立川市の不動産屋いずみホームのブログ

株式会社いずみホームの業務日誌です。地域の事、不動産の事、日々の仕事の様子など書いていきます。

ブログ一覧

柏町住宅雑排水交換工事

立川市柏町にある公団団地「柏町住宅」におきまして、ただ今大規模修繕が行われています。老朽化した給水・排水管のメンテナンスをするためです。

老朽化した給排水管からの漏水リスク

昭和40年代に建てられた公団団地やマンションなどで今老朽化した給排水管からの漏水事故などが起こり、そのメンテナンスが全国各地で行われています。築年数の古い団地やマンションではかつて鉄管が用いられていました。鉄はいずれ錆びてしまうため、その錆によって穴が空き漏水してしまうケースが増えました。そうした漏水への対応の為修繕が必要なのです。

どのようなメンテナンスか?

柏町住宅でもそうなのですが、上記のような団地・マンションでは最上階から一階にかけて排水立管が通っています。洗面台の横などに排水管が露出していて、それが上から下までつながっています。床・天井を通り抜けているため、それを交換するとなると大工事です。床を剥がし、排水管周りを壊して撤去しなければなりません。当然その間は水の使用は厳禁です。それでも交換できる立管ならいいのですが、露出せず壁内部を通っていたり、立管からトイレや浴室に繋がる管などについては、交換ができないか、交換にものすごコストがかかるかしてしまいます。

排水管の中に管を作る

そこで考えられたのが、特殊な機械と材料によって管の中をコーティングして言わば「管の中に管を作る」という工事です。これなら管自体を取り外さなくても、設置したまま施工できます。そのため、そうした技術を用いた修繕が全国的に認められ、採用されるようになったのです。

床その他の補修

とは言え排水管だけでなく給水管のメンテナンスも必要となる場合には各戸ごとに床を剥がしたりしなければならないケースが出てきます。床を剥がし床下に通る給水管・排水管などをメンテナンスし、再び床を張るのですから、一日や二日では終わりません。しかも、1階から最上階まですべての部屋を同時期に工事しなければならないため、綿密に計画を立て、各戸住人さん全員の協力が不可欠となります。

工事期間中に例えば3階の住人さんだけが留守で、その階だけ工事できなかった・・・という事はありえないですし、起こりえません。先述の排水立管は上から下までつながっているのですから、途中だけ省く事ができようはずがありません。また、給水管を新設するにせよ、漏水のリスクは全戸共通のものですから、一部でも交換できないという事はその号棟全体の不利益となるからです。

かくして柏町住宅の大規模修繕が行われ・・・

こうした理由で柏町住宅では昨年の外壁等の大規模修繕に続き、二年連続で大規模修繕が行われる事になったようです。各住人さんは大変でしょうが、建物の事、住環境の事を考えればいずれは通らなければならない道です。ですから、ここでこの修繕をしておくことで、将来の憂いが払しょくできるわけですから、よい事なのだと思います。ただし、不動産及びリフォーム業者である株式会社いずみホームとしては、この期間中、賃貸・売買ともに動きがまったく止まってしまい、リフォーム案件も完全ストップになっておりまして、案外痛いのですが・・・この工事が終われば一気にまた動き出すのだろうと、工事終了を心待ちにしている状況なのです。

まだしばらく続く打合せ

昨日弊社管理の空き室一部屋について上記工事が完了しました。その間工事業者さんとの打ち合わせで何度となく現地に足を運びました。仕事の一環と言いますか、延長線と言いますか・・・そうした打合せ自体私の直接の仕事ではありませんが、オーナー様の代理として業者さんと話をつけなければなりません。

今やっと一つ終わり、残り3部屋・・・。案外大変なんですが、しっかりと対応したいと思います。

 

 

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2015年10月15日

マンション特集を更新して思う事

マンション特集更新作業が続きます。基本的に単純作業の繰り返しなので、ただ注意力を働かせるくらいで、あれこれと思考を巡らせる必要はありません。
とは言え、半ば無意識に考えたり感じたりする事はあります。
例えば、マンション特集で用いる画像についてです。
マンション特集は今までに撮りためてきた画像を使っていて、古いものでは5年以上前の物もあります。
本来なら常に最新の物を用いるべきなのですが、マンションの数もかなりのものになりますし、
マンション特集のためだけに全て撮りなおす事はできません。
そうした中、画像の新旧が一目でわかる時に、「このマンション撮りなおさないとなぁ」と感じるのは確かです。

