般媒介契約
それぞれをご説明した上で、最適な内容の契約を選択していただきます。

(1)、一般媒介契約

複数の不動産会社との間で同時に結ぶ媒介契約。複数の不動産業者の活動状況がわかりそれぞれが競争するのと、情報も集まりやすいのがメリットで、 ネット上ではこちらを薦めるところもあります。2社~5社程度の不動産屋に依頼します。決まりやすいかどうかは賛否両論あります。不動産屋それぞれのモチ ベーションとしては低くなり、広告宣伝費もあまりかけてくれません。不動産は成功報酬なのでいっぱい費用を掛けても他決(他社で決まる事)したら無駄に なってしまうからです。

(2)、専任媒介契約

一般媒介契約のように複数の不動産業者に売り出しを依頼するのではなく、1社とのみ媒介契約を結びます。この場合には指定流通機構(レインズの事) に登録し、2週間に一回以上は業務処理状況の報告を行うことが義務付けられます。自ら見つけた買主との契約に当たっては媒介契約を結んだ不動産業者に対し て報酬支払い義務は発生しません。売却希望者にとっては一社のみに依頼するためどの程度売り出しに力を注いでくれるのか未知数なのがデメリットです。その かわり依頼を受けた不動産業者はモチベーションが高く、予算をかけて広告宣伝してくれる可能性が高いです。

(3)、専属専任媒介契約

媒介契約中一番しばりの多い契約で、専任媒介契約同様1社と媒介契約を結び、かつ自ら買主を見つけてもいけません。レインズへの登録と1週間に一回 以上の報告義務が不動産業者に課せられます。これは相互にしばりが大きい分、専任契約以上に依頼を受けた不動産業者のモチベーションは高くなります。3ヶ 月という期間内になんとかして売ろうとします。

ではどの媒介契約を選ぶべきか?

極論するとどれも一長一短でどれを選ぶべきかを言う事はできません。売却希望者の皆様の状況や考え方に基づいて決めるしかないのですよね。私個人と しては、「専任媒介契約」がいいんじゃないかと思ってます。一般媒介のメリットとされる業者間の競争云々というのは言われるほど重要な要素だとは思ってお りませんし、専属専任だと業者側有利と思われてなりません。そもそも不動産は相互に情報共有をしながら、横の繋がりで営業活動を行う部分が大きいのです。 1社だけに任せようと、5社に任せようと・・・やることはみんな一緒で、同じ物件がA社からも、B社からも、C社からも・・・横並びで市場に出ると言うだ けの事です。あっちこっちに出しても売れないものは売れません。それどころか売主様は誰の言う事が本当なのかわからなくなってしまう事もあります。A社か らは値下げした方がいいと言われ、B社からはこのまま様子を見ようと言われ・・・。売主様自体判断ができなくなってしまいます。そうなると長期化への道が どんどん固められてしまうでしょう。不動産の売買には一種のストーリーがあります。構成がしっかりしてないとそのストーリーはめちゃくちゃになってしまい ます。監督が何人もいて、めいめい言う事が違っていても、主役となる不動産が輝いていればそれでもすぐに売れてしまいます。でも、全ての不動産が魅力溢 れ、輝いているわけではありません。しっかりと輝かせる演出もまた必要なんだと私は思うんですよね。

販売活動の開始

いよいよここからが当社の腕の見せ所です!
インターネット、チラシなどを利用して、幅広く、購入していただく方を募集します。
どんなお客さまに購入いただけるのか、楽しみにお待ち下さい!
もちろん秘密厳守の場合にはおおっぴらに販売活動を行う事はありません。ご来店いただいたお客様や、弊社にて物件をお探し中のお客様など限られた方にお知らせしたりするのが中心となります。

弊社のホームページは「国立 不動産」「立川市 不動産」「国分寺市 不動産」などの各キーワードでYAHOO!、googleともに検索順位の上位をキープしております。検索順位が上位と言う事はWEB上での言わば「表通りに面している」面しているという事でもあります。

ホームページについても定休日以外は毎日更新致しており、常に新鮮な情報を提供しております。

定期的な報告

「依頼したあと、どんな反響があるんだろう?」といった不安がないように、販売活動の具体的な内容、それに対する反響など、定期的に進捗状況をご報告させていただきます。
またそれらを踏まえて、その後の販売活動のやり方などをご相談させていただきます。

買いたい方が現れました!

ご購入を希望される方が現れ、価格やその他の条件も合致しましたら、その方との売買契約の締結です。
その前に、購入いただく方には、不動産の説明をいたします。
●重要事項の説明)
●売買契約書
この2つを読み合わせしたのち、押印していただいたら、手付金を受け取り領収証を渡して、契約成立です。

残金の受け取りと不動産のお引渡し

いよいよ、お客様の大切な財産を引き渡す時が来ました。
お相手の方から残金を受け取り、司法書士の先生に依頼して所有権の移転手続きをします。
ご用意いただく書類や必要なものは、スタッフが事前に細かくお伝えいたしますのでご安心ください!
なお、お買い替えの場合にはご購入物件の手続きも有ります。「ご購入の流れ」をご参考に・・・。

おめでとうございます!

売買契約が終了したあとでも、私たちとお客さまの関係が終わるわけではありません。
ご相談なさりたいことがある場合はお気軽にご連絡下さい!