状況を把握・確認してみましょう!

不動産売却を決意するに至った原因は人それぞれです。どんな事情、状況によって売却をするのかしっかりと確認・把握しましょう!短期戦、長期戦どのようにするのか?売り出し方、販売価格をどうするのか?など以後の売却活動に大きな影響を与えるからです。

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売却を検討された原因はなんですか?

売却をご検討されるにいたった経緯はなんでしょうか。相続で現金化する必要が生じたのでしょうか。それとも加齢による身体機能の衰えで一戸建てよりマンションの方が住みやすいとお感じになったのでしょうか?
まずは皆様がどのような理由で売却をお考えになったのかをお聞かせください。

売却原因ごとに売り出し方法、期間が異なります

売却原因として考えられることに「相続」「住み替え」「資金繰りの悪化」「移転・引っ越し」が考えられます。
相続ならば相続人が単独の場合と複数の場合とで変わりますし、住み替では売却資金を利用して新居を購入する場合と購入資金を既に用意されている(あるいは住宅ローンを新規に組める)場合とでスケジュールが変わります。

相続の場合

相続された方が単独の場合意思疎通が容易ですのでお話し合いもスムーズです。これに対して複数の場合ですと意思疎通で時間がかかる事が多く、場合によっては紛争も起こりかねません。相続人全ての方の同意を得ながら対象不動産を売却します。もし対象が農地の場合で生産緑地に指定されているなら、農転許可をとらなければなりません。そうした手続き上必要な期間を考えてスケジュールを組みます。
相続を原因とする不動産売却では相続税と相続による移転登記が必要となります。
相続税については国税局あるいは税理士さんに相談してみましょう。
相続登記は予めやっておいてもいいのですが、売却時に合わせて行う事もあります。

住み替え

ライフスタイルの変更などで住み替をお考えの方も多くなりました。特に高齢者の方が一戸建てからマンションに引っ越しするケースが増えています。2階建ての戸建では2階に上がる事もなくなり1階部分だけを用いるようになってしまいます。そうなるとお手入れもままならず、それならばマンションに引っ越そうと決断されるようです。自己資金で新居を購入される場合には購入と売却を同時に行えますので、急いで売却する必要はありません。時間もかけれますので、納得のいく金額でマイペースに売却できます。
売却代金を新居の購入費に充てる場合には制約が出てきます。売却の目処が立たないと新居を探せませんし、いざ売却が決まると今度は慌てて新居を探すか、仮住まいをするかしなければなりません。

移転・引っ越し

会社の転勤やご家族ご親戚の事情に合わせてお引越しをされるようなケースです。様々な原因、理由が考えられますので、それぞれの原因に基づくスケジュールを組みます。

住宅ローンの返済困難

住宅ローンの返済が困難になる状況に陥ってしまった場合に売却を検討されるケースです。この場合には残債についてしっかり把握しなければなりません。残債と言うのは住宅ローンの未返済部分の事です。不動産の売却においては抵当権などを抹消してキレイな状態にしなければなりません。
抵当権には附従性という物がありまして、抵当権が付いたままの状態で売り渡したら、その購入者の持ち物になってもいざとなれば抵当権を実行して売却できてしまいます。
そうならないためにも、ローンの残りを全て返済して抵当権を消滅させ、さらにその抹消登記を行わなければなりません。という事はつまり、不動産の売却金額がもし残債より少なかったら残金を支払う事ができなくなります。手持ち資金があってそれと足し合わせれば返済できるのならいいのですが、通常それは考えづらい事です。住宅ローンがあといくら残っているのか。これはとてもとても重要な事柄です。

不動産売却損の場合

不動産売却で利益が出た場合には基本譲渡所得税がかかりますが、損が出た場合には税金は課税されません。それどころか繰り越し控除を受けれるような事もあります。