画像鮮明度

何が違うかと言えば、画像の鮮明度です。今はスマフォで撮影する事も多いのですが、それだってかなりの画素数です。デジカメも日進月歩でかなり性能が向上しました。古い画像はどうしてもぼやけて見え、いかにも古ぼけて見えます。

視界の広さ

次に、視界の広さというか横幅です。

かつてはデジカメに収まる幅がとても小さかったので、マンションの全体が移らない事がしばしばありました。途中でちょんぎれた残念な画像を目にすると、かつて建物の前で、なんとか見栄えの良い全体の写った画像が欲しくて、何枚も撮りなおした記憶がよみがえりました。

マンションそのものの違い

時代の変化と共にマンションの外観も変わります。劣化によるものや、大規模修繕で逆にキレイになったりするからです。それと、マンションに入っている店舗が変わり、看板・テントが変化していたりします。「あっ、昔こんな店あったな」なんて事を思い出しながら、単純作業を続けました。

街並みの違い

マンションそのものの変化とともに、それと一緒に写る周囲の景色と言うか景観の違いにも気づきます。あるマンションの横に空き地が写っていて、その空き地には今たくさんの家が建っている。そうかこの時のこの空き地がその後開発され分譲されたんだなぁと、その後の出来事と結びつくのです。街並みは建物の消滅や出現によって時々刻々とその姿を変えます。私たちの仕事は、その一瞬一瞬ではどんな変化であったのか気づかないのですが、時を経て振り返った時にふとその変化を感知します。いえ、これはその街に住むすべての人にとっても同じなのかもしれません。変化はたとえ気づいてもすぐそれに慣れてしまいます。慣れてしまえば変化した事を忘れ、いま目にしているものが当然のものだったと思うのです。その中でもふとしたきっかけで、変化を思い出して懐かしい気持ちになる。そのきっかけはそれぞれで、あるいは写真であったり、匂いであったり、出来事であったりします。記憶の底に沈んでいる出来事と結びつく何かによって引き上げられたものは、懐かしくもあり、意外でもあります。変化と順応、あらためて考えるものがありました。

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2015年10月18日

マンション傾斜どうして起こったのか?

今話題になっているマンションの傾斜問題について連日報道が行われています。日々明らかにされる不正・手抜き工事などを大手企業が行ったというインパクトは計り知れません。居住者の方々が日々不安な日々を過ごされていることを気の毒に思うと同時に、建築に対する信頼が大きく損なわれたこの事態をとても残念に思います。建築業界では何年かおきにこうした不正が明るみに出ます。原因を一つに特定する事はできないにしても、何故このように繰り返し起こってしまうのか少し考えてみます。

構造上の問題

昨日のニュースでは「建築業界特有の構造に問題」があるとコメントしていました。いわゆる親・子・孫というような請負制度です。例えば同じブランドのマンションについて、企画販売をする有名企業がA,Bという二つのマンションを建てたとします。同規模の隣接するマンション、同じグレード、仕様によって建てられたとしても、それぞれを手掛けるのは異なる下請け会社。A,Bの強度、性能はこれら下請け会社の技量・企業倫理によって全く異なるものになってしまう事があるという説明です。

元請と下請け

建築業界では自らの名前において施工をする会社を元請、元請から依頼を受け実際に施工を行う会社を下請けと呼びます。元請は設計・企画・施工管理そしてエンドユーザーへの対応と言った大枠の仕事を行い、その監督・指示の元に下請け会社が施工するという構造が現に存在し認められています。下請けというくくりはさらに、子、孫、ひ孫と枝分かれしていき、一つの工事に膨大な数の会社(個人企業含)が関わる事になるのです。そうなるとそれぞれ方針・技量の異なる幾つもの会社の中に、悪質な業者が混じってしまえば全体として品質の劣る工事が行われてしまいます。

下請け会社は選べない

C会社施工と言っても実際にC会社が施工するわけではないとすると、何を見て選択をすればいいのでしょうか。Cという会社の下請け会社は恐らく一つではないでしょう。そして、その下請け会社全てを公にする事はまずありません。公開するとしても一次下請けだけです。あくまでCという会社が陣頭指揮をしてできあがる建物を信頼して、そのC会社を選ぶしかないのですから、構造的に問題があると言われても仕方のない部分があります。

チェック機能

結局は元請の管理・チェック機能が十分に働くかどうかに建物の良し悪しがかかっていると言わざるを得ません。監督官庁、その他関連機関による監視・チェック体制がどんなに整えられようと、全ての工程を隅々まで検査する事は不可能ですから、自ずと限界があります。こうした問題が起こるたびに、再発防止に向けた法制度が整えられるのですが、根本的な解決には至っていません。

過当競争

建築コストは一頃に比べると随分安くなりました。こんな価格で販売するんだ・・・と思うような設定が今は当然の事となっています。これはひとえに過当競争の結果なのではないかと私は思います。市場経済では競争は当然ですから、消費者にとっては喜ばしい事です。ですが、ここが他の業界と異なる問題を引き起こします。

請負契約は代金後払い

建築における請負契約と言うのは他の契約と決定的に異なる性質を持っています。通常の取引では商品と代金の支払いは同時に行われます。対して、請負契約では先に工事を行い終了後に後払いとして報酬を受け取ります。商品の製造・販売にいくらかかるか、その経費に利益を載せて販売すれば、理論的には赤字になりません。ところが、請負では最初に請負代金を決め、その後どれだけ経費がかかろうが赤字になろうが、基本的には当初の金額以上のものは支払われません。

赤字決定その時に

請け負ったはいいが、工事を進めるうちに思わぬ出費がかさみ、このままでは大きな損失を受ける。そうなるとどうなるでしょうか?途中話し合いを持って追加料金をもらえるならば問題ありませんが、世の中そう甘くありません。追加がもらえないか、もらえても損失を補てんできないならば、それをどこかで補わなければならなくなります。ある時は他の現場での利益でまかない、またある時は銀行から資金を借り入れその状況を乗り切ります。でも、どうにも手がないとしたら、ひょっとしたら手抜き工事をして切り抜けるかもしれません。

過当競争の果てに・・・

デフレは他の業界同様、建築業界にも平等に行き渡りました。過当競争とまで言わなくとも、相当な競争が行われ、建築費用はかつてと比べ物にならないほど下がりました。それは恩恵だけでなく不利益ももたらしてしまうという事をわかっていただきたいと思います。世の中にはきっと適正価格という物が存在します。適正であるがゆえに、安心して、長期に渡って利用できる。それを下回るとどこかにひずみが生まれてしまうのです。建築は時間差で問題が露出します。完成直後問題がないにしても、数年、数十年後に問題が起こり、しかも取り返しがつかないというものもあります。元請は絶対に損をしない構造になっていて、泣きを見るのは下請けです。その下請けが生き残るためにやってはいけない事に手を染めてしまうという事があるのです。多くの人は知らないだけで、わからないよう上手に手抜きをして、息も絶え絶えでもなんとか生き残っているというのが少なからぬ職人さんたちの現実なのかもしれません。

問題解決のために

ではこうした不正をどのようにしたら防げるのでしょうか。前述した建築業界特有の構造の問題は容易には解決しないでしょう。何故なら建築は専門性が高いため、一般の人がその良し悪しを判断しにくいからです。どの会社が優れているのか、どの会社が劣っているのか判断しようにも、施工事例や施工の様子を見てもわからないでしょう。知名度のある会社なら大丈夫と任せたら実際は下請け会社が施工する。ならば下請け業者を独自に見出せば大丈夫かと言えばそれも難しい。下請けが営業に力を入れたらそれはもう元請であって、いずれ自ら施工しなくなるかもしれない。「自社直接施工」を謳っているのに、裏に回ると協力業者を集めている裏事情を知る身としては、元請と下請けと言う業態はこれからも続くのだろうと思うのです。となると、こうした元請、下請けという構造のまま、いかにして優良な施工が行われかを考えねばなりません。逆に言うと、不良な施工が行われないためにどうすれば良いのかを考えなければならないという事です。これはチェック機能云々だけでは難しいと思われます。

生の声、現場の声

今のようにインターネットが普及すればもっと現場の声が聞こえてきても良さそうなものです。ところが、職人さんたちはアナログな人が大勢を占めます。未だに現場風景や施工内容を実況するようなサイトが少ないのがそれを物語っています。世間一般に実情が知られていけば、それを見る多くの人が建築についてもっと知る事ができるでしょう。「この人なら施工をお願いしたい」そう思える職人さんと出会えるかもしれません。そうすれば元請=施工業者という構図も徐々に成り立っていくのではないでしょうか。仕事をとるためには広告を出さなければならない。でも広告を出そうにもお金がないよ。そんなまじめで一生懸命な職人さん、中小企業がもっと積極的に情報を発信していけば、比較対象できるソースも増え、発注者、受注者双方にとってメリットがあると思います。今建築費用は徐々に上がり始めました。もうこんなに安くちゃ仕事できないよっていうくらい職人さんが追い込まれ、その数が減ったのも一因でしょう。こうしてだまっていてもバランスはとれるのでしょうし、今がその過渡期なのかもしれません。ただ、そうした自然調整にまかせるだけでは、根本的な解決にはなりません。単価が持ち直したから不正をせずに済むようになったというのでは甚だ心許ない。そうではなく、世間一般がわかり易い建築、透明性の高い建築を目指していかなければ、いたちごっこです。そのためにも、今のこのインターネットをもっと活用していけないものでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

2015年10月21日

1000番クロスと量産クロス

クロス貼り替工事では主にビニールクロスが用いられます。そのビニールクラスは大きく二つの種類に分かれます。すなわちそれが表題の1000番と量産です。一言で言えば1000番が高級(中級)クロス、量産が普及品(あるいはお手頃)クロスというくくりになります。1000番は種類が豊富でデザイン性に優れています。量産はお手頃ですが種類がそれほどありません。それぞれメリット・デメリットがありますので、以下で説明します。

1000番クロス

1000番クロスはカタログからして量産タイプよりゴージャスです。サンゲツ、リリカラ、トーリなど複数のメーカーのカタログを持つと女性では重くて運べないかもしれないほどの肉厚感があります。1000番は中・高級クロスとしてその豊富な種類が特徴です。

メリット

分厚いカタログをめくると、色彩・柄の異なる幾つものサンプルが貼ってあり、選ぶのも大変なほどなのですが、それはそれで夢の膨らむ楽しい作業と言えます。デザイン性に優れた豊富なラインナップから選べるというのがなんと言っても1000番クロスの魅力です。また、防カビ、表面強化など一般的な性能に加え、用いられる場所を想定した抗菌・消臭・汚れ防止などの機能を持つものが用意されています。

デメリット

種類が多くデザイン性に優れているのですがその多くが薄いため、リフォームに不向きです。リフォームでは既存のクロスを剥がしてから、新規に貼るわけで、剥がす際に生じた凹凸などの影響で、仕上がりが悪くなってしまいます。そうならないようにパテ処理を行うのですが、それで完全に下地の影響を受けないというわけではないのです。できれば分厚く凸凹しているものも方が仕上がりがキレイになります。リフォーム用の1000番クロスがあるのでそちらを用いれば上記デメリットはなくなります。ただし、カタログ自体が別物ですからきちんと「リフォーム用」から選ぶようにしましょう。

量産クロス

量産クロスは賃貸用のアパート・マンションなどで用いられることの多いものです。いわゆる普及品なので工事代金もリーズナブルです。

メリット

何と言っても低コスト。賃貸物件のように数年おきに貼り替える必要がある場合に適しています。それとリフォームに向いている事。凸凹のあるデザインが多く下地の影響を受けにくいです。低コストで建てた新築一戸建てなどにも用いられます。

デメリット

種類が少ない事。1000番と比べるとカタログからしてしょぼい感じです。また、同じようなデザインばかりなので、選択肢はさほどありません。デザイン性を求める方には向いていません。原状復旧のように、劣化したり、汚れてしまったものを新しく、見た目すっくりさせるために用いるイメージでしょうか。

在宅工事も承ります

クロス貼り替えなどは在宅でも施工可能です。ただし、クロス貼り替えの見積はあくまで貼り替えをするためにかかる代金であって、荷物移動や養生などは含まれません。クロス工事に限らず、建築費用はその多くが人件費となるわけで、施工自体行うために、他の作業が必要となれば、その分が工事代金に上乗せされてしまうので、経費を抑えたい場合には出来る限りご自分で荷物を移動される事をお勧めします。

一人では持ち運べない大きなタンスなどでも、中身を取り出して空にしておけば、一つや二つならあるいはサービスで運んでくれるでしょう。ただし、あれもこれも運ばなければならない、しかも中身がぎっしりと詰まっているとなれば移動・運搬費用もそれなりに請求されるでしょう。

見積無料ただし・・・

リフォームの見積もりは当然無料です。リフォームをお考えの方は是非お気軽にお問い合わせください。ただし、株式会社いずみホームでは少数で営業しております為、繁忙期にはお見積もりへの対応が遅くなる事があります。その点ご了承ください。

 

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2015年10月25日

旧知を温める

 

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

思わぬところで昔馴染みの人と再会する事があります。ついつい疎遠になってしまう人がいるものです。今どうしてるのかなぁ?時々思い出すものの、日々の忙しさでつい無沙汰をしてしまうのです。一昨日とあるお店に飲みに行ったのですが、まさにそれが久しぶりの再会がきっかけでした。

そして、そこからさらなる再会が待っていたのです。

賃貸マンション修繕、ご近所回りの時に!

現在、西武柳沢駅周辺のとあるマンションの大規模修繕を行っております。付き合いのある不動産仲間より依頼を受け、外壁塗装、屋上・ベランダ防水、下地補修などをしているのですが、その工事を行っているマンションのすぐ隣にあるお店にご挨拶にあがった時の事。ガラっとお店の引き戸を開け、工事のお知らせとタオルを持った私が店内に響くよう大きな声を出しながら入っていきました。「失礼します、株式会社いずみホームと申しますが・・・」と普段するように挨拶をしていると、その声を遮るように「お久しぶりです」という声が聞こえてくるのです。

おや?誰だろう?声の主をマジマジと眺めるうちに以前からの知り合いだった事に気が付きました。

「お~~~K君!!あれ、ここK君のお店なの?」私が尋ねると、「そうなんです、ひばりから移ってきまして・・・」と答えるのです。確かにひばりヶ丘駅周辺でお店を出したという話は聞いていました。なので今もそこで営業しているものだと思っていたのですが、なんと移転した先が、まさにこれから工事をさせて頂くマンションのお隣だったのです。ものすごい偶然ですよね。もう本当にびっくりしてしまいました。工事期間中に飲みに行くね!

工事の内容、期間などを告げ、一通り挨拶の口上を述べた後、開店準備中で忙しい彼に、「工事期間中に飲みに来るね!」そう言って店を後にしました。そして、バタバタと時間が過ぎ、なかなか約束を果たせないまま約2か月ほどがあっという間に経過していました。工事も佳境に入りあとわずかで完了という段になってようやく時間を作る事ができたので、そのお店に飲みに行ったのが一昨日だったのです。

さらに懐かしい顔が

一日の作業を終え、日の落ちかけた現場の横ではK君のお店の提灯が赤々と灯っていました。店に入るとカウンター席に先客がいます。積もる話もしたいので、店の一番奥のカウンター席に腰を下ろし、とりあえず生ビールを頼みました。汗をかいた後の一杯がなんと美味しい事か。一気に飲み干した私は、珍しく二杯目の生ビールを注文しました。普段は最初の一杯だけがビール、その後は焼酎に切り替える私なのです。彼のお店の生ビールはお世辞抜きに美味しくて、つい二杯目も頼んだのでした。つまみを注文し、お酒を飲み進めるうちに、常連客が一人、二人と入ってきて、カウンター席特有の客同士の会話も徐々に盛り上がっていきました。さて、そうしているうちにさらにもう一人お客さんが入ってきて、店の入り口付近に腰を下ろしました。私の席からはそのお客さんの顔は見えません。それからしばらく経った頃、店主のK君が私に話しかけてきました。松井さん、あそこのお客さんお知り合いじゃないですか?あの方は松井さんの事ご存知みたいですけど・・・と言うのです。えっ誰だろう?そう思って立上ってその人のそばに歩み寄ると、蘇ってきます、確かに面識のある人の顔です。この店の店主が以前共同経営者として参画していたお店でちょくちょくご一緒させていただいた方だったのです。すぐにその方の横の席に移動し、弾む会話をつまみに、とても楽しい時間が過ごせたのでした。その後その人の馴染みの店に招待していただき、連絡先も交換する事ができました。こうした縁という物はなんと不思議で素晴らしいものなのでしょうか。

 

 

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2015年10月28日
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